【駐車場経営で失敗する5つの決定的な理由】落とし穴を塞いで土地活用の成功確率UP！

「一世一代の駐車場経営、絶対失敗したくない…」
「抜け目なく計画を立てて、駐車場経営で土地の収益化を成功させたい！」

今そう考えているあなたは、土地活用における駐車場経営で成功するポテンシャルを持っています。

慎重に慎重を重ねれば重ねるほど、成功の見込みが高まるのが駐車場経営。
甘い考えで"とりあえず"経営を始めた人の大半は、落とし穴にハマって駐車場経営で泣きを見ています。

 

このページでは駐車場経営で失敗する理由を列挙した上で、経営を成功させるためのコツを5つまとめました。

「駐車場で100％近い稼働率を達成して、稼ぎたい」
「これから10年間は毎年、コンスタントに初期費用の4分の1程度の利益をあげたい」

という人は一読の価値アリです。

土地活用における駐車場経営で失敗する理由

事前の駐車場ニーズの調査が不十分だった

「土地を相続したことだし、とりあえず駐車場でもやってみよう」

軽い気持ちで駐車場経営を始めましたが、全く借り手が見つかりません。

オフィス街だからニーズはあるだろうと踏んでいたのですが、よく調べてみるとこのエリアは供給過剰になっていました。

周辺の駐車場も稼働率が5割くらいで苦労しているようです。

初期費用が安く管理の手間が少ない駐車場経営ですが、利用者がいなければどうしようもありません。

「オフィス街＝ニーズがある」

このような早とちりは駐車場経営で失敗する理由の1つです。

確かにオフィス街は駐車場経営に有利ですが、

• すでに周辺に駐車場がたくさんある
• 公共交通機関が発達していて、車で移動する人が少ない

などよく調べるとニーズがないこともあります。

 

