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【アパート経営・マンション経営で土地活用】メリット・デメリットをプロがぶった切る!

アパート・マンション経営の特徴を知る

50坪を超える広い土地を持ってるけど、アパート・マンション経営でどのくらい稼げるの?」
「本業が忙しい私でもアパート・マンション経営はできる?」
「そもそもアパート・マンション経営って具体的に何をすればいい?」

この記事では"すでに土地を持っている方向け"にアパート・マンション経営(アパマン経営)のメリット6つ・デメリット3つを紹介しながら、このような疑問・不安を解消していきます。

結論から言うと、アパマン経営は次の人にオススメです。

  • 毎年の固定資産税が高くて困っている人
  • せっかく土地活用ということで、本腰入れてやってみたい人
  • 人が住みたくなるような魅力的な土地を持っている人

アパマン経営は「安定性」「収益性」「節税効果」「実現性」などさまざまなメリットのある代表的な土地活用の一つです。

まずは「アパマン経営」の全知識を得て自分に合った土地活用方法を探してみてください。

アパート・マンション経営含めて、様々な土地活用方法を検討したい方は一括資料請求サービスが便利です。

一括資料請求は所有している土地について、複数の不動産会社から自分の土地に合った土地活用のプランを提示してもらえるサービスのこと。

様々な業者の専門家と連絡を取りながら意見を参考にできるので、費用や収益性、立地条件など比較検討しながら計画を進められます。

一括資料請求先としては日本を代表する大手ハウスメーカー・不動産会社と提携しているHOME4Uがおすすめです。

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◇この記事の監修者◇
飯島誠氏

不動産コンサルタント

飯島 誠

*所属*
飯島興産有限会社

詳しくみる

土地活用におけるアパート・マンション経営とは?

アパマン経営とは住宅の部屋を貸し出して、毎月家賃収入を得る土地活用です。

経営方式は大きく分けて3種類

アパート・マンション経営の経営方式はおもに以下の3種類です。

  1. 自主管理方式
  2. 管理委託方式
  3. サブリース方式

先に説明した管理業務を自分で行うのか管理業者(/不動産会社)に委託するのかで大きく分かれます。

 管理費
管理業務執行者空室/滞納時の
家賃保証
①自主管理なしオーナーなし
②管理委託全家賃収入×5%管理業者なし
③サブリース全家賃収入×10~20%不動産会社あり

