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共有持分は売れない?仲介で売却するための4つの解消方法を伝授

解消したのち高く売る!

「親が亡くなって家の共有持分を相続したんだけど…」
「共有持分を売りたいんだけど勝手に売っていいの?」
「そもそも共有持分を解消する方法ってないの?」

本記事では共有持分の売却について解説していきます。

  • 共有持分について
  • 共有持分を解消する方法・コツ
  • 共有持分を解消した後の仲介による売却について

親が亡くなって兄弟姉妹と共有持分を持ったという人は多いでしょう。
しかし共有持分は複雑で、親族間でもトラブルになる例が少なくありません。

できるだけ高く売りたい人や親族と険悪になりたくない人は、参考にしてみてください。

共有持分を解消したら「不動産一括査定」を利用しよう!

詳しくは後述しますが、共有持分は仲介では売れない可能性が高いです。

しかし共有持分を解消できれば、仲介での不動産売却はまったく問題ありません。

仲介で売却する際は、不動産一括査定サービスの利用は忘れないでください。

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◇この記事の監修者◇
佐藤祐己氏

土地家屋調査士(法務大臣認定ADR土地家屋調査士)

佐藤 祐己

*所属*
山形県土地家屋調査士会

詳しくみる

そもそも共有持分とは?

共有持分=共有不動産における所有権の割合

共有持分とは、複数人が不動産を共同で所有するときの所有権(持分権)の割合のこと。

関連する用語としては以下のようなものがあります。

共有持分の関連用語

  • 共有持分権者…共有持分を持っている人
  • 共有名義…登記簿において共有持分権者として記載された人の氏名
  • 共有不動産…共有持分権者で共有している不動産

なお共有持分は区分所有とは意味が異なるので、把握しておいてください。

区分所有とは、マンションのような構造上区分された建物を部分的に所有すること。
(分譲マンションなど住居の他に倉庫やオフィスビルでも区分所有は成り立つ)

対して共有持分は複数人で1つの不動産を、割合に応じて共有するイメージです。

共有持分が発生する原因の例
  • 夫婦で資金を出し合ってマイホームを購入した
  • 夫婦+親夫婦で資金を出し合って二世帯住宅を購入した
  • 複数人で資金を出し合って不動産を購入した
  • 1つの家を兄弟姉妹(法定相続人)全員で相続した
共有持分に関する条文(民法)

画像:港コンサルティング共有持分サポートホームページ

共有持分の決まり方

共同購入か相続かによって変わる

購入した不動産の共有持分は、購入のために負担した金額で決まります。

相続では法定相続分(法律で定められた相続人の取り分の割合)で決まります。

◎共有持分の決まり方の例

【共同で購入した場合の共有持分】

  • 負担する人:夫・妻
  • 不動産の購入価格+諸費用:9,000万円
  • 夫の負担金額:6,000万円
    →自己資金:1,200万円・ローン:4,800万円
  • 妻の負担金額:3,000万円
    →自己資金:500万円・ローン:2,500万円
  • 夫の共有持分:2/3
  • 妻の共有持分:1/3

【共同で相続した場合の共有持分】

  • 配偶者+第一順位(被相続人の子)
    配偶者:1/2・第一順位:1/2
  • 配偶者+第二順位(被相続人の直系尊属)
    配偶者:2/3・第二順位:1/3
  • 配偶者+第三順位(被相続人の兄弟姉妹)
    配偶者:3/4・第三順位:1/4

