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【駐車場経営による土地活用】7つのメリットに対してデメリットは2つだけ!

駐車場経営で土地活用、あなたに合ってる?

「駐車場経営は自分の土地活用の選択肢に入ってくるのか?」

このページでは駐車場経営の7つメリット2つのデメリットを紹介しながら、上記の問いに全力でお答えしています。

結論からいうと、駐車場経営は以下の方にかなりおすすめです。

  • 本業が忙しいから、業者に経営を丸投げして収入を得たい人
  • 100万円の初期費用で、毎年手堅く20万円前後の収入を得たい人

また「駐車場経営って何?」という方のために、駐車場経営の基礎から解説しているので参考にしてください。

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また駐車場経営だけでなく、アパマン経営や賃貸経営など他の土地活用の資料請求もOK。

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スマイスター土地活用の特徴まとめページはこちら
【スマイスター(土地活用)の評判まとめ】土地活用のプロが8つの特徴から紐解く

関連記事これから駐車場経営を始めようと思っている方は下記のページもチェック!
先人の失敗例をもとに、経営を成功させるためのポイントを紐解いています。

そもそも土地活用における駐車場経営とは

あなたの土地を「駐車スペース」として貸し出して、利用料金を受け取るのが土地活用における駐車場経営。

料金体系で2通り、運営方式で3通りの計6種類の駐車場経営が考えられます。

  • 駐車場の種類
    (月極orコインパーキング)
  • 駐車場の経営方式
    (一括借り上げorコミッションor管理委託)

【駐車場の種類2つ】

 料金体系初期費用
(10台)
向いている土地
月極駐車場ひと月ごと30~40万円住宅街・オフィス街
コイン
パーキング
時間ごと
(1時間・30分など)
30万円~300万円繁華街、商業施設・公共施設の近く

【駐車場の経営方式3つ】

 経営初期費用収入業者の取り分
一括借り上げ方式業者が担当整備費(土地)のみ固定
(業者からの賃料)
賃料の15%~20%
コミッション方式業者が担当整備費(土地)のみ売上により変動
(業者からの賃料)
賃料の15%~20%
管理委託方式オーナーが担当
(管理を委託)
月極駐車場
=整備費(土地)
コインパーキング
=整備費(土地)+駐車機器
売上により変動
(収入-管理費)
賃料の5~10%

種類や経営方式によって収益性や初期費用が異なる場合があるので、しっかりチェックしておきましょう。

駐車場の種類や経営方式については、下記のページで詳しく解説しています。

【駐車場経営の種類】月極駐車場とコインパーキング、土地活用するならどっち?

土地活用における駐車場経営のメリット7つ

駐車場経営のメリットは以下の7つです。

  1. 初期費用が安い!10台停める駐車場でも30万円~
  2. 狭い土地・形の悪い土地にピッタリ!最低2台分のスペースがあればOK
  3. 立地に左右されにくい!駅から徒歩20分でもOK!
  4. 転用しやすい!「とりあえず」「つなぎ」の土地活用に◎
  5. 運営・管理の手間がかからない!業者に任せておけばOK
  6. 遅くても1ヶ月後に経営スタートできる!収益化までが早い
  7. 老朽化のリスクが少ない

初期費用が安い!10台停める駐車場で30万円~

駐車場経営は初期費用30万円から始められる

初期費用が少ないのは、駐車場経営の大きな魅力です。

一括借り上げ方式・コミッション方式は業者に土地を貸すだけなので、土地の整備(舗装)費用だけでOK。

10台停められる駐車場で30~40万円が目安です(1台あたり20~30㎡の土地が必要)。

業務委託方式の場合、10台停められるコインパーキングで300万円程度の設備が必要ですが、月極駐車場は土地の整備費用しかかかりません。

【10台停められる駐車場にかかる初期費用一覧】

 月極駐車場コインパーキング
一括借り上げ方式
コミッション方式
整備費(土地)
30~40万円
整備費(土地)
30~40万円
業務委託方式整備費(土地)
30~40万円
整備費(土地)+駐車機器
300万円程度

家屋を建築するのに数千万円の資金が必要なアパマン経営とくらべると、かなり安くつきます。

土地を整備(舗装)しなかったら、初期費用なしで始められる?

(参考:駐車場経営の初期費用について詳しく解説!

