【2019年最新】不動産の価格推移をグラフで確認する方法！購入・売却のタイミングも考察してみた

近い将来不動産を購入したい方、売却の予定がある方はベストなタイミングがいつなのか気になりますよね。

そこで今回は土地や建物などの不動産の価格推移をグラフで確認する方法を紹介。
不動産の購入や売却のタイミングについても考察しています。

• 不動産の価格の推移をわかりやすく調べたい
• 不動産売買の売り時や買い時を知りたい！

特に上記に当てはまる方は要チェックです。

まずは【不動産価格指数】で不動産の価格推移の大枠をつかもう

土地・建物にかかわらず不動産の価格推移を確認するなら、まず不動産価格指数を確認しましょう。

国土交通省が公表する不動産価格指数を見れば、地域ごとに全体的な不動産の価格の推移がわかります。

現在公表されている不動産価格指数は、住宅と商業用不動産の価格の推移を表すものです。

• 住宅：戸建住宅やマンション、及び住宅地のこと
• 商業用不動産：デパートやショッピングセンターなど商業施設及びその土地のこと

実際に不動産価格指数で推移を確認してみよう

※不動産価格指数の制定が義務付けられた、2010年7月になされた不動産取引の個別価格の平均値を100としています。

住宅の不動産価格指数を見ると2013年から上昇し、2018年には100から140まで上昇。
5年間でマンションやアパートの価格は急上昇したのがわかります。

また下表は住宅の不動産価格指数の推移をさらに住宅総合、住宅地、戸建て住宅、マンションに分けて表示したものです。

全国、ブロック別、都市圏別、都道府県別で、前年度に比べ価格がどれだけ上昇または下降したかがわかります。

土地の価格の長期推移をグラフで見る方法

土地の価格の推移をグラフで見る方法は2つです。

1. 国土交通省のHPで公示地価・取引価格の推移を詳しく見る
2. 「土地価格ドットコム」で公示地価・取引価格の推移をザッと見る

国土交通省「地価公示推移グラフ」では、住宅地と商業地の価格の推移を都道府県・市区町村別で詳細に検索できます。
売買したい土地の具体的な場所がいくつか決まっている方に向いている計算方法です。

一方で「土地価格ドットコム」では地価公示の推移と「取引価格の推移」をひと目でザッと確認できます。
「時間がないからざっくり土地の価格の推移を見たい」そんな方におすすめです。

①国土交通省のHPで公示地価・取引価格の推移を詳しく見る

国土交通省のHPでは住宅と商業地の公示地価と取引価格の推移をグラフで見れます。

公示地価、取引価格ともに30年間以上の不動産価格指数をプロットした、長期間の推移を参照できるグラフです。

土地の公示地価の推移をグラフで見る

グラフは昭和49年から平成29年までの住宅地と商業地の不動産価格指数の推移を表します。

表は55項目あります。下の方にスクロールしていき51・主な都市における住宅地の「平均」価格の推移の横の「PDF」をクリックするとグラフが表示されます。

グラフが表すのは、東京23区、仙台市、名古屋市、大阪市、広島市、福岡市の不動産の住宅地の平均の価格の推移です。

平成3年バブルにかけて住宅地の平均取引価格は急上昇し、崩壊後大きく下落し20年間横ばいになりました。

平成25年～30年の5年間で東京23区の住宅地の平均価格は、1㎡あたり10万円（100×1,000円）ほど上昇しています。

札幌市、仙台市、東京23区、名古屋市、大阪市、広島市、福岡市で比べると東京23区の変動率が最も大きいです。

 

52【主な都市における商業地の「最高」価格の推移】では、札幌市、仙台市、23区特別区（抜粋）、名古屋市、大阪市、広島市、福岡市で行われた商業地の売買取引の最高価格の推移が見れます。（昭和62年から平成30年にかけて）

（※商業地とは、お店や会社、事務所など商業活動に使用される土地です。「最高値」の推移は、主要都市内で最も経済活動がさかんだった地域の、商業地の価格の推移を表します。）

