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【渋谷区で家を高く売るためのコツ5つ】マンションや土地の価格相場・動向も解説!

一等地の物件を損せず売る

「渋谷区の不動産を売却したい!」
「渋谷区の不動産っていくらくらいで売れるんだろう?」
「不動産を高く売るためにはどうしたらいいんだろう?」

所有する不動産を売却するなら、できる限り高く売りたいですよね。

本記事では以下をメインに、渋谷区の不動産売却について徹底解説します。

  • 渋谷区の不動産価格相場
  • 所有する渋谷区の不動産の価格相場を知る方法
  • 渋谷区の不動産市場の動向
  • 渋谷区の不動産を高く売るためのコツ

解説する内容を知っておかないと、何百万円も損をしてしまう事態になりかねません。

本記事を参考にして、渋谷区の不動産売却を絶対に成功させましょう。

売却前に不動産一括査定の利用がおすすめ!

不動産一括査定のオススメはイエウール

渋谷区の不動産を高く売るには、事前に価格相場を知ることが欠かせません。

価格相場を把握するのに便利なのが、不動産一括査定サービス
不動産一括査定サービスを利用すれば、複数社から査定価格をもらえます。

中でも「イエウール」は、渋谷区の不動産に強い不動産一括査定サービスです。

利用すれば価格相場がつかめる上に、最適なパートナーを絞り込めるでしょう。

査定も相談も完全無料なので、気軽に申し込んでみてください。

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イエウールの口コミ・評判は最悪…?不動産のプロが11つの事実を伝えます

渋谷区の不動産の価格相場【土地・一戸建て・マンション】

不動産売却をする前にまずは、渋谷区の不動産の価格相場を把握しておいてください。

【渋谷区の不動産価格相場】

面積土地中古一戸建て中古マンション
~40㎡24,800万円
※実例1件のみ
4,980万円3,173万円
~50㎡9,910万円7,192万円4,042万円
~60㎡6,664万円7,981万円5,988万円
~70㎡10,715万円7,946万円7,914万円
~80㎡15,080万円14,300万円8,838万円
~90㎡16,375万円16,166万円11,018万円
~100㎡14,225万円12,196万円
100㎡~30,041万円22,412万円19,630万円

参考:HOME4U 中古住宅関東版

渋谷区は言わずと知れた都心6区の1つ。
(都心6区…渋谷区・千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区)

東京23区の中でも不動産は特に高い価格で取引されています。

参考:中野区の不動産の価格相場

渋谷区の不動産を売却を検討している人は、売却価格に期待できるといえるでしょう。

関連記事以下の記事では東京全体の不動産の価格相場や高額売却のコツを解説しています。

【東京の不動産売却】一戸建て・マンション・土地の価格相場と失敗しないためのコツ9つ

エリアごとの土地の価格相場

渋谷区のエリア

画像:渋谷区まちづくりマスタープラン策定に向けた区民意識調査 調査報告書

渋谷区の中でもエリアによって、不動産の価格は大きく変動します。

【渋谷区の地価公示価格・土地取引価格】

エリア地価公示価格(坪単価平均)土地取引価格(坪単価平均)
渋谷区恵比寿875万円490万円
渋谷区神宮前2,848万円635万円
渋谷区代々木1,001万円416万円
渋谷区渋谷1,904万円500万円
渋谷区道玄坂4,474万円2,500万円
渋谷区本町223万円260万円
渋谷区千駄ヶ谷418万円270万円
渋谷区笹塚285万円360万円
渋谷区上原396万円280万円
渋谷区広尾410万円320万円
渋谷区東505万円470万円
渋谷区初台493万円310万円
渋谷区恵比寿西1,022万円620万円
渋谷区西原371万円380万円
渋谷区神南1,291万円1,100万円
渋谷区円山町476万円316万円
渋谷区大山町366万円520万円
渋谷区南平台町553万円510万円
渋谷区宇田川町6,816万円1,400万円
渋谷区富ヶ谷398万円335万円
渋谷区幡ヶ谷450万円335万円
渋谷区神山町413万円423万円
渋谷区元代々木町320万円170万円
渋谷区松濤511万円462万円
渋谷区桜丘町716万円110万円
渋谷区鉢山町353万円540万円
渋谷区猿楽町436万円680万円
渋谷区代官山町910万円
渋谷区鶯谷町144万円430万円
渋谷区代々木神園町330万円

参照:土地総合情報システム

同じ渋谷区の土地でも、取引価格では2,000万円以上の差があります。

どのエリアの不動産を売却するかによって、金額は大きく異なるといえるでしょう。

関連記事以下の記事では土地の価格や評価額をさらに詳しく解説しています。

【土地評価額(土地価格)5種類"超"まとめ】地価の調べ方が要望別でわかる!

