プロが教える失敗しない土地の活用と家の売却
トチカムについて

事故物件は買取業者への売却がおすすめ!自殺や他殺があった家を確実に売る方法

事故物件をスピーディーに現金化!
  • とにかく早く事故物件を売却したい!
  • どうせ売るなら少しでも高く売りたい!

上記のような考えをお持ちの方は、本記事を最後まで読んで事故物件をより良い条件で売却してください。

結論からいうと、事故物件は買取業者への売却がオススメです。

仲介業者では買手が見つからずなかなか売却まで辿り着くことができません。

本記事では「事故物件とは?」から「買取業者への売却方法」まで解説しています。

買取業者への売却についてしっかりと理解して最適な条件で事故物件を売却してください。

事故物件の売却は「訳アリ買取PRO」がオススメ!

訳アリPROのランディングページ

買手が見つかりにくい事故物件を確実に売却する方法は買取業者へ売却すること。

買取業者への売却は買手を見つける必要がないので売却までの期間も仲介に比べて圧倒的に早いです。

おすすめ買取業者は、事故物件の買取が強みの訳アリ買取PRO

  • 最短7日で売却可能
  • 買取率は100%
    ※例外は除く
  • 査定もどんなに詳しい内容の相談も無料
  • 高額買取に自信あり

上述の通り相談や査定は無料なので少しでも気になった方は気軽に問い合わせてみましょう。

訳アリ買取PROの無料査定に申し込む

↓買取専用ダイヤル↓
0120-849-205
営業時間:10:00~20:00(水曜定休)

◇この記事の監修者◇
山崎 誠氏

司法書士

山崎 誠

*所属*
兵庫県司法書士会所属(簡裁訴訟代理関係業務認定)
公益社団法人成年後見センター・リーガルサポート会員

山崎法務事務所 代表(URL: http://www.yhj.jp/)

詳しくみる

Contents

事故物件とは人の死が関係する「心理的瑕疵物件」のこと

事故物件とは建物内で死に繋がる事故・事件が発生した物件のこと。

不動産業界で事故物件は「心理的瑕疵物件」とされています。
※瑕疵(かし):欠点や欠陥があること。元の状態が失われていること。

心理的瑕疵物件は次の入居者が心理的な要因で嫌だな…」「住みたくないな…と感じる物件のことです。

事故物件に該当する要因

  • 殺人事件があった
  • 住人が自殺した物件
  • 自然死があり発見が遅れてしまった
  • 火災があって人が死んだ

かならずしも「心理的瑕疵物件」=「事故物件」ではない?

心理的瑕疵物件の全てが事故物件に該当するわけではありません。

例えば以下のような物件も心理的瑕疵物件になります。

  • 周辺に嫌悪施設がある(葬儀場・清掃工場・産業廃棄物処理場・風俗営業店等)
  • 周辺に指定暴力団の事務所や暴力団員の住まいがある

繰り返しになりますが事故物件は死に繋がる事故・事件が発生した物件のこと。

心理的瑕疵物件の一部が事故物件に該当するということを理解しておきましょう。

事故物件には告知義務アリ!隠して売却することは不可能

  • 事故物件を隠して高く売却しよう
  • 事故物件かどうかわからないから何も言わずにそのまま売却しよう

上記のような考えで不動産売却をすることは絶対にしてはいけません。

不動産の売却には「告知義務」があるからです。

告知義務とは

告知義務とは宅建業法47条で定められた、不動産売却の際に欠陥や欠点があることを買主や入居希望者に伝えなければない義務のこと。
(参照:宅建業法47条

告知義務を果たさなかったために裁判にまで発展してしまう可能性もあります。

【実際に裁判になった例】

事故物件所有者Aさんはマンションの一室で自殺があったにも関わらずそのことを隠して売却。

買主は同じマンションの住民からその事実を知らされて告訴しました。

結果として売却の際に隠していたAさんに対して敗訴判決が言い渡されます。

Aさんはそれまでの賃料、弁護士費用、慰謝料合わせて約800万円の支払いを命じられてしまいました。

告知義務が発生する?しない?事故物件がどうかが曖昧な4つのケース

事故物件には明確な定義がないので事故物件に該当するのか悩むケースも多いです。

ここでは事故物件に該当するのか悩むことの多い4つのケースについてどのように伝えるべきか解説します。

 

