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【駐車場経営で失敗する5つの決定的な理由】落とし穴を塞いで土地活用の成功確率UP!

手軽だからと言って油断は禁物!

一世一代の駐車場経営、絶対失敗したくない…
抜け目なく計画を立てて、駐車場経営で土地の収益化を成功させたい!

今そう考えているあなたは、土地活用における駐車場経営で成功するポテンシャルを持っています。

慎重に慎重を重ねれば重ねるほど、成功の見込みが高まるのが不動産経営。
甘い考えで"とりあえず"経営を始めた人の大半は、落とし穴にハマって駐車場経営で泣きを見ています

 

このページでは駐車場経営で失敗する理由を列挙した上で、経営を成功させるためのコツを5つまとめました。

駐車場で100%近い稼働率を達成して、稼ぎたい
これから10年間は毎年、コンスタントに初期費用の4分の1程度の利益をあげたい

という人は一読の価値アリです。

駐車場経営で失敗しないためには事前の情報収集が大切です。

ネットだけでは限界があるので、駐車場業者や不動産業者に問い合わせて駐車場経営の資料や収益化プランを集めましょう。

情報収集には一括資料請求サービスが便利。

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関連記事駐車場経営の基礎知識をおさらいしたい人は、下記記事を参考にしてください。
メリット・デメリットを交えつつどんな人が駐車場経営に向いているのか?」を詳しく解説しています【駐車場経営による土地活用】7つのメリットに対してデメリットは2つだけ!

土地活用における駐車場経営で失敗する理由

事前の駐車場ニーズの調査が不十分だった

駐車場向きの土地でも駐車場の需要がない場合があるので、ニーズの調査は必須

「土地を相続したことだし、とりあえず駐車場でもやってみよう」

軽い気持ちで駐車場経営を始めましたが、全く借り手が見つかりません。

オフィス街だからニーズはあるだろうと踏んでいたのですが、よく調べてみるとこのエリアは供給過剰になっていました。

周辺の駐車場も稼働率が5割くらいで苦労しているようです。

初期費用が安く管理の手間が少ない駐車場経営ですが、利用者がいなければどうしようもありません。

「オフィス街=ニーズがある」

このような早とちりは駐車場経営で失敗する理由の1つです。

確かにオフィス街は駐車場経営に有利ですが、

  • すでに周辺に駐車場がたくさんある
  • 公共交通機関が発達していて、車で移動する人が少ない

などよく調べるとニーズがないこともあります。

 

