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"田舎"でも土地活用できる【6つの成功事例から見る遊休地の収益化】

田舎の土地活用、諦めてないですか?

「そもそも人口の少ない田舎で、土地活用なんかできるの…?」とお困りのオーナーさん。

諦めるのはまだ早いです。
あなたの土地にも"稼ぐポテンシャル"が隠れているかもしれません。

一見使いみちのなさそうな土地でも、

  • 過疎化の進んでいるエリアだけれど、都心から車で1時間で行ける
    ⇒「サービス付き高齢者向け住宅」の検討の余地アリ
  • 自然豊かな土地なので、移住希望者が増えている
    「戸建て賃貸住宅」の検討の余地アリ

このように収益化の道は残されています。

 

また「田舎で収益化するのは難しい…」と言われている、

  • アパート・マンション経営
  • 駐車場経営

といった方法でしっかり稼いでいる方もいます。

 

とはいえ、田舎の土地活用が難しいのは事実。

万が一有効活用できなかった場合に備えて"売却"を準備しながら活用の可能性を探るというのが、田舎の土地活用の鉄則です。

後述していますが「こんな田舎の土地、役に立つの?」という土地でも有効活用できる可能性は十分あります

  • そもそも自分の土地は土地活用が可能なのか?
  • 可能だとしたら、どんな選択肢があるのか?

といった点について複数の不動産会社から意見を聞いてみましょう。

田舎での土地活用が難しいのは事実ですが、隠れたニーズが見つかることもあります。

 

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(関連:HOME4U土地活用の評判の真相!強み6つと注意点2つを土地活用プランナーが説く

田舎の土地活用における成功例6選【土地活用方法別に紹介】

難易度の高い"田舎での土地活用"ですが成功例がないわけではありません

以下で実際にあった成功例6つをご紹介しているので、一度目を通してみてください。

田舎で実現する可能性が高い順に並べています。

  1. 太陽光発電
  2. 戸建て賃貸住宅
  3. サービス付き高齢者向け住宅
  4. ロードサイド店舗(商業施設)経営
  5. 駐車場経営
  6. アパマン経営

①【野立て太陽光発電】400㎡の土地で年間50万円の収入

「こんな土地相続しなければ良かった…」と、親が遺してくれた土地を持て余していたのが2年前。

今では毎年50万円程度の収入を得ています。

不動産会社に相談したのですが、

  • 400㎡と土地の面積が広い
  • 日照を遮る障害物が少ない
  • 晴れの日が多い

と、太陽光発電向きの土地だったようです。

400㎡の田舎の土地で野立て太陽光発電を始めると、1年間で50万円の収入が得られる

+ 田舎の土地で【太陽光発電】を経営したときの収益モデル(目安) +

 

400㎡の土地で太陽光発電をした場合、1年で約50万円の収入を得られる可能性があります。

初期費用=1,000万円

■設備費用:1,000万(円)

初期費用の内訳をチェック

収入=100万円

■売電収入:100万(円)

ランニングコスト=50万円

■運転・維持費:10万(円)

■固定資産税

土地:28万(円)

償却資産(概算):12万(円)

⇒10万+28万+12万=50万(円)

固定資産税の詳細をチェック

実質利回り=5%

=(収入ーランニングコスト)÷初期費用×100%

=(100万-50万)÷1,000万×100

5(%)