①管理業務をすべて自分で行う「自主管理方式」

自主管理方式では

  • 入居者の募集
  • 日々の清掃管理
  • 滞納者やクレーム対応

など賃貸物件に関わる全ての管理業務を自分で担います。

昔ながらの集金に来る大家さんは「自主管理方式」の典型例です。

後述する残り2つの経営方式では“管理費”が発生しますが、ここでは管理業者に委託しないのでお金の発生もなく収益を最大限確保することができます。

ただすべての管理業務を行うのはかなり大変なので、副業として考えている方には不向きな方式です。

②管理業務をすべて委託する「管理委託方式」

アパート・マンション経営の管理業務をまるっと委託する方式が「管理委託方式」。

委託料金として毎月の家賃収入の5%程度を管理業者に支払います。

その分オーナーが受け取る収入総額は減りますが、頻繁に物件を訪れたり入居者対応などの手間と時間を取られずとにかく楽です。

もちろんオーナー自ら入居者に「未納の家賃を払ってくれ」と対応する必要はなく、業者が入居者へ催促してくれます。
※法的措置を行う場合にはオーナーの対応も必要。

③管理委託&家賃保証を受ける「サブリース方式」

家屋を一括で貸し出して満室時賃料の80%~90%の収入を得るのがサブリース契約

アパート・マンションをまるまる業者に貸して満室時の家賃収入(家賃×部屋数)の80~90%を受け取るのがサブリースです。

入居者管理~家屋の修繕まで、すべての仕事を丸投げするのでオーナーの仕事はほとんどありません

一番のメリットは空室・家賃滞納の有無に関係なく収入は固定という点。

ただし

  • 契約賃料の減額
  • 契約の途中解除

をされることもあるので、正しく理解しておく必要があります。

アパート・マンション経営における「管理」とは

建物の設計や利回り計算も重要ですが、アパート・マンション経営の中心は「管理」です。

「アパート・マンションは“管理”で買え」と言われているほど、管理の良し悪しがアパマン経営を左右します。

  • アパマン経営で必要になる管理業務ソフト面
    →入居者募集・契約、集金、家賃滞納への対応・クレーム対応、空室対策、更新の手続きなど
  • ハード面
    →日常清掃、設備(照明、ポンプ、エレベーターなど)の保守・点検、家屋のメンテンナンスなど

上述したようにアパートやマンションの経営はご自身で管理するかしないかで、経営方式が変わってくるもの。

まず「そもそも自分で管理できそうか」を考えて経営方式を選択してください。

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アパート・マンション経営のメリット6つ

アパマン経営のメリットは次の6つです。

  1. 固定資産税が5/6、相続税が60%減額できるくらい節税効果が高い
  2. 一坪あたり10万円の高収入が見込める
  3. 一定期間の収入が安定している
  4. ほとんどの土地で建築できる
  5. 多少空室が出ても収入を確保できる
  6. 将来的には「売却」という選択肢もある

土地の減税効果が高い!最大で固定資産税1/6・相続税60%減!

土地の減税効果が高いのはアパマン経営の最大のメリット。

住宅を建てた土地には税金面でさまざまな優遇があります。

特にオトクになるのが次の2つの税金。

  1. 固定資産税(都市計画税)
  2. 相続税

どれくらい税金が安くなるの見ていきましょう。

土地の固定資産税=1/6(都市計画税:1/3)になる!

住宅用地の固定資産税と都市計画税の減税について

アパマン経営をすると土地の固定資産税が1/6(都市計画税:1/3)に減税されます。

減税の仕組みは以下のとおり。

土地の面積が「部屋数×200㎡」より大きいかどうかで、減税される額が変わってきます。

【固定資産税】アパマン経営の減税効果

  • 「部屋数×200㎡」までの部分(小規模住宅用地)
    ⇒固定資産税:1/6・都市計画税:1/3
  • 「部屋数×200㎡」を超えた部分(一般住宅用地)
    ⇒固定資産税:1/3・都市計画税:2/3


【例】更地にアパートを建てたときの減税効果(固定資産税)
■土地の面積:300㎡
■評価額:14万円/㎡
■固定資産税
更地:300×14万×0.014=58万8,000(円)
アパート建築後:300×14万×0.014×1/6=98,000(円)
49万円(58万8,000-98,000)の減税効果!

実際にはよほど大きな土地でない限り土地全体の固定資産税が1/6に減税されます。

たとえば5室のアパートを建てた場合、固定資産税が1/6になる土地の面積は1,000㎡(5室×200㎡)です。

(関連記事:土地活用は固定資産税対策になる?計算例を交えながらわかりやすく解説

土地の相続税=最大約60%減税できる!(※地域や大きさによって変動)

貸家建付地の評価額は最大60%減税できる

賃貸住宅が建っている土地(貸家建付地)は相続税の評価額が下がるので、相続した家族の負担を軽減できます。

更地の評価額から以下のとおり減額されます。

  • 1億円の場合…
    7,900万円
  • 5,000万円の場合…
    3,950万円

さらに相続した土地が200㎡より小さいとき(小規模宅地)の場合は特例アリ。

評価額がさらに50%下がるので、最大約60%以上評価額が安くなります。

【相続税】アパマン経営の減税効果評価額(貸家建付地)=評価額(更地)×{1-借地権割合(※1)×借家権割合(※2)}
(※1)住んでいる地域ごとに30%~90%の借地権割合が定められている。
土地の評価額と同様に、路線価図で調べることができる。

