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再建築不可物件は買取業者への売却がおすすめ!仲介での売買では売れないってホント?

買取業者への売却が鉄板
  • 「再建築不可物件を早く処分したいけど、売却は無理なの?」
  • 「再建築不可物件はタダ同然?少しでも高く買取ってくれる業者を教えて!

築年数が経ち老朽化している上、建て替えすらもできない物件なんて、買いたい人はめったにいません。

普通に売却するのは困難な再建築不可物件。

当サイトの見解として最適な方法は買取業者への売却です。

買取業者に売却すれば早ければ3日、遅くとも1ヶ月以内に売却が成立する可能性があります。

今回は再建築不可物件は買取業者に売却するのがおすすめな理由と、その手順や高く売るコツについて解説。

買取のおいしい面だけでなく注意点にも言及し、買取実績がある業者も厳選して紹介します。

参考にしていただき、あなたの再建築不可物件の売却を満足のいくものにして下さい。

◇この記事の監修者◇
T ok i氏

公認不動産コンサルティングマスター

T o k i

*所属*
非公開

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Contents

そもそも再建築不可物件とは

再建築不可物件とは建築基準法で定められた接道義務を満たしていない物件です。

簡単に申し上げますと、緊急車両などが通るのに十分な広さの道に接していない家や土地の事を指します。

  • 接道義務とは:建築基準法上の道路に2m以上接していること
  • 建築基準法とは:人々が安全に快適に暮らせるよう土地や建物について決めたルール
  • 建築基準法上の道路幅が4m以上の道路(※災害時の避難経路が確保できる、緊急車両が通行できる幅)

※建築基準法は昭和25年に制定。再建築不可物件は昭和25年以前に建築された物件で築年数は50年以上のものが多いです。

再建築不可物件の土地に今建つ建物が地震や災害でなくなったら、もうそこに建物を建てることはできません。
もちろん一度取り壊して新たに建て替えることも不可能です。

再建築不可物件は仲介による不動産売却では売りづらい

再建築不可物件は普通の物件(※)と異なり通常の不動産会社による仲介で売れるケースは少ないです。
(※再建築不可物件に対し再建築可物件とよびます。)

【再建築不可物件が売りづらい理由】

  • 新築を建設できないので担保価値は低く住宅ローンが組めない
  • ほぼ昭和25年以前に建設された物件なので古い(リフォームするとしたら費用が高額)
  • 今ある建物が倒壊したら家を建てられない

再建築不可物件は資産としての価値が低く、買おうにも金融機関は融資したがりません。

また再建築不可物件のほとんどは昭和25年以前に建築された物件。
リフォームにも高額な費用がかかります。

再建築可物件と比べ、再建築不可物件は買い手を見つけるのが困難です。

再建築不可物件は買取業者への売却が確実でおすすめ

再建築不可物件は買取業者に売却するのがおすすめ

再建築不可物件は対・買取業者であれば確実に売却できます

買取業者とは

買取業者とは個人から土地や建物などの物件を直接買い取る業者のこと。

事業に利用したり、転売目的で物件を買い取ります。

買取業者に売却するのであれば仲介手数料もかかりません

仲介による不動産売却と不動産買取の違いは以下の通り。

 買取仲介
売却金額安い市場価格に近い
契約成立までの期間短い(約1ヶ月)長い(3ヶ月~1年以上)
仲介手数料かからないかかる
売却の機密性仲介よりは高い低い
売却の確実性高い低い

売り主にとっては売却金額が安くなる分、売れにくい再建築不可物件でもスピーディーかつ確実に売却できます。

再建築不可物件の買取価格は通常の物件の1割~3割程度

再建築不可物件の売却価格は、一般的に普通の物件(再建築可物件)の1割~3割です。

東京都葛飾区の中古一戸建ての通常の平均売却価格は3,000万円台になります。

東京都葛飾区の中古一戸建ての価格相場は3,000万円代

一方、同じく東京都葛飾区の再建築不可物件の価格相場は100万円~400万円台です。

東京都葛飾区の再建築不可物件中古一戸建て

東京都葛飾区において、再建築不可物件は再建築可物件の2割に満たないことがわかります。

とはいえ物件は所有するだけで固定資産税などの維持コストがかかるもの。
「処分できる上に、お金ももらえてラッキー」くらいに考えておくといいでしょう。

(参照 再建築不可物件.jp 、物件数No.1の不動産・住宅情報サイト ライフルホームズ)

再建築不可物件を買取業者に売却する流れ

再建築不可物件を買取業者に売却する流れは大きく5ステップです。

~買取販売の流れ~

 

