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【完全図解】不動産売却の流れ・必要書類まとめ!仲介契約から売買契約まで全網羅

不動産売却の道のりを全網羅

土地や家などの不動産を売る事は、人生で何度も経験することではありません。
また不動産売却の経験者が身近にいない場合がほとんどでしょう。

そのため一念発起して不動産を売ろうと思っても、何から始めればいいか分からない方が多いはず。

今回は不動産売却の右も左も分からない方のために、仲介による不動産売却の流れ・取引手順を解説します。
不動産の個人売買についてはこちら→【家や土地の"個人売買"の注意点6つ】個人で売るリスクや必要書類まで全網羅!

 

まずは不動産売却の全体的な流れを下記の図で確認してください。

不動産売却の流れ・全手順一覧

このページでは4つのStepに区分けして、不動産売却の流れを解説しています。

◇この記事の監修者◇
高橋克典氏

タクト資格研究所代表

高橋 克典

*所属*
タクト法律資格企画代表

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Contents

【不動産売却の流れStep①】不動産売却開始までの段取り

不動産売却前にしておくべきことがある

所有している土地や物件、現自宅を売ろうと決めたら、まず初めに以下の段取りで進めてください。

  1. 不動産の売却相場を確認する
  2. 必要書類を準備する
  3. 仲介業者を探す
  4. 媒介契約を結ぶ

①不動産の売却価格の相場を確認する

不動産一括査定で所有不動産の価格相場を把握する

まず初めに皆さんが売ろうとしている土地や自宅が、相場いくらで売れるかを確認します。

不動産の売却価格の相場を知るために、調べないといけない項目は以下の通り。

知識のない方が上記項目を一から調べるのは骨が折れる作業ですよね…。

 

手っ取り早く不動産の売却価格を確認するなら「一括査定サイト」が便利です。

一括査定サイトは不動産情報を入力するだけで、複数の不動産会社がおおよその売却価格を査定してくれるもの。

査定は完全無料で契約条件もないので、手軽に不動産の売却価格を知れます。

大手不動産会社が登録している「一括査定サイト」を見る>>
※タップ・クリックすると該当箇所にスクロールします。

②「登記済権利書」などの必要書類を準備する

取引までに必要な書類は揃えておく

不動産の売却価格の相場を確認したら、必要な書類を準備しておきましょう

以下の書類を事前に準備しておくと、不動産取引がスムーズに進みます。

必要書類マンション土地内容・詳細
身分証明書丸丸丸本人確認に必要。
印鑑証明書丸丸丸3ヶ月以内のものが必要。
住民票丸丸丸登記上の住所と売主の住所が異なる際は必要。
登記済権利書丸丸丸売却不動産の内容確認・登記の際の必要。
固定資産税
評価証明書
丸丸丸固定資産税等の税額の確認に必要。
地積測量図・境界確認書・建物図面丸バツ丸売却する土地の範囲などを確認する際に必要。
建築設計図書
(工事記録書)
丸バツ丸不動産が建築基準法に適応しているかどうかの確認に必要。
マンション
管理規約
バツ丸バツ管理内容や使用規約を知るために必要。

中でも土地や自宅を売る方は、地積測量図を新たに作成しておきましょう。

測量図が古く土地の境界が曖昧になっていると、土地の時価総額を正しく知ることができません

古い土地や住宅を売る方は、測量図を作り直したほうが良いか確認しておいてください。

③不動産売却を依頼する仲介業者を探す

一括査定サービスを利用して仲介業者を探す

仲介業者を探す際は上述の「不動産の売却相場の確認」でも紹介した、一括査定サイトを利用するのが一般的。

先程も触れましたが一括査定サイトを利用すれば、複数の業者から売却価格の査定を請求できます。

後述で紹介している一括査定サイトは、最大6社まで無料請求OK
売却価格の高さや条件の良さで不動産会社を絞り込めます。

「一括査定サイト」で仲介業者を探す>>
※青文字をクリックすると該当箇所へスクロールします。

④仲介業者を決めたら「媒介(仲介)契約」を結ぶ

3種類の媒介契約から最適な契約方法を選択する

仲介業者を決めた後に結ぶ契約には、

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

の3種類があります。

3つの媒介(仲介)契約の特徴がこちら。

 専属専任媒介契約
専任媒介契約一般媒介契約
複数の業者
への依頼
バツ
できない
バツ
できない
丸
できる
売主自身による
直接取引
バツ
できない
丸
できる
丸
できる
不動産会社からの
活動報告の頻度