先に結論を言うと、これから解説するすべてのケースにおいて事故物件に該当する可能性が高いです。
不動産業者には隠さずに全て伝える必要があります。

また事故物件に該当する可能性を少しでも感じたら不動産業者に伝えることが後々のトラブルを回避するためのポイントです。

紹介する事故物件に該当するのか曖昧なケース

  • 事故・事件からしばらく時が経っている場合
  • 近隣の物件で事故・事件があった場合
  • マンションの別の部屋や共用スペースで事故・事件があった場合
  • 自然死があった場合

事故・事件からしばらく時が経っている場合

「事故・事件があったのは昔のことなので今は事故物件に該当しないのでは?」と考える方もいます。

ただ事故・事件があった事実には変わりないので、事故物件に該当する可能性がとても高いと認識しておきましょう。

当然ですが告知義務も発生するので、売却の際には不動産業者にいつ何があったのかきちんと伝える必要があります。

近隣の物件で事故・事件があった場合

所有する物件の近隣で事故・事件があった場合も事故物件に該当するのか悩む方が多いです。

ただその場合所有の不動産は事故物件には該当しません。

注意が必要なのは事故物件には該当しないが告知義務は発生するということ。

近隣で事故・事件があった事実を知ってしまった限り、売却の際にはその旨を伝える必要があります。

マンションの別の部屋や共用スペースで事故・事件があった場合

所有しているのがマンションの一室の場合、同じマンションの別の部屋や共有スペースで事故・事件が起きる可能性があります。
※共有スペース:駐車場、エントランス、廊下、屋上等

そのような場合も近隣で事故・事件があった場合と同様に事故物件には該当しません。

ただ近隣で事故・事件があった場合と同様に告知義務は発生するので売却を依頼する不動産業者には伝える必要があります。

自然死があった場合

建物内で自然死があった場合は事故物件に該当するのか判断するのが非常に難しいです。

おおまかな判断基準は以下の通り。

  • 自宅介護等で自然死からすぐに発見された場合⇒事故物件に該当する可能性が低い
  • 自然死があってから発見が遅れてしまい建物内に痕跡が残ってしまった⇒事故物件に該当する可能性が高い

