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不動産の"媒介契約"とは?一般媒介・専任媒介・専属媒介の違いを完全解説!

3種類の媒介契約を攻略!

所有しているマンションや自宅を売る際に、仲介役の不動産会社と結ぶ媒介契約

「媒介契約って言葉は聞くけどよくわからない…」
「媒介契約って3種類もあるの?どれにすればいいか困惑中」

あなたが今感じているモヤモヤは、初めて不動産を売る人なら誰しもが抱く悩みです。

媒介契約に関する悩みを解消させるべく、このページでは不動産売却の媒介契約について次の4つを中心に徹底解説していきます。

  • 媒介契約とは
  • 3種類の媒介契約の特徴と違い
  • 自分に合った媒介契約の選び方
  • 媒介契約時の注意点と確認事項

契約の種類によっては契約期間依頼できる業者の数レインズ登録までの期間が異なる媒介契約。

このページを参考に、あなたの希望に沿った契約を結んで不動産売却を成功させましょう。

不動産売却時に結ぶ「媒介契約」とは?

媒介契約とは売主が仲介を依頼する不動産会社との間で取り決める約束事
※「仲介契約」という言葉も同じ意味で用いられます。

全ての媒介契約において、以下の2つを明確にした上で契約を結びます。

  • 売主が仲介業者に依頼する業務の仕様を明確にする
    (どのようなサービスを受けるか)
  • 仲介手数料の金額を明確にする

仲介の依頼を受けた業者には、媒介契約の締結が法的(宅地建物取引業法第34条の2)に義務づけられています。
(参考:宅地建物取引業法第 34 条の2に規定する登録業務)

また媒介契約の標準的な約款(取り決め)は、国土交通省が策定。

多くの不動産会社は、国土交通省が策定した約款を雛形に媒介契約を作成しています。

媒介契約と売買契約の違い

不動産を売却するまでには媒介契約ともう1つ、売買契約を結ぶことになります。

【不動産売却の流れ】

  1. 仲介してくれる不動産会社を探す(※)
  2. 媒介契約を結ぶ
  3. 不動産会社が売却活動してくれる
  4. 売買契約を結ぶ
  5. 不動産を引き渡す

上記の流れを見ればわかるように、媒介契約と売買契約は全くの別物なので注意してください。

媒介契約が「売り主⇔不動産会社」の契約なのに対して、売買契約は「売り主⇔買い主」の契約
不動産会社の仲介を経て、売却価格や条件に折り合いがついた際に締結します。

(関連記事:【不動産売却の流れ】仲介契約から売買契約、税金の支払いまで【必要書類もチェック】)

媒介契約書に「印紙」は必要なし

不動産仲介の媒介契約書は非課税対象なので、印紙は必要ありません

印紙が必要なのは売買契約の時だけです。

媒介契約には3種類ある!比較しながらメリット・デメリット解説

不動産会社と結ぶ媒介契約には次の3種類があります。

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

それぞれの特徴や違いについて、簡単に表でまとめてみました。

 専属専任媒介契約
専任媒介契約一般媒介契約
複数の業者
への依頼
バツ
できない
バツ
できない
丸
できる
売主による
直接取引
バツ
できない
丸
できる
丸
できる
不動産会社からの
活動報告の頻度

1週間に1回以上2週間に1回以上定めなし
レインズへの
登録義務
5営業日以内7営業日以内なし
契約期間3ヶ月以内3ヶ月以内定めなし
(行政指導では3ヶ月以内)