1週間に1回以上2週間に1回以上定めなし
レインズへの
登録義務
5営業日以内7営業日以内なし
契約期間3ヶ月以内3ヶ月以内規定なし
(行政指導では3ヶ月以内)

このように「複数の業者依頼OKか」「直接取引の有無」などは違います。

媒介契約の特徴次第で早く売れる・高く売れるが変わってくるので、条件に沿う契約方法を選んでください。

また媒介契約書には「収入印紙」は必要ありません
後述で解説しますが、印紙が必要なのは売買契約の時のみです。

下記ページでは不動産売却の媒介契約ごとのメリットや、注意点を解説。

契約後は後戻りできないので、契約前にチェックしておきましょう。

不動産の"媒介契約"とは?一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを完全解説!

【不動産売却の流れStep②】売出し開始から不動産の売買契約まで

仲介業者が決まり、買主が見つかったら売買契約を終結する

仲介をしてもらう不動産会社が決まれば、買主を見つけて売買契約締結へと進みます。

  1. 不動産会社が広告活動で物件を売り出す
  2. 買主が決まれば売買契約を締結する
  3. 不動産会社に仲介手数料の半額を支払う
    ※一般的に半額ですが一部異なる場合もあります

①不動産会社が広告活動で物件を売り出す

媒介契約を締結すると仲介業者は広告活動を行い、不動産を売り出してくれます。

広告活動を含む不動産仲介の業務内容がこちら。

仲介業者の取り組み

  • レインズへの登録
  • 折込チラシの作成
  • 物件情報サイトへの広告掲載
  • 購入希望の内見や立会
  • 購入希望との値段交渉

仲介業者に依頼したら、基本的には皆さんは何もしなくてOK。
※専任媒介契約・一般媒介契約で直接取引も視野に入れている方は、買主探しが必要です。

また前述したとおり媒介契約によっては活動報告をしてくれます

進捗具合をみて、条件を変更したほうが良いかなど不動産屋と話し合ってみましょう。

②購入者が決まれば「売買契約」を締結

購入希望者が条件に同意したら、買主と売買契約を結びます

また売買契約の締結の際には、

  • 買主から「手付金(※)」を受け取る
  • 売却代金の決済日の設定

といったことも執り行います。

売却代金の決済を行うのは"売買契約後"が一般的
かわりに頭金として手付金を受け取ります。

※「手付金」は頭金・解約料のような役割手付金は契約締結時に売主に一旦預ける頭金のようなイメージで、残代金は決済日に支払われます。

 

また買主による購入キャンセルが起きた場合は、手付金を返還しなくてもOK
手付金が「解約手数料」の代わりになるので、返金する必要はりません。

 


 

手付金の額は不動産の売却価格の「5%~10%」が相場。

2,000万円の土地が売れた場合は、手付金は100万円~200万円ほどです。

不動産売却の"手付金"の相場や上限は?手付金返還の条件まで総まとめ!

売買契約時に必要な書類

売買契約時には以下のものが必要です。

  • 印紙代
  • 登記済証
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 建築確認通知書・検査済証
  • 固定資産税納税通知書

上記を見て分かる通り、売買契約書には収入印紙を貼ります

そして売買契約書は買主と売主の双方が保管するために、2部発行します。
つまり収入印紙も2枚必要ということ。

例えば3,000万円の自宅を売る場合、1万円の印紙を2枚用意しなければなりません。

諸費用を計算する際は、売買契約時の印紙代も忘れないようにしましょう。

売買契約書の印紙税額

売却価格印紙税額
100万円超
500万円以下
1,000円
500万円超
1,000万円以下
5,000円
1,000万円超
5,000万円以下
10,000円
5,000万円超
1億円以下
30,000円
1億円超
5億円以下
60,000円
5億円超
10億円以下
160,000円
10億円超
50億円以下
320,000円
50億円超480,000円

