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【アパート経営・マンション経営で土地活用】メリット・デメリットをプロがぶった切る!

アパート・マンション経営の特徴を知る

50坪を超える広い土地を持ってるけど、アパート・マンション経営でどのくらい稼げるの?」
「本業が忙しい私でもアパート・マンション経営での土地活用に向いてる?」

この記事では"すでに土地を持っている方向け"にアパート・マンション経営(アパマン経営)のメリット6つ・デメリット3つを紹介しながら、このような疑問・不安を解消していきます。

結論から言うと、アパマン経営は次の人にオススメです。

  • 毎年の固定資産税が高くて困っている人
  • せっかく土地活用ということで、本腰入れてやってみたい人
  • 人が住みたくなるような魅力的な土地を持っている人

 

アパマン経営は「安定性」「収益性」「節税効果」「実現性」などさまざまなメリットを持つ「土地活用の王道」です。

「土地を有効活用してみたいけど、何から検討すればいいかわからないという方は、とりあえずアパマン経営を検討してみるのも手です。

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Contents

土地活用におけるアパート・マンション経営とは?

アパマン経営とは住宅の部屋を貸し出して、毎月家賃収入を得る土地活用です。

アパートやマンションは業者とタッグを組んで経営するのが一般的

アパマン経営の管理業務で特に大切なのはソフト面

アパート・マンションは業者と協力して経営するのが一般的

「不労所得」とは言い難いほどやるべきことがたくさんあるので、オーナーが全ての仕事を行う「自主管理」は現実的ではありません

アパマン経営で必要になってくる管理業務は以下の通り。

アパマン経営で必要になる管理業務

■ソフト面
 ⇒入居者募集・契約、集金、家賃滞納への対応・クレーム対応、空室対策、更新の手続きなど

■ハード面
 ⇒日常清掃、設備(照明、ポンプ、エレベーターなど)の保守・点検、家屋のメンテナンス

特にオーナーの負担になるのはソフト面なので、業者を選ぶときは「ソフト面のうち、どこまでを業者に任せるか」を基準とすべきです。

経営方式は大きく分けて3種類

上述した「ソフト面」のうち家賃の管理をどこまで業者に任せるかによって、経営方式は3つに分けられます。

 業者に支払う
お金
空室の
家賃保証
滞納時の
家賃保証
①集金管理全家賃収入の3%なしなし
②滞納保証全家賃収入の5%なしあり
③サブリース家賃収入(満室時)の10~15%ありあり

①集金管理まで委託する

家賃収入の3%を支払うことで、集金管理まで任せることができる

家賃の集金だけを業者に任せるのが集金管理です。

業者に支払うお金は、全入居者から受け取った家賃収入の3%

家賃滞納・空室が出ると、その分収入が少なくなります。

ただ家賃の催促を担当するのは業者側。
オーナー自ら入居者に「未納の家賃を払ってくれ」と対応する必要はありません。

②滞納保証まで委託する

家賃収入の5%を支払って滞納者の家賃を肩代わりしてもらうのが滞納保証

家賃滞納が出たときに入居者に代わって家賃を支払ってもらえるのが滞納保証です。

業者に支払うお金は全入居者から受け取った家賃収入の5%

ただし空室の保証はありません。

③サブリースで契約する

家屋を一括で貸し出して満室時賃料の80%~90%の収入を得るのがサブリース契約

アパート・マンションをまるまる業者に貸して満室時の家賃収入(家賃×部屋数)の80~90%を受け取るのがサブリースです。

入居者管理~家屋の修繕まで、すべての仕事を丸投げするのでオーナーの仕事はほとんどありません

一番のメリットは空室・家賃滞納の有無に関係なく収入は固定という点。

ただし経済状況が悪化したときに賃料を減額される場合もあります。

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アパート・マンション経営のメリット6つ

アパマン経営のメリットは次の6つです。

  1. 固定資産税が5/6、相続税が60%減額できるくらい節税効果が高い
  2. 一坪あたり10万円の高収入が見込める
  3. 家賃が景気に左右されないから収入が安定している
  4. ほとんどの土地で建築できる
  5. 多少空室が出ても収入を確保できる
  6. 将来的には「売却」という選択肢もある

土地の減税効果が高い!最大で固定資産税1/6・相続税60%減!