例:子供3人で6,000万円の不動産を相続したケース
それぞれ2,000万円(1/3)ずつ共有持分を相続する
※被相続人の配偶者はすでに死亡していると仮定する

相続の上記例で配偶者がいる場合は、3,000万円の持分を子供3人でわけることになります。

共有持分権者ができること

不動産売却は全員の同意が必要

共有持分権者としてできることを確認してみましょう。

◎共有持分権者が同意ナシにできること・同意があればできること

【他の共有持分権者の「同意ナシにできること」】

  • 共有持分の売却
  • 保存…建物の修繕や不法占拠者の追い出し など
  • 使用…対象の不動産に居住する など

【他の共有持分権者の「過半数の同意があればできること」】

  • 利用…不動産を短期的に賃貸として出す など
  • 改良…リフォームやリノベーションをする など

【他の共有持分権者「全員の同意があればできること」】

  • 不動産の売却
  • 抵当権の設定
  • 借地借家法の適用がある賃貸借契約の締結

参照:イエウール「共有名義の不動産【土地・物件】売却に関する疑問や不安を徹底解消!」

共有持分の対象となる不動産は、全員の同意がなければ売却NG

ただし自分の持分のみの売却は、他の共有者に同意をとる必要はありません。

なお共有持分は放棄できますが、他の共有持分権者に対する贈与とみなされます。
特に指定がなければ、放棄により持分の割合に応じて他の共有持分権者に帰属。

特定の人に持分をすべて贈与する場合は、贈与税の負担が大きくなるので注意が必要です。
(贈与税は贈与を受けた側が支払うことになるため)

~監修者の一言~

監修者の一言

共有部分の放棄による所有権の移転登記は「持分放棄」として登記されます。

関連記事

共有持分の放棄について詳しく知りたい人はチェックしてみてください。
共有持分を放棄する際の流れや注意点。タダであげたくない人の対処法も大公開!

以下の記事では贈与税の税率や計算例などについて詳しく解説しています。

"土地の贈与税"はいくらかかる?税率や計算例を解説【申告次第で非課税に】

共有持分を買ってくれる人は少なく、相場も安い

先述した通り、自分の共有持分は他の共有者の同意ナシに売却OK。

しかし共有持分の売却価格は、相場の50%~70%と大きく下落するのが一般的です。

  • 不動産価格:5,000万円
  • 共有持分:1/2
  • 売却価格の相場:1,250~1,750万円(2,500万円ではない)

また共有持分を購入しても、他の共有者の制約があり不動産を自由に利用できません。

そのため個人で共有持分を購入する人はほぼいないと思っておきましょう。
(そもそも通常の仲介による不動産売却でも4~7ヶ月かかる)

あくまで仲介による売却を目指すならば、まずは共有持分の解消を検討してみてください。

共有持分の放置はリスク大

共有持分にまつわるトラブルの一例

共有持分は売却しにくいとはいえ、放置しておくのは危険です。

共有持分についてありがちなトラブルを確認してみましょう。

◎共有持分をめぐるトラブルの一例

  • 他の共有者が手続きを面倒臭がって売却に応じない
  • 他の共有者が嫌がらせとして売却を拒否し続けている
  • 他の共有者が共有不動産に住んでいるのに賃料を払わない
    (逆に住んでいないのに賃料の支払いを求めてくる)
  • 他の共有者が売却を一度は承諾したのに突然反対するようになった
  • 他の共有者に売却価格が安すぎると激怒された
  • 他の共有者が勝手に共有不動産を売却してしまった
  • 他の共有者が持分以上の権利を主張してきた
  • 離婚協議中でマイホームの処分について意見が真っ二つ

