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【アパート・マンション経営の失敗パターンは5つ】失敗回避・成功のための全知識!

失敗パターンを学んで成功確率UP!

「マンション経営を始めたはいいけど、2年目にはローン返済で赤字…」
「当初予定していた収入の5割しか稼げない…」
「全然入居者が集まらないから、アパート経営を続けられない!」

このような状況に陥るのは往々にして「"アパート・マンション経営にはどのような失敗パターンがあるのか"を把握してない」のが原因です。

失敗パターンに気をつけて計画・経営すれば、土地活用の成功確率を極限まで高めることができます。

このページは土地活用プランナーとして今まで3年間、アパート・マンション経営の失敗も成功も目の当たりにしてきた筆者が、実際の失敗パターンを参考に成功の方程式を教示しているので参考にしてください。

アパート・マンション経営で失敗しないためには不動産業者の協力が必要不可欠です。

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【関連記事】

アパマン経営の特徴をおさらいしたい人は、下記記事を参考にしてください。
メリット・デメリットを交えて、詳しく解説しています。

【アパート経営・マンション経営で土地活用】メリット・デメリットをプロがぶった切る!

土地活用におけるアパート・マンション経営で失敗するパターン列挙

「入居希望者のニーズ」を満たしていない物件を建築してしまった

入居者希望者のニーズを読み間違えると、入居者は集まらない

都内に4階建てマンションを建てましたが、なかなか入居者が埋まりません。

少しでも部屋数を多くするために1部屋あたりの面積を小さくしすぎたのが間違いでした。

敷地面積は100㎡なので、本来ならゆとりを持って1フロア3部屋」とすべきところを「1フロア4部屋」にしてしまったんです。

1部屋あたりの面積は20㎡以下。

家賃は、相場10万円のところを8万円と安くしましたがダメでした。

というのも、このエリアは高所得者が多く住む都内の一等地「狭くても安ければOK」という人が集まるエリアではなかったからです。

全40部屋で入居率は40%、家賃は8万円に下げたので、毎月の賃料収入は想定の5割にも届いていません。。

ニーズを読み間違えると、入居者は集まりません。

この失敗例のターゲットは高所得者層。
「少しくらい家賃が高くても、広くてオシャレな部屋に住みたい」という人たちです。

彼らに"狭い・安い"物件をぶつけても、借りてくれないのは目に見えています。

そもそも本当に家賃を抑えたい人にとっては、"8万円"も安くありません。

 

アパート・マンションの建築費は、数千万円~数億円と高く、家屋ができてしまうと後戻りは不可能。

  • そもそもターゲットを間違えている
  • 物件の広さ・間取りが、ターゲットのニーズを満たしていない

と分かったとしても、20年以上は同じ物件と付き合っていかなくてはなりません。

ターゲットを明確にして、本当に求められている物件をつくりましょう。

安い建築費に目がくらんで追加料金で2000万円払わされた

建築会社が提示する格安の建築費にはカラクリがある

「坪単価50万円」という安さに惹かれて建てたマンションですが、想定外の出費で計画が狂ってしまいました。

建築会社の見積もりでは建築費は1億円(50万円×200坪)だったのですが、そのなかに外構・ベランダの設置、ガス・水道の引き込みなどの費用が入っていなかったんです。