バブルがはじけた平成3年をきっかけに商業地の最高価格は一気に下落します。

その後、政府は平成13年に量的緩和政策を導入しました。

1. 日銀が銀行の保有する国債を買い取る
2. 国債の供給量が減ることで、国債の価格が上がる
3. 国債の価格が上がることで、金利が下がる

上記のメカニズムで金利が下がったことで、民間企業は不動産投資の資金を調達しやすくなり、商業地の需要も増加。

結果として平成20年にはバブル期を上回る最高価格まで上昇しました。

②「土地価格ドットコム」で公示地価・取引価格の推移をザっと見る

「土地の価格の推移をおおまかにでいいからグラフですぐ見たい」

時間がなく、土地の価格の推移をひと目でさっと確認したい方には「土地価格ドットコム」がオススメです。

色分けされた地価公示と取引価格の推移をまとめて確認できます。

およそ月に1回のペースで更新されるので、月ごとにチェックするのもおすすめです。

下にスクロールしていただくと、地価公示と土地の平均価格が表示されます。

前年度に比べた坪単価の高低もパーセンテージでわかります。

（参照：土地価格ドットコム）

建物・物件価格の長期推移をグラフで見る方法

建物の価格の推移は、物件種別で見るグラフが異なります。

1. 新築マンションの価格の推移
2. 中古マンションの価格の推移
3. 新築一戸建ての価格の推移

それぞれの価格の推移が参照できるサイトと、グラフの見方を説明していきます。

①新築マンションの価格の推移をグラフで見る

新築マンションの価格の推移は日本不動産研究所の「公表資料」でわかります。

グラフは東京23区の新築マンション（標準タイプ）の1998年～2018年の実際の価格の推移、2018年～2025年の推移の予測を表すものです。

新築マンションの価格は2013年から2018年まで上昇。グラフの形状から、価格は2021年には横ばいになると不動産研究所は予測しています。

参照：日本不動産研究所「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測(2017～2020年、2025年）」

