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固定資産税の【評価替え】について徹底解説!税額が見直される仕組みとは?

固定資産税の評価替えについてマスター!

固定資産税が勝手に変わる場合があるらしい…

もちろん固定資産税の変動はオーナー自らのアクションが引き金になる場合がほとんど。

更地にアパートを建てれば税額は安くなりますし、アパートを取り壊して駐車場をつくれば税額は高くなります。

(参考:土地活用は固定資産税対策になる?計算例を交えながら解説

一方で固定資産税の評価替えのもとでは、3年に1度納める固定資産税の税額が勝手に見直される可能性があります。

評価替えは地価や物件価格によって左右される「どうしようもないこと」ですが、きたるべき評価替えの時に慌てないよう、しっかり知識を身に着けておきましょう。

3年に1度、固定資産税の評価額が見直される

固定資産税には、3年に一度評価替えが見直される「評価替え」という仕組みがある

固定資産税や都市計画税を見直す仕組みが評価替えです

厳密にいうと「固定資産税の評価額(※)が変わる→税額が変わる」という流れで、固定資産前が上がったり下がったりします。

※評価額:課税対象になる金額のこと

2015年、2018年、2021年…という基準年度に基いてに3年に1度、評価額が見直されることになります。

固定資産税の評価額が見直される理由

固定資産税の評価額が見直される理由は土地や建物の価値が変わることで生じる不公平を正すためです。

たとえば次の例を考えてみましょう。

固定資産税が固定のままだと、評価額が変わった時に不公平が生まれる

Q.

Aさん・Bさんの2人が同じ評価額」(1,000万円)の土地を買いました。固定資産税も同じ(10万円)です。

2年後、評価額が変動。Aさんの土地は半分(500万円)に、Bさんの土地は2倍(2,000万円)になりました。

このとき、固定資産税が「固定」だったとすればどうなるでしょう。

A.

  • Aさん:価値が小さくなった土地に高い税金を払っている
  • Bさん:価値が高くなった土地を持っているのに、安い税金を払うだけ

Aさんは、半分の価値になった土地に同じ額の固定資産税を払うことになります。

  購入時2年後
Aさんの土地評価額1,000万円500万円
固定資産税10万円10万円
Bさんの土地評価額1,000万円2,000万円
固定資産税10万円10万円

Aさんがずっと割高の固定資産税を払い続けるのは不公平ですよね?

「持っている資産(土地・建物)に合った税金を納めるべき」という考えに基いて、定期的に固定資産税の見直しが入ることになります。

固定資産税が「評価替え」されると、納める税金はどう変わる?

評価額が上がった場合は徐々に税金が高くなり、評価額が下がった場合は安くなった税金をそのまま納める

固定資産税の評価額が変わった時、支払う税金は次のように変わります。

  • 評価額が下がった場合
    →評価額×税率分の税金を払う
  • 評価額が上がった場合
    →徐々に税金が高くなる(負担調整措置)

どちらの場合も、税金を納める人が不利になることはありません。

固定資産税の評価額が下がった場合=評価額通りの税金を納める

固定資産税の評価額が下がった場合は、そのまま安くなった税額を納めればOKです。

新しい固定資産税評価額×税率」の分だけ税金を支払います。

オーナーにとって何も困ることはないので、特に国が制度で救済することもありません。

新しい固定資産税評価額については、毎年送られてくる納税通知書で確認するようにしてください。

固資産税の評価額が上がった場合=「負担調整措置」で徐々に税金が高くなる

負担調整措置は、固定資産税が急増した場合に、納めやすい税額に減額する仕組み

固定資産税(都市計画税)が急に上がったときは、負担調整措置を受けられます。

負担調整措置とは固定資産税が大きく上がったときに、納めやすい金額に減額してもらえる仕組みのこと。

仮に地価が2倍になって固定資産税の評価額が2倍になったとしても「評価替え前の税金×2」の税金を納める必要はありません。

「負担調整措置」の計算方法

負担調整措置の計算方法をご紹介します。

負担調整措置を受けた場合、「昨年の税額+今年の税額の5%」を納めるだけでOKです。

厳密にいうと税額の計算式は以下の通り。

【計算】負担調整措置(住宅用地)固定資産税(負担調整措置)=評価替え前の税額(※1)+本則課税標準額(※2)×5%(下限:本則課税標準額×20%)

(※1調整が2年以上続くときも、「課税標準額が上がる前の年」の数値を使う。
(※2)本則課税標準額(ほんそくかぜいひょうじゅんがく):評価替え後の相続税評価額

地価が2倍に上昇した場合、負担調整措置を使えば税額を1.1倍に抑えられる

Q.

アパートを経営している土地(100㎡)の地価が去年の2になってしまいました。

課税標準額も14万円(/㎡)から2倍に。それに合わせて固定資産税も2倍になるのですよね?

小規模住宅用地なので、固定資産税が1/6、都市計画税は1/3になっているとは言え、想定外の出費です。

A.

本来は460万円を納めなくてはいけませんが、

負担調整措置を受けることで、税額が安くなります!

  • 税金が上がった年の税額=253万円
  • 税金が上がってから2年後の税額=276万円

 

 

税金が2倍に上昇=230万円 → 460万円

■課税標準額(前年度):14万×100×1/6≒230万(円)

■本則課税標準額(今年度):28万×100×1/6=460万(円)

今年の課税標準額は460万円で、前年230万円の2倍に。固定資産税も2倍(負担水準:50%)になってしまうので、負担調整措置を受けます。

負担水準とは?負担水準=課税標準額(前年度)÷本則課税標準額(今年度)×100%
税額がどれくらい変化したのかを示す指標。

  • 100%未満:税額が増えた
  • 100%以上:税額が減った

負担調整措置をするたびに、負担水準は上がっていき、100%になるまで続けられます。

 

①税金が上がった年の税額=253万円

■課税標準額:230万+460万×0.05=253万(円)

■負担水準:230万÷460万×100(%)=50(%)

課税標準額は253万円。本来は2倍の460万円になるところですが、負担調整措置を使うことで1.1倍に抑えられました。

 

税金が上がってから2年後の税額=276万円

■負担水準:253万÷460万×100(%)=55(%)

■課税標準額=253万+460万×0.05=276万円

課税標準額は276万円。初年度の1.7倍の税額に抑えることができました。

このように、時間をかけながら、急に上がった税金を支払っていくのが負担調整措置です。

【参考】更地の場合、計算方法が変わる

今回覚えていただきたいのは、固定資産税は自動で見直しが入る可能性があるということ。

ただ地価や建築費の上昇など、自分ではどうにもできない要因で固定資産税が大幅に上がったとしても、負担調整措置という助け舟があります。

 

固定資産税は土地や建物のオーナーである以上、これからもずっと付き合っていかないといけません。

状況が変わっても落ち着いて対応できるように頭の片隅にでも置いていただけると幸いです。

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