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【土地評価額(土地価格)5種類"超"まとめ】地価の調べ方が要望別でわかる!

土地の目的別の評価方法が5種類ある

「土地価格にいろいろ種類があってよくわからない…」
「自分の目的にマッチした土地の評価額を調べたい!」

このような方のために本記事では土地の価格や評価額について徹底解説しました。

ご存知の方も多いと思いますが、土地の価値には4種類ないし5種類の評価方法があります。
(「一物四価」「一物五価」と称されます。)

土地価格を考える上で大切なことはそれぞれの意味を理解し、用途に合った使い分けをすること。

目的とは別の地価や土地評価額を参考にしてしまうと、税金計算や時価総額を把握するのに支障をきたしてしまいます。

土地価格や土地価格の種類だけではなく、調べ方についてもバッチリ解説しているので参考にしてください。

土地評価額(土地価格)は5種類存在する【一物五価】

土地の評価額は5種類あり、目的に応じてそれぞれ異なる土地評価額を使い分けます。

5つの土地価格を一物五価といい、それぞれ簡単にまとめると以下の表のとおりです。

種類公示地価基準地価実勢価格固定資産税評価額相続税路線価不動産鑑定士による評価
主務官庁国土交通省都道府県不動産会社、シンクタンク市町村国税庁不動産鑑定士
価格時点毎年1月1日毎年7月1日過去の取引による3年ごと1月1日毎年1月1日依頼時点
公表時期毎年3月毎年9月常に3年ごと3月毎年7月以来から10日~14日後
価格正常価格(更地としての価格)正常価格(更地としての価格)交渉による正常価格を基にした価格(更地としての価格)正常価格を基にした価格(更地としての価格)正常価格(更地としての価格)
価格の基準適正な時価(都市計画区域内)適正な時価(都市計画区域外も含む)当事者同士の交渉額地価公示価格の70%地価公示価格の80%適正な地価【日本全国)

それぞれ掘り下げて見ていきましょう。

①公示地価

公示地価を一言で表すと「土地の資産価値を示す公的な土地価格」。

公示地価の特徴は以下のとおりです。

  • 一般の土地取引に対する公的な指標になる
  • 公共事業用地の取得価額の基準になる
  • 不動産鑑定の基準になること
  • 土地の相続税評価・固定資産税評価の基準になる
  • 国土利用計画法による土地の価格審査の基準となること

国交省が毎年3月にその年の1月1日時点における土地価格(=正常価格)を公示します。

正常価格(せいじょうかかく)とは土地取引で成立すると考えられる1㎡当たりの土地価格のこと。

土地は買い手や売り手の個々の状況(土地の立地・形が悪いことや借金返済のため早く売りたい等)を考慮して、言い値で取引することが多いのが現状。

正常価格は個々の状況を無視して、客観的に土地自体の価格に目を向けた土地価格になります。

公示地価はありとあらゆる土地価格の基準。
私的な土地取引の価格基準となるだけではなく、国が用地を取得するとき金融機関の担保評価の際の基準も公示地価です。

後述している鑑定士評価でも公示地価を土台にして評価しています。

他にも相続税路線価は公示地価の80%、固定資産税評価額は公示地価の70%とそれぞれの基準になります。

公示地価の決まり方

公示地価を算定する流れは以下の通りです。

  1. 標準地の策定
  2. 鑑定士による評価
  3. 土地鑑定委員会による調整
①標準値の策定

公示地価の対象となる土地(=標準地)を決めるときには、住宅や商業地などの周辺状況土地の形・広さが重要になります

標準地(ひょうじゅんち)とは国交省の土地鑑定委員会が標準地を決めます。

標準地は住宅地や商業地のような一体の土地以外にも利用状況や環境、地形を考慮して標準的だと考えられる土地が基準。

また標準地は公示区域(こうじくいき)だけに限られています。

公示区域とは

  • 都市計画区域内であること
  • その他の土地取引が相当程度見込まれる区域
公示区域について

標準地は次の点を検討して決められます。

  • 代表性(だいひょうせい):その地域全体の地価水準をできる限り代表しうるもの
  • 中庸性(ちゅうようせい):近隣地域での土地の利用状況、環境、面積、形状等が片寄らずに調和がとれているもの
  • 確定性(かくていせい):明確に他の土地と区分でき、範囲が特定できるもの
  • 安定性(あんていせい):近隣地域での安定した土地の利用状況を配慮したもので、利用状況が変化している場合はその変化に十分配慮したもの