  1. 一括査定サイト大まかな価格相場を把握
  2. 土地の情報がわかる書類(謄本など)を準備する
  3. 再建築不可物件の買取専門の不動産会社に査定してもらう
  4. 複数の買取業者に訪問査定に来てもらい詳しい価格を把握
  5. 買取を依頼する業者と売買契約を締結

①一括査定サイトで大まかな価格相場を把握

再建築不可物件を売却する際は、買取業者に依頼する前にまず一括査定サイトで価格相場を把握しておきましょう。

再建築不可物件の価格について何も知識がないまま、買取査定してもらうのはリスクが高いです。

「何も知らないから安くしても納得するだろう」

そんな風に足元を見られ不当に安い値段を設定されてしまうことも…。

不動産一括査定を利用して複数の査定結果を見比べて相場感を確認しておけば、業者が提示する買取金額が妥当かどうか判断できます。

一括査定を通じて相場感を確認する手順

一括査定で再建築不可物件の価格相場を掴む流れ
【STEP①】一括査定サイトに査定を依頼する
【STEP②】複数の不動産会社から査定結果をもらう

  • A社の査定結果:3,800万円
  • B社の査定結果:2,800万円
  • C社の査定結果:2,200万円

→平均をとって「再建築不可じゃなかったら※、だいたい2,900万円くらいになるな」と把握できる。

【STEP③】再建築不可であること、買取であることを加味して割引く

→1割~3割なので「高くて960万円、安くて290万円くらいか」と見当をつける。

※STEP②の査定結果は、再建築の可否を加味していない場合が多いです。

また不動産一括査定の副次的な効果として、物件を買取ってくれる業者が見つかる可能性もあります。

特に大手の一括査定サイトは査定してくれる不動産会社の幅が広いのが特徴。
中には買取も仲介も扱う不動産会社が登録しています。

いずれにせよ、一般的な一括査定サイトで価格相場を把握しワンクッション置いてから、買取専門の業者に依頼するのがおすすめです。

不動産一括査定ならイエウールがおすすめ

一括査定サービスを利用するなら、1,700社の不動産会社が登録していて47都道府県対応イエウールがおすすめです。

物件によっては、買取専門の不動産会社含め大手から地域密着まで、様々な不動産会社に査定してもらえます。

イエウールで再建築不可物件を
一括査定してもらう

※上記のボタンを押せば、
無料査定申し込みフォームに移動します。

(関連記事:イエウールの口コミ・評判は最悪…?不動産のプロが11つの事実を伝えます

②土地の情報がわかる書類(謄本など)を準備する

買取を依頼する業者によっては、訪問査定の前に物件の情報が載った書類が必要です。

【買取査定に必要な書類】

  • 登記簿謄本:土地、建物の大きさや構造・所有者や担保状況を確認
  • 固定資産税評価証明書:固定資産税の確認
  • 登記識別情報:売り主が売却する物件の登記名義人である事を証明するのに必要
  • 建物図面:建物の形状を確認するのに必要
  • 地積測量図:土地の面積を確認するのに必要

買取査定を依頼した業者によって準備しなければならない書類は異なります。

訪問査定を受ける前に電話やメールで確認しておきましょう。

③再建築不可物件の買取専門の不動産会社に査定してもらう

再建築不可物件の買取専門の不動産会社にメールなどで机上査定してもらいます。

  • 机上査定:買取業者の公式HPで再建築不可物件の情報を入力し、大まかな買取金額を査定してもらう査定の方法。入力後電話やメールの連絡で、1日~3日以内で査定価格がわかる。
  • 訪問査定:業者のスタッフが直接物件を訪問し詳細な査定を行う査定の方法。1週間~10日と、時間はかかるが詳細な価格がわかる。