基本的に駐車場経営は立地を選ばないので「繁華街ならニーズがあるだろう」と雑な判断をしがちです。

「本当に自分の土地は駐車場ニーズがあるのか?」と、必ず需給状況を調べるようにしましょう。

駐車場の料金設定が甘かった

コインパーキングの料金設定を間違えると、集客が難しくなる

スタート直後は順調だったコインパーキング経営ですが、ここに来て稼働率が低下しています。

具体的に収益でいうと、経営当初よりも20%低下しております。

料金設定を間違えてしまった結果、新しく近所に参入してきた競合に利用者を奪われてしまったんです。

自分の駐車場は「最大料金(24時間):2000円・昼間料金:20分100円」。

競合の駐車場は「最大料金(24時間):1800円・昼間料金:30分200円」。

このエリアは長時間車を停めたい人が多かったので、最大料金が200円安い競合の駐車場に流れていきました。

「駐車場なんてどこも変わらないだろう…」と安易に料金を設定してしまったことを後悔しています。

"スペースを貸すだけ"の駐車場経営で、唯一差別化できるポイントが料金

駐車場経営は比較的参入がカンタンな分野なので、料金設定を間違えると新規参入の駐車場に淘汰されてしまいます。

特にコインパーキングは利用者の入れ替わりが激しいのが特徴。

今後他の業者が参入してくることを考慮して、利用者が流れてしまわないような料金設定を心がけましょう。

駐車場経営の事業計画に固定資産税を考慮してなかった

駐車場をつくっても固定資産税は安くならない

親から相続したアパートを取り壊して今年から駐車場経営を始めましたがほとんど利益が出ませんでした。

原因は約3倍に跳ね上がった固定資産税。

役所に問い合わせてみると、駐車場は小規模宅地の優遇(固定資産税1/6)が適用されない=更地と同じ評価になるとのこと。

「アパート分の固定資産税を払わなくてよくなったのだから高くなるはずがない」と税金の心配をせずに事業計画を立ててしまいました。

このままでは稼働率が低くなった場合赤字になってしまうので、撤退しようかと悩んでいます。

駐車場の土地は更地と同じ評価を受けることを知らず、納税通知を見てビックリするオーナーさんは後を絶ちません。

特に多いのが、次のような住宅を転用して駐車場にするケース。

  • 親から相続したマンションを取り壊して駐車場経営を始める
  • アパートが古くなってきたので、駐車場に切り替える

駐車場の土地は住宅用地の特例を受けられないので、固定資産税が一気に6倍に上がります。

住宅用地の特例とは?

また「土地を相続したばかりで、固定資産税額を把握していなかった…」というのもよくあるパターンです。

他の土地活用とくらべて、駐車場経営は収入は少なめ。

「固定資産税を引いたら手元にほとんど残らない…」とならないために、利回りを意識した事業計画を立てることが大切です。

【関連記事】

固定資産税の基礎知識節税方法について詳しく解説しています。

土地活用は固定資産税対策になる?計算例を交えながらわかりやすく解説!

一括借り上げ契約で賃料減額条項を軽視していた

一括借り上げ契約は、必ず徐々に賃料が下がっていく

2年続けたコインパーキング経営から撤退しました。

土地を貸すだけで毎月固定の賃料が保証される"一括借り上げ"で契約したのですが、2年後には賃料が約半分になってしまったんです。

繁華街の土地ということで最初は1月あたり1台5万円という破格の提案を受けたのですが、半年ごとに賃料が下がっていきました。

ちょうど稼働率が下がっていたこともあって、固定資産税を払うと利益はほとんどゼロ。

「採算が合わなくなった場合、賃料を減額する可能性があります」と契約書に書いてあることは知っていましたが、まさか半額にまで下げられるとは思いませんでした。

駐車場経営でよく利用される一括借り上げ方式。

"土地を貸すだけで不労所得が入ってくる"というのは間違いではありませんが、徐々に賃料が下がっていくという落とし穴があります。

一括借り上げ方式とは?駐車場経営の運営方式の1つ。
オーナーは土地を貸すだけで、運営業者が経営の全てを行ってくれる。

  • 初期費用:不要
  • 収入:1台あたり1月数千円~数万円(固定)

経済変動などがあった場合、運営会社はオーナーへの支払いを減らすことができる(賃料減額条項)