共有者が死亡して相続により共有持分権者が増えると、さらに事態は複雑になることも…。

共有関係の解消→売却」という流れになるように、なるべく早めに動きましょう。

売却しやすくするため共有持分を解消する4つの方法

共有持分を解消すれば、仲介でも売却しやすくなります。

具体的な解消方法を4つピックアップしました。

  1. 売却の代表者となる
  2. 他の共有持分を買い取る
  3. 分筆する
  4. 共有物分割請求訴訟を起こす

それぞれ特色が異なるので、自分に合った方法を見つけてみてください。

①売却の代表者となる

高額売却のために力を合わせる

【売却の代表者となった例 -Aさん(男性・53歳)の場合-】

親が死んで家の共有持分を兄弟で相続しました。

他のみんなも雑誌とかで共有持分でのトラブルなどは何となく知ってたみたいです。

でも実際に当事者になると、みんな仕事が忙しくてなかなか売却に動けなくて

このままじゃいけないと思って、私が代表として積極的に動きました。
もともと仲が良い兄弟なので、これで揉めて関係が険悪になるのは嫌だと思いましてね。

委任状を作成して代理人となり、売却して得たお金をみんなでわけたんです。

みんなお金にはこだわりがなかったので、売却価格で揉めることはありませんでした

誰も動きたがらないと察知したら、早めに動いたほうがいいと思いますよ。

この方法は「共有者全員が売却の意思があるが腰が重い」という場合に有効です。

以下いずれかの方法で不動産を売却したのちに、売却代金を共有者間でわけます

  • 委任状を用意して代理人となる
  • 相続のときに単独名義で登記する

委任状を用意する際は、法的に無効にならないように注意してください。

相続のときに単独名義で登記をする際は、遺産分割協議書に経緯を記載しましょう。

◎遺産分割協議書に記載する「経緯」の例

1.上記不動産を売却換価するため、被相続人名義の不動産を一時的に〇〇〇〇の単独名義とする

2.上記不動産を売却した後、その売却代金から、不動産仲介手数料、登記手続費用、その他の必要な経費等を控除した残金を共同相続人それぞれに、下記の割合で分配するものとする。

〇〇〇〇 3分の1
〇〇〇〇 3分の1
〇〇〇〇 3分の1

引用:SITTOKU 不動産売却「相続した不動産を公平に分けるために換価分割するときの注意点」

一時的な単独名義であることを記載しておかないと、トラブルの元になってしまいます。

なお一時的な単独名義による遺産の換価分割では、贈与税が発生することはありません。

遺産分割協議書のサンプル

共有者への売却は買い叩かれる可能性が高い

「他の共有者なら快く買い取ってくれるのでは…?」

たしかに他の共有者に売却できれば手っ取り早いです。

しかし以下の理由から、他の共有者への売却は意外と実現しません。

共有者への売却がうまくいかない理由

  • 売却価格で折り合いがつかない
  • あまり仲が良くないため売買の手続きがすすまない

共有者との関係性の近さ※に付け込まれて「格安で売却してくれ」といわれることも…。
(※共有者は兄弟姉妹・親族・元配偶者などまったくの他人というケースは少ない)