追加工事でかかった費用は2,000万円月々のローン返済が返すのがやっとで、手元にはほとんど残りません。

「見積もりの中身を冷静に確認しておけば…」と後悔しています。

「できれば建築費を安く抑えたい…」

建築会社はこのようなオーナーの気持ちを逆手にとって「当社なら坪単価○○でできます!」と営業をかけてきます。

しかし、高品質の物件はそれなりのコストがかかるもの。

安さに押されて契約してしまうと、上の失敗例のように「ガスが引かれていない…」ということにもなりかねません。

冷静に判断するために"建築会社は建築費を安くみせるテクニックを使ってくること"を知っておく必要があります。

サブリース会社の賃料減額で家賃を下げられた

サブリース契約には必ず家賃減額条項が盛り込まれているので、数年後に家賃が見直されることになる

"30年間家賃保証"に惹かれてサブリース契約を結んだ管理会社から、3,000円という大幅な賃料減額を要求されました。

契約書を見ると「経済変動などやむを得ない場合は、賃料減額請求ができる」という条項があります。

しかも「合意に基づかず契約を解除する場合、家賃24か月分のペナルティを支払う」ことになっています。

家賃70,000円・部屋数10室のアパートなので、ペナルティは1,600万円(70,000円×10室×24か月)。

そんな大金を払えるわけもないので、先方の要求を受け入れるしかなさそうです。

このオーナーさんは"30年間家賃保証"という言葉を見て「何があっても、毎月同じ賃料を30年間ずっと保証してもらえる」と勘違いしてしまいました。

ただ冷静に考えてみれば、建物が老朽化したり近所に新築マンションができたりすれば家賃は下がるのが普通です。

管理会社がそのようなリスクを無料で負ってくれるはずがありません。

このような甘い話に乗らないようにサブリースの仕組みを理解しておきましょう

空室リスクや金利リスク、修繕費に対する見立てが甘かった

アパマン経営では想定外の出来事がよく起こるので、手堅い事業計画を立てる必要がある

「毎月40万円の収入が見込める」と勧められて始めたアパート経営ですが、現在の手残りはほぼゼロ。

赤字にならないためだけに経営している状態です。

修繕費を予算に入れていなかった上、金利上昇空室が重なってしまったことが原因。

これでは、なんのためにアパートを建てたのかわかりません。

計画が甘かったと後悔しています。

  • 競合物件が近所にできて空室が目立ってきた…
  • 突然金利が上がった…
  • 地震の影響で、想定外の修繕が必要になった…

土地活用を始めると"想定外"のことがよく起こります。

そこで重要になってくるのが"想定外"を見込んだ手堅い事業計画です。

 

オーナーさんは、どうしても甘い計画を立ててしまいがちですが、

  • 競合のマンション近所にできるかもしれないから、入居率は70%を見ておこう
  • このエリアは地震が多いので、修繕費を多めに積み立てておこう

といったように、リスクを組み込んだ計画づくりが求められます。

「不良入居者」のマナー違反・家賃滞納のせいで赤字経営に転落してしまった

マナー・ルールを守らない入居者が1人でもいると、入居率に影響し、経営が破綻する恐れがある

「玄関にゴミが放置されている…」

「深夜に騒いでいる人がいる…」

「ペットを飼っている人がいる…」

入居者からのクレームが重なって10室中5室が空室になり、ついに赤字経営に転落してしまいました。

どのクレームも同じ人が原因。しかもその人は滞納の常習犯です。

  • ゴミ出しのルールを守らない…
  • 騒音がうるさい…
  • 何度も家賃を滞納する…

このような"不良入居者"が1人でもいると、マナーを守っている入居者に迷惑がかかります。

「あの人のせいで、ほとんどの人が引っ越してしまった…」となれば、赤字経営です。

しかも入居者は法律(借地借家法)で守られているので「迷惑をかけたから即退去」というわけにもいきません。

初めから"不良入居者"を寄せ付けない物件づくりが大切になってきます。

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土地活用におけるアパート・マンション経営で成功するためのポイント5つ

①家屋を建てる前に【ターゲット・ニーズ】を明確にする

ターゲットを明確にすると入居者ニーズがわかる

  • 学生向けのアパートだから、家賃を抑えた6畳のワンルーム。ユニットバスで駐輪場付き。インターネットは無料にした方がいいな。
  • 20~30代サラリーマン夫婦向けのマンション。子どもが生まれたときのために2LDKはほしいところ。キッチンは広めにとっておこう。

このように、入居者のニーズを満たすためにはターゲットを明確にする必要があります。

アパマン経営の主なターゲットは次のとおり。

アパマン経営の主なターゲット①単身者

  • 学生
  • 社会人(20代~30代)

②ファミリー

  • 新婚
  • 子育て世代
  • DINKS(子供のいない共働き世代)

ターゲットを絞ることで、

  • 家賃
  • 家屋の外観、室内の面積・間取り・デザイン、バルコニーの有無
  • 設備(冷暖房、収納スペース、バス・トイレ、キッチン、インターネットなど)
  • セキュリティ(オートロック、警備サービスなど)

などが明確になるので「どんな物件をつくるべきか」が見えてくるというわけです。

 

ターゲットは次の2つの方法で絞ることができます。

  1. 地域の【住民構成】を調べる
  2. 地域の【特徴】を調べる

ターゲットの絞り方①:地域の【住民構成】を調べる

ターゲットは住民構成(年齢・世帯構成・性別)から読みとれる

その地域の住民構成(年齢・世帯構成・性別)を調べれば、

  • そもそも自分の土地はアパマン経営に向いているのか
  • 単身者が多いのか、ファミリーが多いのか

といった点が把握できるので、ターゲットを絞ることができます。

 