ただ自然死があってからすぐに対処したので何も言わずに売却した後に「人が亡くなったなら買わなかった!」とトラブルになった事例もあります。

事故物件に該当しないと判断しても後々のトラブルの原因を潰せると考えて不動産業者には伝えておきましょう。

事故物件は仲介による売却が難しい

事故物件は仲介で売り出ても買い手が見つかりにくいです。

【仲介による売却の流れをおさらい】

  1. 仲介業者に不動産の売却を依頼
  2. 仲介業者が買手を探す
  3. 買手が見つかり、双方が売却条件に合意したら売却

肝心の仲介業者から売却を敬遠されてしまうのが最も大きな理由。
また事故物件の対応に慣れている仲介業者は少ないので、効率的に話が進まない恐れがあります。

【理由①】売却価格が安い&売れづらいので敬遠される

仲介業者の利益の多くは仲介手数料から発生します。

仲介手数料とは仲介業者が仲介した報酬としてもらうお金で、相場は売却価格の3%程度。
売却価格が高ければ高いほど仲介業者の報酬も高くなります。

売却価格が低くなってしまう事故物件の仲介は、仲介業者にとっては良い案件とはいえないんですよね。。。

また事故物件は買手が見つかりづらいので、仲介業者は物件をしばらく抱えなければならないリスクを抱えることになります。

上記のようなことから仲介業者は事故物件については敬遠する傾向が強いです。

【理由②】事故物件の対応に慣れている仲介業者は少ない

2つ目の理由は仲介業者が事故物件の取り扱いに慣れていないこと。

事故物件の売却に慣れていない仲介業者に依頼してしまうと、売却価格が大幅に低く見積もられたり売却が円滑に進まない可能性が高くなります。

また事故物件の売却になれていないため買手がうまく探せず売却までに時間がかかってしまうことも…。

そのため事故物件を仲介業者で満足のいく条件で売却するのは難易度が高くなってしまいます。

事故物件は専門の買取業者への売却が確実でおすすめ

所有する不動産が前述した事故物件に該当する場合は買取業者への売却がおすすめです。

買取業者とは個人から土地や建物などの物件を直接買い取る業者のこと。
買い取り業者は買い取った土地や建物を事業に利用したり、転売をすることで収益を上げています。

仲介業者との大きな違いは買手を見つける必要がないこと。
そのためほぼ確実に売却することができ、売却までのスピードも早いです。

買取業者での買取価格概算

事故物件の買取価格の相場は一概には言えませんが、相場としては通常価格の10%~30%程度です。

売却の難しい事故物件では、通常の物件よりも売却価格が下がってしまうことを頭に入れておきましょう。

【事故物件の買取価格概算】

<条件>

  • 場所:東京都調布市
  • 地域:住宅地
  • 面積:80㎡
  • 築年数:平成15年
  • 構造:木造
  • 用途:住宅
  • 取引価格:1600万円(事故物件ではない場合の価格)

<上記の条件で事故物件だった場合>

  • 事故物件の内容:自殺
  • 自殺による買取価格相場:買取価格相場(通常物件)の30%程度

事故物件の買取価格:1600万円×30%=480万円

買取業者での売却は仲介よりも安くなる?

一般的に売却価格は仲介業者よりも買取業者の方が安くなると言われています。

実際に買取業者の査定価格をみて「こんなに価格が下がってしまうのか…」と感じる方も少なくありません。

ただ事故物件は仲介業者の売却価格でも50%以下になることがあるのでそれほど大きな差にならないことが多いです。

事故物件を買取業者に売却するまでの流れ

事故物件を買取業者へ売却する流れは以下の通りです。

【買取販売の流れ】

 

  1. 一括査定サイトで大まかな価格相場を把握する
  2. 土地情報がわかる書類(謄本など)を準備する
  3. 事故物件を買取専門の不動産会社に査定してもらう
  4. 机上査定の結果をもとに訪問査定をしてもらう
  5. 買取を依頼する業者と売買契約を終結する

①一括査定サイトで大まかな価格相場を把握する

まずは所有の不動産の価格相場を把握しておきましょう。

事故物件は事故や事件の内容次第ではありますが、買取業者に売却する場合は相場価格の1割から3割で取引されるのが一般的です。

価格の相場を把握しておくことでもしも不動産業者が「事故物件を理由に大幅に値下げして買い取ろう」といった悪事をしてきても気づくことができます。

【一括査定を利用して価格相場を把握する流れ】

  1. 一括査定を依頼する
  2. 複数の査定価格をもとに相場価格を把握する
    A社3,000万円、B社3,400万円、C社2,800万円、D社2,500万円
    ⇒4社の平均をとって約2,900万円が相場価格と判断する
  3. 事故物件であることを加味した価格を計算する
    ⇒事故物件は相場価格の1割から3割なので290万円~870万円程度と判断する

事故物件の価格は事故・事件の内容によって異なる

事故物件が相場よりどのくらい下がるのかは事故・事件の内容次第。

以下のような判断基準によって割引額が異なることは把握しておきましょう。

主な判断基準

  • 事故・事件からどのくらい経過しているか
  • 他殺か自殺か
  • 事故・事件の場所(建物内か駐車場等の建物外か)
  • 物件の地域性(都心なのか郊外なのか※)
    ※都心の方が環境の変化が速いので価格が下がりにくい

