共有持分は売れない？仲介で売却するための4つの解消方法を伝授

「親が亡くなって家の共有持分を相続したんだけど…」
「共有持分を売りたいんだけど勝手に売っていいの？」
「そもそも共有持分を解消する方法ってないの？」

本記事では共有持分の売却について解説していきます。

親が亡くなって兄弟姉妹と共有持分を持ったという人は多いでしょう。
しかし共有持分は複雑で、親族間でもトラブルになる例が少なくありません。

できるだけ高く売りたい人や親族と険悪になりたくない人は、参考にしてみてください。

そもそも共有持分とは？

共有持分とは、複数人が不動産を共同で所有するときの所有権（持分権）の割合のこと。

関連する用語としては以下のようなものがあります。

なお共有持分は区分所有とは意味が異なるので、把握しておいてください。

区分所有とは、マンションのような構造上区分された建物を部分的に所有すること。
（分譲マンションなど住居の他に倉庫やオフィスビルでも区分所有は成り立つ）

対して共有持分は複数人で1つの不動産を、割合に応じて共有するイメージです。

画像：港コンサルティング共有持分サポートホームページ

共有持分の決まり方

購入した不動産の共有持分は、購入のために負担した金額で決まります。

相続では法定相続分（法律で定められた相続人の取り分の割合）で決まります。

相続の上記例で配偶者がいる場合は、3,000万円の持分を子供3人でわけることになります。

共有持分権者ができること

共有持分権者としてできることを確認してみましょう。

共有持分の対象となる不動産は、全員の同意がなければ売却NG。

ただし自分の持分のみの売却は、他の共有者に同意をとる必要はありません。

なお共有持分は放棄できますが、他の共有持分権者に対する贈与とみなされます。
特に指定がなければ、放棄により持分の割合に応じて他の共有持分権者に帰属。

特定の人に持分をすべて贈与する場合は、贈与税の負担が大きくなるので注意が必要です。
（贈与税は贈与を受けた側が支払うことになるため）

共有持分を買ってくれる人は少なく、相場も安い

先述した通り、自分の共有持分は他の共有者の同意ナシに売却OK。

しかし共有持分の売却価格は、相場の50%～70%と大きく下落するのが一般的です。

また共有持分を購入しても、他の共有者の制約があり不動産を自由に利用できません。

そのため個人で共有持分を購入する人はほぼいないと思っておきましょう。
（そもそも通常の仲介による不動産売却でも4～7ヶ月かかる）

あくまで仲介による売却を目指すならば、まずは共有持分の解消を検討してみてください。

共有持分の放置はリスク大

共有持分は売却しにくいとはいえ、放置しておくのは危険です。

共有持分についてありがちなトラブルを確認してみましょう。

共有者が死亡して相続により共有持分権者が増えると、さらに事態は複雑になることも…。

「共有関係の解消→売却」という流れになるように、なるべく早めに動きましょう。

売却しやすくするため共有持分を解消する4つの方法

共有持分を解消すれば、仲介でも売却しやすくなります。

具体的な解消方法を4つピックアップしました。

それぞれ特色が異なるので、自分に合った方法を見つけてみてください。

①売却の代表者となる

【売却の代表者となった例 －Aさん（男性・53歳）の場合－】

親が死んで家の共有持分を兄弟で相続しました。

他のみんなも雑誌とかで共有持分でのトラブルなどは何となく知ってたみたいです。

でも実際に当事者になると、みんな仕事が忙しくてなかなか売却に動けなくて。

このままじゃいけないと思って、私が代表として積極的に動きました。
もともと仲が良い兄弟なので、これで揉めて関係が険悪になるのは嫌だと思いましてね。

委任状を作成して代理人となり、売却して得たお金をみんなでわけたんです。

みんなお金にはこだわりがなかったので、売却価格で揉めることはありませんでした。

誰も動きたがらないと察知したら、早めに動いたほうがいいと思いますよ。

この方法は「共有者全員が売却の意思があるが腰が重い」という場合に有効です。

以下いずれかの方法で不動産を売却したのちに、売却代金を共有者間でわけます。

委任状を用意する際は、法的に無効にならないように注意してください。

相続のときに単独名義で登記をする際は、遺産分割協議書に経緯を記載しましょう。

一時的な単独名義であることを記載しておかないと、トラブルの元になってしまいます。

なお一時的な単独名義による遺産の換価分割では、贈与税が発生することはありません。

共有者への売却は買い叩かれる可能性が高い

「他の共有者なら快く買い取ってくれるのでは…？」

たしかに他の共有者に売却できれば手っ取り早いです。

しかし以下の理由から、他の共有者への売却は意外と実現しません。

共有者との関係性の近さ※に付け込まれて「格安で売却してくれ」といわれることも…。
（※共有者は兄弟姉妹・親族・元配偶者などまったくの他人というケースは少ない）