(※2)全国どこの土地でも一律30%に定められている。

【例】更地にアパート・マンションを建てたときの節税効果(相続税)
■更地の評価額:1億円
■借地権割合:70%
■借家権割合:30%
⇒評価額(貸家建付地)=1億×(1-0.7×0.3)=7,900万円(21%減)
⇒評価額(小規模宅地)=7,900万×0.5=3,450万円(約65%減)

50%の減税を受けるためには、土地を相続する人(相続人)の自己申告が必要なので、生前に伝えておくようにしてください。

(関連記事:土地活用が相続税対策になるカラクリを徹底解説【有効な土地活用方法も紹介】

一坪あたりの平均収入が高額

アパマン経営は他の土地活用とくらべて、1坪あたりの収入が高い

他の土地活用とくらべて高収入が期待できるのもアパマン経営の魅力。

坪あたりの収入で比べてみると、群を抜いて高いのがわかります。

200㎡(約60.5坪)の土地から得られる収入を比較

 収入/月収入/年
アパマン経営
(5部屋)
50,000円
(1部屋/月)
50,000×12(か月)×10(室)
600万(円)
約10万(円/坪)
トランクルーム経営
(コンテナ8基)
25,000円
(コンテナ1基/月)
25,000×8(基)×12(か月)
240万(円)
約40,000(円/坪)
月極駐車場
(5台)
5,000円
(1台/月)
5,000×5(台)×12(か月)
30万(円)
約5,000(円/坪)
太陽光発電
(システム容量:15kW)
2,500円
(kW/月)
2,500×15(kW)×12(か月)
25万(円)
約4,000(円/坪)

※表面利回りで計算したときの収入を計算しています。

また賃料相場の高いエリアなら、さらなる高収入を期待できます。

たとえばワンルームの家賃相場が10万円を超える東京都内の人気エリアでは、1か月で100万円以上の(10万円×10室)収入も夢ではありません。

年間契約だから安定した家賃を確保できる

アパート・マンションの入居者と結ぶ賃貸契約は大抵2年間契約です。

そのため一度入居者を見つけられればその期間は安定した収入を得ることができます。
※ただし管理(修繕などの空室管理)ができていない場合には安定した収入確保は実現しません。

ほとんどの土地で建築できる!ニーズさえあればどこでもOK!

アパート・マンションは工業地帯以外の土地ならどこでも建築できる

アパート・マンションはほとんどの場所で建築可能です。

用途地域(※)の制限を受けて建築できないのは工業地帯だけ。

そもそも工業地帯に住みたい人はいないので「需要があるのに法律上アパートを建築できない…」ということは起こりえません。

用途地域=エリアごとに建築できる建物の種類が、都市計画法で定められている。アパート・マンションは工業専用地域以外のエリアであれば建築することができる。

~監修者からの一言~

監修者飯島誠さんのアイコン写真

法制度上ではどこでも建築できますが、入居者がアパート・マンションを選ぶときのポイントは

  • 立地条件はどうか
  • 外装・内装ともに魅力的な物件かどうか
  • その他付加価値はあるか

です。

建築費は全国ほぼ一緒なので立地条件が悪い土地での経営は利回りの点でかなり不利なります。

初期投資と収入額のバランスを考えて建築を検討するが吉です。

多少空室が出ても収入を確保できる!