②中古マンションの価格の推移をグラフで見る

中古マンションの価格は日本不動産研究所「中古マンションの価格推移」のグラフで見れます。

東京23区（都心6区、城南・城西6区、城北・城東11区）の、2010年～2016年にかけての中古マンションの価格の推移を表すグラフです。

東京23区の中古マンションの価格は2010年～2012年まで緩やに下降しその後横ばい。新築マンションと同じく2013年を境に上昇しています。

中古マンションの価格は基本的に新築マンションと同じように推移します。

（参照：日本不動産研究所「中古マンションの価格推移」）

③新築一戸建ての価格の推移をグラフで見る

新築一戸建ての価格の推移は東京カンテイ・市場調査部「新築一戸建て住宅平均価格」のグラフで見れます。

グラフが表すのは2016年12月～2018年12月にかけての三大都市圏と福岡県の新築一戸建ての価格の推移です。

グラフより、新築一戸建ての平均価格は2018年下半期、4,500万円から5000万円まで上昇してます。

近畿圏、中部圏、福岡県の価格の推移は東京都内に比べ緩やかです。

（参照：東京カンテイ（※）市場調査部「新築一戸建て住宅平均価格」※公式HPの「プレスリリース」では常に不動産の新しい動向に関する情報を更新しています。）

不動産の価格の推移と社会情勢【過去の事例から考察】

社会情勢が不動産の価格の推移に及ぼす影響は事後でないと正確にはわかりません。

今回は、大きな社会情勢の変化が不動産の価格の推移にどんな影響を与えるのか、過去の事例（1964年の事例）を参考に考察しました。

不動産の価格の推移と東京オリンピック

2020年の東京オリンピックの開催にあたり不動産価格の推移について様々な予想がされています。

では実際に過去オリンピックが開催された後の不動産価格の推移はどうなっているのでしょうか。

過去1964年開催の東京オリンピックのとき、開催前後1963年下半期～1964年で不動産の価格の推移に大きな変化はありませんでした。

また2012年ロンドンオリンピックでも開催後にイギリス政府が「オリンピックが不動産市場に与える影響はなかった」と発表。

（参照：日本不動産研究所「東京区部、全国、六大都市の市街地価格指数の半年間半年間変動率の推移」）

ただ気を付けなければならないのは過去のオリンピックで不動産価格推移の根拠を調べても2020年の東京オリンピックに当てはまるとは限らないこと。

なぜなら1964年東京オリンピックや2012年ロンドンオリンピックは2020年東京オリンピックとは経済状況が全く違うからです。

例えば1964年の日本は経済全体が大きく成長していた時期であり東京に限らず地価は上昇していました。

一方で2020年の日本は仕事や教育のあり方が大きく変わることや、人口が減少して空室が増えることから不動産価格は暴落するとの見解もあります。

このように不動産価格市場にはオリンピック開催以外の様々な要因が絡むのでオリンピック開催のみで判断することはできないのが正直なところです。

不動産価格の推移と2019年消費税増税

過去の事例より、不動産の価格は2019年9月末、消費税増税前に上昇し、増税後10月以降は下降すると考察できます。

2014年消費税は5％から8％に引き上げられました。

2014年消費税増税前後の分譲マンションの着工戸数を表すグラフです。

 

消費税増税前の2013年末までに販売戸数は13％増加。増税後、2014年4月には前年比の40％近く減少しています。

東京都では消費税増税前の2012年下半期から2013年末にかけて、平均単価は約30万円/坪上昇し、2014年からおよそ15万円/坪下落。

1998年の消費税増税の際の不動産価格にも同じ傾向がみられています。

これらのことから不動産の価格の推移と「消費税増税は密接に関わる」というのが過去の事例から得た考察です。

（出典・参照：国土交通省「新設住宅着工数の推移」）

不動産売買のタイミングを見極めるポイント

不動産売買のタイミングを見極めるポイントを、不動産の相場価格と、不動産売買にかかる税金の2つの観点から解説していきます。

1. 社会情勢と土地の売り時
2. 建物の相場価格と売り時買い時
3. 不動産売買にかかる税金と売り時買い時

①社会情勢と土地の売り時

社会情勢と地価公示の推移グラフから、土地の売り時は2019年度末までだと考察できます。

そもそも土地の価格は建物のように経年劣化しないもの。
社会情勢の影響を受けて変化する場合が多いです。

土地の取引価格は横這いですが、地価公示価格・地価調査価格は高騰しています。

地価が高騰した要因として考えられるのは3つです。

• リーマンショックにより地価が下落し、海外に投資家たちが目をつけ購入件数が増加し価格が高騰している
• オリンピックに向けた建設需要が増加し、土地の需要が増加し価格が高騰している
• アベノミクスの金融緩和でローン金利が過去最低水準となり土地の購入者が増え結果価格が高騰している

地価公示の推移を参照する限りでは、少なくとも2019年度末までは土地を売って損をするということはないと予測できます。

②建物の相場価格と売り時買い時

建物の相場価格から売り時買い時を見極めます。

• 建築費
• 新築住宅
• 中古住宅
• 住宅の金利ローン額

建築費価格、新築住宅価格、中古住宅価格、土地の価格は連動する価格です。

以降、それぞれの調べ方を紹介し売り時買い時を考察します。

建築費の価格の推移から売り時買い時を考察

建築費の推移から売り時買い時を考察すると、2018年～2020年にかけて不動産は「売っても買っても損はしない」それくらいの安定期です。

建築費の価格の推移は国土交通省「住宅経済関連データ」を見ればわかります。

 

 

建築費は平成14年～平成20年にかけて上昇し、以降平成24年まで下降。また平成26年まで上昇し平成28年（2016年）まで横ばい。

あと3年間は急激な上昇や下降はなく横ばいが続くと予想されます。

同じく国土交通省住宅経済関連データ「建設工事費デフレーター」は工事種別の建築費を月事に参照できる表です。

 