早く手放したいことに感づかれたら、タダ同然の価格を提示されることもあるんですね。

この価格交渉がきっかけとなり関係が悪化すると、後々やっかいな事態になるでしょう。

そもそも関係が良好でないと、面倒な契約手続きなどの共同作業を避けられてしまいます。

②他の共有持分を買い取る

【他の共有持分を買い取った例 －Bさん（女性・49歳）の場合－】

ある収益不動産を複数人で購入・共有していました。

売却に応じない共有者がいたので、とりあえず他の持分を買い取っていったんです。

私の中で外堀を埋めていってから、最後に売却反対の共有者を攻めようと考えていました。

他の共有者は「あの人は売らないよ」といいながら、買取には応じてくれたんですね。

売却に反対していた人も、価格は釣り上げられましたが結局は買取に応じてくれたんです。

少し骨が折れましたが、単独名義となった不動産を収支プラスで売却できています。

共有者の持分を買い取って単独名義にすれば、より高く売却できる見込みがあります。

この方法のデメリットは「ある程度の自己資金が必要であること」。

また共有者が売却に消極的だと、高額での買取を求められるかもしれません。

ただし安く買い取れた場合は利益が大きくなるはずです。
ある意味ではハイリスク・ハイリターンな方法といえます。

売却価格の決め方は交渉が基本なので、事前に戦略を立てておきましょう。

なお不動産会社の担当者や弁護士に、交渉を依頼するのも一つの手です。

基本的な買取価格の決め方

③分筆する

【分筆した例 －Cさん（男性・42歳）の場合－】

親が遺していた相続財産が持ち家だけでした。

共有持分を持っていてもしょうがないとは思っていましたが、特に兄の想いは複雑で。

住むわけでもないし、売却しなきゃとはわかってるらしいのですが「時間をくれ」と。

そこで「家は解体して土地をわけないか？」と提案したんです。

それぞれが自由に納得して処分できるということで、理解してもらえました。

結局は兄も売却することになりましたが、時間をかけて納得して処分できたようですね。

分筆とは、土地をわけて登記することでそれぞれ別個の土地として成立させること。
（筆…登記簿上で土地を数えるときの単位）

たとえば1筆の土地で二人が1/2ずつ共有持分を持つ場合に、2筆にわけるようなケースです。

この場合は土地が半分になりますが、各人が単独名義で1筆の土地を持てるようになります。

文筆のデメリットは「測量や文筆登記に費用が発生してしまうこと」。

特に測量費用は30～50万円と高額になるので、自己資金に余裕がない人は注意しましょう。

なお共有物分割請求訴訟の結果として、土地を分筆するケースもありえます。

分筆登記の流れ

④共有物分割請求訴訟を起こす

【共有物分割請求訴訟を提起した例 －Dさん（女性・33歳）の場合－】

仲が悪いきょうだいだったので、共有持分の解消について意見がまとまりませんでした。

まったく協力の意思を見せてくれなかったので、裁判所の力を借りることにしたんです。

裁判所は私達きょうだいの間に立って、強制的に和解交渉をすすめてくれました。

対象は誰も住んでいない家で、建物があるから現物分割はできないということで…。

裁定としては私がすべて取得して売却したお金を得て、他のきょうだいに賠償することに。

仲が悪いのは変わりませんでしたが、共有状態を解消できたのでよかったです。

共有物分割請求訴訟とは、共有状態を解消する権利を担保する制度。
交渉が決裂した場合は、裁判所に訴訟を提起すれば解決してもらえます。

ただし話し合いを一切せずに訴訟を起こすことはできません。

訴訟の結果としては、以下の解決パターンがあります。

基本的には現物分割か全面的価格賠償となる場合が多いでしょう。

共有物分割請求訴訟のデメリットは「時間や費用が発生すること」。

時間は案件によって異なり、すべて完了するまで1ヶ月～1年と幅があります。

費用は不動産価格の数％という場合が多く、着手金だけで数十万円かかるのが一般的です。

画像：ベリーベスト法律事務所ホームページ「遺産共有と共有物分割請求」

共有持分を解消したら仲介での売却OK

先述した通り、共有持分だけの売却価格はどうしても安くなってしまいます。

しかし単独名義となった不動産ならば、買い手としても購入後の制約はありません。

そのため低く評価されることはなく、相場に近い価格での売却が可能です。

また不動産一括査定を活用できれば、高額売却も決して夢ではないと思ってください。

仲介での売却前には不動産一括査定がマスト

不動産一括査定とは、一度の申し込みで複数社から査定結果を受け取れるサービス。

利用して査定結果や評価ポイントを比較することで、不動産の相場や価値がわかります。

不動産の価格相場が5,650万円なので、A・B・D社は売却候補として後順位になるはずです。

また6,000万円で売れるのに5,300万円で売却してしまえば、700万円も損することに…。
（ただし本当に6,000万円で売却できるのか査定根拠を聞く必要がある）