冒頭でも説明したとおり、契約期間や複数業者へ依頼可能かは契約方法によって千差万別。

以下各契約方法について、1つずつ掘り下げて解説していきます。

【契約締結後の「レインズ」への登録義務】

専任媒介契約または専属専任媒介契約で仲介業者と契約締結すると、業者はレインズへの登録義務があります

レインズとは不動産流通機構が運営している、不動産情報を提供するシステム。

レインズに登録することで、不動産情報を業界全体で共有できます。

レインズへの登録期間が遅いと、買主の目に留まるまでに時間がかかるので気をつけてください。

【専属専任媒介契約】不動産が早く売れる可能性がある

 専属専任媒介契約
複数の業者
への依頼
バツ
できない
売主による
直接取引
バツ
できない
不動産会社からの
活動報告の頻度

1週間に1回以上
レインズへの
登録義務
5営業日以内
契約期間3ヶ月以内
メリット

■不動産売却までのスピードが早い
■販売状況を把握しやすい
■1社のみの契約なので、広告費用をかけた活動をしてもらえる

デメリット

■他に良い条件の買主がいても、売却できない
■業者の頑張り次第で、売却益が左右される

専属専任媒介契約は他業者との契約や、売主との直接取引NG
そのため他に良い条件で購入の申し込みがあっても、売ることができません。

そのかわり専属専任媒介契約は、不動産を売却するまでのスピードが早いのが強み。

レインズへの登録義務期間が5営業日と専任媒介契約より早いので、あなたの不動産情報がただちに全国の不動産会社に共有されます。

また活動の報告義務も1週間に1回以上と多いので、現在の販売状況を把握しやすいのも特徴です。

【専任媒介契約】他企業を挟まなければ買主との直接取引OK

 専任媒介契約
複数の業者
への依頼
バツ
できない
売主による
直接取引
丸
できる
不動産会社からの
活動報告の頻度

2週間に1回以上
レインズへの
登録義務
7営業日以内
契約期間3ヶ月以内
メリット

■良い条件の買主がいれば直接取引できる
■広告費用をかけた活動をしてもらえやすい

デメリット

■業者の頑張り次第で、売却益が左右される
■買主と直接取引は出来るが、他業者との取引はできない

専任媒介契約も専属専任媒介契約と同様に、他社との契約はできません

ただし売主との直接取引はOK
条件のいい売主がいた場合、仲介業者を挟まなければ売買できます。

自ら買主を探す手間はありますが、専属専任媒介契約よりも好条件の買主を見つけられる可能性が広がります。

【一般媒介契約】不動産を高く買ってくれる買主を見つけやすい

 一般媒介契約
複数の業者
への依頼
丸
できる
売主による
直接取引
丸
できる
不動産会社からの
活動報告の頻度

定めなし
レインズへの
登録義務
なし
契約期間定めなし
(行政指導では3ヶ月以内)
メリット

■複数の業者と契約でき、買主の幅が広がる
■条件に合わない買主を紹介されても断りやすい
■複数契約から競争意識が働き、活動が積極的になる場合がある

デメリット

■不動産売却の活動報告がない
■契約した仲介業者はレインズへの登録義務がない

一般媒介契約は唯一複数との仲介業者と契約できます。
買い手の幅が広がるので、不動産を高く買ってくれる買主を見つけやすくなるのが最大のメリット。

また複数の業者と契約することで、競争意識が働き積極的な営業をしてくれるケースもあります。

 

ただし一般媒介契約ではレインズへの登録義務がありません

システム上で不動産情報が共有されないので、好条件の買い手が見つかるかどうかは契約を結ぶ不動産会社次第になります。

一般媒介契約には「明示型・非明示型」がある
不動産を売る際の一般媒介契約は以下の2パターンを選ぶことができます。

  • 明示型
    ⇒現在依頼している他業者の名称や所在地を、別に依頼した業者に通知する義務がある
  • 非明示型
    ⇒別に依頼した業者に、他業者の情報を通知しなくてよい

明示型で他企業の情報を伝えることで、不動産会社に競争意識を芽生えさせるのも一つの手です。

【目的・要望別】おすすめの媒介契約まとめ

上述した3種類の媒介契約の違いや特徴をもとに「どの媒介契約を選べばいいのか」の指針を提示していきます。

契約の種類ごとでおすすめの人は以下の通りです。

【専属専任媒介契約・専任媒介契約】

  • 一般媒介契約よりも早く不動産を売りたい人
  • 仲介業者を1社に絞って、きちんと宣伝活動して欲しい人

【一般媒介契約】

  • 時間をかけてでも自宅や土地を高く売りたい人
  • 人気エリアや駅近の不動産を売ろうとしている人

【専任媒介契約・専属専任媒介契約】早く不動産を売りたい人向け

向いている人

  • 一般媒介契約よりも早く不動産を売りたい人
  • 仲介業者を1社に絞って、きちんと宣伝活動して欲しい人

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、特に早く不動産を売りたい人に向いた契約方法。

1社だけと契約することで、一般媒介契約よりも積極的に営業活動をしてもらえます
またレインズへの登録義務があるので、他不動産会社や買い主への共有も問題なし。

取り急ぎ売却でキャッシュを作りたい人は、専属専任媒介契約・専任媒介契約を検討してみてください。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い