②土地情報がわかる書類(謄本など)を準備する

買取業者へ依頼する前に、物件の情報が載った書類を準備しておくとスムーズに売却まで進みます。

買取査定を依頼する業者によって必要な書類は異なるので、訪問査定を受ける前に電話やメールで確認しておきましょう。

一般的には以下のような書類が必要になります。

  • 登記簿謄本:土地、建物の大きさや構造・所有者や担保状況を確認
  • 固定資産税評価額証明書:固定資産税の確認
  • 登記識別情報:売主が売却する物件の登記簿名義人であることを証明するために必要
  • 建物図面:建物の形状を確認するために必要
  • 地積測量図:土地の面積を確認するのに必要

③事故物件を買取専門の不動産業者に査定してもらう

事故物件の買取経験がある買取業者にメール等で机上査定をしてもらいます。

机上査定とは?買取業者の公式HPで所有不動産の情報を入力し、大まかな買取金額を査定してもらう査定の方法のこと。

一般的に1日から3日以内にメールや電話で査定価格がわかります。

机上査定のコツは複数の買取業者へ依頼することです。

上述した不動産一括査定の価格と比較検討したうえで依頼する買取業者を決めましょう。

④机上査定の結果をもとに訪問査定を依頼する

机上査定を依頼した買取業者を比較してある程度絞れたら、訪問査定をお願いしましょう。

訪問査定とは?業者のスタッフが直接物件を訪問し詳細な買取価格を査定すること。

1週間から10日前後必要な代わりに正確な価格を知ることができます。

訪問査定についても複数の買取業者に依頼することがオススメです。

  • 訪問査定の価格
  • 業者スタッフの対応や知識

などを比較して買取を依頼するようにしましょう。

注意が必要なのは査定価格だけで買取業者を選ばないこと。
高額な取引になる不動産売却においては担当者の対応もしっかりと比較することが重要です。

⑤買取を依頼する業者と売買契約を終結する

訪問査定をもとに買取業者をきめたら売買契約を結びます。

  • 買取のプラン(日程、引き渡しまでの期間など)
  • 買取価格

など売主と買取業者の双方が納得したら売買契約を終結。

決済の日を決めた後は事故物件を引き渡して売買代金を受け取れば売却完了です。

事故物件に対応しているおすすめの買取業者5選

訳アリ買取PRO

オススメの買取業者

訳アリ買取PROは売れにくい物件の買取に特化した新進気鋭の買取業者。

買取業者にはそれぞれ特徴がありますが、特に事故物件所有者にとってのメリットが多い買取業者です。

  • 高額買取に自信あり
  • 全国の事故物件に対応可能
  • 査定から入金まで最短7日
  • 買取での売却が周辺にバレる心配不要
  • 売却したあとに瑕疵担保責任に問われることナシ
    ※瑕疵担保責任があると売却後に欠陥があった場合などに修繕費等を負担することになります
  • 申込みの必須項目は名前とメールアドレスのみ

相談や査定に一切お金はかからないのでまずは気軽に相談してみましょう。

訳アリ買取PROの無料査定に申し込む

↓買取専用ダイヤル↓
0120-849-205
営業時間:10:00~20:00(水曜定休)