(参考:国土交通省 地価公示制度の概要

②鑑定士による評価

標準地が決まった後は2人以上の不動産鑑定士が標準値を鑑定調査。

最新の取引事例やその土地からの収益の見通しを分析して価格を算出します。

③土地鑑定委員会による調整

不動産鑑定士が算出した価格を国土交通省管轄の土地鑑定委員会がします。

調整の際に重要視されるのはバランス。
地点間や地域間の土地価格のバランスを考えて、公示地価を決定していきます。

②基準地価(都道府県調査地価)

基準地価は公示地価を補完する下半期の土地の正常価格です。

公示地価と同様に基準地価は私的な土地取引以外にも公的な土地取引、路線価の基準にもなります。

基準地価の特徴は以下の通り。

  • 公示地価と同じように、一物五価の基準になること
  • 公示地価を補完する下半期の土地価格を表すこと
  • 都市計画区域外の地価も載っていること

公示地価の役割は「国土利用計画法による土地の価格審査の基準=基準地価の基準」

基準地価はあくまでも公示地価を補完するもので、下半期の土地価格を正確に示すのが目的です。

公示地価だけだと1年に1回の土地価格になり、精度に欠けてしまう

基準地価で下半期の土地価格を補完し、正確な土地価格を1年を通して反映する。

公示地価の場合は毎年1月1日時点での地価ですが、基準地価はその年の7月1日時点の地価

地価が変わっていることもあるため公示地価よりも最新の動向を反映し、土地の価値を前後比較できます。

また公示地価とは異なり、都市計画区域外の地価も載っていることがポイントです。

基準地価の決まり方

基準地価と公示地価が決まるプロセスは似ていますが、調査主体や鑑定士の数が異なります

基準地価の調査主体は各都道府県で、不動産鑑定士一人のもと最新の取引事例や土地から得られる収益の見通しを分析して基準地価が決定。

地点や地域間のバランスを検討し、その年の公示地価と比較しつつ国交省が9月ごろに公表します。

基準地価の対象となる土地(=基準地)が決まる際のファクターは、住宅地や商業地などの周辺状況や土地の形、広さ。

公示地価の標準地と基準地が重複する場合もあれば、都道府県が別途決めているところもあります。

【参考:千葉県の基準値】

  • 対象用途:指定基準地は住宅及び商業地として設定されている基準地(市街化調整区域に設定されている基準地を除く)から選定する。
  • 基準地群:都市計画法上の地域地区、市町村、交通体系等の観点から価格牽連性があるとみとめられる基準値をまとめ、地価公示における標準地群等を考慮し、概ね5~15地点を含む基準地群として区分する。
  • 基準地の性格:当該基準地の属する基準地全体価格水準をできるだけ代表し、規範性を有するものであること。

(参考:千葉県 指定基準地について

③実勢価格

実勢価格とは当事者同士の自由な交渉で決められた土地価格のこと。

実勢価格の特徴は以下の通り。

  • 取引事例から実状に近い価格帯を知ることができる。
  • あくまでも参考価格で、他の土地価格と比べて信用に値するものではない。

土地価格は単純な需要と供給で決まらず、同じ広さ・形の土地は二つとないので価格は固定ではありません

10個の土地があれば10通りの価格があり、価格も当事者同士の言い値で決まります。

また実勢価格は単なる土地の価格を寄せ集めた結果にしかすぎないので、あくまでも参考程度

  1. 10万円/坪
  2. 12万円/坪
  3. 12万円/坪
  4. 14万円/坪

この場合、土地価格は「10万円~14万円/坪の幅がある」と考えるのがベターです。

取引事例から得られる価格は実状に近いという点がありますが、裏を返すと取引事例が少なければ精度が低くなります。

③固定資産税評価額(固定資産税路線価)

固定資産税の路線価とは街路に接する土地1㎡当たりの価格のこと。

以下は東京都渋谷区渋谷駅周辺の路線価図です。

固定資産税路線価図

固定資産税路線価の特徴は以下の通り。

  • 固定資産税や不動産取得税の算出用に用いるもの
  • 公示地価の70%ほどの価額であること

固定資産税評価額は固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算に利用されるものです。

対象は建物や路線価にない土地で、国が定めた固定資産評価基準に基づいて市町村3年ごとに路線価を付けます。
(関連記事:固定資産税の【評価替え】について徹底解説!税制が見直される仕組みとは?