早く手放したいことに感づかれたら、タダ同然の価格を提示されることもあるんですね。

この価格交渉がきっかけとなり関係が悪化すると、後々やっかいな事態になるでしょう。

そもそも関係が良好でないと、面倒な契約手続きなどの共同作業を避けられてしまいます。

②他の共有持分を買い取る

最後には大きなプラスが待っている

【他の共有持分を買い取った例 -Bさん(女性・49歳)の場合-】

ある収益不動産を複数人で購入・共有していました。

売却に応じない共有者がいたので、とりあえず他の持分を買い取っていったんです。

私の中で外堀を埋めていってから、最後に売却反対の共有者を攻めようと考えていました。

他の共有者は「あの人は売らないよ」といいながら、買取には応じてくれたんですね。

売却に反対していた人も、価格は釣り上げられましたが結局は買取に応じてくれたんです。

少し骨が折れましたが、単独名義となった不動産を収支プラスで売却できています。

共有者の持分を買い取って単独名義にすれば、より高く売却できる見込みがあります。

この方法のデメリットは「ある程度の自己資金が必要であること」。

また共有者が売却に消極的だと、高額での買取を求められるかもしれません。

ただし安く買い取れた場合は利益が大きくなるはずです。
ある意味ではハイリスク・ハイリターンな方法といえます。

売却価格の決め方は交渉が基本なので、事前に戦略を立てておきましょう。

なお不動産会社の担当者や弁護士に、交渉を依頼するのも一つの手です。

関連記事以下の記事では不動産売買での登録免許税について詳しく解説しています。

【不動産の登録免許税とは】税額や税率はいくら?計算方法から軽減措置まで総まとめ

基本的な買取価格の決め方

◎買取価格を決める際の考え方

【不動産価格が5,000万円で共有持分権者が5人いるケース】

  • Aの共有持分:1/5
  • Bの共有持分:1/5
  • Cの共有持分:1/5
  • Dの共有持分:1/5
  • Eの共有持分:1/5

仮にAが買取を考える場合は基本的に1,000万円(1/5)での買取を考える

ただし他にまだ共有者がいるうちは自由に処分できないことを理由に値引き交渉する

③分筆する

土地をわけてそれぞれ単独名義にする

【分筆した例 -Cさん(男性・42歳)の場合-】

親が遺していた相続財産が持ち家だけでした。

共有持分を持っていてもしょうがないとは思っていましたが、特に兄の想いは複雑で。

住むわけでもないし、売却しなきゃとはわかってるらしいのですが「時間をくれ」と。

そこで「家は解体して土地をわけないか?」と提案したんです。

それぞれが自由に納得して処分できるということで、理解してもらえました。

結局は兄も売却することになりましたが、時間をかけて納得して処分できたようですね。

分筆とは、土地をわけて登記することでそれぞれ別個の土地として成立させること。
(筆…登記簿上で土地を数えるときの単位)

たとえば1筆の土地で二人が1/2ずつ共有持分を持つ場合に、2筆にわけるようなケースです。

この場合は土地が半分になりますが、各人が単独名義で1筆の土地を持てるようになります。

分筆のデメリットは「測量や分筆登記に費用が発生してしまうこと」。

特に測量費用は30~50万円と高額になるので、自己資金に余裕がない人は注意しましょう。

なお共有物分割請求訴訟の結果として、土地を分筆するケースもありえます。

分筆についての条文(不動産登記法)

分筆登記の流れ

◎分筆登記の大まかな流れ

  1. 法務局などでの調査
  2. 現況測量、境界調査
  3. 隣地所有者との立ち会い
  4. 境界確定(測量)
  5. 分筆案の作成
  6. 分筆するための境界標の設置
  7. 書類と図面の作成
  8. 登記完了証等などの受領

※分筆登記は2ヶ月程度かかると把握しておいてください

④共有物分割請求訴訟を起こす

裁判所に分割方法を決めてもらう

【共有物分割請求訴訟を提起した例 -Dさん(女性・33歳)の場合-】

仲が悪いきょうだいだったので、共有持分の解消について意見がまとまりませんでした。

まったく協力の意思を見せてくれなかったので、裁判所の力を借りることにしたんです。

裁判所は私達きょうだいの間に立って、強制的に和解交渉をすすめてくれました。

対象は誰も住んでいない家で、建物があるから現物分割はできないということで…。

裁定としては私がすべて取得して売却したお金を得て、他のきょうだいに賠償することに。

仲が悪いのは変わりませんでしたが、共有状態を解消できたのでよかったです。

共有物分割請求訴訟とは、共有状態を解消する権利を担保する制度。
交渉が決裂した場合は、裁判所に訴訟を提起すれば解決してもらえます。

ただし話し合いを一切せずに訴訟を起こすことはできません

訴訟の結果としては、以下の解決パターンがあります。

共有物分割請求訴訟による結果のパターン

  • 現物分割
    共有持分の割合に応じて分筆すること
  • 全面的価格賠償
    特定の共有者がすべて取得して他の共有者に金銭で賠償する
  • 代金分割
    裁判所が競売を命じて売却代金を共有者に分割させる
    (分割できないとき or 分割で共有物の価値が下がるとき)

基本的には現物分割か全面的価格賠償となる場合が多いでしょう。

共有物分割請求訴訟のデメリットは「時間や費用が発生すること」。

時間は案件によって異なり、すべて完了するまで1ヶ月~1年と幅があります。

費用は不動産価格の数%という場合が多く、着手金だけで数十万円かかるのが一般的です。

共有物分割請求に関する条文(民法)

画像:ベリーベスト法律事務所ホームページ「遺産共有と共有物分割請求」

共有持分を解消したら仲介での売却OK

単独名義ならチャンスが広がる

先述した通り、共有持分だけの売却価格はどうしても安くなってしまいます。

しかし単独名義となった不動産ならば、買い手としても購入後の制約はありません

そのため低く評価されることはなく、相場に近い価格での売却が可能です。

また不動産一括査定を活用できれば、高額売却も決して夢ではないと思ってください。

仲介での売却前には不動産一括査定がマスト

不動産一括査定とは、一度の申し込みで複数社から査定結果を受け取れるサービス。

利用して査定結果や評価ポイントを比較することで、不動産の相場や価値がわかります。

◎不動産一括査定の利用イメージ

  • A社の査定結果:5,500万円
  • B社の査定結果:5,300万円(最低価格)
  • C社の査定結果:5,800万円
  • D社の査定結果:5,600万円
  • E社の査定結果:6,000万円(最高価格)
  • F社の査定結果:5,700万円