渋谷区の不動産の高額売却は「不動産一括査定」から!

先述した通り、渋谷区の不動産は高額になりやすいです。

そのため不動産一括査定を利用しないと、百万円単位で損してしまうことも…。

より高く売る・損せずに売る」ためにも、不動産一括査定は必ず利用しましょう。

不動産一括査定を利用するメリット

不動産一括査定を利用するメリットは4つあります。

  1. 複数社の査定結果から相場価格がわかる
  2. 利用は無料なので気軽に利用できる
  3. 所有不動産と相性のいい業者と出会える
  4. 不動産売却のプロに何でも相談できる

不動産一括査定について何もわからない人は、ぜひとも一読してみてください。

①複数の査定価格から相場価格がわかる

不動産一括査定を利用すれば、複数社から査定結果が送られてきます。

もらった査定価格の平均価格から、大体の相場価格を把握することが可能です。

複数の不動産会社に査定を依頼しようとすると、時間も手間もかかりますよね。

一方で不動産一括査定の申し込みは、たった1度だけでOK

入力も1分程度で完了するので、価格相場を把握するのに時間も手間もありません。

査定価格=売却価格ではない

不動産一括査定は基本的に机上査定を行う。
つまり過去の成約価格などのデータをベースに算出されている。
より正確な査定価格を知りたいときは訪問査定をしてもらう。

②利用は無料なので気軽に利用できる

不動産一括査定は完全無料で利用できるので、損をするようなことはありません

査定から不動産会社への質問まで、利用料金が発生することはないんですね。

また不動産一括査定を利用したからといって、契約は強制されないので安心してください。

不動産売却の第一歩として、気軽に利用してみることをおすすめします。

③所有不動産と相性のいい業者と出会える

不動産会社にはそれぞれ、得意な物件と不得意な物件があります。

しかし「この不動産を売る自信はない」という業者を紹介されても困りますよね。

先に物件の情報を送ることで、相性のいいパートナー候補を紹介されます

成約実績を見ることで、どのような物件の売却が多いのか知ることが可能です。

売却希望の物件と類似する物件の売却実績が多い、不動産会社と出会えるでしょう。

④不動産売却のプロに何でも相談できる

【不動産会社に対応してもらう際のチェックポイント】
・連絡してすぐに対応してくれるか
・デメリットもしっかりと説明してくれるか
当てはまらない業者には要注意

査定してもらった不動産会社には、不動産売却について何でも相談OK

  • 不動産売却後の税金ってどうなるの?
  • 不動産売却ってどのくらいの時間がかかるの?
  • 初めての不動産売却でわからないことばかり…

たとえば上記のような質問は、すべて査定してもらった不動産会社に投げかけられます。

不動産売却のプロともいえる不動産会社のスタッフは、丁寧に説明してくれるはずです。

おすすめの不動産一括査定サービスは「イエウール」

不動産一括査定のオススメはイエウール

不動産一括査定サービスの中でも、トチカムの一押しは「イエウール」。

イエウールは、これまで紹介してきたメリットをすべて備えているサービスです。

その他にも多くのメリットがあるので、自信をもっておすすめできます。

イエウールを利用するメリット

  • 完全無料で一括査定できる
  • スマホから1分の入力で査定を受けられる
  • 最短20分で最大6社から査定結果がもらえる
  • 登録業者は全国幅広く1,200社超ある
  • 利用者が1,000万人突破
  • 売却件数は年間20万件
  • 事前のヒアリング審査で悪徳業者をブロックしている
  • 10種類以上の物件に幅広く対応している
  • 電話の相談窓口を用意している