土地の減税効果が高いのはアパマン経営の最大のメリット。

住宅を建てた土地には税金面でさまざまな優遇があります。

特にオトクになるのが次の2つの税金。

  1. 固定資産税(都市計画税)
  2. 相続税

どれくらい税金が安くなるの見ていきましょう。

土地の固定資産税=1/6(都市計画税:1/3)になる!

住宅を建てると、固定資産税1/6・都市計画税1/3に減税される

アパマン経営をすると土地の固定資産税が1/6(都市計画税:1/3)に減税されます。

減税の仕組みは以下のとおり。

土地の面積が「部屋数×200㎡」より大きいかどうかで、減税される額が変わってきます。

【固定資産税】アパマン経営の減税効果

  • 「部屋数×200㎡」までの部分(小規模住宅用地)
    ⇒固定資産税:1/6・都市計画税:1/3
  • 「部屋数×200㎡」を超えた部分(一般住宅用地)
    ⇒固定資産税:1/3・都市計画税:2/3


【例】更地にアパートを建てたときの減税効果(固定資産税)
■土地の面積:300㎡
■評価額:14万円/㎡
■固定資産税
更地:300×14万×0.014=58万8,000(円)
アパート建築後:300×14万×0.014×1/6=98,000(円)
49万円(58万8,000-98,000)の減税効果!

実際にはよほど大きな土地でない限り土地全体の固定資産税が1/6に減税されます。

たとえば5室のアパートを建てた場合、固定資産税が1/6になる土地の面積は1,000㎡(5室×200㎡)。

普通の大きさのアパート(1室の床面積=25㎡)なら「床面積(家屋)の8倍(200㎡÷25㎡)」の土地が1/6に減税されると、覚えておきましょう。

(関連記事:土地活用は固定資産税対策になる?計算例を交えながらわかりやすく解説

土地の相続税=20%減税できる!

住宅を建てると、土地の相続税が最大で60%まで減税される

賃貸住宅が建っている土地(貸家建付地)は相続税の評価額が下がります。

具体的な減税効果は20%
更地で相続する場合と比べると、80%に相続税を圧縮できます。

また「部屋数×200㎡」より小さい土地(小規模宅地)の場合は特例アリ。

評価額が更に50%下がるので、最大約60%以上評価額が安くなります。

【相続税】アパマン経営の減税効果評価額(貸家建付地)=評価額(更地)×{1-借地権割合(※1)×借家権割合(※2)}
(※1)住んでいる地域ごとに30%~90%の借地権割合が定められている。
土地の評価額と同様に、路線価図で調べることができる。

(※2)全国どこの土地でも一律30%に定められている。

【例】更地にアパート・マンションを建てたときの節税効果(相続税)
■更地の評価額:1億円
■借地権割合:70%
■借家権割合:30%
⇒評価額(貸家建付地)=1億×(1-0.7×0.3)=7,900万円(21%減)
⇒評価額(小規模宅地)=7,900万×0.5=3,450万円(約65%減)

50%の減税を受けるためには、土地を相続する人(相続人)の自己申告が必要なので、生前に伝えておくようにしてください。

(関連記事:土地活用が相続税対策になるカラクリを徹底解説【有効な土地活用方法も紹介】

一坪あたり10万円の収入が見込めるほど稼げる

アパマン経営は他の土地活用とくらべて、1坪あたりの収入が高い

他の土地活用とくらべて高収入が期待できるのもアパマン経営の魅力。

坪あたりの収入で比べてみると、群を抜いて高いのがわかります。

200㎡(約60.5坪)の土地から得られる収入を比較

 収入/月収入/年
アパマン経営
(5部屋)
50,000円
(1部屋/月)
50,000×12(か月)×10(室)
600万(円)
約10万(円/坪)
トランクルーム経営
(コンテナ8基)
25,000円
(コンテナ1基/月)
25,000×8(基)×12(か月)
240万(円)
約40,000(円/坪)
月極駐車場
(5台)
5,000円
(1台/月)
5,000×5(台)×12(か月)
30万(円)
約5,000(円/坪)
太陽光発電
(システム容量:15kW)
2,500円
(kW/月)
2,500×15(kW)×12(か月)
25万(円)
約4,000(円/坪)

※表面利回りで計算したときの収入を計算しています。

また賃料相場の高いエリアなら、さらなる高収入を期待できます。

たとえばワンルームの家賃相場が10万円を超える東京都内の人気エリアでは、1か月で100万円以上の(10万円×10室)収入も夢ではありません。

安定した家賃収入を得られる!家賃が下がりにくい!