買取価格の査定は複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。

上述した通常の簡易一括査定で調べた目安の価格相場も合わせ、複数の価格を比較します。

価格を比較し面会に来てもらう不動産会社を決めましょう。

④複数の業者に訪問査定に来てもらう

訪問査定では価格だけでなく人柄を見て本当に信頼できる買取業者を見分けること

複数の業者に訪問査定に来てもらい、詳細な価格を査定しもらいます。

  • 訪問査定の価格
  • 業者の知識や態度

など比較し信頼できそうな業者がいたら買取りを依頼。

訪問査定ではただ価格を査定してもらうだけでなく、担当者の人となりを見ましょう。

最終的に買取を依頼する、信頼できる業者を選定します。

⑤買取を依頼する業者と売買契約を締結

買取業者と売買契約を結びます。

  • 買取のプラン(日程、引き渡しまでの期間、など)
  • 買取査定金額

以上、売主であるあなたと買主の双方が納得したら売買契約を締結。

決済の日を決めたらあとは再建築不可物件を引き渡し売却代金を受け取るだけです。

再建築不可物件を買い取ってもらう際のポイント・注意点

再建築不可物件の買取にはポイントや注意すべきことがあります。

  1. 査定価格の理由を聞く
  2. 特約として瑕疵担保免責を申請する
  3. いきなりリフォームしない

①査定価格の理由を聞く

再建築不可物件の査定価格の理由を聞きましょう。

  • 日照条件
  • 周辺の価格相場
  • 建物の状態

など、査定価格を左右する要因は様々。

今回の査定でなぜその価格になったのか理由が不明だと、後のトラブルに発展することもあります。

また、価格査定の理由をきちんと説明できるかどうかは、信頼できる業者であるかどうかを見極めるポイント。

疑問点や納得がいかない点は積極的に質問しましょう。

②特約として瑕疵担保免責を申請する

買取業者で瑕疵担保責任免責を受けるには申請し業者に瑕疵の点検・確認をしてもらう事

買取の契約を交わす上で、特約として瑕疵担保責任の免責を申請するのを忘れないようにしましょう。

瑕疵担保責任とは

不動産売却で、不動産に欠陥があったにも関わらず修繕せずに売ったときに見つかった欠陥について、売主が負う責任のこと。

売主が代金を支払い、瑕疵を修復しなければなりません。

不動産の売却と異なり買取の場合、発生する瑕疵担保責任を負わないですみます

瑕疵担保責任の免責には次の2つの手順が必要です。

  • 買取業者に瑕疵担保責任の免責を申し出る
  • 契約前に、買取業者に瑕疵の点検・確認をしてもらう

申請をしないと瑕疵担保責任で100万円単位の賠償金を支払うケースもあるので、免責を申請して損はありません。

③買取業者に売却する前にリフォームしない

再建築不可物件を買取業者に売却する前にリフォームしないよう注意しましょう。

買取業者は物件を買取った後自社のルートで安くリフォームを済ませ売却します。

無駄な出費どころかリフォームして業者に売りづらくなるケースも珍しくありません。

リフォームに関しては焦らず業者に相談するようにしましょう。

関連記事再建築不可物件含め不動産の買取の流れや注意点に関して詳しく解説しています。
不動産買取がオススメできない理由とは?【それでも選ぶべき”特別な事情”と取引の流れまで徹底紹介!】

再建築不可物件の買取におすすめの業者5選

買取業者を選ぶポイントは大きく3つです。

  • 再建築不可物件の販売実績や過去の取引事例
  • 営業年数の長さ
  • 実店舗があるか

以上の条件を満たす買取業者を厳選し、それぞれの特徴を紹介します。

再建築不可物件買取PRO

「再建築不可物件買取PRO」は再建築不可物件の買取を専門に扱い創業20年になる業者です。

スタッフは全員不動産業界に20年以上在籍する知識が豊富な専門家たち。

  • 「遠方に住みすでに自分の家を買ってしまったので再建築不可物件の実家を引き取ってほしい」
  • 「父から相続した家。長年何もせずボロボロで売ることも貸すこともできない。リフォームの費用もないからどうしたらよいかわからない」

再建築不可物件に関してどんな事でも相談できます、

査定できる物件は全国の主要都市に対応買取手数料も相談料も無料です。

再建築不可物件について気楽に相談してみましょう。

再建築不可物件買取PROの
買取査定はこちら

第一土地建物株式会社

買取第一土地建物株式会社

第一土地建物は再建築不可物件を再建築可物件にして売却する実績がある買取業者です。

まずは、本当に再建築不可なのか、再建築が可能にならないか調査。

その際の調査費用は無料です。

会社には選任顧問がいます。

  • 専任弁護士
  • 顧問税理士
  • 顧問司法書士

買取で困った事や問題があったら、不動産売買の専門家に相談できます。

引き渡しまでの猶予期間など、不安があったらどんなことでも積極的に相談しましょう。

第一土地建物株式会社の
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再建築不可.net by Century21 マーキュリー

「再建築不可.net byCenturyマーキュリー」の再建築不可物件の販売実績は設立15年にして約30件

 

センチュリー21再建築不可物件の販売実績

(※上で紹介しているのは販売実績の一部です。)

狭小地の再建築不可物件など、通常の不動産売却では値段がつかない物件を販売した実績があります。

再建築不可物件の周辺の現地、役所の調査を行い物件を売却、処分するための最善策を提案。

「買取業者が設定する料金なんて信頼できない」

買取業者が提示する査定価格に対し不信感がある方も、綿密な調査結果から判定される価格に納得できるはずです。

東京都内、神奈川県、千葉県、埼玉県を範囲として事業を展開。まずは公式サイトであなたの物件が買取可能な物件であるか確認してみましょう。

Century21 マーキュリーの
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東京土地開発株式会社