6社の平均価格は5,650万円

不動産の価格相場が5,650万円なので、A・B・D社は売却候補として後順位になるはずです。

また6,000万円で売れるのに5,300万円で売却してしまえば、700万円も損することに…。
(ただし本当に6,000万円で売却できるのか査定根拠を聞く必要がある)

このように損得のラインがわかるので、かしこく売るために利用は必須といえるでしょう。

おすすめの不動産一括査定サービスは「イエウール」

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関連記事

「イエウールをもっと詳しく知りたい!」という人はチェックしてみてください。

イエウールの口コミ・評判は最悪?不動産のプロが11つの事実を伝えます

共有持分の解消や売却について7つのQ&A

Q1. 共有持分のまま売却することはどうしてもできないの?

共有持分を解消せずに売るつもりであれば、ベストな売却先は「買取業者」

共有持分を含む、訳あり物件に特化した買取業者ならそのまま買い取ってもらえます。

ただし買取業者への売却だと、価格はさらに安くなってしまうんですね。

しかし買取スピードは仲介とは比べ物にならず、早ければ10日ほどで売却できるでしょう。

「金額にこだわりはないから早く手放したい」という人にはおすすめです。

関連記事以下の記事では共有持分の確実な売却方法やおすすめの売却先を紹介しています。

【共有持分の買取業者おすすめ10選】確実な売却先のメリットや注意点もわかりやすく解説!

おすすめの買取業者は「訳アリ買取PRO」

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訳アリ買取PROは、共有持分の売却も受け付けている実績豊富な買取業者。

ホームページに記載されている、共有持分に対する見解を確認してみましょう。

(Q)共有持分の買取もできますか?

(A)あなたが所有している持分のみ買取可能です。まったく問題ありません

引用:訳アリ買取PROホームページ「よくある質問」

共有持分については自信をもって、売却を受け入れていることがわかりますね。

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Q2. 共有持分の売却に費用や税金はかかるの?

不動産売却の費用の中でも、高額になりやすいのが仲介手数料です。

共有持分の解消前・解消後どちらでも、仲介で売却すれば仲介手数料が発生します。

しかし先述した買取業者に共有持分を売却した場合は、仲介手数料は発生しません

また売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税(所得税+住民税)が発生します。

代表者となって売却した後に、共有持分権者で代金をわけるような場合もありますよね。

その際にかかった仲介手数料などは、共有持分の割合に応じて支払うのが一般的です。

Q3. 他の共有者に売却を納得させるコツってあるの?

自分が売却の代表者となるのは、他の共有者が売却に納得していることが大前提。

さまざまなこだわりから「売却には協力しない!」ということもありえますよね。

売却を納得してもらうために有効なのは、不動産一括査定の利用結果を提示すること。

「これくらいで売れるから力を合わせよう」と、説得の材料になるはずです。

手元に入ってくる具体的な金額をイメージできれば、売却に心が動くでしょう。

また同時に共有持分だけでは、評価は低くなることを強調することも重要になります。

Q4. 他の共有者が認知症の場合は共有持分を解消できるの?

特に親子間での不動産の共有中に、親が認知症になることもありえるでしょう。

親でなくても他の共有者が認知症でも、共有持分を解消する道はあります。

ただし2つの成年後見制度のいずれかを利用しなければいけません。

2つの成年後見制度

  • 任意後見制度
    まだ認知症ではない(判断能力がある)共有者が代理人を選定する
  • 法定後見制度
    認知症が始まった共有者の判断能力に応じて家庭裁判所が後見人を選定する

共有持分を解消したい場合は、代理人や後見人と交渉することになるんですね。

しかし弁護士などが後見人になった場合は、認知症患者が亡くなるまで費用が発生します。
(目安としては月額2万円~6万円程度)

認知症になる前に贈与するなど、早めに対処するようにしてください。

成年後見制度に関する条文(民法)

Q5. 他の共有者が行方知れずでも共有持分を解消できるの?