訳あり物件売却相談所

訳あり物件売却相談所

創業31年の実績がある買取業者です。

今までの経験と豊富な知識を活かした提案をしてくれます。

また訳あり物件売却相談所では売却する荷物や家具はそのままで売却することが可能です。

不用品の処分費用や手間が不要なのでよりスムーズに売却することができます。

訳あり物件売却相談所の無料査定はコチラから

フレキシブル

フレキシブル

フレキシブルは10年間で100棟以上の物件を買い取っている実績豊富な買取業者です。

また査定をしてもらってから最短翌日で全額現金で受け取ることができます。

「早く売却したい」「すぐに現金が欲しい」といった方にオススメの買取業者です。

不動産買取スピード窓口

不動産スピード買取窓口

不動産スピード買取窓口はお客様満足度95%のと利用者からの評価が高い買取業者です。

全国に800を超える弁護士、司法書士、税理士とのネットワークがあり、専門士業のバックアップがあり徹底的にリスクを回避しています。

事故物件の売却は一般的な不動産売却と比べて様々なリスクを抱えなければなりません。

「売却後に何かトラブルにならないか心配…」と考えている方にオススメの買取業者です。

事故物件買取.COM

事故物件買取.COM

事故物件買取.COMでは最短10分で机上査定をしてくれる上に、最短48時間での現金化が可能です。

年間平均で200件の物件を手掛けているので経験と知識に長けています。

「とにかく早く売却したい」「他の買取業者で買取拒否された…」といった方にオススメの買取業者です。

事故物件に関するQ&A

事故物件を更地にして売却したら高く売れる?

A、更地にしても事故物件である事実は消えないため、価格が高くなる可能性は低いです。

事故・事件が発生した建物を解体しようがしまいが、事故物件であることは変わりありません。

そのため更地にしたからといって通常の価格相場で売却できる可能性は非常に低いです。

また更地にするためには費用も時間もかかってしまいます。
プラスの負担がかかることを考えればそのままの状態で売却することがオススメです。

(関連記事:更地費用の相場はいくら?更地にする意味や必要な届け出、注意事項も徹底解説!

事故・事件の痕跡が残っていても売却できる?

A、買取業者の中には事故や事件の痕跡がそのままの状態でも買い取ってくれる業者があります。

  • 離れた実家で暮らす家族が自然死してしまい発見が遅れてしまった
  • 家の中には入れるような状態ではない…

上記のような場合は事故・事件が発生したままの状態で家具や遺品などの処理もしてもらうことが可能な買取業者に依頼しましょう。

買取価格としては低くなってしまいますが、ほぼ確実に売却することができます。

事故・事件発生から時間が経てば告知義務はなくなる?

A、明確な決まりはありませんが、50年前の事件でも告知義務が発生した場合もあります。

事故物件の定義が曖昧なように事故物件の告知期間についてもはっきりとした定義はありません。

ただ「しばらく時間が経ったから大丈夫だろう」といった自分の判断で事故物件のことを伝えずに売却するのは非常に危険です。

実際に50年前の事件を言わずに売却をして、買主に告知義務違反を訴えられたケースも。

後々のトラブルを回避するためにも事故・事件からの期間に関係なく不動産業者には伝える様にしましょう。

事故物件は買取業者でスムーズに売却するのがオススメ

通常の売却が難しい事故物件の売却は買取業者に依頼するのが断然オススメです。

本記事で紹介した買取業者を参考に最適な買取業者を見つけてください。

また買取業者に相談する際は、告知義務に注意。
買取業者は事故物件であることを折り込んで対応してくれるので、包み隠さず正直に情報を共有するようにしましょう。

事故物件を売却するべき買取業者は「訳アリ買取PRO」

訳アリPROのランディングページ

事故物件の売却がオススメな買取業者は「訳アリ買取PRO」。

仲介業者では売却できないリスクがありますが「訳アリ買取PRO」ならほぼ確実に売却することができます。

また前述した通りより良い条件で売却するためには不動産一括査定を利用して価格の相場を把握しておくことがポイント。

不動産一括査定を利用する方にオススメなのはイエウール
利用は無料なのでまずは申し込んでみることがオススメです。

訳アリ買取PROの無料査定に申し込む

↓買取専用ダイヤル↓
0120-849-205
営業時間:10:00~20:00(水曜定休)

スポンサーリンク

-【不動産の種類・立地条件別】不動産売却のコツ