再建築不可物件買取業者東京都土地開発株式会社

東京土地開発株式会社は特に東京23区、三鷹市、立川市、武蔵野市での販売実績がある再建築不可物件の買取専門の業者です。

  • 相続物件
  • 競売物件
  • 任意売却物件

扱う物件の種類は様々。

 

東京土地開発株式会社の買取実績

 

池袋に実店舗を構え西東京市周辺エリア中心に展開する地域密着型の強みを活かした営業体制

敷地延長・旗竿地・不整形地など専門知識と経験を活かし、売却や買取が困難とされた物件に柔軟に対応します。

東京土地開発株式会社の
買取査定はこちら

ティー・エム・プランニング

再建築不可物件や訳あり不動産の買取業者ティーエムプランニング

ティーエムプランニングの「訳あり物件買取センター」は自己資本率100%で、東京・神奈川の買取実績数NO.1。

買取出張も行っているので再建築不可物件の所在地が遠隔地であっても買取ってもらえます。

現在再建築不可物件にお住まいで、買取後は引越しを予定されている方の引越し代、諸経費を負担。

申請しなくても契約と同時に、瑕疵担保責任の免責が保証されるのも嬉しいポイントです。

訳あり物件買取センターの
買取査定はこちら

再建築不可物件に関するQ&A

Q.1再建築不可物件を賃貸して土地活用することは可能ですか?

A.物件によっては可能です。

再建築不可物件は物件によってはリフォームやリノベーションで土地活用の収益物件になる

再建築不可物件をリノベーションして賃貸経営している人もいます。

ただし銀行の融資は受けにくいので、ある程度の自己資金を用意してから始めましょう。

また、再建築不可物件での賃貸経営をサポートする業者もいます。

(参照:「東京、埼玉の土地活用・ローコストアパート建築」)

Q.2築年数の経った再建築不可物件、敷地境界の確定をしていないと買取してもらえませんか?

A.確定測量がされていることが買取の条件となっていることが基本です。
ただ業者によっては不要な場合もあるので確認が必要になります。

業者によっては確定測量を無料で行ってくれたり、測量会社を紹介してくれる場合もあるので確定測量ができていない場合には問い合わせてみましょう。

Q.3再建築不可物件ですが立地条件はいいです。その場合買取価格は高くなりますか?

A.買取の場合、通常の物件の売却ほど立地条件に左右されません。

  • ビフォーアフターで活用する買取業者
  • 投資家

など、売却する相手によっては立地条件によって価格が高くなることもあります。

車両の出入りが難しい再建築不可物件であっても、東京23区内で駅に近ければ高価売却できる可能性は高いです。

※インターネットで「再建築不可物件 買取 立地条件」「再建築不可物件 売却 立地条件」などで検索してみましょう。

Q.4再建築不可物件の建物の管理が大変なので更地にして売るのはアリですか?

A.更地にするのはおすすめできません。支払う固定資産税が高くなります。

売却するしないに関わらず再建築不可物件を更地にしていいことはありません。

建物ありの再建築不可物件の固定資産税が年間2万円~5万円であるの対し更地にしたときの固定資産税は年間10万円~20万円です。

更地にすれば1週間以内に買い取ってくれる相手が決まっている、というワケで無い限り更地にするのは控えましょう。

再建築不可物件は不動産会社に買い取ってもらうのが鉄板

通常の売却が困難な再建築不可物件は買取業者に売却するのが断然おすすめです。

納得の行く価格で売却するためにまず当サイトで紹介した買取業者を参考にしてみて下さい。

ただし、いち早く再建築不可物件を処分したいがため買取業者に直接コミットするのは早計

再建築不可物件の買取をより満足のいくものにするためまず価格相場を把握しましょう。

再建築不可物件の納得の行く買取に向けて一括査定サイトを利用しよう!

当記事を読んで再建築不可物件をすぐにでも買取業者に買取ってもらおう」と考えた方、一括査定サービスを利用してワンクッション置きましょう。

一括査定サイトはたった1回の申し込みで、複数の不動産会社からあなたの再建築不可物件の価格を査定してもらえます。

  • 再建築不可物件の価格をいろんな不動産会社に査定してもらいたい
  • 買取業者に連絡する前に価格に関する予備知識をつけたい

普通の売却では値段がつかない再建築不可物件であっても、価格相場を把握するのは買取に向けた備えになります。

一括査定サービスを利用するなら、1,700社の不動産会社が登録していて47都道府県対応イエウールがおすすめです。

イエウールで再建築不可物件を
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(関連記事:イエウールの口コミ・評判は最悪…?不動産のプロが11つの事実を伝えます

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