(参考:駐車場の経営方式は3つ

どの業者も最初は高い賃料を提示して確実に契約を取り、徐々に賃料を減らしてくるんですね。

「最初はしっかり利益が残ってたけど、賃料減額のせいで利益が激減した…」と後悔しても遅いです。

将来的なに賃料を引き下げられることを見越して、5年後10年後に「どう立ち振る舞うのか」も考慮にいれておきましょう。

駐車場の管理がずさんな業者を選んでしまった

月極駐車場は、無断駐車・ゴミの不法投棄などトラブルが起こりやすい

1年前からオフィス街で月極駐車場を始めましたが、解約が続出して収入がほぼ0になってしまいました。

理由は、営業車や配達業者による無断駐車不法投棄です。

現場に行ってみると、タバコの吸殻やゴミ袋の山。
「誰も見ていなさそうだから、少しくらい停めても大丈夫だろう…」と思わせてしまうような外観でした。

管理業者を問い詰めると「数日後に清掃に行くので、少し待ってほしい」という回答しか得られません。

ほとんど現場に行っていないような口ぶりでした。

月極駐車場では無断駐車・不法投棄のトラブルがよく起こります。

月極駐車場のユーザーは、

  • 通勤に車を使っている
  • 自宅マンションに駐車場がない

など常に同じ場所に駐車スペースを確保しておきたい人

こういった人は頻繁に車を利用するので、駐車場を空けることも多くなります。
空き時間に、勝手に車を停められたり、ゴミを捨てられたりするわけです。

駐車場の管理は業者に任せきりになるので、信頼できるパートナーを選ぶしか手はありません。

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土地活用における駐車場経営で成功するためのコツ5つ

ここまで説明してきた駐車場経営が失敗する理由から導き出される、失敗しないためのコツは次の5つです。

  1. 駐車場検索サイトを参考に【需給状況を調べておく】
  2. 周辺の駐車場を調査して料金設定を工夫する
  3. 固定資産税を加味して【実質利回り17.5%】を見込める事業計画を立てる
  4. 賃料の減額を考慮して、契約時の解約条項を確認する
  5. 駐車場を見学して業者の管理体制を見極める

①駐車場検索サイトを参考に【需給状況】を調べておく

駐車場経営を始めるときは、ポータルサイトや電話で駐車場の需給状況を調べるべき

駐車場向きの土地であってもニーズがない場合があるので、周辺に駐車場がいくつあるのか(需給状況)を調べる必要があります。

基本的には、次のように判断してOK。

  • ある程度駐車場の数がある
    ⇒ニーズ有り
  • 駐車場がほとんどない
    ⇒ニーズ少ない

ただ駐車場がたくさんある場合は、すでに供給過剰になっている可能性もあります。
空車が多いかどうか、最新の利用状況まで調べましょう。

 

リサーチには、次のポータルサイトが便利です。

【パーキングポイント】の使い方をチェック
【NAVITIME 駐車場検索/予約】の使い方をチェック

調べてみてニーズが見込めないなら、潔く他の土地活用方法を検討してみましょう。

駐車場ニーズがないエリアでも、他の土地活用なら十分な収益を上げられる可能性があります

一括資料請求を活用して、どんな土地活用が自分に向いているのか調べてみましょう。

様々な業者の専門家と連絡を取りながら意見を参考にできるので、費用や収益性、立地条件など比較検討しながら計画を進められます。

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(関連記事:HOME4U土地活用の評判の真相!強み6つと注意点2つを土地活用プランナーが説く

②周辺の駐車場を調査して料金設定を工夫する

コインパーキングの料金設定の原則=時間長め・料金高め、最大料金やや安め

コインパーキングで収益を上げやすいのは、次の料金設定。

  1. 最大料金:周辺より【安め】
  2. 時間料金:周辺より【時間長め・料金高め】

たとえば競合が「最大料金2000円・20分100円」であれば「最大料金1800円・30分200円」のような料金設定がおすすめです。

なぜこのような料金に設定すべきなのか、以下で解説していきます。

※駐車台数が少ない駐車場で【最大料金】を設定するのは危険!