「全く人が住んでいない…」という土地でも可能なのが、野立て太陽光発電。

更地にソーラーパネルを設置して、電力会社に電気を買い取ってもらう土地活用方法です。

日照さえあればOKなので、人口が少ない田舎でも不利になりません。

むしろ、日照を遮る高い建物が少ないので田舎のほうが向いています

田舎で【太陽光発電(野立て)】を始めるための条件

野立て太陽光発電を始めるためには、最低でも100㎡の土地が必要

野立て太陽光発電は100㎡以上の広さの土地さえあればOK

  • 10kW容量以上の発電装置を使う
  • 1kWの設備を設置するのに必要な敷地は10㎡

という条件があるので、最低でも100㎡以上(10kW×10㎡=100㎡)の土地が必要になります。

【関連記事】

下記記事で、土地活用における太陽光発電について詳しく解説しています。

野立て太陽光発電(ソーラー)を10つのメリット・デメリットで解説【土地活用のプロ直伝】

②【戸建て賃貸住宅】"移住希望者"を狙いうちして110万円~150万円の収入

「こんな場所に住みたい人なんかいるのか…」

親から土地を相続して頭を抱えていたのが、ちょうど3年前。近所にスーパーが1~2件ある程度の、田舎の土地を持て余していました。

現在は戸建て賃貸住宅を経営し、少ないながらも安定した収入を得ています。

きっかけは、あるテレビ番組。「都会から離れた自然豊かな場所で暮らしたい人が増えている」という情報を耳にしたことでした。

「ひょっとすると…」と思い、不動産会社を営んでいる知り合いに、入居希望者がいないか聞いてみたんです。

数か月後に彼から連絡があり、住んでもらっているのが今の入居者さん。

都会の人からすれば、田舎の土地も魅力的に見えるというのは盲点でしたね。

200㎡の田舎の土地で戸建て賃貸住宅を経営すると、1年間で110~150㎡の収入が得られる

+ 田舎の土地で【戸建て賃貸住宅】を経営したときの収入(目安) +

 

200㎡の土地で戸建て賃貸住宅を経営した場合、1年で110~150万円の収入を得られる可能性があります。
※立地や住宅のグレードによって、収入は変わってきます。

初期費用=1,000万円

■建築費:1,000万(円)

収入=120万円

■賃料収入:10万(家賃)×12(か月)=120万(円)

ランニングコスト=13万1,000

■固定資産税

土地:200(㎡)×10万×0.014×1/6≒47,000(円)

家屋:1,000万×0.6×0.014=84,000(円)

⇒47,000+84,000=13万1,000(円)

固定資産税の詳細をチェック

実質利回り=10%

=(収入ーランニングコスト)÷初期費用×100%

=(120万-13万1,000)÷1,000万×100

10%

  • 交通アクセスが悪くて通勤・通学に不便
  • 長い目で見ると、部屋を借りるより一戸建てを建てたほうがオトク
  • そもそも賃貸住宅の主な借り手である若年層が少ない

このように田舎では"集合住宅"(アパート・マンションなど)のニーズは限られますが、戸建て賃貸住宅なら可能性があります。

 

ポイントは移住希望者をターゲットにすること。

  • 都会から離れた自然の中で子供を育てたい
  • 自分で野菜をつくって自給自足の生活をしてみたい

など、近年若年層の間で"田舎の良さ"を再評価する動きがあります。

彼らをピンポイントで狙い撃ちすれば、入居者確保も夢ではありません。

田舎で【戸建て賃貸住宅】を始めるための条件

次の3条件を満たしている土地なら、田舎でも戸建て賃貸住宅を検討してみる余地があります。

  1. 【都市部へのアクセス】が良い
  2. 【自治体の支援】が手厚い
  3. 【豊かな自然】に恵まれている

これらの土地に共通しているのが移住しやすいエリア(※)だということ。

上述したように移住希望者をターゲットにする戦略です。

※【出典】NPOふるさと回帰支援センター ニュースリリース(2016年2月20日)
移住先として人気のある山梨県・長野県・静岡県・広島県・岡山県の特徴を抽出。

①【都市部へのアクセス】が良い

都市部へのアクセスが良いエリアは移住のハードルが低いので、戸建て賃貸住宅に向いている

都市部へのアクセスが良いエリアは、移住のハードルが低いので人気です。

移住に興味を持っているのは、普段都会で便利な生活している人。
彼らは「田舎に住みたいけど、たまには賑やかな場所に出かけたいな…」と考えます。

またこのようなエリアは、休日・休暇を利用して下見・移住体験ができるなど、移住の準備がしやすいというメリットもあります。

  • 山梨県
    ⇒東京まで特急電車で90分
  • 静岡県
    ⇒新幹線の停まる駅が多い

など"気軽に都会に出ていけるくらいの田舎"に土地を持っている方は、戸建て賃貸住宅を検討しましょう。

 