購入・または売却予定の物件が「RCがいい」「木造で建築費を抑えたい」など希望がすでにある方は、参考にしましょう。

（参照：国土交通省住宅経済関連データ「首都圏のマンション価格、住宅地価格、住宅建設工事費、消費物価指数の累積変動率の推移」）

新築住宅の価格の推移から売り時買い時を考察

日本不動産研究所の新築住宅の価格相場の推移のグラフから、新築マンションの買い時は2021年以降であると考察できます。

ここ数年、新築マンションの価格は上昇傾向にあります。

価格が上昇した理由として考えられるのは2つの要因です。

• 消費税増税前の駆け込み購入
• 建築費の上昇

2017年下半期まで大きく上昇し、2018年～2019年にかけて横ばい。

一般的なグラフの形状の傾向から考察すると、2021年には上昇傾向は終止符を打ち、下降し始めると日本不動産研究所は予測しています。

（参照：日本不動産研究所「首都圏マンション市場動向」）

中古住宅の価格の推移から売り時買い時を考察

中古住宅の価格の推移から、2018年～2020年にかけて売り時が続き、2021年には買い時となると考察できます。

グラフで中古住宅の価格は新築住宅の価格と同じく2012年から2016年上半期にかけて上昇。

新築住宅と中古住宅のグラフの形状を比較してわかるのは、新築住宅の買い時と中古住宅の売り時買い時が同じになる傾向です。

中古住宅の価格相場は新築住宅価格相場の影響を受けます。

（参照：日本不動産研究所「中古マンションの価格推移」）

住宅ローン金利の推移から売り時買い時を考察

住宅ローン金利の価格の推移を見ると不動産は、2018年～2020年まで買い時が続き、2020年以降売り時の波がくると予測できます。

一般的に、住宅ローンの金利が高い時は不動産の売り時、低い時は買い時です。

不動産の購入は特に住宅ローン金利の影響を受けます。

借入金	金利	返済月額	利息差（年間）	利息差（35年間）
1,000万円	1%	2万8,000円	5万8,000円	200万円
	2%	3万3,000円
2,000万円	1%	5万6,000円	11万円	400万円
	2%	6万6,000円
3,000万円	1%	8万4,000円	17万円	600万円
	2%	9万9,000円
4,000万円	1%	11万2,000円	23万5,000円	800万円
	2%	13万2,000円
5,000万円	1%	14万円	29万3,000円	1,000万円
	2%	16万5,000円

購入価格が5,000万円で35年ローンの場合、金利1%が2％になると総返済額の差額はおよそ1,000万円です。

2016年消費税増税後、金融政策により住宅ローン金利は下がりました。2017年にまた上昇し横バイ。

グラフは2016年～2018年の期間を拡大したものです。

グラフの形状より、住宅ローン金利は2018年以降3年余り横ばいが続き、2020年前には上昇し始めると予測できます。

（参照：日本銀行「主要金利の推移」）

③不動産売買にかかる税金と売り時買い時

不動産売買にかかる税金から、売り時買い時を検証します。

1. 譲渡所得税と不動産の売り時
2. 消費税増税と住宅の買い時

①譲渡所得税と不動産の売り時

不動産を5年以上保有してから売れば譲渡所得税の額が安くなります。

• 所得税
• 住民税

譲渡所得に対する税率は、不動産を保有していた期間で異なります。

	長期譲渡所得	短期譲渡所得
所得税率	15％	30％
住民税率	5％	9％

消費税増税と住宅の買い時

2019年10月から消費税は8％から10％に引き上げられる予定です。

「消費税額の上乗せ」という側面だけで考えると増税前が住宅の買い時になります。

消費税増税後に値上がるのは売買価格と仲介手数料です。

販売価格が3,000万円～6,000万円の住宅の消費税増税前後の売買価格と仲介手数料の値上がりをまとめました。

	売買価格	仲介手数料
3,000万円	60万円アップ	2万円アップ
4,000万円	80万円アップ	2万5,000円アップ
5,000万円	100万円アップ	3万円アップ
6,000万円	120万円アップ	4万円アップ