アパマン経営は景気変動に強いので、安定収入を得られる

アパート・マンションは生活に不可欠な「住む場所」なので、景気が悪くなっても大幅に需要が減ることはありません

また1年に何度も引っ越しする人はいないので一度入居してもらえると数年間は住んでもらえます

ほとんどの土地で建築できる!ニーズさえあればどこでもOK!

アパート・マンションは工業地帯以外の土地ならどこでも建築できる

アパート・マンションはほとんどの場所で建築可能です。

用途地域(※)の制限を受けて建築できないのは工業地帯だけ。

そもそも工業地帯に住みたい人はいないので「需要があるのに法律上アパートを建築できない…」ということは起こりえません。

用途地域=エリアごとに建築できる建物の種類が、都市計画法で定められている。アパート・マンションは工業専用地域以外のエリアであれば建築することができる。

多少空室が出ても収入を確保できる!

アパート・マンションは部屋が複数あるので、多少空室が出ても収入を確保できる

アパート・マンションは部屋が複数あるので多少空室が出ても収入は0になりません

たとえば10室のうち2室空室が出ても残り8室からの家賃収入があります。

一戸建て住宅のように「入居者の家族に退去されてしまうと収入がなくなってしまう…」という心配は不要。

家屋をいくつかの部屋に区切って貸し出すことで空室のリスクを分散するのは「集合住宅」ならではの強みです。

将来的には「売却」という選択肢もある

アパート・マンションなら、相続税の納税時など、手元に現金が必要なときにアパート・マンションなら売却しやすいです。

土地活用し終えた不動産を売却する際には解体して更地にするのがキホン。
駐車場やトランクルームなどニーズが限られたものは、買い手が見つかりずらいからね。

一方でアパートやマンションは売買市場ができ上がっているので、更地にしなくてもそのまま売却できる可能性があります。

将来的な売却も視野にいれるなら「収益物件」として魅力的に見えるように、経営・管理の段階から気を配るようにしましょう。

高く売れやすいアパート・マンションの特徴

  • 満室経営
  • 優良な入居者(滞納がない・保証人がいる)が入っている
  • 家屋が内装・外観ともにキレイ

アパート・マンション経営のデメリット3つ

アパマン経営のデメリットは次の3点。

  1. 数千万円~数億円の初期費用がかかる
  2. 収入をキープするためのリスクヘッジが必要になる
  3. 立ち退きが難しく転用しにくい

アパマン経営の成否は8割方「計画」で決まると言われています。

家屋を建てる前に徹底的にリスクを洗い出し、対策をシュミレーションしておきましょう。

数千万円~数億円の初期費用がかかる

アパマン経営は数千万~数億円の建築費がかかる

アパマン経営は多くの収入が見込める分、数千万円~数億円の建築費が必要になります。

当たり前のことですが、家屋を立てない土地活用とくらべるとかなり高めです。

アパートマンション駐車場経営(10台)太陽光発電トランクルーム経営
2,000万円~5,000万円~月極駐車場:30万~
コインパーキング:300万円~
3万円/㎡~120万円/コンテナ一基~

自己資金で用意できない場合が多いので、アパートローンを組んで経営を始めるオーナーさんがほとんど。

アパートローンなら自己資金の10倍の資金が調達できます。

アパートローンとは?アパートローン=アパート・マンションを建築するときに使えるローン。

借入期間は最長35年毎月の家賃収入から返済していく

【金利の種類・利率】

  • 固定金利:年3%~
    ⇒借入期間中、利率は固定
  • 変動金利:年2.5%~
    ⇒景気変動に伴って、半年ごとに利率を見直す

「利回り」で見ると、投資の効率は悪くない

アパマン経営の利回りは悪くない。表面利回り11~12%、実質利回り7.5%

初期費用の高いアパマン経営ですが、利回りは悪くありません

利回りとは?