狭い土地・形の悪い土地にもピッタリ!最低2台分のスペースがあればOK

駐車場経営は、狭い土地や形の悪い土地も活用できる

駐車場経営は狭い土地でも収益を上げられます。

街中で2台しか停められない駐車場を目にしたことがある人も多いでしょう。

1台あたり20~30㎡の土地があれば十分なので、合計面積が40~60㎡あればOKです。

交通量が多くて周りに駐車場が少ない場所なら、狭くても十分採算が合います。

 

また「三角形」「L字型」のような形の悪い土地にも対応可能。

家屋を建てるとスペースがムダになるような土地も、駐車スペースや車道の配置を工夫すればムダなく活用できます。

【駐車スペース2台のコインパーキングの場合】

稼働率は低めに見積もって50%(日中:8時間、夜間:4時間)で計算しています。

  • 日中の料金(16時間):200円/時間
  • 夜間(8時間):100円/時間

この条件で計算すると、1日あたり4,000円、1ヶ月で約12万円の売上が見込める!

計算過程はこちら

「隙間」を活かした土地活用も可能!

駐車場は、すでに活用している土地の隙間に作ることができる

駐車場経営なら土地の「隙間」を有効活用できます。

  • アパートの隣に入居者用の駐車場をつくる
  • トランクルームの空きスペースにバイク置き場をつくる

すでに活用している土地に「デッドスペース」があるなら検討してみるといいでしょう。

立地に左右されにくい!駅から徒歩20分でもOK!

駐車場は立地を選ばず、あらゆる土地に作ることができる

駐車場経営は、全く人が住んでない田舎以外なら採算がとれる経営が見込めます。

アパートやマンション経営のように「駅から遠くて立地が悪いから不利…」ということにはなりません。

各駐車場が得意なエリア

  • 月極駐車場:住宅街、オフィス街
  • コインパーキング:繁華街、商業施設・公共施設の近く

このように立地に応じて駐車場の種類を決めれば、大体のエリアをカバーできます。

 

また用途地域(※)の制限も受けないので、法律を気にせずに作ることができるというのも魅力です。

用途地域=エリアごとに建築できる建物の種類が、都市計画法で定められている。立体式など、大がかりな駐車場をのぞいて駐車場が用途地域の制限を受けることはない。

転用しやすい!「とりあえず」「つなぎ」の土地活用に◎

駐車場経営は転用しやすいので「つなぎ」の土地活用に向いている

思い立ったらスグに他の土地活用に転用しやすいのも駐車場経営のメリット。

駐車場経営が転用しやすい理由

  • 設備の撤去がカンタン!
  • 立ち退きがラク!

駐車場経営は簡単な設備だけで始められるのですぐに更地復帰できます。

規模にもよりますが、撤去完了までの期間は目安として1ヶ月程度です。

また利用者に解約をお願いするときは、1ヶ月前までに通知しておけばOK。立ち退き料(※)を払う必要もありません。

※立ち退き料:貸している物件を貸主の都合で明け渡してもらうとき、借主へ支払うお金。

「近い将来、アパマン経営をやりたい」という場合に「とりあえず」「つなぎ」として駐車場経営を選ぶのは、良くあるパターンです。

運営・管理の手間がかからない!業者に任せておけばOK!

駐車場経営は管理の手間がかからない

一括借り上げ方式、コミッション方式で経営する場合、コンクリート舗装した土地さえ用意すれば後は業者に丸投げでもOKです。

管理委託方式で経営する場合でも、集金や集客、クレーム対応などの管理は業者に任せるので、オーナーの仕事は一切なし。

管理費(パートナー業者に渡すお金)は多くて売上の20%なので「収益が管理費に食いつぶされる…」ということもありません。

【駐車場経営の管理費についておさらい】

  • 一括借り上げ・コミッション方式
    売上の15~20%
  • 管理委託方式
    売上の5~10%

遅くても1ヶ月後に経営スタートできる!収益化までが早い

駐車場経営は1か月あればスタートできる

すぐに始められるのも、駐車場経営の魅力。

工事~運営スタートまでの期間は、多く見積もって1か月程度です。

月極駐車場よりも必要な設備が多いコインパーキングでも、最短で3週間後には経営スタートできます。

駐車場経営スタートまでの流れ

  • 整地、アスファルト舗装、機器の設置:2~3日
  • 電気の引込み(申請・工事):2週間

老朽化のリスクが小さい

駐車場は土地を貸すビジネス。土地は老朽化しないので、修繕の必要が少なく賃料も下がりにくい

駐車場経営には、設備が古くなって修繕が必要になるリスクが小さいというメリットもあります。

駐車場は「コンクリートで舗装した土地」なので、建物と比べてボロくなるスピードは遅いです。

修繕のために経営を中断しないといけないケースは少ないといえます。

アパマン経営のように「建物がボロくなったから家賃を下げないといけない…」ということにもなりにくいです。

土地活用における駐車場経営のデメリット2つ

駐車場経営のデメリットは次の2つです。

  1. 得られる収益が少ない(多くてもアパマン経営の5分の1)
  2. 節税効果がない

得られる収入はアパマン経営の「20分の1から5分の1程度」

駐車場経営から得られる収入は少なめ。面積あたりの収入はアパマン経営の20分の1

駐車場経営は「収入」という点だけに注目すると、全く魅力がありません。

【200㎡の土地から得られる収入を比較】

 初期費用賃料(1台/月)収入/年
月極駐車場
(5台)
30万円5,000円5,000×5(台)×12(か月)
30万(円)
コインパーキング
(5台)
300万円20,000円20,000×5(台)×12(か月)
120万(円)
アパマン経営
(5部屋)
5,000万円50,000円50,000×12(か月)×10(室)
600万(円)