消費税増税増税前後で60万円～100万円超値上がります。

「せっかく住宅という高い買い物をするのに、消費税引き上げで負担をかけられるなんて納得がいかない」という方は増税前の購入を検討してみてください。

実際に今はいくら？不動産の価格を調べる方法

現在の土地の価格を調べる方法

国土交通省の土地総合情報システムでは以下2つの価格を調べることができます。

1. 土地の取引価格
2. 地価公示・都道府県地価調査

①土地の取引価格の現況を調べる

国土交通省、土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」では現況取引されている不動産の相場価格がわかります。

⇒「不動産取引価格情報検索」を選択します。

調べたい「不動産の取引が行われた時期」「不動産の種類」で「土地」を選択。

「この条件で検索」をタップすると検索結果が表示されます。

「土地」からさらに種類を選択。「すべて」を選択することも可能です。

表示される「取引金額（※）」は10万円～１億円に及びます。

※表示される取引価格の情報は国土交通省が取引当事者を対象にアンケートして調査結果をまとめたものです。1年で3ヶ月ごとに調査され3月、6月、9月、12月に公表されます。

（参照：国土交通省「土地総合情報システム」）

②所有地の標準価格を調べる

所有地近辺の標準地の価格を知りたいときは、土地総合情報システムの「地価公示・都道府県地価調査」を選択します。

調べたい地域は地図上で選択可能です。

（参照：土地総合情報システム「地価公示・都道府県地価調査」）

全国地図から「千葉県」を選択。さらに詳しく市区町村を選んでクリック。

千葉県千葉市の若葉区を選択しました。検索対象地域の知りたい価格をさらに選択します。

• 地価公示のみ
• 都道府県地価調査のみ
• 地価公示・都道府県地価両方

いずれか知りたい価格にチェックしましょう。

条件を指定して「検索」を押すと結果が表示されます。

「詳細を開く」を押すと、取引された不動産の詳しい情報がわかります。（住宅の場合建ぺい率や市街化区域など）

「地図で確認する」をクリックすると調べたい地域を地図上で見ることが可能です。

「土地総合情報システム」の地価公示・都道府県地価調査は住所と地図で土地の標準価格が正確にわかります。

（参照：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」）

現在の建物の価格を調べる

建物の価格の調べ方を、中古マンションの価格と新築住宅の価格で分けて紹介します。

1. 中古マンションの価格を国土交通省HPで調べる
2. 新築住宅の価格を「SUMMO」で調べる

①中古マンションの価格を国土交通省HPで調べる方法

中古マンションの価格は国土交通省「不動産取引価格情報検索」不動産取引価格で調べられます。

物件の種別で「中古マンション」を選択。地域を選んで「この条件で検索」をクリックすると所在地、最寄駅、取引金額、間取り、面積の一覧が表示。

物件種別や検索したい地域が選べるので具体的な計画を立てるのに役立ちます。

（参照：国土交通省・土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」）

②新築住宅の価格を「SUMMO」で調べる

新築住宅価格相場は、地域ごとで価格を参照できる不動産住宅サイト・SUUMOがおすすめです。

検索条件で地域を選択。（今回は「東京23区」）

売買取引された不動産のそれぞれの価格帯（1,000万円台～1億円以上）と取引面積（売買された不動産の総面積）がわかります。

購入希望の地域をがある方は地域を絞って検索することが可能です。

（参照：不動産住宅サイト・SUUMO）

今回は不動産の価格の推移をグラフで見る方法や、付随する不動産売買のタイミングについて考察してきました。

アベノミクスや自然災害など何が起こるのかわからない時世ですが、過去のデータと事例から不動産の価格の推移は予測できます。

それぞれのグラフの形状と、社会情勢を合わせた不動産の売買のタイミングの考察です。

• 2018年～2020年まで売り時
• 2021年以降に買い時

不動産売却における知識の1つにして、具体的な計画に役立ててください。