固定資産税評価額自体は固定資産税の算出用なので、土地の時価を示すものではないことに注意してください。

また固定資産税評価額は公示地価の70%。
固定資産税評価額を1.4倍すればおよその公示地価を求められます。

固定資産税路線価の決まり方

固定資産税路線価は各市町村長が決定しています。

一例として東京都の固定資産税路線価の決まり方は以下の通りです。

  1. 用途地域を区分する
    宅地の利用状況等を基準都市、住宅・商業・工業等の地区に分類する
  2. 状況類似地区の区分
    区分した用途地域ごとに街路の状況や交通機関の接近状況、家屋の疎密度を基準に細かく分類する
  3. 主要な街路の選定
    状況類似地区ごとに価格事情及び街路の状況等が標準的なものとされる宅地を選定する
  4. 標準宅地の適正な時価の評定
    公示地価及び不動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格の7割を目安に評定する
  5. 主要な道路への路線価の付設
    標準宅地の1㎡当たりの適正な時価に基づいて路線価を付設する
  6. その他の街路への路線価の付設
    当該街路と主要道路との価格形成要因を比較し、格差率を求め、これを主要な街路に乗じて算出する

(参考:東京都主税局 土地の評価について

④相続税評価額(相続税路線価)

相続税路線価は国税庁が定めた、街路に接する標準的な土地1㎡当たりの価格のこと。

固定資産税評価額と同じく、路線価図から確認できます。

■例 東京都千代田区丸の内周辺の路線価図

相続税路線価図

相続税路線価の特徴は以下の通り。

  • 相続税や贈与税の算出用に用いるもの
  • 公示地価の70%ほどの価額であること

路線価方式とは所有する土地の相続税贈与税を算出するときに使うものです。
(関連記事:土地の"贈与税"はいくらかかる?税率や計算例を解説!【申告次第で非課税に】

また他の土地評価額と異なり、調査地点が15倍圧倒的に多いのも特徴。
調査主体が国税庁で、税金をしっかりと徴収するためにも公示地価より多くの調査地点があります。

補足ですが路線価は公示地価の80%ほどで、現金で相続するよりも不動産で相続したほうが税金が安いというゆえんはまさにこのこと。

相続税の算出用であって土地自体の時価を示すものではないですが、路線価を1.25倍すればおよその公示地価がわかります。

相続税路線価の決まり方

相続税路線価の評価時点は毎年1月1日で、国税庁が決めています。

地価公示価格売買実例価額(実際の取引による価格)、不動産鑑定士による評価額をもとに算出。

各専門家の意見を聞きながら、不公平にならないように路線価を確定しています。

⑤鑑定評価額(不動産鑑定士による土地評価額)

鑑定評価額はその名の通り、不動産鑑定士が査定した価格

取引事例によって実証されるだけでなく、不動産の経済的価値による効用や収益性によっても検証された土地価格です。

公示地価と限りなく近い比率で評価され、公示地価がない土地の時価も分かります。

ただし不動産鑑定士の土地価格査定には料金がかかることに注意してください。

鑑定相場は土地の評価額で変わりますが、およそ20~60万円が目安です。

  • 公示地価が載ってないので、正確な土地価格が分からない・・・
  • 実勢価格の言い値で取引するのはイヤ、鑑定士の意見を参考にしたい・・・

とお考えの方は不動産鑑定士に評価を依頼し、正確な土地価格を査定してもらいましょう。

【目的要望別】参考にすべき土地評価額(土地価格)と調べ方

そもそも土地価格に5通りの評価方法があるということは「それぞれ使い分けする必要がある」ということです。

目的地価の名称調べるときにかかる費用調べられる地域
資産価値を調べるとき公示地価基準地価無料標準地、都市計画区域外
売買取引価格帯を調べるとき実勢価格無料取引事例があれば日本各地
固定資産税や不動産取得税を調べるとき固定資産税路線価無料固定資産税路線価がある地域
相続税や贈与税を調べるとき相続税路線価無料相続税路線価がある地域、倍率地域
より正確な資産価値を調べるとき鑑定士評価有料(20~60万円)日本全国各地

上記のように一物五価にはそれぞれ役割があります。

'ご自身が調べたいこと'(=目的)を明確にし、下記を参考にしてください。

土地の"資産価値"が知りたいときは公示地価、基準地価を参考にする

おさらいですが公示地価/基準地価は国が定めた「土地の資産価値を示す公的な指標」のこと。

公示地価や基準地価は相続税評価や固定資産税評価の基準にもなる一番の柱です。

  • 金融機関で土地を担保にするため資産価値が知りたい・・・
  • 上半期と下半期で土地の時価の変動が知りたい・・・

という方は公示地価/基準地価を参考にしてください。

公示地価の調べ方

保有する土地が公示区域内であれば、国交省の国土交通省地価公示・都道府県地価調査から参照できます。

公示区域とは都市計画区域内または土地取引が相当程度見込まれる区域のこと。

都市計画区域内の調べ方

 