②【自治体の支援】が手厚い

移住をサポートしている自治体のあるエリアは、戸建て賃貸住宅に向いている

"見知らぬ土地"に住むのは誰でも不安なもの。

どうせなら自治体がしっかりサポートしてくれる県に住みたい」と思うのは当然です。

一方田舎の自治体は「人口を確保したい…」と考えているので、

  • 山梨県
    ⇒移住相談会、空き家見学ツアー、移住セミナー
  • 長野県
    ⇒396の移住支援制度、若者向け就職相談会、30〜40代向け転職セミナー・Uターン助成金

など、移住者を支援する仕組みを用意しているケースが多いです。空き家バンク(※)を整備している県もあります。

支援が充実している自治体に土地を持っているなら、戸建て賃貸住宅の可能性を探ってみましょう。

(※)地方自治体が運営している空き家・空き地のデータバンク。売り手と買い手をマッチングする。

 

③【豊かな自然】に恵まれている

豊かな自然がある田舎の土地は移住者にとって魅力的

「多少不便でも、豊かな自然の中で暮らしてみたい」という理由で移住を考えはじめる人は多いです。

  • 空気の良い場所で子供を育てたい
  • 自分で農業を始めてみたい
  • いつでもウィンタースポーツが楽しめる場所に住みたい

など都会にはない魅力が田舎にはあります。

地元の人にとっては当たり前の風景も、都会の人にとっては魅力的にうつるもの。

豊かな自然に囲まれた土地を持っているなら、戸建て賃貸住宅を検討してみる価値があります。

③【サービス付き高齢者向け住宅】1時間で都市部に出られる土地なら可能性アリ

近隣で過疎化が進み、空室だらけになったので取り壊したアパート。

残った土地は売却しようと思っていたのですが、なかなか買い手が見つかりません。

そんな中、不動産会社から「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)を建てさせてほしい」と打診されました。

「住む人がいなくなったから、アパートを取り壊したんですよ」と言ったのですが、

  • 都市部から車で1時間で来られる
    ⇒家族が面会に来やすい、スタッフの勤務に便利
  • 空気がキレイで治安が良い

など、サ高住にとって良い立地だったんです。

土地を貸しているだけなのですが、今では安定した収入を得られています。

1000㎡の田舎の土地でサ高住を経営すると、1年間で1,800万円の収入を得られる

+ 田舎の土地で【サ高住】を経営したときの収入(目安) +

 

1,000㎡の土地で中規模のサ高住(入居者25人程度)を建てた場合、1年間で得られる収入は1,800万円にのぼります。

初期費用=3億円

■建築費:3億(円)

収入=2,700万円

■賃料収入:10万(家賃)×25(部屋数)×12(か月)×0.9(入居率)=2,700万(円)

ランニングコスト=893万2,000円

■人件費:500万(円)

■固定資産税

<土地>

小規模住宅用地:200(㎡)×14万×1/6×0.014=98,000(円)

一般住宅用地:800(㎡)×14万×1/3×0.014=52万2,000(円)

<家屋>

1億8,000万×0.014=252万(円)

■都市計画税

<土地>

小規模住宅用地:200(㎡)×14万×1/3×0.003=28,000(円)

一般住宅用地:800(㎡)×14万×2/3×0.003=22万4,000(円)

<家屋>

3億×0.6×0.003=54万(円)

893万2,000(円)

固定資産税の詳細をチェック

実質利回り=6%

=(収入ーランニングコスト)÷初期費用×100%

=(2,700万-893万2,000)÷3億×100

6(%)

田舎の土地で"集合住宅"を経営したいなら、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)を検討しましょう。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)とは?介護の必要がない、比較的元気な高齢者のための住宅。