 専属専任媒介契約
専任媒介契約
複数の業者
への依頼
バツ
できない
バツ
できない
売主による
直接取引
バツ
できない
丸
できる
不動産会社からの
活動報告の頻度

1週間に1回以上2週間に1回以上
レインズへの
登録義務
5営業日以内7営業日以内
契約期間3ヶ月以内3ヶ月以内

2つの媒介契約に絞って見てみると、

  • 売主による直接取引の可否
  • 活動報告の頻度
  • レインズへの登録スピード

の3項目が違うことがわかります。

基本的に売り主のもとに直接購入の話が舞い込んでくることはないので、直接取引できなくて不都合になるケースは稀です。
※たとえば「直接好条件の買い主が見つかったのに契約できない…」というケースのこと。

なのでレインズへの登録がより早い専属専任媒介契約を選んでおけば問題ありません

ただ万が一の時に備えて、直接取引できる保険を残しておきたいなら専任媒介契約を選ぶのもアリ。

その分仲介業者の動きは悪くなりますが、仲介業者と別枠で売り主自身で動けるようになります。

【一般媒介契約】時間がかかっても不動産を高く売りたい人向け

向いている人

  • 時間をかけてでも自宅や土地を高く売りたい人
  • 人気エリアや駅近の不動産を売ろうとしている人

売却までに時間がかかってでも不動産を高く売りたい方には、一般媒介契約が向いています。

上述したように一般媒介契約は複数業者との契約OK。
買い手の幅が広がるので、好条件の買主を見つけやすくなります。

特に人気の高い地域や駅近といった魅力的な不動産だと、高い値段ですぐに買主が見つかる可能性大です

 

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(関連記事:HOME4Uの評判は?一括査定の実態を8つの特徴から紐解く【不動産のプロの口コミ】)

媒介契約時の注意点と確認事項4つ

不動産の媒介契約時の注意点確認すべき事項についてまとめました。

余計なトラブルを避けるためにも、目を通しておきましょう。

  1. 契約書の確認を怠ると条件が不利になる
  2. 他社に依頼すると違約金が発生する場合がある
  3. 契約の解除・変更で費用請求されるケースがある
  4. 契約の自動更新はできない

①契約書の確認を怠っていると不利な契約条件になる

媒介契約を結ぶ前には、不動産会社が提示する「契約書の内容」をきちんと確認しましょう。

契約書の内容を確認していないと、希望のサービスが受けられない恐れがあります。

T媒介契約書のチェックポイント

  • 標準媒介契約約款に基づいているか
    (参考資料:国土交通省 標準媒介契約約款)
  • 仲介手数料(報酬)の金額はいくらか
  • 契約の有効期間はいつまでか
  • 仲介業務(宣伝活動)の内容に問題ないか
  • レインズへの登録について明記してあるかどうか
  • 依頼者・売主の義務を明確にしているかどうか

契約後のトラブル回避のためにも、上記の確認事項は頭に入れておきましょう。

②専任媒介契約・専属専任媒介契約は、他社に依頼すると違約金が発生する

専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した状態で他社と契約すると、違約金が発生する場合もあります。

媒介契約書の元になる「標準媒介契約約款」には、違約金に関して以下のように記載されてます。

3 違約金等

一 甲がこの媒介契約の有効期間内に乙以外の宅地建物取引業者に目的物件の売買 又は交換の媒介又は代理を依頼し、これによって売買又は交換の契約を成立させ たときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額(この媒介に係る消費 税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます )を違約金として請求 することができます。

(引用:国土交通省 標準媒介契約約款)