公示地価 説明図

はじめに国交省の地価公示サイトにアクセスし、検索地域を入力。

東京都中央区 公示地価 例

地価公示や基準地価それぞれ同時に調べられ、用途区分も分けて調べられます。

試しに東京都中央区の商業地で検索をかけると、79件の結果が得られました。

詳細を開くと土地の価格大きさだけでなく、構造区域区分等を合わせて知ることが出来ます。

土地の"取引価格"が知りたいときは実勢価格を参考する

実勢価格は過去の取引事例から土地価格を決める方式です。

実勢価格にはバラツキがあるため、実勢価格の値段は参考程度で鵜呑みにするのは避けましょう。

「土地を売ろうと考えている・・・」

とお考えの方は、取引事例から類似物件の価格帯を調べてみることをオススメします。

実勢価格には3つの調べ方があります。

  1. 国交省の土地総合情報システムを利用する
  2. 不動産情報サイトを利用する
  3. 不動産会社に査定してもらう

以下で詳しく見ていきましょう。

実勢価格の調べ方① 国交省の土地総合情報システムを使う

国交省の土地総合情報システムを使った実勢価格の調べ方を解説します。

はじめに土地総合情報システムにアクセスし、赤枠で囲まれた不動産取引価格情報検索をクリック。

土地総合情報システム図

左下で都道府県、市区町村、地区を選択できるのでそこで調べたい地域を入力。

試しに東京都中央区佃と入力すると2件の取引事例が出てきました。

東京都中央区佃付近の土地実勢価格

 

土地の形状や面積、坪単価のみならず駅からの距離や用途地域、方位等もまとめて確認できるので、類似物件の比較に便利です。

その他にも大手不動産情報サイトなどで土地の取引価格を調べることができます。

実勢価格の調べ方② 不動産情報サイトを利用する

実勢価格は取引事例から求めるもので、不動産販売サイトは身近な実勢価格の一例です。

不動産販売サイトで調べたい地域の実際に売り出されている土地価格を調べると以下のような結果がでます。

実勢価格図例

不動産販売サイトを使う方法は例が少なかったり条件が一致していないことがありますが、非常にカンタンです。

試しに自身の土地周辺の価格を知るには便利なので試してみてください。

実勢価格の調べ方③ 不動産会社に査定してもらう

不動産会社に査定してもらえば、いちばん精度の高い実勢価格を知ることができます。

上で紹介した土地総合情報システムや不動産情報サイトを使うやり方は手間が少なくカンタン

ただし周辺の類似物件の価格は知ることができても、特定の自分の土地価格は知ることができません

不動産会社による査定はプロが取引事例や公示価格、物件の特殊性を加味して、素人ではわからない部分まで判断してくれます。

実際に自分の土地が今いくらくらいなのか知りたい人は一括査定サイトを利用してみましょう。

一括査定とは土地や不動産の情報を入力するだけで、売却価格・時価総額を複数の業者に一括査定依頼を出せるサービスのこと。
どういった不動産会社で、いくらで自分の不動産が売れるかの目安がわかります。

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土地の"固定資産税"を知りたいときは固定資産税評価額(固定資産税路線価)を参考する

固定資産税以外にも都市計画税や不動産取得税、登録免許税を調べたいときは固定資産税路線価の出番です。

固定資産税評価額は市町村から送られる納税通知書にも記載されていますが、インターネットからでも調べられます。

  • 固定資産税を調べたい・・・
  • 不動産関連の税金を算出したい・・・

とお考えであれば固定資産税評価額を用いて調べてください。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は「全国地価マップ」から調べられます。

はじめにサイトにアクセスし、赤枠で囲まれた固定資産税路線価等をクリック。

全国地価マップ図例1

試しに検索画面から東京都中央区銀座5丁目と入力すると、下記のような画面に切り替わります。。

全国地価マップ図例2

 

赤い矢印が主要道路に面したもので、青はその他の路線を表します。

■固定資産税の計算をシミュレーションしてみる

固定資産税は上述の検索画面で出た路線価に地積と税率(1.4%)をかけた額です。

【固定資産税】=路線価×地積(㎡)×税率(1.4%)