安否確認サービス・生活相談サービスを提供する。

サ高住の入居者は、現役から退いた高齢者。
多少不便でも静かな場所で生活したいという方たちです。

そのため、通常の賃貸経営住居で不利になる、

  • 人口が少ないので、そもそも賃貸ニーズがない…
  • 最寄り駅から徒歩20分以上かかる…
  • 近くに商業施設が少ない…

といった立地条件も、そこまで問題にはなりません。

  • 田舎では入居者が集まりにくい
  • 数億円の建築費がかかる

といったように高リスクではありますが、"石橋を叩いて渡る"慎重さを持てば成功の可能性は十分にあります。

田舎で【サ高住】を始めるための条件

田舎の土地でサ高住を始める場合、次の条件を満たしている必要があります。

  1. 【都市部から車で1時間程度】で来られる土地
  2. 【事業用定期借地方式】で運営する
①【都市部から車で1時間程度】で来られる

都市部から1時間で来られる場所は、サ高住の経営が成り立つ余地がある

「このあたりは人口が少なくなっているから、賃貸住宅のニーズはないだろう…」

このような土地でも都市部から車で1時間程度で来られるエリアなら、

  • 家族が面会に来やすい
  • スタッフが勤務しやすい

といった利点があるので、サ高住を検討する余地があります。

また、サ高住に入居するのは、介護の必要のない比較的元気な高齢者。

基本的には静かな場所が好まれますが「たまには外に出かけたい」という希望を持っていらっしゃいます。

入居者本人の視点で考えても"静かだけれど、都市部にも出やすい"くらいの土地が適しています。

 

②【事業用定期借地方式】で運営する

サ高住は初期費用が高いので、土地を貸すだけの事業用定期借地権方式で運営するべき

田舎でサ高住をつくる場合、事業用定期借地方式で運営するのが安全です。

サ高住の運営方式

  1. 事業用定期借地方式(契約期間:10~50年)
    ⇒業者がオーナーから土地を借り、家屋を建築して経営まで行う方式。オーナーは毎月固定の賃料を受け取る。
  2. リースバック方式
    ⇒オーナーが家屋を建築し、業者が借り上げて経営する方式。オーナーは稼働率に関係なく固定の賃料を受け取る。

前述したように、サ高住は中規模のものでも、初期費用が3億円もかかります。

リースバック方式の場合、オーナーが家屋を建築しなくてはいけません。

空室が続くとローンの返済が厳しくなるので、入居者が確保しにくい田舎では事業用定期借地方式が向いています。

④【コンビニ経営】田舎で成立する唯一の商業施設経営

「あなたの土地にコンビニを建てさせてくれませんか?」

某大手コンビニチェーンからの連絡に耳を疑ったのが、昨年のこと。

人口の少ない田舎の土地なので、商業施設なんかできるわけがない思っていたのですが、

  • 幹線道路が通っていて、そこそこ交通量がある
  • 周辺にある個人商店の多くが廃業してしまったので、"買い物難民"が生まれている

といった理由で、十分経営が成り立つと判断したようです。

蓋を開けてみると"大繁盛"とは言えないものの売上は安定しており、私の手元にも毎月固定の賃料が入ってきています。

150㎡の田舎の土地でコンビニを経営すると、1年間で400万円の収入が得られる

+ 田舎の土地で【コンビニ】を経営したときの収入(目安) +

 

150㎡の土地でコンビニを経営した場合、1年間で400万円ほどの収入を得られます。

初期費用=4,000万円

■建築費:4,000万(円)
※テナントから無利子で借り入れて建築(=建築協力金)。
初期費用はオーナー自身で用意する必要がありません。

収入=400万円

■賃料収入:400万(円)
※建築協力金の返済を差し引いた金額

ランニングコスト=54万6,000円

■土地

150×10万×0.014=21万(円)

■家屋

4,000万×0.6×0.014=33万6,000(円)

54万6,000円

固定資産税の詳細をチェック

実質利回り=8.7%

=(収入ーランニングコスト)÷初期費用×100%

=(400万-54万6,000)÷4,000万×100

8.7(%)