ほとんどの自治体が住民構成のデータをつくっているので、最新版を取りよせましょう。

他の地域と比較すれば、住民構成がより明確になります。

+ 人口構成(東京都港区)のデータを活用してターゲットを絞る +

 

【東京都港区の年齢別人口(2017年12月現在)】

 2004年(1月)2010年(1月)2017年(1月)
20歳~24歳9,5908,8279,785
25歳~29歳14,66415,60617,069
30歳~34歳17,07020,84222,647

【出典】港区公式ホームページ

賃貸住宅のニーズの多い若年層(20~35歳)の人口は、2004~2017年の間に約5,000人増加しています。

少子高齢化で若年層人口が減少していることを考えると、このエリアはアパマン経営のニーズがあると言えます。

東京都港区の総人口・世帯数

 2015年2016年2017年
総人口240,585243,977249,242
113,643114,992117,353
126,942128,985131,889
世帯数137,180138,942141,710
1世帯あたりの人数1.751.751.76

【出典】港区公式ホームページ

1世帯あたりの人口は約1.75人なので、単身・2~3人世帯が多いと考えられます。

ターゲットの絞り方②:地域の【特徴】を調べる

交通アクセスや近隣の施設など、地域の特徴がわかればターゲットを絞りこめる

その地域の特徴を調べることも、ターゲットの絞り込みに役立ちます。

  • 都心から電車で30分、公園・小学校・図書館が近くにある
    ⇒子育て世代のサラリーマン夫婦
  • 東京の自由が丘・下北沢など、若年層に人気のお洒落スポット
    ⇒ある程度の家賃を出せるDINKS(子供のいない共働き世代)
  • 大学が近くにあり、最寄り駅から徒歩2分
    ⇒家賃を抑えたい一人暮らしの学生

といったように「どういう人がこの辺りに住んでいるんだろう?」と街を観察すると、ターゲットのイメージ浮かび上がってきます。

一度現地を自分の足で歩いてみるようにしましょう。

上述した住民構成のデータと照らし合わせれば、ターゲットがより明確になります。

②建築会社がよく使う【安い建築費のカラクリ】を知っておく

建築会社がよく使う"安い建築費のカラクリ"は次の2つ。

どちらも、坪単価を安く見せる手法です。

  1. 【付帯工事費】を計算に入れないことで坪単価を安く見せる
  2. 【施工総床面積】を利用して坪単価を安く見せる

建築費を多めに見積もっておくと"営業トーク"に乗らずに済みます。

しかもしっかりお金をかけた物件は、あとあと修繕費が少なく済むので、長い目で見ると建築費はケチらないほうが得です。

①【付帯工事費】を計算に入れないことで坪単価を安く見せる

付帯工事費を見積もりに算入しないことで、建築費を安く見せようとする建築会社がある

整地、外構、ベランダ、ガス・水道・電話の引き込みといった建物本体以外の費用(付帯工事費)を建築費に入れないことで坪単価を安く見せる業者があるので、注意しないといけません。

付帯工事費は建築費全体の20%。
建築費の総額が1億円(坪単価50万円×200坪)なら、2,000万円(1億円×0.2)です。

不親切な建築会社は坪単価を安く見せるために、この2,000万円をあたかも存在しないかのように「坪単価40万円(8,000万円÷200坪)で建てます!」と売り込みます。

 建築費全体付帯工事費坪単価
実際の予算1億円2,000万円50万円
建築会社の営業トーク8,000万円計算に入れない40万円

「坪単価○○万円で建築します!」と営業を受けたときは「付帯工事費は入っていますか?」と聞くようにしましょう。

②【施工床面積】を利用して坪単価を安く見せる

施工床面積を利用することで、坪単価を安く見せようとする建築会社がある

施工床面積という尺度を利用して坪単価を安く見せるというのもよくあるケースです。

2種類の床面積

  • 延床面積:居住部分の面積(2階以上の物件は、各階を足し合わせた面積)
  • 施工床面積:延床面積+ベランダ・ウッドデッキ・階段など

⇒ 延床面積 < 施工床面積

たとえば建築費1億円のアパート(居住部分=200坪、ベランダ+階段=50坪)の坪単価を計算するとしましょう。

このとき延床面積でなく施工床面積を使って計算すれば、坪単価が約16万円安くなります。

  • 延床面積150坪(ベランダ+階段=50坪は計算に入れない)
    ⇒坪単価:1億÷150=約66万円
  • 施工床面積200坪
    ⇒坪単価:1億÷200=50万円