上記の銀座5丁目付近は土地評価額が日本一で有名ですが、赤い矢印を見てみると35200000と記されています。

この道路に面する地積(土地面積)200㎡の土地の固定資産税は9,856万円です。

計算過程詳細

固定資産税の標準税率は1.4%ですが、市区町村によって異なることもあるのでHPでの確認をおすすめします。

また一定の条件で税率が軽減されることもあるので合わせて確認しましょう。

【新たな不動産を取得したとき】固定資産税評価額の調べ方

土地の"相続税"を知りたいときは相続税評価額(相続税路線価)を参考にする

土地の相続税や贈与税を知りたいときは相続税評価額(相続税路線)を用います。

路線価の調査地点数は約34万地点もありますが、日本全国すべてカバーしているわけではありません。

路線価が載っていないときは倍率方式から相続税評価額を求めることができます。

  • 相続税や贈与税を算出したい・・・
  • 路線価が載っていない・・・

上記の時は相続税路線価、倍率方式を用いてください。

相続税評価額(相続税路線価)の調べ方

相続税評価額は国税庁のHPまたは「全国地価マップ」から調べることが出来ます。

全国地価マップで調べる場合、赤枠で囲まれた相続税路線価等をクリック。

全国地価マップ図例3

検索画面が表示されるので、例によって東京都中央区銀座5丁目を調べてみます。

全国地価マップ図例4

地図上の青い矢印に沿った数字が、道路に面する土地1㎡あたりの相続税評価額です。

■相続税をシミュレーションしてみる

相続税評価額は上記の路線価に地積と補正率をかけた額です。

【相続税評価額】=路線価×地積(㎡)×補正率

※補正率は適用される場合のみ

補正率や減額率について

上記の中央区銀座5丁目付近の路線価は40320A(Aは借地権割合に応じてつけるアルファベット)です。

この道路に面する地積200㎡の相続税評価額は16億1,280万円になりました。

16億円の土地をそのまま相続した場合の税額は8億円越えです。

計算過程詳細

【路線価が載っていないとき】倍率方式から相続税を求める方法

倍率方式は固定資産税評価額に国税庁が定める倍率をかけて、相続税評価額を算出するもの。

倍率が載った評価倍率表は国税庁のHPに掲載しています。

京都市右京区の倍率表を参考に見てみましょう。

京都市右京区倍率表例

赤枠で記した路線は、路線価があることを示し、比準は周辺地域の土地の路線価をもとに価格を決めることを表します。

0.61.1といった数字が倍率方式で、土地の固定資産税評価額をそれぞれ0.6倍1.1倍したものが相続税評価額という意味です。

固定資産税評価額については毎年送られてくる納税通知書または市町村の区役所で取得できます。

仮に土地の固定資産評価額が5,000万円であれば、0.6と書いてある地域の相続税評価額は3,000万円です。

1.1の地域は同様に5,500万円で、それぞれの相続税は以下のとおり。

  • 相続税評価額3,000万円の土地の相続税:0円/相続人は一人
  • 相続税評価額5,500万円の土地の相続税:235万円/相続人は一人
詳細

上記4つで調べられなかったら不動産鑑定士に依頼する

鑑定士による評価は費用がかかりますが、国が公表する公示地価も不動産鑑定士によるものから分かるように評価は客観的かつ正確な値です。

  • さらに正確な土地評価額を知りたい…
  • 路線価や公示価格が載っていない…

という方には不動産鑑定士に土地鑑定してもらうことがオススメです。

不動産鑑定士を探す時のポイント3つ

①「土地の評価」が得意かどうか

不動産鑑定士は幅広い仕事をしています。

その中でも土地の評価が得意な鑑定士に依頼しましょう。

②手頃な料金かどうか

不動産鑑定士によって料金はバラバラです。

安ければ良いというわけではありませんが、良心的な価格交渉ができる鑑定士を選びましょう。

③他業種と提携しているかどうか

土地の価格を評価するには、幅広いノウハウや知識が必要。

不動産業者や弁護士、税理士や土地家屋調査士、司法書士事務所など多岐に渡る分野と提携をしている鑑定士が心強いです。

 

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目的や要望に合った方法で土地価格や評価額を調べましょう

土地は目的によってそれぞれ異なる評価方法があります。

  • 土地の資産価値が知りたい
    →公示地価/基準地価
  • 土地の取引価格が知りたい
    →実勢価格
  • 土地の固定資産税や登録免許税を知りたい
    →固定資産税路線価
  • 土地の相続税が知りたい
    →相続税路線価
  • より正確な土地価格が知りたい
    →不動産鑑定士による評価

上記のように土地評価額をうまく使い分けしましょう。

たとえば相続税評価額(路線価)で評価すると土地の評価額は公示地価の70%ほど。

ところが実際の取引価格は公示地価でも相続税路線価の価額でもなく、実勢価格という言い値で決まったりします。

言い値で決まるということは、土地価格の知識がなければ、不当な取引に巻き込まれる可能性もあるということです。

土地価格の使い分けができれば「本当にその土地の価格は正しいのか」を異なる土地価格どうしで判断できます

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