自分の土地に「ファミリーマート」や「セブンイレブン」などのテナントを誘致するのがコンビニ経営。

人口が少ないエリアでも意外とニーズが見込めます

実際、"田舎の広い土地にポツンと建っているコンビニ"はよく見かけますよね。

 

大手コンビニチェーンは常に出店地を探しています。

「この土地は収益化が見込めそう…」と判断すれば、先方から提案してくることもしばしば。
オーナー側から打診するのもアリです。

「自分の土地がコンビニ向きかどうか分からない…」という方は、一度不動産会社に相談してみましょう。

田舎で【コンビニ経営】を始めるための条件

次のような条件を満たしている場合、田舎でのコンビニ経営を検討する余地があります。

  1. 土地が幹線道路沿いにあり、交通量が多い
  2. 近くの商店が廃業したので"買い物難民"が生まれている

①土地が幹線道路沿いにあり、交通量が多い

交通量の多い幹線道路沿いの土地はコンビニ経営に向いている

幹線道路沿いの土地を持っているなら、コンビニ経営を検討してみましょう。

人口が少ない田舎は基本的に商業施設経営に向きませんが、交通量が多い場所であれば十分成り立ちます。

大型車のドライバーがターゲットになるので、広めの駐車場は必須。

店舗+駐車場で90坪以上の土地が必要になります。

 

②近くの商店が廃業したので"買い物難民"が生まれている

田舎の買い物難民が生まれているエリアはコンビニ参入のチャンス

「普段買い物をしている商店が廃業になった…」など、"買い物難民"が生まれているエリアではコンビニ経営の余地があります。

田舎にコンビニができると、

  • いろいろお店を回らないと、必要なものが全て揃わない…
    ⇒食料品から日用品、公共料金の支払いまでなんでも揃う
  • 大きめのスーパーがあるけど、家から遠い…
    歩いて買い物に行ける
  • 夜8時にはお店が閉まってしまう…
    24時間営業している

といったように利便性がUPするので周辺住民に喜ばれます。

 

近年では、田舎のコンビニが高齢者の"コミュニティサロン"となっています。

滞在しやすいイートインスペースを設ければ、差別化を図ることも可能です。

【関連記事】

コンビニなど商業施設経営については、下記のページで詳しく解説しています。

【ロードサイド店舗経営(商業施設)での土地活用】9つのメリット・デメリットから解説!

⑤【駐車場経営】広めの土地を持っているなら"大きめの駐車ニーズ"を狙うべし

親から相続した土地に「売土地」の看板を立てておいたところ「駐車場をつくらせてほしい」不動産会社から打診されました。

話を聞いてみると、

  • 近くで大型ショッピングモールをつくるので、トラック・工事車両を停める場所がほしい
  • 建設に3年かかるので、その間ずっと借りたい
  • 土地の整備費用などは、事業者側で負担する

といったように、こちらの負担はなさそう。

「とりあえず売却するまで借りてもらおう」と思い契約しました。

田舎の土地なので賃料は安めですが毎月安定した収入が入ってきています。

200㎡の田舎の土地で駐車場経営をすると、1年間で20万円の収入が得られる

+ 田舎の土地で【駐車場(月極)】を経営したときの収入(目安) +

 

200㎡の土地を駐車場として貸し出した場合、1年で20万円ほどの収入が得られます。

初期費用=125万

■設備費用:80万+40万+5万=125万(円)

初期費用の内訳をチェック!

収入=37万8,000円

■賃料収入:7,000(賃料)×5(台)×12(か月)×0.9(稼働率)=37万8,000(円)

ランニングコスト=15万8,900円

■業者への管理費(賃料×5%):37万8,000×0.05=18,900(円)

■固定資産税:

200(㎡)×5万×0.014=14万(円)

⇒18,900+14万=15万8,900万(円)

固定資産税の詳細をチェック!