「坪単価○○万円で建築します!」と営業を受けたときは「坪単価は総床面積で出していますか?施工床面積ですか?」と聞くようにしましょう。

③サブリースの【家賃減額条項】の仕組みを理解しておく

家賃を下げないと採算が取れなくなったタイミングで、サブリース会社は家賃の減額交渉をはじめる

サブリース契約は決してノーリスクの不労所得ではありません。

家賃減額条項が盛り込まれているからです。

サブリースの仕組み■サブリース=アパマン経営の運営方式の1つ。管理会社がオーナーから物件を借り上げて、入居者に又貸しする。

  • オーナー:土地・家屋を貸すだけ
    満室時家賃(家賃×部屋数)の80~90%の収入を得る(空室・滞納があっても固定)
  • 管理会社:管理・運営の全てを行う

■家賃減額条項=経済変動などがあった場合、管理会社はオーナーへの支払いを減らすことができる。

管理会社が減額交渉を持ちかけてくるのは、次のような「家賃を下げないと空室が埋まらない…」というタイミングです。

  • 新築して5年が経ち、空室が目立ちはじめた
  • 新築マンション(競合)が近所に増えた

入居者がいないのにオーナーに同じ金額を払っていれば、管理会社はつぶれてしまいます。

そうならないために、あらかじめ家賃減額条項が盛り込まれているわけです。

結局空室が出たときのリスクはオーナーが負うことになります。

サブリースで契約するときは「2年ごとに家賃保証の金額を見直します」と正直に説明してくれる業者を選ぶようにしましょう。

④土地活用事業として成り立つ【手堅い計画】を立てる

事業計画は"手堅さ"を最優先すべきです。

  1. 初期費用:多めに見積もる
  2. 収入:厳しめに見積もる
  3. ランニングコスト:多めに見積もる
  4. ローン:手堅く見積もる

ただ事業として成り立たないほど安全な計画では元も子もありません。

土地活用プランナーやコンサルタントと相談しながら、バランスのとれた計画を立てましょう。

【初期費用】:多めに見積もる=建築費×1.15倍

アパマン経営の初期費用は、建築費の1.15倍を目安に多めに見積もっておく

アパマン経営の初期費用は建築費×1.15倍

設計料、登記費用、消費税、不動産取得税、火災保険料、オーナーの仮住まい費用など建築費以外のさまざまなお金がかかります。

消費税10%に上がったあとは建築費×1.2倍になると覚えておきましょう。

【収入】:厳しめに見積もっておく=満室時家賃収入×70%

アパマン経営の収入は、満室時家賃の70%を目安に多めに見積もっておく

  • 新築から5年後には、家賃を2~3%下げないと入居者が埋まらない
  • 100室以上の新築マンションが近所にできたので、入居者を取られてしまいそう

このような家賃の下落、家賃の滞納、空室に備えて、毎月の収入は厳しく見ておくべきです。

目安として、家賃収入(満室時)×70%=空室率30%を想定しておきましょう。

【ランニングコスト】:多めに見積もって修繕費も加味しておく

アパマン経営でかかるランニングコストには次の2種類がありますが、どちらも多めに見積もっておくべきです。

  1. ソフト面:入居者の管理にかかる
  2. ハード面:家屋の管理にかかる

+ アパマン経営のランニングコスト(目安) +

①ソフト面のランニングコスト

 業者に支払う
お金
空室の
家賃保証
滞納時の
家賃保証
①集金管理全家賃収入の3%なしなし
②滞納保証全家賃収入の5%なしあり
③サブリース家賃収入(満室時)の10~15%ありあり

※上の3つはあくまでも大まかな分類。たとえば同じ「集金管理」でも、業者によって「なにを・どこまでやってくれるか」が違ってきます。
(参考:【アパート経営・マンション経営で土地活用】メリット・デメリットをプロがぶった切る!