③不動産会社に仲介手数料を"半額"支払う

一般的な売買契約の締結の際には、不動産会社に仲介手数料を"半額"支払います
残りの手数料は「不動産の引き渡し後」です。

仲介手数料の計算方法や、不動産の売却価格ごとの手数料相場がこちら。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料=(売却価格×3%+6万)×消費税率

例)3,000万円の自宅を売った場合
⇒(3,000万円×3%+6万)×1.08=1,036,800円


仲介手数料の相場

売却価格仲介手数料
全額の相場
(税込)
500万円226,800円
1,000万円388,000円
1,500万円550,800円
2,500万円874,800円
3,000万円1,036,800円
3,500万円1,198,800円
4,000万円1,360,800円
4,500万円1,522,800円
5,000万円1,684,800円
6,000万円2,008,800円
7,000万円2,332,800円
8,000万円2,656,800円
9,000万円2,980,800円
1億円3,304,800円
5億円16,264,800円

上記の手数料相場の金額からわかるととおり、売主が不動産業者に支払う仲介手数料は買主からの手付金で支払える金額です。

そのため仲介手数料として事前にお金を準備する必要はないでしょう。

また仲介手数料の支払い方法は現金支払いが基本。
多額の現金を持ち歩くのが不安な方は、銀行振込OKか不動産会社に相談してみてください。

不動産売却の仲介手数料の役割や値引きの有無、手数料無料の仕組みなどは下記ページで解説しています。

不動産売却の仲介手数料はいくら?計算方法と相場が丸わかり【値引き厳禁】

【不動産売却の流れStep③】決済から不動産の引き渡しまで

不動産を引き渡すまでの流れ

買主と売買契約を締結したら、いよいよ不動産の引渡の段取りに移ります。

  1. 不動産の売却代金の決済
  2. 住宅ローンが残っているなら抵当権を抹消しておく
  3. 不動産を引き渡す
  4. 仲介手数料の残り半額を支払う

①不動産の売却代金の決済

売買契約を終結したら決済に入る

不動産の売却代金の決済で、覚えておくべきポイントが以下の3つ。

  • 売買契約の締結から1ヶ月以内に決済する
  • 仲介業者などの営業日を考慮し、平日に決済を行うケースが一般的
    ※銀行の契約室で行う場合が多い。
  • 司法書士の立ち会いが必要

仲介業者や銀行の営業時間の兼ね合いで、決済の手続きは平日に行う場合がほとんど。
会社に勤めている方は休みを取るよう調整しておきましょう。

②「住宅ローン」が残っているなら抵当権を抹消する

住宅ローンが残っている場合は、決済後に抵当権(※)を抹消しましょう。

一般的に決済が終わると、売主の借入金銭額を一括で返済。
その後住宅の「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」の手続きを行います。

抵当権を設定したままにしておくと、皆さんが返済を滞らせた際に買主に引き渡した住宅が競売にかけられるリスク大…

もちろん住宅ローンの返済(抵当権の抹消)ができないと、不動産を引き渡せません。

売却価格で返済できる金額か、事前に住宅ローンの残額は確認しておいてください

※抵当権とは?抵当権とは金融機関などがお金を貸す祭に、不動産に設定する担保のこと。

 

住宅ローンなどを借り主が返済できない場合、住宅が担保となっているので競売にかけられるケースがあります。

③契約内容との不備がないか確認し、不動産を引渡す

所有権移転登記や抵当権抹消登記の手続きが済んだら、いよいよ不動産の引渡しです。

買主の希望によっては引渡日に、不動産が条件通りの状況か最終チェックをする場合もあります。
瑕疵(欠陥)や設備に不備がないか今一度確認しておきましょう。

また心地よく受け取ってもらうために清掃しておくと尚良です。

不動産を引渡しても「固定資産税」の納税者は売主?