実質利回り=17.5%

=(収入ーランニングコスト)÷初期費用×100%

=(37万8,000-15万8,900万)÷125万

17.5(%)

  • 人がたくさん集まるような繁華街がない
  • 自宅の敷地内に車を停めている

など、田舎の土地では駐車ニーズが少ないor満たされていること多いですが、外部要因によって駐車ニーズが生まれることもあります。

田舎で【駐車場経営】が成立する要因

田舎は広めの土地に駐車場ニーズが生まれることがある

田舎は地価が安いので大型施設がつくられるケースが多いです

  • 郊外型ショッピングモールを建築する
    大型車両を停めるニーズ
  • 大企業の工場が移転してくる
    大量の車を停めるニーズ

といった大きめの駐車ニーズが発生することがあります。

広めの土地を持っているオーナーさんはアンテナを張っておいてください。

情報収集をかねて土地活用に詳しい専門家(土地活用プランナー・不動産会社など)をブレーンに持っておくのもアリです。

【関連記事】

駐車場経営の基礎知識をおさらいしたい人は、下記記事を参考にしてください。
メリット・デメリットを交えつつどんな人が駐車場経営に向いているのか?」を詳しく解説しています

【駐車場経営による土地活用】7つのメリットに対してデメリットは2つだけ!

⑥【アパマン経営】アンテナを張って隠れた賃貸ニーズつかもう

近くに大学のキャンパスが移転するらしいこのあたりで賃貸ニーズが増えるのでアパート経営をしてみませんか?」

知り合いの不動産会社から提案を受けたのが3年前。

田舎では賃貸経営はおろか土地活用そのものが難しく途方に暮れていましたが、今では満室経営を実現しています。

さらに「今後もっとニーズが増える」とアドバイスを受け、周りの土地も格安で買い占め、現在2軒アパートを建築中です。

親から土地を相続したものの「こんな土地を持っていても仕方ない…」と思っていたのですが、早めにプロに相談してよかったです。

200㎡の田舎の土地でアパマン経営をした場合、1年間で200万円の収入が得られる

+ 田舎の土地で【アパート・マンション】を経営したときの収入(目安) +

 

200㎡の土地にアパートを建築して貸し出した場合、1年間で200万円ほどの収入が得られます。

初期費用=2,000万円

■建築費:2,000万(円)

収入=192万円

■賃料収入:20,000(家賃)×12(か月)×10(室)×0.8(入居率)=192万(円)

ランニングコスト=40万7,000円

■管理費:業者への委託費=賃料の10%

20,000(賃料/室)×12(か月)×10(室)×0.8(入居率)×0.1=19万2,000(円)

■固定資産税

土地:200(㎡)×10万×0.014×1/6≒47,000(円)

家屋:2,000万×0.6×0.014=16万8,000(円)

⇒19万2,000+16万8,000=21万5,000(円)

固定資産税の詳細をチェック

⇒19万2,000+21万5,000=40万7,000(円)

実質利回り=7.5%

=(収入ーランニングコスト)÷初期費用×100%

=(192万-40万7,000)÷2,000万×100

≒7.5%

田舎での賃貸経営は難しいですが、需給状況は常に移り変わるもの。

「近くに大学のキャンパスができたので、賃貸ニーズが増えた」といったように、なんらかの外部要因によって賃貸ニーズが生まれることがあります。

田舎でアパマン経営が成立する要因

需給状況の変化をキャッチできれば、田舎でもアパマン経営は可能

  • 大企業の工場ができた
    工場で働く従業員の賃貸ニーズが生まれた
  • 観光地になりつつある
    観光地で働く従業員の賃貸ニーズが生まれた

といった要因から賃貸ニーズをとらえて、アパマン経営を成功させた例があります。

不動産会社・土地活用プランナーなど、土地活用に詳しい専門家からの情報収集を怠らないようにしましょう。

【関連記事】

アパマン経営の基礎知識を知りたい方は、下記記事を参考にしてください。
メリット・デメリットを交えて、詳しく解説しています。

【アパート経営・マンション経営で土地活用】メリット・デメリットをプロがぶった切る!