アパート・マンションは部屋が複数あるので、多少空室が出ても収入を確保できる

アパート・マンションは部屋が複数あるので多少空室が出ても収入は0になりません

たとえば10室のうち2室空室が出ても残り8室からの家賃収入があります。

一戸建て住宅のように「入居者の家族に退去されてしまうと収入がなくなってしまう…」という心配は不要。

家屋をいくつかの部屋に区切って貸し出すことで空室のリスクを分散するのは「集合住宅」ならではの強みです。

将来的には「売却」という選択肢もある

アパート・マンションなら、相続税の納税時など、手元に現金が必要なときにアパート・マンションなら売却しやすいです。

土地活用し終えた不動産を売却する際には解体して更地にするのがキホン。
駐車場やトランクルームなどニーズが限られたものは、買い手が見つかりずらいからね。

一方でアパートやマンションは売買市場があるので、更地にしなくてもそのまま売却できる可能性があります。

将来的な売却も視野にいれるなら「収益物件」として魅力的に見えるように、経営・管理の段階から気を配るようにしましょう。

高く売れやすいアパート・マンションの特徴

  • 満室経営
  • 優良な入居者(滞納がない・保証人がいる)が入っている
  • 家屋が内装・外観ともにキレイ
  • 改修履歴がある

~監修者からの一言~

「満室経営」にするためには、時には家賃を下げて利回りを維持することが必要です。

家賃を下げずにいることで収入も減って赤字経営に…

管理委託していても家賃を決めるのはオーナーです。

常に経営状況を見極めて判断するようにしましょう。

アパート・マンション経営のデメリット3つ

アパマン経営のデメリットは次の3点。

  1. 数千万円~数億円の初期費用がかかる
  2. 収入をキープするためのリスクヘッジが必要になる
  3. 立ち退きが難しく転用しにくい

アパマン経営の成否は8割方「計画」で決まると言われています。

家屋を建てる前に徹底的にリスクを洗い出し、対策をシュミレーションしておきましょう。

数千万円~数億円の初期費用がかかる

アパマン経営は数千万~数億円の建築費がかかる

アパマン経営は多くの収入が見込める分、数千万円~数億円の建築費が必要になります。

当たり前のことですが、家屋を立てない土地活用とくらべるとかなり高めです。

アパートマンション駐車場経営(10台)太陽光発電トランクルーム経営
2,000万円~5,000万円~月極駐車場:30万~
コインパーキング:300万円~
3万円/㎡~120万円/コンテナ一基~

自己資金で用意できない場合が多いので、アパートローンを組んで経営を始めるオーナーさんがほとんど。

アパートローンなら自己資金の10倍の資金が調達できます。

アパートローンとは?アパートローン=アパート・マンションを建築するときに使えるローン。

借入期間は最長35年毎月の家賃収入から返済していく

【金利の種類・利率】

  • 固定金利:年3%~
    ⇒借入期間中、利率は固定
  • 変動金利:年2.5%~
    ⇒景気変動に伴って、半年ごとに利率を見直す

「利回り」で見ると、投資の効率は悪くない

アパマン経営の利回りは悪くない。表面利回り11~12%、実質利回り7.5%

初期費用の高いアパマン経営ですが、利回りは悪くありません

利回りとは?

他の土地活用とくらべると"中の中"くらい。

建築費が5,000万円かかるとすれば、15年ほどで回収できる計算になります。

【土地活用ごとに利回り・収入を比較】

 表面利回り実質利回り
駐車場経営20%以上17.5%
トランクルーム経営20%以上16.5%
アパマン経営マンション:11%
アパート:12%
7.5%
サービス付き高齢者向け住宅10%6%
太陽光発電10%5%

「15年って長いな…」と感じる方もいるかもしれませんが、アパマン経営は初期費用が高いので仕方ありません。

まとまった収入を得るためには、多くの初期投資とある程度の回収期間を必要とします。

アパマン経営は長期戦だと肝に命じておきましょう。

【計算例】アパマン経営の実質利回り=7%【必要になるランニングコストもチェック!】

リスクの対策を怠ると家賃収入が下がってしまう恐れがある

アパマン経営から得られる収入をキープするためには、次の3つのリスクに対処する必要があります。

  1. 空室
  2. 家賃滞納
  3. 家屋の老朽化

空室が増えるリスク

空室が心配なら、毎月家賃収入の80~90%を得られるサブリース契約がおすすめ

アパマン経営最大のリスクは空室。

毎月の家賃収入が少なくなりアパートローンの返済も苦しくなります。

手元に残る収入がほとんどなくなり、最悪の場合赤字経営になることも。

  • 家賃を下げて募集をかけ直す
  • リフォーム・修繕をする

など対策を打つことになりますが、いずれにしても資金繰りが厳しくなることには変わりません。

 