イエウールを利用して、渋谷区の不動産の高額売却を実現させましょう。

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渋谷区の不動産を高く売るためのコツ5つ

渋谷区の家や土地を高く売るためのコツは5つあります。

  1. 一般媒介契約を結ぶ
  2. ハウスクリーニングをしておく
  3. しっかり内覧対策をしておく
  4. 高くしすぎない
  5. 売り急がない

不動産一括査定サービス以外にも、高額売却のポイントがあるので覚えておきましょう。

①一般媒介契約を結ぶ

不動産売却では、不動産会社と売却活動を依頼する「媒介契約」の締結が必要です。

【媒介契約の違い】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約できる業者複数OK1社のみ1社のみ
売主が買主と直接取引直接取引OK直接取引OK直接取引NG
業者からの活動報告活動義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズの登録義務登録義務なし媒介契約から
7営業日以内
媒介契約から
5営業日以内
向いている人・人気物件を
所有している人
・複数の担当者から
売却方針を聞きたい人
・少しでも高額で
売りたい人
・複数社と連絡
するのは面倒な人
・少しでも早く
売りたい人
・複数社と連絡
するのは面倒な人
・少しでも早く
売りたい人
仕組みの図一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
レインズとは

渋谷区の不動産を高く売却したい人は「一般媒介契約」を選択してください。

一般媒介契約では、複数の不動産会社に売却活動を依頼できるのが特徴。

業者間で価格競争が起こって売却価格が上昇することが期待できるでしょう。

 

他方で専任媒介契約・専属専任媒介契約は、1社のみが売却活動をします。

一般媒介契約よりは熱心に売却活動してくれる※ので、早く買い手が見つかるはずです。
(※一般媒介契約のように他社によって売却活動がムダになることはないため)

価格よりも売却のスピードを優先するならば、一般媒介契約以外の契約が向いています。

関連記事媒介契約について詳しく知りたい人はチェックしてみてください。

不動産の“媒介契約”とは?一般媒介・専任媒介・専属媒介契約の違いを徹底解説!

②ハウスクリーニングをしておく

不動産売却前にハウスクリーニングをおすすめする理由は2点あります。

  • 汚れは値引き交渉の要因となってしまう
  • 汚いと買い手が見つかりにくくなってしまう

これらを考慮すると、多少のお金がかかってもキレイにしておくのがベターです。

ハウスクリーニングの費用相場は以下の通り。

◎ハウスクリーニングにかかる費用(目安)

【間取りごとのハウスクリーニング費用相場】

間取り金額
1R・1K1万5,000円~3万円
1DK・1LDK3万円~4万円
2DK・2LDK3万円~7万円
3DK・3LDK5万円~8万円
4DK・4LDK7万円~10万円
それ以上業者と要相談