最大料金を設定すると長時間駐車するユーザーが多くなって回転率が悪くなります。

1~2台しか止められない駐車場で最大料金を設定してしまうと、経営が成り立ちません。

目安として、5台以下のコインパーキングは最大料金を設定しない方が無難です。

時間料金は【時間長め・料金高め】

時間料金は、次のように【時間長め・料金高め】に設定しましょう。

  • 競合の駐車場
    ⇒20分100円
  • 自分の駐車場
    ⇒40分300円

コインパーキングを短時間利用する人で多いのは、営業に行くビジネスマン

彼らは100~200円程度の細かい差は気にしません
会社の経費で料金を支払うので「多少高くても、営業先の近くに停めたい」と考えるからです。

しかも用事が済めば次の仕事があるので、残り時間が何分あってもすぐに出庫してくれます。

結果、高売上・高回転率を実現できるというわけです。

最大料金を設定するなら周辺の駐車場よりも【やや安め】

コインパーキングの最大料金は周辺より安めに設定しましょう。

最大料金を気にするのは、次のような長時間駐車する人最大料金を払うつもりの人です。

  • 近所で工事作業をする施工会社
  • 車で出張先へ行くビジネスマン
  • 近くの繁華街で1日遊ぶ予定の家族連れ

彼らは最大料金を払うと決めているので「なるべく安いところに停めたい…」と考えます。

周辺の駐車場の料金設定は、先ほどご紹介したNAVITIME 駐車場検索/予約を使って周辺の料金相場を調べましょう。

【NAVITIME 駐車場検索/予約】で料金相場をチェック

③固定資産税を加味しても【実質利回り17.5%】を達成できる事業計画を立てる

固定資産税を考慮して、実質利回り17.5%を達成できる経過を立てるべき

駐車場経営で目指すべき実質利回りは17.5%

固定資産税の支払いによるマイナスを加味しても、この数字を達成できるような事業計画を立てましょう。

難しいようなら他の土地活用を検討したほうが無難です。

 

固定資産税額は納税通知で確認できますが、通知書が手元にない場合は公示価格(こうじかかく)をもとに計算することもできます。
(参考:土地活用は固定資産税対策になる?計算例を交えながらわかりやすく解説!

公示価格とは?地価の基準になる価格。国土交通省が全国各地の一定の場所に対して、その年の1月1日時点の価格を設定している。
おおむね「固定資産税評価額=公示価格の70%」となるように設定されている。

【公示価格を利用して税額を計算する】

  1. 公示価格を調べる
    ⇒国土交通省のHP
  2. 固定資産税評価額を求める
    ⇒公示価格×70%
  3. 税額を計算する
    ⇒固定資産税評価額×税率(1.4%)
    ※税率…地域によっては財政難などが原因で税率が引き上げられることもあります

+ 駐車場経営の事業計画(実質利回り17.5%) +

<前提条件>

土地

■面積:200㎡

■駐車可能台数:5台

 

固定資産税

■税率:1.4%

■課税標準額:5万円

設備

■道路舗装(整地含む):80万(4,000円/㎡)

■歩道切り下げ工事:40万円

■車止めの設置:5万円

利用者

■賃料:7,000円/月

■稼働率:90%(実質利回り計算時)

管理費

■業者への委託費:賃料の5%

<計算例>

【初期費用】=125万

■設備費用:80万+40万+5万=125万(円)

 

【収入】=37万8,000円

■賃料収入:7,000×5(台)×12(か月)×0.9=37万8,000(円)

 

【ランニングコスト】=15万8,900円

■管理費:37万8,000×0.05=18,900(円)

■固定資産税:200(㎡)×5万×0.014=14万(円)

⇒18,900+14万=15万8,900万(円)

 

【実質利回り】=17.5%

=(収入ーランニングコスト)÷初期費用×100%

=(37万8,000-15万8,900万)÷125万

≒17.5(%)

(関連:【高利回り】駐車場経営はどのくらい儲かる?収入や初期費用、経費をまとめて解説

駐車場経営初めてのオーナーさんが1人で事業計画を立てるのは難しいので、一度専門家に相談してみましょう。

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(関連記事:HOME4U土地活用の評判の真相!強み6つと注意点2つを土地活用プランナーが説く

④賃料減額を考慮して、契約内容に気を配る

運営業者の好き勝手にさせないために、賃料減額を前提にした契約を結ぶべき

業者の賃料減額作戦に対して、オーナー側ができることは次の2つです。

  1. そもそも業者が自由に賃料を変えられないような条項を取り入れる
  2. 賃料減額された場合に、スグに契約を解約できるようにしておく

業者が自由に賃料を変えられないような条項を取り入れる

1番手っ取り早いのが、業者を契約当初の賃料で縛ること。

契約書に盛り込むことができれば、一定の期間賃料減額に怯えることはありません。

ダメもとでもいいので「賃料を最低〇〇年固定でお願いできないでしょうか?」と頼んでみましょう。

目安として初期費用を全て回収できる5~6年間)賃料をイジられなければ御の字です。
※駐車場経営の利回りは17%~20%が目安なので、5~6年で初期費用分の収入を得られる