他の土地活用とくらべると"中の中"くらい。

建築費が5,000万円かかるとすれば、15年ほどで回収できる計算になります。

【土地活用ごとに利回り・収入を比較】

 表面利回り実質利回り
駐車場経営20%以上17.5%
トランクルーム経営20%以上16.5%
アパマン経営マンション:11%
アパート:12%
7.5%
サービス付き高齢者向け住宅10%6%
太陽光発電10%5%

「15年って長いな…」と感じる方もいるかもしれませんが、アパマン経営は初期費用が高いので仕方ありません。

まとまった収入を得るためには、多くの初期投資とある程度の回収期間を必要とします。

アパマン経営は長期戦だと肝に命じておきましょう。

【計算例】アパマン経営の実質利回り=7%【必要になるランニングコストもチェック!】

リスクの対策を怠ると家賃収入が下がってしまう恐れがある

アパマン経営から得られる収入をキープするためには、次の3つのリスクに対処する必要があります。

  1. 空室
  2. 家賃滞納
  3. 家屋の老朽化

空室が増えるリスク

空室が心配なら、毎月家賃収入の80~90%を得られるサブリース契約がおすすめ

アパマン経営最大のリスクは空室。

毎月の家賃収入が少なくなりアパートローンの返済も苦しくなります。

手元に残る収入がほとんどなくなり、最悪の場合赤字経営になることも。

  • 家賃を下げて募集をかけ直す
  • リフォーム・修繕をする

など対策を打つことになりますが、いずれにしても資金繰りが厳しくなることには変わりません。

 

「どうしても空室が心配…」という方は、上述したサブリースで契約するようにしましょう。

空室があってもなくても満室時収入の80~90%を毎月得られます。

家賃滞納のリスク

家賃滞納が心配なら、毎月家賃収入の5%を支払って滞納保証で管理するのがおすすめ

家賃滞納が発生しても収入が少なくなります。

  • 入居審査を厳しくする
  • 保証人を付けてもらう
  • 保証会社への加入を義務付ける

などの対策がありますが、それでも完全に防げるものではありません。

「うっかり払い忘れていた…」というケースがほとんどですが、書面での通知や話し合いなど、滞納者への対応にはエネルギーを使うもの。

最悪の場合、訴訟に発展してしまうこともあります。

 

集金管理(業者に支払うお金:家賃の3%)より多少コストがかかりますが、いざという時のことを考えて滞納保証(業者に支払うお金:家賃の5%)で運営するのがオススメです。

なおサブリースの場合は、滞納の有無に関係なく固定の収入(満室時収入の80~90%)を得られます。

家屋が老朽化するリスク

家屋の老朽化を放置すると、空室や不良入居者に悩まされることになる

アパマン経営でどうしても避けられないのが家屋の老朽化

新築から5年をすぎると入居者が埋まりにくいので、徐々に家賃を下げていくことになります。

また「コストを削減したいから、修繕しなくてもいいや」という考えは禁物。

古くなった家屋を修繕せずに放置すると、老朽化の負のスパイラルにはまってしまいます。

老朽化による負のスパイラル

  1. 家屋の汚れ・傷みが目立つようになる
  2. 入居者の住み方も雑になる
  3. マナーの良くない入居者が集まり、さらに家屋がぞんざいに使われる
  4. 空室が目立つようになる