上の成功例のように「こんな田舎の土地、役に立つの?」という土地でも有効活用できる可能性は十分あります

一括資料請求を活用して、

  • そもそも自分の土地は土地活用が可能なのか?
  • 可能だとしたら、どんな選択肢があるのか?

といった点について複数の不動産会社から意見を聞いてみましょう。

田舎での土地活用が難しいのは事実ですが、隠れたニーズが見つかることもあります。

諦めるのはそれからでも遅くありません。

 

一括資料請求先としては年間700万人以上のオーナーが利用しているHOME4Uがおすすめです。

業界最大手のNTTデータグループが運営しているので、安心して相談いただけます。

HOME4Uで土地活用の資料を一括請求する>

※完全無料。しつこい営業電話はかかってきません。

(関連:HOME4U土地活用の評判の真相!強み6つと注意点2つを土地活用プランナーが説く

とはいえ田舎の土地活用は難しい…【売却も視野に入れるべし】

ここまでは田舎での土地活用の成功例をお伝えしてきましたが、田舎の土地は百発百中で成功するわけではありません。

"田舎"という土地の性質上、立地によっては収益化できない恐れもあります。

「一向に土地活用方法が見つからない…」状態になる前に、有効活用による収益化だけでなく売却による収益化も視野にいれて検討するのがおすすめです。

田舎の土地活用が難しい4つの理由

田舎での土地活用が難しいといわれる理由は次の4つです。

  1. 人口が少ない
  2. 交通アクセスが悪い
  3. インフラが整っていない
  4. 市街化調整区域に指定されている土地が多い

あてはまる人土地をお持ちの方は、同時進行で売却の準備を進めましょう。

①人口が少ない

田舎は人口が少ないので、土地活用に不利

田舎での土地活用が難しい一番の理由は、人口が少ないことです。

土地活用は次の3種類に分けられますが、いずれも住んでいる人がいるからこそ成り立ちます

+ 土地活用を3つに分類 +

①【住宅】系
⇒アパート・マンション、サービス付き高齢者向け住宅

②【生活インフラ】系
⇒駐車場、商業施設

③【利便性向上】系
⇒トランクルーム、コインランドリー

基本的に土地活用は都会のビジネス

何をするにしても利用する人がいなければ成立しません。

人がいなくても可能なのは太陽光発電くらいです。

しかも田舎は過疎化が進んでいるので、10~15年後はさらに厳しくなります。

②交通アクセスが悪い

田舎は交通アクセスが悪いので土地活用に不利

交通アクセスが悪いことも、土地活用に不利な条件です。

たとえばアパート・マンションの借り手である20~30代の若年層は、

  • 家から駅までの距離がかなり遠い
  • 電車・バスの本数が少ない

など通勤・通学しにくいエリアに住みたいと思いません。

進学の選択肢も絞られるので、子供を持つファミリー層から敬遠されるケースも多いです。

③インフラが整っていない

田舎はインフラ整備が不十分なので土地活用に不利

田舎の土地はインフラ整備が不十分な場合があります。

  • 電気・ガス
  • 上下水道
  • 電話

などが通っていなければ住むのに不便。

そのようなエリアにわざわざ飲食店をつくる人もいません。

④市街化調整区域に指定されている土地が多い

田舎は、建物を建てられない「市街化調整区域」に指定されている土地が多い

田舎は市街化調整区域に指定されている土地が多く、その場合建物を建てられません。

市街化調整区域とは?建物を建ててはいけない土地として、都市計画法で決められているエリア。

市街化調整区域では、

  • アパート・マンション
  • サービス付き高齢者向け住宅
  • 商業施設

といった選択肢がとれないので土地活用の幅が限られます。

ただし、田舎の土地の全てが市街化調整区域だというわけではありません。

「自分の土地は、市街化調整区域なの?」と不安な方は、必ず自治体に問い合わせましょう。

田舎の土地でも買い手が付きやすい売却先2つ

売却を準備しながら、可能性を探るのが田舎の土地活用の鉄則

"売却"を準備しながら有効活用の可能性探るのが田舎における土地活用の鉄則。

  • どの土地活用も収益化が難しそう…
  • 不動産会社に相談してみたけど、なかなか提案が来ない…
  • 活用できないことはないけど、旨味が少ない…

と判断したときには早めに見切りをつけて売却すべきです。

手放すのが遅れると、いつまでも固定資産税を負担することになります。

 