スムーズに解約できるように契約する

オーナーにとって1番の不利益は「家賃が減額されても、契約書のせいで身動きがとれない」状態です。

万が一業者が大幅な家賃減額を提案してきた時に、スグ契約解消できる体制を整えておくのも大切です。

具体的にチェックすべきは次の2つ。

  • 解約予告期間
    (「解約するなら◯ヶ月前までに報告してください」という期間)
  • 違約金の金額と条件

解約予告期間が短いほど「安い賃料で契約を続ける期間が短くなる」のは言うまでもありませんね。

筆者が知る限り、短いケースでは予告期間を3ヶ月にまで短縮して契約した例もあります。

また違約金に関する条項もしっかり確認してください。

違約金発生の条件については「契約から〇〇ヶ月以内に解約したら違約金が発生」というケースが多いので、違約金が発生する期間を短くしてもらえるように交渉しておきましょう。

「じゃあ、解約します」は武器になる

自由に解約できる条件で契約しておけば、賃料減額に対抗できる場合もあります。

業者の「来月から賃料を下げます」に対して「じゃあ契約は今月いっぱいで」と返せば、賃料引き下げを中止させられる可能性があるからです。

業者の好き勝手にさせないという意味でも、解約周りの条件を整えておくことは大切です。

⑤駐車場を見学して業者の管理体制を見極める

駐車場を見学をすることで、管理業者の良否を判断できる

管理体制の整った業者を選ぶことができれば、無断駐車・不法投棄のリスクは少なくなります。

「この業者に管理を任せようかな」と当たりをつけているなら、その業者が管理している駐車場を見学してみましょう。

チェックポイントは次のとおり。

管理業者を選ぶチェックポイント■ハード面

  • 照明、ミラー、フェンス、駐車機器などの設備はきちんと設置されているか
  • 防犯設備(防犯カメラ、防犯ベル、カラーボールなど)は充実しているか

■ソフト面

  • 利用者に注意を促しているか(チラシの配布など)
  • 警備員は配置されているか
  • 防犯に関する研修・訓練を行っているか

■駐車場内の環境

  • ごみが放置されていないか
  • 雑草が手入れされているか

業者選びの成否は、稼働率にも直結します。

防犯面・管理体制だけでなく、利用状況や担当者の対応などを総合的に判断しなくてはいけません。

管理がラクな駐車場経営は、始める前の計画・準備が頑張りどころ!

駐車場経営は初心者にもとっつきやすい土地活用です。

  • 管理は業者に任せっきりでOK
  • 人が住む場所ではないので、利用者同士のトラブルが少ない
  • 設備の修繕費がほとんどかからない

など、スタートしたあとに考えるべきことは少なめ。

一度軌道に乗ってしまえば、あまり手間をかけることなく安定した収入が入ってきます

(参考:【駐車場経営による土地活用】7つのメリットに対してデメリットは2つだけ!

 

その分始める前の計画・準備がオーナーさんの頑張りどころ

「手軽さゆえに計画が甘くなり、失敗してしまった…」というのはもったいないです。

  • マーケティングの失敗
  • 事業計画の失敗
  • 業者選びの失敗

といったように、どの土地活用でも失敗のパターンは似ているもの。

「将来的にはアパートを建てるつもりだけど、とりあえず駐車場かな…」など転用を予定している方も、今勉強しておけばあとあと活きてきます。

手軽に始められる駐車場経営ですが腰を据えてじっくり準備に時間をかけることをオススメします。

(関連記事:【高利回り】駐車場経営はどのくらい儲かる?収入や初期費用、経費をまとめて解説

 

失敗しない駐車場経営には「一括資料請求」が必要不可欠

薄々感づいているとは思いますが、未経験の人が1人で成功確率が高い駐車場経営の準備・計画するのには限界があります。

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(関連記事:HOME4U土地活用の評判の真相!強み6つと注意点2つを土地活用プランナーが説く

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