「まだ早いかな」と思うくらいのタイミングで早めに修繕しましょう。

修繕費については毎月入居者から管理費の名目で集め、積み立てておくようにします。

修繕の種類は大きく分けて3つ

立ち退きが難しく転用しにくい

アパート・マンションの入居者は借地借家法で保護されているので、立ち退きさせるのが難しい

「アパートを取り壊して土地を売りたい…」

このようにオーナーの事情が変わったとしても、入居者は借地借家法(※)で手厚く守られているので無条件で退去してもらうことはできません。

※借地借家法=土地・建物の貸し借りについて定めた法律

立ち退きの条件

  • 期間満了の1年~6か月前までに、入居者に退去を通知
  • 立退き料として半年分の家賃を支払う

家屋の取り壊しに2か月はかかるので、退去がスムーズに進んだとしても更地になるまで1年以上かかります。

土地活用でアパート・マンション経営がおすすめな人

税金が高くて困っている人

毎年の固定資産税や相続税が高くて困っているならアパマン経営がオススメ

  • 都市部の一等地に土地を持っているので固定資産税が高い
  • 相続税を何百万も息子・娘に払わせるのは気がひける…

節税対策として土地活用をしたいならアパマン経営で決まり。

住宅を建てることで土地の固定資産税は1/6(都市計画税:1/3)になり、相続税は20%減税されます

「節税対策のためにアパマン経営を始めた」という人も多いです。

老後の年金代わりに安定かつ大きな収入源が欲しい人

アパマン経営はまとまった安定収入を得られるので、老後の年金代わりになる

  • 老後が不安なので、年金代わりに安定した収入を得たい
  • 他の土地活用よりも稼げて、安定性のある土地活用を探している

生活に不可欠な「住む場所」を提供するアパマン経営は安定収入を期待できます。

一度入居してもらえると数年間は住んでもらえるうえ、景気が悪くなっても大幅に家賃を下げる必要はありません。

日常の修繕・管理をきちんと行っていれば、築年数が古くなっても入居者を確保できます。

 

またアパマン経営は他の土地活用方法と比べて、収入が多いのも特徴。

50坪の土地にアパートやマンションを建てれば、年間で500万円近くの家賃収入が見込めます。

自分が働けなくなっても安定かつ高収入を得るなら、アパマン経営にチャレンジしてみない手はありません。

人が住みたくなるような魅力的な土地を持っている人

駅から近い、静かな住宅街、日当たりが良いなど、住宅向きの土地を持っているならアパマン経営がオススメ

  • 駅から徒歩5分のエリアに土地を持っている
  • 静かな住宅街に土地を持っている

アパマン経営において、立地条件は非常に重要です。

「駅から徒歩5分」「静かな住宅街」「日当たりが良い」など、住宅に向いている土地を持っているならアパマン経営を検討しましょう。

もちろん立地が良ければ必ず成功するというわけではありません。

ターゲットのニーズに合わせた広さ・間取りを用意して、満室経営を目指しましょう。

じっくりと腰をすえて、本格的な土地活用にチャレンジしたい人

アパマン経営は本格的な事業なので、じっくりと腰を据えて土地活用をしたい人にオススメ

  • 駐車場経営が成功したので、次はより本格的な土地活用を経験してみたい!
  • まとまった自己資金があるので、大きめの"事業"にチャレンジしてみたい!

「本格的な土地活用をしてみたい!」という人にはアパマン経営がピッタリ。

数千万~数億円という多額の初期費用が必要ですが、その分安定的にまとまった収入が得られます

ローンの返済や入居者の管理、空室対策などやるべきことは多いですが、それは裏を返せば「工夫の余地がある="面白み"がある」ということ。

20年以上事業と付き合うことになりますが、じっくりと腰をすえて取り組むに値する”一大事業”だと言えます。

土地活用方法としてアパート・マンション経営を選ぶべきでない人

「アパート・マンション経営=不労所得」と考えている人

アパマン経営は「不労所得」というほどラクではありません。

マーケティングから家屋の建築、融資、物件・入居者の管理までやるべきことは多いです。

業者とパートナーを組むとしても、なにもかも丸投げというわけにはいきません。

アパマン経営は「本格的な事業」であると肝に命じておきましょう。

5年後に土地を売ろうと考えている人

一度家屋を建ててしまうと、転用が難しいのがアパマン経営。

入居者は借地借家法で守られているので、無条件で立ち退きしてもらうことはできません。

アパート・マンション経営はメリット豊富な「土地活用の王道」

  • 土地の税金を大幅に減税できる
    ⇒固定資産税:1/6(最大)・相続税:20%減
  • 景気に強く、安定した収入を得られる
  • ニーズさえあればどこにでも建築できる

このようにアパマン経営は「節税対策」「安定収入」「実現可能性」などさまざまなメリットをバランス良く持つ「土地活用の王道」です。

「土地活用ってなにをすればいいのか分からない…」という方も、一度は検討してみる余地があります。

 

ただアパート・マンション経営では大きなお金が動く分、計画段階をないがしろにしてしまうと大失敗につながりかねません。

アパマン経営の成否は8割方「計画」で決まると言われているように、事前の準備が重要です。

世間で「不労所得」といわれるほど大家業はラクではありませんが、アパマン経営は本格的な”事業”であると心得て勉強すれば成功も夢ではありません。

 

【関連記事】

「アパート・マンション経営を始めてみたい!でも失敗はしたくない…」という人は下記のページも読んでみてください。

アパマン経営のリアルな失敗例をもとに、計画段階でリスクをおさえるための方法を紹介しています。

【アパート・マンション経営による土地活用】失敗例5つとリスクを最小限におさえるための全知識

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