基本的に駐車場経営は立地を選ばないので「繁華街ならニーズがあるだろう」と雑な判断をしがちです。

「本当に自分の土地は駐車場ニーズがあるのか？」と、必ず需給状況を調べるようにしましょう。

駐車場の料金設定が甘かった

スタート直後は順調だったコインパーキング経営ですが、ここに来て稼働率が低下しています。

具体的に収益でいうと、経営当初よりも20%低下しております。

料金設定を間違えてしまった結果、新しく近所に参入してきた競合に利用者を奪われてしまったんです。

自分の駐車場は「最大料金（24時間）：2000円・昼間料金：20分100円」。

競合の駐車場は「最大料金（24時間）：1800円・昼間料金：30分200円」。

このエリアは長時間車を停めたい人が多かったので、最大料金が200円安い競合の駐車場に流れていきました。

「駐車場なんてどこも変わらないだろう…」と安易に料金を設定してしまったことを後悔しています。

"スペースを貸すだけ"の駐車場経営で、唯一差別化できるポイントが料金。

駐車場経営は比較的参入がカンタンな分野なので、料金設定を間違えると新規参入の駐車場に淘汰されてしまいます。

特にコインパーキングは利用者の入れ替わりが激しいのが特徴。

今後他の業者が参入してくることを考慮して、利用者が流れてしまわないような料金設定を心がけましょう。

駐車場経営の事業計画に固定資産税を考慮してなかった

親から相続したアパートを取り壊して今年から駐車場経営を始めましたがほとんど利益が出ませんでした。

原因は約6倍に跳ね上がった固定資産税。

役所に問い合わせてみると、駐車場は小規模宅地の優遇（固定資産税1/6）が適用されない＝更地と同じ評価になるとのこと。

「アパート分の固定資産税を払わなくてよくなったのだから高くなるはずがない」と税金の心配をせずに事業計画を立ててしまいました。

このままでは稼働率が低くなった場合赤字になってしまうので、撤退しようかと悩んでいます。

駐車場の土地は更地と同じ評価を受けることを知らず、納税通知を見てビックリするオーナーさんは後を絶ちません。

特に多いのが、次のような住宅を転用して駐車場にするケース。

• 親から相続した古家を取り壊して駐車場経営を始める
• アパートが古くなってきたので、駐車場に切り替える

駐車場の土地は住宅用地の特例を受けられないので、固定資産税が一気に6倍に上がります。

また「土地を相続したばかりで、固定資産税額を把握していなかった…」というのもよくあるパターンです。

他の土地活用とくらべて、駐車場経営は収入は少なめ。

「固定資産税を引いたら手元にほとんど残らない…」とならないために、利回りを意識した事業計画を立てることが大切です。

一括借り上げ契約で賃料減額条項を軽視していた

2年続けたコインパーキング経営から撤退しました。

土地を貸すだけで毎月固定の賃料が保証される"一括借り上げ"で契約したのですが、2年後には賃料が約半分になってしまったんです。

繁華街の土地ということで最初は1月あたり1台5万円という破格の提案を受けたのですが、半年ごとに賃料が下がっていきました。

ちょうど稼働率が下がっていたこともあって、固定資産税を払うと利益はほとんどゼロ。

「採算が合わなくなった場合、賃料を減額する可能性があります」と契約書に書いてあることは知っていましたが、まさか半額にまで下げられるとは思いませんでした。

駐車場経営でよく利用される一括借り上げ方式。

"土地を貸すだけで不労所得が入ってくる"というのは間違いではありませんが、稼働状況次第では徐々に賃料が下がっていくという落とし穴があります。

運営会社によっては最初は高い賃料を提示して確実に契約を取り、徐々に賃料を減らしてくるんですね。

「最初はしっかり利益が残ってたけど、賃料減額のせいで利益が激減した…」と後悔しても遅いです。

将来的なに賃料を引き下げられることを見越して、5年後10年後に「どう立ち振る舞うのか」も考慮にいれておきましょう。

駐車場の管理がずさんな業者を選んでしまった

1年前からオフィス街で月極駐車場を始めましたが、解約が続出して収入がほぼ0になってしまいました。

理由は、営業車や配達業者による無断駐車と不法投棄です。

現場に行ってみると、タバコの吸殻やゴミ袋の山。
「誰も見ていなさそうだから、少しくらい停めても大丈夫だろう…」と思わせてしまうような外観でした。

管理業者を問い詰めると「数日後に清掃に行くので、少し待ってほしい」という回答しか得られません。

ほとんど現場に行っていないような口ぶりでした。

月極駐車場では無断駐車・不法投棄のトラブルがよく起こります。

月極駐車場のユーザーは、

• 通勤に車を使っている
• 自宅マンションに駐車場がない

など常に同じ場所に駐車スペースを確保しておきたい人。

こういった人は頻繁に車を利用するので、駐車場を空けることも多くなります。
空き時間に、勝手に車を停められたり、ゴミを捨てられたりするわけです。

駐車場の管理は業者に任せきりになるので、信頼できるパートナーを選ぶしか手はありません。

HOME4U経由で駐車場経営のパートナーを探す>

土地活用における駐車場経営で成功するためのコツ5つ

ここまで説明してきた駐車場経営が失敗する理由から導き出される、失敗しないためのコツは次の5つです。

1. 駐車場検索サイトを参考に【需給状況を調べておく】
2. 周辺の駐車場を調査して料金設定を工夫する
3. 固定資産税を加味して【実質利回り17.5％】を見込める事業計画を立てる
4. 賃料の減額を考慮して、契約時の解約条項を確認する
5. 駐車場を見学して業者の管理体制を見極める

①駐車場検索サイトを参考に【需給状況】を調べておく

駐車場向きの土地であってもニーズがない場合があるので、周辺に駐車場がいくつあるのか（需給状況）を調べる必要があります。

基本的には、次のように判断してOK。

• ある程度駐車場の数がある
  ⇒ニーズ有り
  
• 駐車場がほとんどない
  ⇒ニーズ少ない

ただ駐車場がたくさんある場合は、すでに供給過剰になっている可能性もあります。
空車が多いかどうか、最新の利用状況まで調べましょう。

 