②ハード面のランニングコスト

  • 日常清掃(月1~2回):階段、玄関、ポストなど
    1~3万円/月
  • 定期清掃(年1~2回):ポリッシャー・ワックスがけ、照明の清掃、除草など
    10万円/回
  • 設備の点検(毎月~年数回):エレベーター・自動ドアなど
    設備の種類による
  • 大規模修繕(新築から15年後):屋根や外壁の塗装・修理
    建築費×5~10%
定期清掃・大規模修繕などは管理費として入居者に毎月負担してもらい、積み立てておきます。

定期的に修繕することで家屋が長持ちし、空室対策にもなるので、結果的に収入がアップする

特に注意すべきは修繕費用です。

「もったいない」「まだまだ使える」と言って壁紙・水回りのメンテナンス費用をケチっていると、入居者が寄り付かない物件になってしまいます。

屋根・外壁もしっかり修繕しておかないと家屋の寿命が縮みます。

長い目で見ると、十分に費用をかけて家屋・設備を手入れするほうがオトクです。

【金利】:手堅く見積もる=固定金利 or 5年で1%上昇(変動金利)

アパートローンの金利は、固定金利または数年ごとに利率が上がる設定で計算し、手堅く見積もっておく

金利は日々動いているので、次のように手堅く見積もっておく必要があります。

  • 手堅く固定金利で計算する
  • 変動金利で5年ごとに1%上がる設定で計算する

【アパートローン】金利の種類・利率■固定金利:年3%~

⇒借入期間中、利率は固定

■変動金利:年2.5%~

⇒景気変動に伴って、半年ごとに利率を見直す

またできるだけ低金利のプランを探すようにしましょう

アパートローン融資は長期(20~30年)にわたるので、利率が1%高くなると総返済額は数千万円高くなります。

たとえば1億円を30年で返済するとして、3,000万円の差が出てきます。

  • 利率2%:6,000万円
  • 利率3%:9,000万円

「たかが1%」と妥協せずに、金利をシビアにみることが大切です。

⑤"不良入居者"を寄せつけない【優良物件】をつくる

"不良入居者"対策には、ソフト・ハード両面からのケアが必要です。

  1. ソフト面
    ⇒入居審査を厳しくする
  2. ハード面
    ⇒家屋のメンテナンス

①入居審査を厳しくする

入居審査を厳しくすることで、ルール・マナーを守らない入居者をブロックすることができる

入居審査の段階で不良入居者をブロックするのが理想です。

具体的には、次のような対策が考えられます。

  • 審査基準を厳しくする
    ⇒年間所得○○万円以上、学生・外国人不可など
  • 保証人・保証会社をつけてもらう

ただし審査を厳しくすると入居希望者が絞られます。

「審査基準が厳しすぎて、なかなか入居者が決まらない…」となっては元も子もありません。

入居率が大きく下がらない程度に審査基準を厳しくするというバランス感覚が大切です。

②家屋を定期的にメンテナンスする

普段から丁寧に家屋をメンテナンスしておくと、不良入居者を寄せ付けない物件ができる

一見遠回りのようですが、家屋のメンテナンスも"不良入居者"対策になります。

手入れの行き届いたアパートやマンションはキレイに使ってもらえるもの。
キレイな物件にはマナーの良い入居者が集まり、滞納も発生しません。

逆に、汚れ・傷みを放置していると、利用者を「少しくらい汚してもいいか…」という気にさせてしまいます。

家屋のメンテナンスは、プロの業者に任せるようにしましょう。

家屋のメンテナンス一例

  • 日常清掃(月1~2回):階段、玄関、ポストなど
  • 定期清掃(年1~2回):ポリッシャー・ワックスがけ、照明の清掃、除草など
  • 設備の点検(毎月~年数回):エレベーター・自動ドアなど
  • 大規模修繕(新築から15年後):屋根や外壁の塗装・修理

アパート・マンション経営において「先人の失敗」は「あなたの成功」の源!

  • ニーズの読み間違いで入居者が確保できない
  • 初期費用(建築費)が増加したせいで利回りが下がった
  • サブリース会社の家賃減額で収入が下がった
  • 希望的観測で計画を立てたせいで、計画通りに経営できない
  • タチの悪い入居者のせいで、空室が相次いだ

アパート・マンション経営の失敗は、大きく分けてこの5パターンしかありません。

1つ1つ失敗しそうな要素をつぶしていけば、自ずと成功への道が切り開かれていきます。

アパマン経営の先人たちと同じ轍を踏まないように、しっかり確認して経営に臨みましょう。

 

ただここに書いてある情報を全てマスターしたからといって、必ず成功できるわけではありません。

  • 自分の持っている土地には、どのようなアパート・マンションが向いているか
  • 家賃設定や部屋数、管理体制はどうすればいいのか

など計画する上では、アパート・マンション経営やマーケティングに精通した不動産業者と直接やり取りするのが必要不可欠です。

やはりアパマン経営初めての人が自力でやるには限界があるんですね。

「絶対にアパマン経営で成功したい!」と心から思っている方は、同時に信頼できる不動産会社を探しましょう

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