月極駐車場ならアパマン経営の20分の1程度
駐車スペース1台あたり相場として4倍稼げるコインパーキングでも、アパマン経営の5分の1しか収入を得られません。

 

しかし収入が少ないのは、初期費用が安い(=ローリスクである)以上どうしようもないことです。

「たくさんのお金をつぎ込んで株を買ったほうが、株価値上がりの際にガッツリ儲けられる」のと同じですね。

ただ「持て余している土地に大金を注ぎ込んでガッツリ稼ぎたい!」という人には向いてないというのには変わりありません。

駐車場経営でもコインパーキングなら年間1,000万円を超える収入を狙えます。
駐車場経営の収入・賃料の決まり方について

【利回り】として考えれば優秀

駐車場経営は20%以上の高利回りを実現できる

収入でみると物足りない駐車場経営ですが「利回り」という指標でみるとかなり優秀です。

利回りとは初期費用に対して、どれだけ効率よく利益を上げられているか」の数値のこと。利回りには表面利回りと実質利回りの2種類がある。

  • 表面利回り:施設がフル稼働で、ランニングコストを一切加味しない利回り
  • 実質利回り:施設の稼働率や、ランニングコストを加味した実態に近い利回り
    ※実質利回りは表面利回りよりも小さくなる

(参考:土地活用における"利回り"との正しい向き合い方【利回りの相場・平均も紹介】

利回りが高い=効率よく初期費用が回収できる=投資リスクが小さい」と考えていただければOKです。

他の土地活用方法と利回りを比較したものがこちら。

 表面利回り実質利回り
駐車場経営30%以上17.5%
トランクルーム経営20%以上16.7%
アパマン経営マンション:11%
アパート:12%
7.4%
サービス付き高齢者向け住宅10%6%
太陽光発電10%5%

投資の効率でみると、駐車場経営が1番優れているのがわかりますね。

【表面利回り】の計算例
【実質利回り】の計算例

(参考:駐車場経営の利回りを完全解説!

土地の節税効果がない

駐車場経営は、土地の節税効果がない

駐車場経営を始めても、支払う固定資産税は今のまま相続税も節税できません

アパマン経営する時と比べて、土地には6倍の固定資産税・相続税がかかることになります。(都市計画税は3倍)

【アパマン経営と土地の節税効果を比較】

 固定資産税相続税
駐車場経営節税効果なし節税効果なし
アパマン経営<小規模宅地>
固定資産税:1/6・都市計画税:1/3
<小規模宅地>
固定資産税:1/6・都市計画税:1/3