リサーチには、次のポータルサイトが便利です。

• 月極駐車場
  ⇒パーキングポイント
  
• コインパーキング
  ⇒NAVITIME 駐車場検索/予約

調べてみてニーズが見込めないなら、潔く他の土地活用方法を検討してみましょう。

②周辺の駐車場を調査して料金設定を工夫する

コインパーキングで収益を上げやすいのは、次の料金設定。

1. 最大料金：周辺より【安め】
2. 時間料金：周辺より【時間長め・料金高め】

たとえば競合が「最大料金2000円・20分100円」であれば「最大料金1800円・30分200円」のような料金設定がおすすめです。

なぜこのような料金に設定すべきなのか、以下で解説していきます。

時間料金は【時間長め・料金高め】

時間料金は、次のように【時間長め・料金高め】に設定しましょう。

• 競合の駐車場
  ⇒20分100円
• 自分の駐車場
  ⇒40分300円

コインパーキングを短時間利用する人で多いのは、営業に行くビジネスマン。

彼らは100～200円程度の細かい差は気にしません。
会社の経費で料金を支払うので「多少高くても、営業先の近くに停めたい」と考えるからです。

しかも用事が済めば次の仕事があるので、残り時間が何分あってもすぐに出庫してくれます。

結果、高売上・高回転率を実現できるというわけです。

最大料金を設定するなら周辺の駐車場よりも【やや安め】

コインパーキングの最大料金は周辺より安めに設定しましょう。

最大料金を気にするのは、次のような長時間駐車する人＝最大料金を払うつもりの人です。

• 近所で工事作業をする施工会社
• 車で出張に来たビジネスマン
• 近くの繁華街で1日遊ぶ予定の家族連れ

彼らは最大料金を払うと決めているので「なるべく安いところに停めたい…」と考えます。

③固定資産税を加味しても【実質利回り17.5％】を達成できる事業計画を立てる

駐車場経営で目指すべき実質利回りは17.5％。

固定資産税の支払いによるマイナスを加味しても、この数字を達成できるような事業計画を立てましょう。

難しいようなら他の土地活用を検討したほうが無難です。

 

固定資産税額は納税通知で確認できますが、通知書が手元にない場合は公示価格（こうじかかく）をもとに計算することもできます。
（参考：土地活用は固定資産税対策になる？計算例を交えながらわかりやすく解説！）

駐車場経営初めてのオーナーさんが1人で事業計画を立てるのは難しいので、一度専門家に相談してみましょう。

（関連記事：HOME4U土地活用の評判の真相！強み6つと注意点2つを土地活用プランナーが説く）

④賃料減額を考慮して、契約内容に気を配る

業者の賃料減額作戦に対して、オーナー側ができることは次の2つです。

1. そもそも業者が自由に賃料を変えられないような条項を取り入れる
2. 賃料減額された場合に、スグに契約を解約できるようにしておく

業者が自由に賃料を変えられないような条項を取り入れる

1番手っ取り早いのが、業者を契約当初の賃料で縛ること。

契約書に盛り込むことができれば、一定の期間賃料減額に怯えることはありません。

ダメもとでもいいので「賃料を最低〇〇年固定でお願いできないでしょうか？」と頼んでみましょう。

目安として初期費用を全て回収できる5~6年間（※）賃料をイジられなければ御の字です。
※駐車場経営の利回りは17％～20％が目安なので、5~6年で初期費用分の収入を得られる

スムーズに解約できるように契約する

オーナーにとって1番の不利益は「賃料が減額されても、契約書のせいで身動きがとれない」状態です。

万が一業者が大幅な賃料減額を提案してきた時に、スグ契約解消できる体制を整えておくのも大切です。

具体的にチェックすべきは次の2つ。

• 解約予告期間
  （「解約するなら◯ヶ月前までに報告してください」という期間）
• 違約金の金額と条件

解約予告期間が短いほど「安い賃料で契約を続ける期間が短くなる」のは言うまでもありませんね。

筆者が知る限り、短いケースでは予告期間を3ヶ月にまで短縮して契約した例もあります。

また違約金に関する条項もしっかり確認してください。

違約金発生の条件については「契約から〇〇ヶ月以内に解約したら違約金が発生」というケースが多いので、違約金が発生する期間を短くしてもらえるように交渉しておきましょう。

⑤駐車場を見学して業者の管理体制を見極める

管理体制の整った業者を選ぶことができれば、無断駐車・不法投棄のリスクは少なくなります。

「この業者に管理を任せようかな」と当たりをつけているなら、その業者が管理している駐車場を見学してみましょう。

チェックポイントは次のとおり。

業者選びの成否は、稼働率にも直結します。

防犯面・管理体制だけでなく、利用状況や担当者の対応などを総合的に判断しなくてはいけません。

管理がラクな駐車場経営は、始める前の計画・準備が頑張りどころ！

駐車場経営は初心者にもとっつきやすい土地活用です。

• 管理は業者に任せっきりでOK
• 人が住む場所ではないので、利用者同士のトラブルが少ない
• 設備の修繕費がほとんどかからない

など、スタートしたあとに考えるべきことは少なめ。

一度軌道に乗ってしまえば、あまり手間をかけることなく安定した収入が入ってきます。

 