売買した年の12月31日までの納税者は売主になる

また固定資産税の納税義務は、1月1日までの持ち主にあります。

そのため不動産を引渡してもその年の納税義務を負うのは売主です。

例)2018年の6月に自宅を売却した場合

⇒2018年1月1日までは持ち主が売主なので、自宅を引渡しても売主に納付書が届く

ただし固定資産税を買主との合意の上、日割りで公平に負担する「固定資産税の精算」というものもあります。

固定資産税の精算は法律による規制がないので、買主が同意してくれることが条件。
買主が同意してくれた場合のみ、売買代金に固定資産税の日割り分の金額を上乗せできます。

固定資産税の精算で買主と負担することになっても、納税者は「1月1日時点の持ち主(売主)」のまま

精算をしても納税義務の対象が変更されるわけではありません。

固定資産税の日割り額は売却代金に上乗せされ売主が納めます。

納税の義務者は変わらない

④仲介手数料の"残りの半額"を不動産会社に支払う

不動産の引渡が完了したら、仲介業者に仲介手数料の残り半額を支払います。

その際に知っておくべきなのは売買契約書以外に仲介手数料の領収書にも印紙税が発生すること。

以下が仲介手数料の領収書における印紙税の金額です。

仲介手数料の印紙税額一覧

ただ仲介手数料を受け取るのは不動産会社なので印紙税を支払うのは不動産会社です。

領収書を受け取る側は領収書にきちんと収入印紙が貼られているか確認しましょう。

【不動産売却の流れStep④】売却益が出れば税金を収める

土地や住宅、マンションを売って利益が発生したら、譲渡所得税住民税を納める必要があります。

例えば土地を2,000万円で売った場合の税額がこちら。
※長期譲渡所得の場合

  • 譲渡所得税:300万円
  • 住民税:100万円
譲渡所得税・住民税の税率

このように合計400万円の税金を次の年に納めなければいけません。

また上記の税金が発生したら確定申告の手続が必要です。

不動産を引渡した後でも、確定申告の手続と納税は忘れず行いましょう。

★譲渡所得税や住民税の計算方法や、税金の特例といった詳細は以下のページで解説しています。
税金を無駄に払わないためにも、特例や控除について確認してみてください。

不動産売却・土地売却の税金を払いすぎないための全知識【不動産のプロ直伝】

★不動産売却益と税金に関係については、下記のページで詳しく解説しています。

【不動産売却益とは】かかる税金や節税のコツ、確定申告の必要性を説く

「一括査定サイト」なら不動産の相場確認・業者探しがスムーズ

上述でも触れましたが不動産の相場価格を調べたり仲介業者を探すなら、一括査定サイトを利用すると手間なく段取りができます。

一括査定サイトの利点

  • 大手不動産会社が不動産のおおよその売却価格を査定
  • 完全無料でサイトによっては最大6社まで請求依頼OK

また不動産の売却で疑問がある方は、相談先を探すのにも役立ちます。

以下からは「一括査定が完全無料」で「最大6社まで請求依頼」できる一括査定サイトを2つ紹介。

売却予定の不動産が2サイトともに対象地域になっていれば、最大12社に無料請求もできます

当サイトが推奨する一括査定サイト2つ

  • 首都圏在住の方におすすめ
    ⇒「すまいValue
  • 首都圏以外に在住の方におすすめ
    ⇒「イエウール

【①すまいValue】不動産売上トップ3の不動産会社に査定してもらえる

首都圏(東京、愛知、大阪など)に在住の方におすすめなのが「すまいValue」。

すまいバリューキャプチャ

すまいValueの特徴

  • 運営会社6社が全て大手不動産会社
    (東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、小田急不動産、三井のリハウス)
  • 不動産売上トップ3の不動産会社が参入
  • 最大6社まで無料請求できる
  • 査定だけでなく、仲介契約・売買契約も担ってくれる
  • 査定・売却相談・契約などの利用料金が無料
  • トラブル発生率が3.3%で悪徳業者排除

すまいValueは首都圏の不動産に強い最大手の不動産会社6社をメインに取り扱っています。

つまり絶対に大手に査定してもらえるということ。
実際に売却依頼をした方の96.7%は「トラブルなく安心して取引できた」と回答しています。
(参考:すまいValue 公式サイト)

最大6社まで無料で請求できるので、首都圏の方はまずは「すまいValue」で無料請求をしてみてください。

\不動産売上トップ3が参画/

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※年間成約件数11万件突破。しつこい営業はありません。

【②イエウール】全国1,700社以上の不動産会社が登録

すまいValueに対応していない、首都圏以外にお住まいの方は「イエウール」をチェックしてみてください。

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イエウールの特徴

  • わずか1分で査定申し込みができる
  • 最大6社まで一括査定を申し込める
  • 登録業者が全国1,700社以上
  • 土地やマンションなど9種類以上の物件に対応
  • 利用者数1,000万人を突破する圧倒的実績