「どうしても空室が心配…」という方は、上述したサブリースで契約するようにしましょう。

空室があってもなくても満室時収入の80~90%を毎月得られます。

家賃滞納のリスク

家賃滞納が心配なら、毎月家賃収入の5%を支払って滞納保証で管理するのがおすすめ

家賃滞納が発生しても収入が少なくなります。

  • 入居審査を厳しくする
  • 保証人を付けてもらう
  • 保証会社への加入を義務付ける

などの対策がありますが、それでも完全に防げるものではありません。

「うっかり払い忘れていた…」というケースがほとんどですが、書面での通知や話し合いなど、滞納者への対応にはエネルギーを使うもの。

最悪の場合、訴訟に発展してしまうこともあります。

 

集金管理(業者に支払うお金:家賃の3%)より多少コストがかかりますが、いざという時のことを考えて滞納保証(業者に支払うお金:家賃の5%)で運営するのがオススメです。

なおサブリースの場合は、滞納の有無に関係なく固定の収入(満室時収入の80~90%)を得られます。

家屋が老朽化するリスク

家屋の老朽化を放置すると、空室や不良入居者に悩まされることになる

アパマン経営でどうしても避けられないのが家屋の老朽化

新築から10年をすぎると入居者が埋まりにくいので、徐々に家賃を下げていくことになります。

また「コストを削減したいから、修繕しなくてもいいや」という考えは禁物。

古くなった家屋を修繕せずに放置すると、老朽化の負のスパイラルにはまってしまいます。

老朽化による負のスパイラル

  1. 家屋の汚れ・傷みが目立つようになる
  2. 入居者の住み方も雑になる
  3. マナーの良くない入居者が集まり、さらに家屋がぞんざいに使われる
  4. 空室が目立つようになる

「まだ早いかな」と思うくらいのタイミングで早めに修繕しましょう。

修繕費については毎月入居者から管理費の名目で集め、積み立てておくようにします。

修繕の種類は大きく分けて3つ

立ち退きが難しく転用しにくい

アパート・マンションの入居者は借地借家法で保護されているので、立ち退きさせるのが難しい

「アパートを取り壊して土地を売りたい…」

このようにオーナーの事情が変わったとしても、入居者は借地借家法(※)で手厚く守られているので無条件で退去してもらうことはできません。

※借地借家法=土地・建物の貸し借りについて定めた法律

立ち退きの条件

期間満了の1年~6か月前までに、入居者に「更新拒絶」の通知

 

※1 期間の定めのない契約のとき:「退去」通知
※2 入居者が通知を拒否した場合は「立ち退き料」が発生する場合がある。

家屋の取り壊しは

  • 鉄骨の場合:1ヶ月程度
  • 木造の場合:2週間程度

はかかるので、退去がスムーズに進んだとしても更地になるまで1年弱かかることもあります。

土地活用でアパート・マンション経営がおすすめな人

税金が高くて困っている人

毎年の固定資産税や相続税が高くて困っているならアパマン経営がオススメ

  • 都市部の一等地に土地を持っているので固定資産税が高い
  • 相続税を何百万も息子・娘に払わせるのは気がひける…

節税対策として土地活用をしたいならアパマン経営で決まり。

住宅を建てることで土地の固定資産税は1/6(都市計画税:1/3)になり、相続税は20%減税されます

「節税対策のためにアパマン経営を始めた」という人も多いです。

老後の年金代わりに安定かつ大きな収入源が欲しい人

アパマン経営はまとまった安定収入を得られるので、老後の年金代わりになる

  • 老後が不安なので、年金代わりに安定した収入を得たい
  • 他の土地活用よりも稼げて、安定性のある土地活用を探している

生活に不可欠な「住む場所」を提供するアパマン経営は安定収入を期待できます。

一度入居してもらえると数年間は住んでもらえるうえ、景気が悪くなっても大幅に家賃を下げる必要はありません。

日常の修繕・管理をきちんと行っていれば、築年数が古くなっても入居者を確保できます。

 