【場所ごとのハウスクリーニング費用相場】

場所金額
トイレ1万円前後
浴室1万5,000円前後
キッチン2万円前後
換気扇・レンジフード1万円前後
洗面所8,000円前後

特に水回り(トイレ・浴室・キッチンなど)は、購入検討者がよくチェックする場所です。

数万円の投資で何百万円も売却金額がアップすることは、決して珍しくはありません。

なお大規模なリフォームをすると、元が取れなくなることもあるので注意してください。

③しっかり内覧対策をしておく

内覧対策で一番気をつけるべきなのは、内覧者のペースに合わせることです。

よくあるのは、良い所をアピールしすぎて内覧者がウンザリするケース。

売り手に嫌悪感を持たれたら終わりなので、基本的には質問に答えるだけで十分です。

内覧者がリラックスして家をまわれる環境を作ることを意識しておきましょう。

また内覧の際にしっかり準備することで、買い手の購入意欲を高められます。

  • 玄関
  • 水回り
  • 部屋の明るさ
  • 部屋のニオイ

内覧の日までに、上記4ヶ所のマイナスポイントは解消しておいてください。

玄関

玄関は第一印象が決まる場所なので非常に重要です。

入ってすぐ嫌悪感を覚えさせたら、マイナスからのスタートになるので要注意。

また狭く感じないように、玄関にはあまり物は置かないようにしましょう。

内覧者用に新品のスリッパを用意しておくこともおすすめします。

水回り

トイレ・浴室・キッチンは、売主の生活感が一番出やすい場所です。

逆にいえば内覧者が、住み始めたときのイメージを想像する場所といえるでしょう。

汚くしたままで不快感を覚えさせてしまうと、内覧者からの信頼を損ねてしまいます。

入念に掃除をして、内覧者を迎えるまでには清潔で乾いた状態にしておいてください。

部屋の明るさ

内覧に来てもらう日は、できれば晴れた日の昼間に設定しましょう。

家はすべての電気・照明をつけて、ほどよく採光を取り入れてください。

全体的に明るいと内覧者の気分も良くなり、購入意欲は向上するはずです。

色彩豊かな花を飾って、視覚的なイメージから明るさを印象づけるのも有効といえます。

部屋のニオイ

部屋のニオイもしっかりと対策をしておいてください。

しかし自分の家のニオイは、意外と自分では気づきません

十分に換気をして、カーテンやソファーなどは入念に消臭しておくようにしましょう。

芳香剤を置くのも有効ですが、香りによっては好き嫌いがわかれるので注意が必要です。

④高くしすぎない

一括査定でわかった相場を無視して、高すぎる売却価格で売り出すことは危険です。

価格相場とかけ離れすぎてしまうと、買い手が現れる可能性はほとんどなくなります。
いつまで経っても売れない事態となり、膨大な時間や手間をムダにするでしょう。

時間をムダにすると、本当に売却にベストなタイミングを逃してしまうことも…。

高額売却の意味は、大幅に相場を超えて売るということではありません。

マイナス要因からの値下がりを極力避けて、適正価格のまま売ることだと思ってください。

⑤売り急がない

売り急ぐことは不動産売却において、デメリットしかありません

  • 相場価格よりも低い金額で売却することになってしまった
  • 後々トラブルになってしまった

基本的に売り急いでいるかどうかは交渉のカードです。
不動産会社や購入検討者に安易に伝えれば、弱みを握られるのと同じなので要注意。

仲介で売れるのに買取に誘導されてしまえば、買い叩かれて大幅に損をしてしまいます。

購入検討者には足元を見られて、大幅な値引き交渉を吹っかけられることも…。

売却活動の開始から3ヶ月は、一度決めた価格を変えないようにしましょう。

関連記事以下の記事ではマイホームの売却が決まらない理由を徹底的に解説しています。

【家が売れない"致命的な"7つの理由】一戸建て中古物件をどうしても売りたい人に捧ぐ

渋谷区の不動産市場の動向

渋谷区の不動産市場の動向として、4つを把握しておきましょう。

  1. 人口は2040年まで増加する見込み
  2. 30代の人口は2025年までに1万人減少する見込み
  3. 駅から近い土地の価格が上昇している
  4. 首都圏のマンション価格は横ばい

渋谷区の不動産動向を知ると、早めに売却するべきだとわかります。

①人口は2040年まで増加する見込み

渋谷区の人口は2040年まで増加すると見込まれています。

【渋谷区の人口推移予想】

西暦人口
2010年204,492人
2015年224,533人
2020年245,158人
2025年259,636人
2030年264,875人
2035年262,914人
2040年257,560人

参照:東京都の統計 東京都区市町村別人口の予想

人口の増加にともなって、住居の建設ラッシュはまだまだ続く可能性が高いです。

新築の物件は人気が高く、今の物件は将来的に需要が下がり売れ残る可能性があります。

現在所有している物件の売却を検討している人は、早めの売却が得策といえるでしょう。

②世帯平均人口は減少している

渋谷区の世帯人口数の推移
参照:渋谷区企画財政課 まち・ひと・しごと創生総合戦略

渋谷区の人口は増加する一方で、世帯平均人口は下降傾向にあります。

カンタンにいうと、単身世帯が増えているということです。

そのため特に中古一戸建ては、どんどん需要が下がっていくといえるでしょう。

中古一戸建ての売却を検討している人は、今こそが売り時だと考えてください。

③渋谷区の公示地価は上昇している

渋谷区の公示地価は上昇傾向にあります。

【渋谷区の公示地価推移】

西暦公示価格
2012年135万円
2013年136万円
2014年141万円
2015年147万円
2016年154万円
2017年162万円
2018年172万円

参照:住友不動産販売 地価動向

公示地価とは、国土交通省が定めた地点の1月1日時点の価格のことです。

公示地価が上昇した=国土交通省が価値が上がっていると判断した」ということ。

渋谷区で不動産売却を検討している人にとっては、良い傾向といえるでしょう。

逆にいえば、将来の下落リスクが不安ならば早めの売却をおすすめします。

④首都圏のマンション価格は横ばい

首都圏 中古マンションの成約・新規登録価格の推移

参照:東日本不動産流通機構 季報 Market Watch 2018年10~12月期

首都圏の中古マンションは価格が上昇しきってしまい、現在は価格が横ばい傾向

渋谷区のマンション市場でも状況は同じだと思ってください。

ただし以下2点を考慮すると、渋谷区の中古マンションは今が売り時だといえます。

  • 10%への消費税増税前に買うべきだと判断する人が多い
  • 東京オリンピック終了後に不動産価格が下落する可能性がある

2019年10月と2020年8月が、売却のタイムリミットの目安だと覚えておきましょう。

渋谷区の不動産売却について4つのQ&A

Q1. 渋谷区の不動産を売却する際の仲介手数料っていくら?