イエウールには全国1,700社以上の不動産会社が登録しているので、地域を問わず査定依頼ができます。

また利用者数が1,000万人もいることから、過去の取引事例を元に売却相場を算出しやすいのも特徴。

電話による相談窓口もあり、利用に関して気になることがあれば気軽に質問できます。
(イエウールの電話問い合わせ先:03-5114-1939)

すまいValue同様に最大6社まで無料請求できるので、首都圏以外の方はイエウールを利用してみてください。

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※1分で査定申込み完了。悪徳業者を完全ブロック

【不動産売却のタイミング】自宅の買い換えならまず購入?売却?

自宅の買い替えで重要視するべきなのは時期と予算

不動産の売却代金を資金に自宅の買換を検討している方は、購入が先か売却が先かは大きなポイント。

どちらを優先して行うかは、以下のように売主の状況や事情ごとに異なります。

  • 新居の購入予算に制限がある
    現自宅の売却が先
  • 転勤・転校などで住み替えの時期が決まっている
    新居の購入が先

また『購入と売却の並行』は、現在の自宅の売却時期と新居の購入時期を調整する必要があるため段取りが難しいです。
買主の都合で売買時期が先送りになると、新居の購入時期も変更せざるを得ません…。

買換を検討している方は、事情に応じて購入が先か売却が先かを検討してください。

【売却を先に行う】新居の購入予算に制限がある人向き

購入予算に制限がある方は、売却価格を先に固めて手続きを進めることをおすすめします。

不動産の売却手続きを先に行う利点・注意点がこちら。

  • 【売却優先の利点】
    売却価格を踏まて新居の購入を検討できるから、資金計画がしやすい
  • 【売却優先の注意点】
    購入の進捗状況に応じて、現在の自宅の引渡日を調整する必要がある

売却優先だと売却価格を固めてから新居の購入を検討できるので予算を決めやすいです。

ただし購入時期に応じて自宅の引渡日を調整する必要があります。
買主と引渡日を慎重に話し合って、スムーズに新居に引っ越せるように調整しましょう。

【購入を先に行う】住み替えの時期が決まっている人向き

「この日に引っ越す」と新居の購入時期が決まっている方は、新居の購入手続きを先に行ってみてください。

  • 【購入優先の利点】
    ⇒住み替えの問題がないので、じっくり新居を選べる
  • 【購入優先の注意点】
    ⇒現在の自宅の売却価格が低くなるとローンが残る恐れがある

新居の購入を先に行えるなら住替えのタイミング調整もないので、希望に合う新居をじっくり選べます

ただし現在の自宅の売却価格が固まっていないので、新居の価格よりも売却益が下回ってしまう恐れアリ。

ローンが残るリスクを許容できるのであれば、新居購入を優先で考えてみて下さい。

不動産売却の流れを把握しておけば、段取り良く進められる

今回ご説明したとおり、不動産を売るまでの道のりは長く険しいものです。

不動産売却の大まかな流れ

  1. 不動産の売却価格の相場を確認
  2. 必要書類の準備
  3. 仲介業者を探す
  4. 媒介契約を結ぶ
  5. 購入希望者との売買条件の交渉
  6. 購入者と売買契約を締結(仲介手数料を半額支払う)
  7. 売却代金の決済
  8. 不動産の引き渡し
  9. 譲渡取得税といった税金の支払い

売却までの流れを知らずに手続きを進めると「必要書類を用意してなかった」「希望通りに売れなかった」と満足のいく売却ができません。

当記事を参考に土地・戸建て・マンションを売るまでの手順を把握して、スムーズな売却運びをしましょう。

 

また「一括査定サイト」で自身の不動産価格を知るだけでも、資金計画などが立てやすくなります

不動産を売ってローン返済や投資、自宅の買換を考えている方は、売却益を知るためにも無料一括査定を利用してみてください。

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(関連記事:すまいValueの評判は?大手不動産業者6社が運営する一括査定サービスに切り込む!


 

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(関連記事:イエウールの口コミ・評判は最悪…?不動産のプロが11つの事実を伝えます

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