特に固定資産税に関しては要注意。
地価が高い土地ほど固定資産税は高くなるので「税額に対して十分な収益が見込めるか」を計画段階でしっかり確認するようにしましょう。

(関連:土地活用は相続税対策になる?計算例を交えながらわかりやすく解説

土地活用として"特に"駐車場経営を選ぶべき人

リスクを最小限に抑えた土地活用がしたい人

駐車場経営は低リスクで始められる

  • 金利が上がるのが不安なので、借金してまで建物を建てるのは気がひける…
  • 近くにマンションがたくさんある。空室のせいで事業が失敗しないか心配…

このように「リスクを背負ってまで、大がかりな投資をするのはイヤだ」という人にうってつけなのが駐車場経営。

駐車場経営は数十万円の資金でスタートできるので、自己資金だけでも始められます。

定期収入こそ物足りませんが、5年~6年で初期費用を回収できるので「投資金を回収できないまま事業が破綻した…」という事態にはなりにくいです。

「使いみちあるの?」という土地を持っている人

駐車場経営は住宅に向かない土地を活用できる

  • 相続した土地が狭くて、形は三角形。住宅に向いていない
  • 駅から遠い土地なので、アパートには向いていない

駐車場経営なら、このように”どうしようもない土地”でも有効に活用できます。

広さとしては、土地の形を問わずに2台分の駐車スペースを確保できればOK。
平米で言うと敷地面積が40~60㎡あれば事足ります。

また住むには不便な駅から遠い土地でも、公共施設や商業施設の付近なら駐車場のニーズは十分あります。

人があまり住みたいと思わない繁華街の土地も、駐車場経営においては逆に有利です。

「将来的には大がかりな土地活用をしたいけど、今じゃない」という人

駐車場経営は転用しやすいので、「つなぎ」の土地活用に向いている

  • 近い将来アパートを建てる予定だが、土地を遊ばせるのはもったいない
  • 5年後にマンションを建築する予定だが、今はまだそのタイミングではない

このような人には更地復帰がカンタンで転用しやすい駐車場経営がおすすめ。

上述したように初期費用は5~6年で回収できるので、短期間でも黒字化を十分見込めます

また駐車場の撤去にかかる時間は、利用者への通知から撤去完了まで多く見積もって3か月程度

人が住んでいるわけではないので「立ち退き」の問題もありません。

他の事業や仕事で忙しい人、面倒くさがりな人

駐車場経営は管理が楽

  • 土地を相続したけれど、本業が忙しい…
  • 途中で運営や管理が面倒くさくなってしまいそうだな…

このような人にこそおすすめなのが、運営・管理に携わる必要がない駐車場経営。

計画段階でしっかり業者と相談して、コンクリート舗装した土地を用意すれば、後は何もしなくてOKです。。

また始めるのもカンタンで、今から始めれば遅くても1か月後には今ある更地を収益化できます。

 

業者に任せるということは、どの業者とタッグを組むかが重要になります。

「任せた業者の管理がずさんなせいで、全然お客さんが利用してくれない…」というのが駐車場経営によくある失敗パターンです。

下記の記事を参考に、信頼できるパートナー業者を選ぶようにしてください。

駐車場経営の業者選びのポイント5選【おすすめの駐車場経営業者も紹介】(準備中)

土地活用方法として"絶対に"駐車場経営を選ぶべきではない人

大金を注ぎ込んでハイリスク・ハイリターンの土地活用がしたい人

駐車場経営は毎月何百万、何千万という大きな収入を得たい人には向いていません。

「せっかくならしっかり資金を注いで、ガッツリ稼げる土地活用がいい!」という人は、アパマン経営や介護施設経営を検討してみて下さい。

何よりも節税第一で土地活用をしたい人

上述したように駐車場経営には節税効果がありません

土地活用の数ある検討項目の中でも「節税」に重きを置く人は、下記のページを参考に土地活用方法を選んでください。

(参考記事①:土地活用は固定資産税対策になる?計算例を交えながらわかりやすく解説
(参考記事②:土地活用が相続税対策になるカラクリを徹底解説【有効な土地活用方法も紹介】

駐車場経営は初心者でもとっつきやすい土地活用方法

  • 初期費用が安い
    (キャパ10台の駐車場でも30万~50万円程度)
  • 事業が赤字で破綻しにくい
    (投資した初期費用は5~6年で回収できる)
  • オーナーが運営・管理に携わらなくてもOK
  • 今から遅くても1ヶ月後には始められる

このように駐車場経営は、不動産投資ズブの素人でもとっつき安くてリスクが小さい土地活用方法です。

ダイナミックにお金が動かない分「おもしろみ」には欠けますが、裏を返せば堅実に不労所得を得られます

将来アパートやマンション、介護施設などの大規模な土地活用を考えている人でも、まずは"小手試し"として始めてみるのもいいと思います。

ただリスクが小さいとはいえ、業者選び・事業計画をないがしろにしてしまうと失敗してしまう恐れがあるのも事実。

この記事を読んで「自分、駐車場経営向いてるかも」と感じていただけたなら、下記の記事もあわせて参考にしてみてください。

(関連記事①:【駐車場経営で失敗する5つの決定的な理由】落とし穴を塞いで土地活用の成功確率UP!
(関連記事②:駐車場経営で想定される【リスク】を全て洗い出して【対策5つ】をまとめました
(関連記事③:【高利回り】駐車場経営はどのくらい儲かる?収入や初期費用、経費をまとめて解説

「駐車場経営やってみようかな…」と感じた方は、一括資料請求サービスを利用してみてください。

一括資料請求は所有している土地について、複数の不動産会社から自分の土地に合った土地活用のプランを提示してもらえるサービスのこと。

様々な業者の専門家と連絡を取りながら意見を参考にできるので、費用や収益性、立地条件など比較検討しながら計画を進められます。

また駐車場経営だけでなく、アパマン経営や賃貸経営など他の土地活用の資料請求もOK。

一括資料請求先としては日本全国100社以上の業者と提携しているスマイスターがおすすめです。

スマイスター土地活用の特徴まとめページはこちら
【スマイスター(土地活用)の評判まとめ】土地活用のプロが8つの特徴から紐解く

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