「共有者と連絡をとりたいけど連絡先も住所もわからない!」

どうしても所在がわからなければ、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てます。

不在者財産管理人とは?不在者の財産を不在者に代わって管理・保存する人。
(不在者…従来の住所または居所を去って容易に戻る見込みのない人)
家庭裁判所の権限外行為許可を得れば遺産分割や不動産売却などを行える。

不在者財産管理人は、後見人ほど裁量の範囲が広くありません。

そのため財産の売却や処分には、家庭裁判所の許可が必要です。

行方不明の期間が7年以上になると、失踪宣告を申し立てられます。
不在者は死亡したとみなされて、不在者の相続人か共有者に持分が帰属するんですね。

不在者財産管理人との協力や失踪宣告により、共有関係を解消しやすくなるでしょう。

不在者財産管理人と失踪宣告に関する条文(民法)

Q6. 他の共有者が死亡したら自然に共有持分は解消されるの?

先に少し触れましたが、共有者が死亡したら財産はすべて相続の対象となります。

基本的に相続人が持分を継承するので、共有を解消したいなら相続人との交渉が必要です。

共有者が売却に反対していたとしても、相続人は意外とあっさり許諾するかもしれません。

ただし相続人に家族がいる場合は、配偶者や子供に持分が継承されて複雑化するでしょう。

そのため売却を快諾していても、手続きはとても煩雑になる可能性が高いです。

共有者の死亡についての条文(民法)

死亡した共有者に相続人がいなくてもすぐに他の共有者に帰属しない

死亡した共有者に相続人がいない場合でも、すぐには持分が他の共有者に移りません

以下のような「特別縁故者」にも相続する権利があります。

特別縁故者と認められる者

  • 被相続人と生計を同じくしていた者
    内縁の妻や夫、相続権のない親族で一緒に生活していた人など
  • 被相続人の療養看護に努めた者
    認知症の被相続人を長年にわたり世話をしてきた人など
  • その他被相続人と特別の縁故があった者
    →上記2つと同程度の関係にあった人・法人も特別縁故者になることもある

特別縁故者がいないと確定してから、持分が他の共有者に帰属することになります。

なお特別縁故者として名乗り出られるのは、相続人捜索公告期間満了後3ヶ月以内です。
(相続人捜索の公告…手続きとしては相続人捜索の3回目の呼びかけで最低6ヶ月以上要する)

特別縁故者についての条文(民法)と最高裁判例

Q7. 共有持分を放置したままのリスクって何があるの?

共有持分をいつまでも放置することで発生する不利益を確認してみてください。

共有関係を放置するリスク

  • 固定資産税など維持管理費を支払い続ける
  • 古すぎる家で歩行者の怪我の原因になり損害賠償を請求される
  • 第三者が買取の交渉を持ちかけてくる

固定資産税は一人が全額負担すると、他の共有者への贈与とみなされるかもしれません。

持分に応じて支払う場合でも、代表者が他の共有者から徴収し続ける手間があります。

また親から相続した家は老朽化している場合が多いため、周囲に危害を及ぼすことも…。

さらにいつの間にか他の共有者が、持分を第三者に売却している事態もありえます。

多くの場合プロを相手にすることになり、不利な条件を飲まされるので注意が必要です。

対応が後手後手にまわらないように、早めに共有不動産売却の計画を立てましょう。

共有持分は売りにくい!解消したほうが高く売れる!

自分の共有持分を売りたいと思っても、少なくとも仲介による売却は見込めません

仲介による売却の前準備として、まずは共有持分を解消することから始めてください。

本記事で紹介した共有持分の解消方法と、各ポイントのおさらいは以下の通り。

  • 売却の代表者となる
    →不動産を売却して得た代金を共有者間でわけるために率先して動く
  • 他の共有持分を買い取る
    →安く買い取れれば単独名義の売却では利益が大きくなる
  • 分筆する
    →他の共有者に土地の分割を提案・登記して独立した土地を所有する
  • 共有物分割請求訴訟を起こす
    →上記3つが実現しそうにないときに裁判所に解消方法を決めてもらう

いずれかの方法で解消した後は、仲介による売却でも十分に買い手は見つかるはずです。

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