このように損得のラインがわかるので、かしこく売るために利用は必須といえるでしょう。

おすすめの不動産一括査定サービスは「イエウール」

イエウールは国内の代表的な不動産一括査定サービスの1つ。

全国から選りすぐられた、信頼性が高い不動産会社が多数登録しています。

地元密着型の不動産会社も多く、親の家を相続した人でも安心して申し込めるはずです。

イエウールは1～2分の申し込み入力で、最大6社から査定結果をもらえます。

精度の高い不動産一括査定を活用して、なるべく高額での売却を目指しましょう。

なお利用料金は一切かからないので、軽い気持ちで利用しても損はしません。

共有持分の解消や売却について7つのQ&A

Q1. 共有持分のまま売却することはどうしてもできないの？

共有持分を解消せずに売るつもりであれば、ベストな売却先は「買取業者」。

共有持分を含む、訳あり物件に特化した買取業者ならそのまま買い取ってもらえます。

ただし買取業者への売却だと、価格はさらに安くなってしまうんですね。

しかし買取スピードは仲介とは比べ物にならず、早ければ10日ほどで売却できるでしょう。

「金額にこだわりはないから早く手放したい」という人にはおすすめです。

おすすめの買取業者は「訳アリ買取PRO」

訳アリ買取PROは、共有持分の売却も受け付けている実績豊富な買取業者。

ホームページに記載されている、共有持分に対する見解を確認してみましょう。

共有持分については自信をもって、売却を受け入れていることがわかりますね。

また訳アリ買取PROの買取スピードは、すべての手続き完了まで最短7日。

時間をムダにせず共有持分を手放せるため、早々にストレスから解放されるはずです。

まずはフリーダイヤルから、現在の状況をご相談してみてください。

Q2. 共有持分の売却に費用や税金はかかるの？

不動産売却の費用の中でも、高額になりやすいのが仲介手数料です。

共有持分の解消前・解消後どちらでも、仲介で売却すれば仲介手数料が発生します。

しかし先述した買取業者に共有持分を売却した場合は、仲介手数料は発生しません。

また売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税（所得税＋住民税）が発生します。

代表者となって売却した後に、共有持分権者で代金をわけるような場合もありますよね。

その際にかかった仲介手数料などは、共有持分の割合に応じて支払うのが一般的です。

Q3. 他の共有者に売却を納得させるコツってあるの？

自分が売却の代表者となるのは、他の共有者が売却に納得していることが大前提。

さまざまなこだわりから「売却には協力しない！」ということもありえますよね。

売却を納得してもらうために有効なのは、不動産一括査定の利用結果を提示すること。

「これくらいで売れるから力を合わせよう」と、説得の材料になるはずです。

手元に入ってくる具体的な金額をイメージできれば、売却に心が動くでしょう。

また同時に共有持分だけでは、評価は低くなることを強調することも重要になります。

Q4. 他の共有者が認知症の場合は共有持分を解消できるの？

特に親子間での不動産の共有中に、親が認知症になることもありえるでしょう。

親でなくても他の共有者が認知症でも、共有持分を解消する道はあります。

ただし2つの成年後見制度のいずれかを利用しなければいけません。

共有持分を解消したい場合は、代理人や後見人と交渉することになるんですね。