その分始める前の計画・準備がオーナーさんの頑張りどころ。

「手軽さゆえに計画が甘くなり、失敗してしまった…」というのはもったいないです。

• マーケティングの失敗
• 事業計画の失敗
• 業者選びの失敗

といったように、どの土地活用でも失敗のパターンは似ているもの。

「将来的にはアパートを建てるつもりだけど、とりあえず駐車場かな…」など転用を予定している方も、今勉強しておけばあとあと活きてきます。

手軽に始められる駐車場経営ですが腰を据えてじっくり準備に時間をかけることをオススメします。

駐車場経営に関する疑問を9つのQ＆Aで解説

Q1.駐車場経営は儲かる？利回りはどのくらい？

成功事例として、賃料収入が1年で1,000万円超え、利回りで100％以上を達成しているオーナーさんもいらっしゃいます。

下記ページでは具体的な収支シミュレーション含めて「駐車場経営にまつわるお金」について詳しくまとめています。

【駐車場経営はどのくらい儲かる？収入や初期費用、経費をまとめて解説】

Q2.駐車場経営のメリットやデメリットは？

駐車場経営の大きなメリットは初期費用が安くつくこと。
加えて狭い土地や変形地、駅から遠い土地でも経営が成り立つ場合があります。

管理や運営は業者任せでOKで、経営スタートまでの準備期間が約1ヵ月と短いのも、駐車場経営の魅力です。

一方でデメリットは初期投資が安い分、見込めるリターンが少ないこと。
収入は同じ土地でアパートやマンションを経営する場合の20分の1程度になります。

また土地に固定資産税の節税効果がないので、稼働率が悪いと経営が赤字になってしまう恐れがあります。

下記のページでは駐車場経営のメリット・デメリットを詳しく掘り下げた上で「どんな人が駐車場経営に向いているのか」解説しているので、参考にしてください。

【【駐車場経営による土地活用】7つのメリットに対してデメリットは2つだけ！】

Q3.駐車場経営にはどんなリスクがある？

正直に申しますと、駐車場経営には下記のリスクが潜んでいます。

• 駐車料金の滞納や駐車場の不正利用
• 駐車場内での事故発生
• 盗難や車上荒らし等のトラブル
• 地震や津波などの災害リスク
• 競合の参入による稼働率低下

事前に想定されるリスクを洗い出して、経営前にしっかり対策しておくことが重要です。

Q4.月極駐車場とコインパーキング、経営するならどっちがいい？

立地条件で経営する駐車場の種類を選びましょう。

土地柄のニーズに合わせて駐車場を選ぶことが大切です。

下記のページでは、経営の方式含めて駐車場経営の種類について詳しく解説しています。

Q5.駐車場経営でかかる税金（固定資産税・相続税など）はいくら？

• 固定資産税：土地評価額の1.4％
• 都市計画税：土地評価額の0.3％
• 消費税：売上の8％
• 所得税（個人経営の場合）：所得の5％～45％（累進課税）
• 法人税（法人の場合）：
  所得が年800万円以下…所得の19％（※）
  所得が年800万円以上…所得の23.2%
  ※平成31年3月31日までの間に開始される事業年度のみ15％

など駐車場経営には多種多様の税金が絡んできます。

下記記事を参考に、駐車場の税制について事前に確認しておきましょう。

 

また固定資産税と相続税は複雑なので、それぞれ特設ページで詳しく解説しています。

Q6.土地なしでも駐車場経営できる？

結論からいうと、駐車場経営は土地なしから初めても採算が合います。

• 借地と土地購入どっちがいい？
• 借地で駐車場を経営する場合、利益はどのくらい残る？

このようなギモンを含めて、下記ページでは「土地なしから始める駐車場経営」に焦点を当てて解説しています。

Q7.駐車場経営には資格や届け出が必要？

駐車場経営に資格は不要ですが、経営前の届け出が必要になるケースもあります。

経営開始前に出鼻をくじかれないように、下記のページにも目を通しておきましょう。

Q8.田舎の土地で駐車場経営できる？

都心から離れた田舎の土地でも、順風満帆に駐車場を経営しているオーナーさんはいらっしゃいます。

• 大型ショッピングモールができる
• 大企業の工場が移転してくる

など、外部要因によって駐車場のニーズが生まれる可能性もあるので「田舎だから…」と諦めるのは早計です。

Q9.市街化調整区域で駐車場経営できる？

原則建物が建てられない市街化調整区域でも、駐車場経営できます。

むしろ地価が安いエリアの土地である可能性が高いので、ランニングコストである固定資産税が割安。
賃料収入が比較的少ない駐車場経営でも、高い利回りが期待できます。