田舎の土地の売却先として有力なのは、次の2つです。

  1. 隣家・ご近所さん
  2. 空き家バンク

ただし価格はかなり安くなるものと考えてください。

「固定資産税を払わなくてよくなるだけで御の字」くらいの心づもりでのぞみましょう。

①隣家・ご近所

田舎の土地の売却先として一番有望なのが、隣家・ご近所さん

田舎の土地の一番有望な買い手は、隣家・ご近所さんです。

  • 自宅の隣に子供・親戚を住まわせたい
  • 自宅の近くに駐車スペースを持っておきたい

など、意外とニーズがあったりします。
そもそも田舎の土地は安いので「近所の土地なら持っておいて損はないか」と買ってくれることも。

ご近所のよしみでトントン拍子に話が進むこともありますが、顔見知りゆえに商売っ気を出しすぎて交渉が破綻する恐れもあります。

控えめな価格で買ってもらうのが、成功のポイントです。

②空き家バンク

空き家バンクに土地を登録しておけば、買い手とマッチングしてもらえる

売りたい土地を空き家バンク(※)に登録しておけば、買い手が見つかりやすくなります。

(※)地方自治体が運営している空き家・空き家のデータバンク。売り手と買い手をマッチングする。

空き家バンクの仕組みは次のとおり。

  • オーナー
    ⇒空き家バンクに空き地を登録する
  • 自治体
    ⇒土地の売り手と買い手をマッチングする
  • 購入希望者
    ⇒空き家バンクで空き地を探して、利用者登録をする

自治体によりますが、無料で登録・利用できるところがほとんどです。

あなたの田舎の土地はいくら? 

前述したように、"売却"を準備しながら有効活用の可能性を探るのが田舎における土地活用の鉄則。

  • いろいろ検討したけど、売ったほうがオトクになりそう…
  • やっぱり自分の土地は収益化するのが難しそう…

と判断したときに、すぐ売れるように準備しておくべきです。
売却が遅れると、土地を遊ばせる期間が長くなってしまい、ムダな固定資産税を払うハメになります。

自分の土地がどれくらいで売れるのか知らない…」という人は、不動産会社に依頼して土地の価格を査定してもらいましょう。

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"田舎の土地活用は難しい"という前提のもと、一度プロに相談を!

この記事では、田舎での土地活用の可能性を探ってきました。

成功例を読んでくださった方は「たまたま運が良かっただけじゃないの?」と思われたかもしれません。

たしかに田舎の土地活用では、

  • 立地条件
    ⇒都市部に近い
  • 外部環境の変化
    ⇒近くに大学のキャンパスができた

など、オーナー個人ではどうにもできない条件が成否を決めることはあります。

 

ただその上でお伝えしたいのは、次の2点です。

  • あなたの土地も"成功の条件"を持っているかもしれない
  • 成功の可能性を見出すためには専門家の協力が必要

「このような土地でないと成功しません」という"法則"はありません。
この記事でご紹介したのはほんの一例です。

不動産のプロに相談しながら、あなただけの成功の道を見つけてください。

 

また土地の収益化だけでなく、売却も視野にいれながら計画を進めていきましょう。

一向に有効活用できるプランが見つからない…」という状態から売却を考えるのは"時すでに遅し"です。

「こんな土地は売却するしかないか…」と、田舎の土地を持て余しているオーナーさん。

諦める前に、一度プロの目で土地を見てもらいませんか?

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様々な業者の専門家と連絡を取りながら意見を参考にできるので、費用や収益性、立地条件など比較検討しながら計画を進められます。

 

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(関連:HOME4U土地活用の評判の真相!強み6つと注意点2つを土地活用プランナーが説く

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-土地活用の基礎