しかし弁護士などが後見人になった場合は、認知症患者が亡くなるまで費用が発生します。
（目安としては月額2万円～6万円程度）

認知症になる前に贈与するなど、早めに対処するようにしてください。

Q5. 他の共有者が行方知れずでも共有持分を解消できるの？

「共有者と連絡をとりたいけど連絡先も住所もわからない！」

どうしても所在がわからなければ、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てます。

不在者財産管理人は、後見人ほど裁量の範囲が広くありません。

そのため財産の売却や処分には、家庭裁判所の許可が必要です。

行方不明の期間が7年以上になると、失踪宣告を申し立てられます。
不在者は死亡したとみなされて、不在者の相続人か共有者に持分が帰属するんですね。

不在者財産管理人との協力や失踪宣告により、共有関係を解消しやすくなるでしょう。

Q6. 他の共有者が死亡したら自然に共有持分は解消されるの？

先に少し触れましたが、共有者が死亡したら財産はすべて相続の対象となります。

基本的に相続人が持分を継承するので、共有を解消したいなら相続人との交渉が必要です。

共有者が売却に反対していたとしても、相続人は意外とあっさり許諾するかもしれません。

ただし相続人に家族がいる場合は、配偶者や子供に持分が継承されて複雑化するでしょう。

そのため売却を快諾していても、手続きはとても煩雑になる可能性が高いです。

死亡した共有者に相続人がいなくてもすぐに他の共有者に帰属しない

死亡した共有者に相続人がいない場合でも、すぐには持分が他の共有者に移りません。

以下のような「特別縁故者」にも相続する権利があります。

特別縁故者がいないと確定してから、持分が他の共有者に帰属することになります。

なお特別縁故者として名乗り出られるのは、相続人捜索公告期間満了後3ヶ月以内です。
（相続人捜索の公告…手続きとしては相続人捜索の3回目の呼びかけで最低6ヶ月以上要する）

Q7. 共有持分を放置したままのリスクって何があるの？

共有持分をいつまでも放置することで発生する不利益を確認してみてください。

固定資産税は一人が全額負担すると、他の共有者への贈与とみなされるかもしれません。

持分に応じて支払う場合でも、代表者が他の共有者から徴収し続ける手間があります。

また親から相続した家は老朽化している場合が多いため、周囲に危害を及ぼすことも…。

さらにいつの間にか他の共有者が、持分を第三者に売却している事態もありえます。

多くの場合プロを相手にすることになり、不利な条件を飲まされるので注意が必要です。

対応が後手後手にまわらないように、早めに共有不動産売却の計画を立てましょう。

共有持分は売りにくい！解消したほうが高く売れる！

自分の共有持分を売りたいと思っても、少なくとも仲介による売却は見込めません。

仲介による売却の前準備として、まずは共有持分を解消することから始めてください。

本記事で紹介した共有持分の解消方法と、各ポイントのおさらいは以下の通り。

いずれかの方法で解消した後は、仲介による売却でも十分に買い手は見つかるはずです。

1円でも高い金額で売却したい人は、不動産一括査定の利用を強くおすすめします。

トチカムがおすすめする不動産一括査定サービスは「イエウール」。

共有持分を解消した後の不動産の、ベストな売却先となるパートナーと出会えるでしょう。