またアパマン経営は他の土地活用方法と比べて、収入が多いのも特徴。

50坪の土地にアパートやマンションを建てれば、年間で500万円近くの家賃収入が見込めます。

自分が働けなくなっても安定かつ高収入を得るなら、アパマン経営にチャレンジしてみない手はありません。

人が住みたくなるような魅力的な土地を持っている人

駅から近い、静かな住宅街、日当たりが良いなど、住宅向きの土地を持っているならアパマン経営がオススメ

  • 駅から徒歩5分のエリアに土地を持っている
  • 静かな住宅街に土地を持っている

アパマン経営において、立地条件は非常に重要です。

「駅から徒歩5分」「静かな住宅街」「日当たりが良い」など、住宅に向いている土地を持っているならアパマン経営を検討しましょう。

もちろん立地が良ければ必ず成功するというわけではありません。

ターゲットのニーズに合わせた広さ・間取りを用意して、満室経営を目指しましょう。

じっくりと腰をすえて、本格的な土地活用にチャレンジしたい人

アパマン経営は本格的な事業なので、じっくりと腰を据えて土地活用をしたい人にオススメ

  • 駐車場経営が成功したので、次はより本格的な土地活用を経験してみたい!
  • まとまった自己資金があるので、大きめの"事業"にチャレンジしてみたい!

「本格的な土地活用をしてみたい!」という人にはアパマン経営がピッタリ。

数千万~数億円という多額の初期費用が必要ですが、その分安定的にまとまった収入が得られます

ローンの返済や入居者の管理、空室対策などやるべきことは多いですが、それは裏を返せば「工夫の余地がある="面白み"がある」ということ。

20年以上事業と付き合うことになりますが、じっくりと腰をすえて取り組むに値する”一大事業”だと言えます。

土地活用方法としてアパート・マンション経営を選ぶべきでない人

「アパート・マンション経営=不労所得」と考えている人

アパマン経営は「不労所得」というほどラクではありません。

マーケティングから家屋の建築、融資、物件・入居者の管理までやるべきことは多いです。

業者とパートナーを組むとしても、なにもかも丸投げというわけにはいきません。

アパマン経営は「本格的な事業」であると肝に命じておきましょう。

5年後に土地を売ろうと考えている人

一度家屋を建ててしまうと、転用が難しいのがアパマン経営。

入居者は借地借家法で守られているので、無条件で立ち退きしてもらうことはできません。

アパート・マンション経営はメリット豊富な「土地活用の王道」

  • 土地の税金を大幅に減税できる
    ⇒固定資産税:1/6(最大)・相続税:20%減
  • 景気に強く、安定した収入を得られる
  • ニーズさえあればどこにでも建築できる

このようにアパマン経営は「節税対策」「安定収入」「実現可能性」などさまざまなメリットをバランス良く持つ「土地活用の王道」です。

「土地活用ってなにをすればいいのか分からない…」という方も、一度は検討してみる余地があります。

 

ただアパート・マンション経営では大きなお金が動く分、計画段階をないがしろにしてしまうと大失敗につながりかねません。

アパマン経営の成否は8割方「計画」で決まると言われているように、事前の準備が重要です。

世間で「不労所得」といわれるほど大家業はラクではありませんが、アパマン経営は本格的な”事業”であると心得て勉強すれば成功も夢ではありません。

 

【関連記事】

「アパート・マンション経営を始めてみたい!でも失敗はしたくない…」という人は下記のページも読んでみてください。

アパマン経営のリアルな失敗例をもとに、計画段階でリスクをおさえるための方法を紹介しています。

【アパート・マンション経営による土地活用】失敗例5つとリスクを最小限におさえるための全知識

アパート・マンション経営含めて、様々な土地活用方法を検討したい方は一括資料請求サービスが便利です。

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