媒介契約の期間内に他業者と契約し取引を成立させると、業者は仲介手数料に相当する金額を請求される恐れがあるんですね。

仲介手数料は、例えば時価総額3,000万円の自宅の場合で約103万円。
不動産の価格によっては、100万円を超える違約金が発生することになります。

専任系契約をした場合は、他業者に好条件の買主がいたとしても手を出さないようにしましょう。

下記ページでは、不動産売却の際に不動産会社に支払う仲介手数料の計算方法相場を紹介。
諸費用の把握のためにも目を通してみてください。

不動産売却の仲介手数料はいくら?計算方法と相場が丸わかり【値引き厳禁】

③契約の変更・解除で費用請求されるケースがある

自己都合により仲介業者との契約を中途解除・変更すると、仲介業務の費用請求をされる恐れがあります。

標準媒介契約約款にも「自己都合で契約解除された場合、業者は業務の費用を償還できる」との記載アリ。
(参考:国土交通省 標準媒介契約約款)

仲介業務の費用とは主に以下のようなものです。

  • 物件情報サイトへの広告掲載
  • チラシの作成
  • 購入検討者の物件見学の立会

一度契約すると契約期間内(約3ヶ月)は、契約解除や変更はしないほうが賢明です。

契約後は解除によるリスクがあるので、慎重に媒介契約を決めるようにしましょう。

④専任媒介契約・専属専任媒介契約は「契約の自動更新」ができない

上述で触れたとおり専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は3ヶ月。

有効期間内で不動産が売れていなくても契約の自動更新はありません

媒介契約の更新は売主が申し出ないと更新されないよう、法律にも規定されています。
契約を続行する場合は、予め不動産会社へ申し出ておきましょう。

また「高く売れないから現在の業者とは打ち切りたい」なら、契約満了後に他の仲介業者と契約してください。

媒介契約時に必要な書類・あると役立つもの

媒介契約時には以下のような本人確認書類を用意しておきましょう。

  • 運転免許証やパスポート
  • 登記済権利証または登記識別情報通知書(※)

登記の名義人が夫婦などで共有者がいる場合、共有者全員の同意が必要です。
※登記は、不動産のや所有者の情報を記録したものです。

共有者全員が同意しないと不動産を売ることができません

 

また登記の名義人に共有者がいるなら、媒介契約時に共有者全員の身分証明書が原則必要なので覚えておきましょう。

共有者が契約時に不在の場合は、「委任状」を用意しておいてください。
※委任状は、当事者が直接契約できないときに代理人に権限を委任する書類です。

その他にあったほうがいいもの

※【登記済権利証・登記識別情報通知書】

登記済権利証とは、不動産や所有者の情報を記録(登記)が完了した際に登記名義人に交付する権利に関する書類です。

 

一方で登記識別情報通知書は、従来の登記済権利証に代わるもの。
不動産の名義変更された場合に、新たに名義人になる方に通知される書類です。

不動産売却の成功・失敗は媒介契約選びにかかっている

今回ご説明したとおり不動産売却の際の媒介契約には、特徴の違う3種類があります。

 専属専任媒介契約
専任媒介契約一般媒介契約
複数の業者
への依頼
バツ
できない
バツ
できない
丸
できる
売主による
直接取引
バツ
できない
丸
できる
丸
できる
不動産会社からの
活動報告の頻度

1週間に1回以上2週間に1回以上定めなし
レインズへの
登録義務
5営業日以内7営業日以内なし
契約期間3ヶ月以内3ヶ月以内定めなし
(行政指導では3ヶ月以内)

「契約期間・複数業者へ依頼・レインズへの登録期間」はすべてバラバラ。

  • 【専任媒介契約・専属専任媒介契約】
    不動産売却までのスピード重視
  • 【一般媒介契約】
    不動産の売却額重視

まずは自分が「不動産を早く売りたいのか」「不動産を高く売りたいのか」で契約方法を選抜してみてください。

要望や条件に合う契約方法で、不動産をスムーズに売っていきましょう。

 

また、

  • まだ媒介契約を結ぶ不動産会社のメドがたっていない…
  • 自分の不動産がどのくらいで売れるのか知りたい!

という方は、手始めに不動産の一括査定サービスを利用してみてください。

複数の不動産会社からの見積もり書は、仲介をお願いする業者を選んだり売却価格の相場感を把握するのに重宝します。

上述もしましたが、一括査定を申し込むならNTTグループ運営で信頼性バツグンのHOME4Uがおすすめです。

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(関連記事:HOME4Uの評判は?一括査定の実態を8つの特徴から紐解く【不動産のプロの口コミ】)

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