不動産を仲介で売却すると、仲介手数料がかかります。

仲介手数料は不動産会社が上限額の中で、自由に設定することが可能です。

仲介手数料の上限額

  • 取引額が200万円以下
    →仲介手数料の上限額は「取引額の5%以内
  • 取引額が200万円超〜400万円以下
    →仲介手数料の上限額は「取引額の4%以内
  • 取引額が400万円超
    →仲介手数料の上限額は「取引額の3%以内

不動産会社から仲介手数料をぼったくられることはないので、安心してください。

関連記事

以下の記事では仲介手数料についてさらに詳しく解説しています。
不動産売却の仲介手数料はいくら?計算方法と相場が丸わかり【値引き厳禁】

仲介手数料の計算例

仮に渋谷区で5,000万円の不動産を売却すると、仲介手数料は以下のようになります。

◎渋谷区で不動産を5,000万円で売却した際の仲介手数料

【仲介手数料の計算式(400万円超の取引)】

(売却価格×3%+6万円)×消費税率=仲介手数料の上限額

【不動産を5,000万円で売却したときの仲介手数料】

(5,000万円×3%+6万円)×1.08=168万4,800円
※不動産価格は税抜価格で計算します

「仲介手数料が半額」などといっていない限りは、上限額が請求されると思ってください。

Q2. 渋谷区の不動産を売却した際の税金ってどうなるの?

不動産を売却すると以下のような税金の支払いが必要です。

  • 譲渡所得税
    (所得税+住民税※)
    ※住民税は会社の給料で引き落とされていても必要になる
  • 消費税
    不動産や仲介手数料にかかる)
  • 印紙税
    (売却価格1,000万円超5,000万円以下…1万円・売却価格5,000万円超1億円以下…3万円)
  • 登録免許税
    (固定資産税評価額×2%:固定資産税評価額が5,000万円なら登録免許税は100万円)

印紙税や登録免許税は、必ず支払わなければいけません。
しかし譲渡所得税は、不動産売却益が出た場合のみ支払うことになります。

【不動産売却益の計算方法】
売却価格-取得費-諸経費-特別控除=不動産売却益

 

【譲渡所得税の計算方法】

不動産売却益×(所得税率※+住民税率)=譲渡所得税
※所得税率は2037年まで復興特別所得税として2.1%が上乗せされます

 

【所得税率は不動産の所有期間に応じて変動する】
所有期間5年以下→所得税30%・住民税9%
所有期間5年超10年以下→所得税15%・住民税5%

 

【所有期間が10年超であれば軽減税率を適用できる】
不動産売却益の6,000万円以下の部分→所得税10%・住民税4%
不動産売却益の6,000万円超の部分→所得税15%・住民税5%

ただし譲渡所得税には特例の利用で、支払う必要がないケースも多いです。

①3,000万円の特別控除の特例
②買い換え特例

①は所有期間に左右されませんが、②は10年以上の居住が条件となります。

Q3. 渋谷区の不動産を売却せずに残したままだとどうなるの?

不動産を売却せずに持っている限りは、固定資産税を支払い続けることになります。

固定資産税評価額が5,000万円の土地を所有している場合の、固定資産税は以下の通り。

【固定資産税の計算式】
固定資産税評価額×1.4%=固定資産税額

 

【固定資産税評価額が5,000万円のケース】
5,000万円(固定資産税評価額)×1.4%(税率)=70万円

この場合は毎年70万円も支払わなくてはならず、家計の圧迫にもつながります。

また建物が建っていれば土地とは別に、建物にも固定資産税はかかるので注意が必要です。

特に利用目的がない場合は、早めに売却して無駄な税金は支払わないようにしましょう。

Q4. 渋谷区の不動産を売却以外で活かす方法はある?

結論からいうと、土地活用をしてお金を稼ぐことができます

特に渋谷区は東京23区の中でも乗降客が多く、土地活用をするにはベストな地域

繁華街に近ければ「商業施設経営」や「駐車場経営」が狙い目です。
賃貸として価値がある土地ならば、アパマン経営も視野に入れられるでしょう。

同じ渋谷区といっても、最適な土地活用の方法は細かな立地条件によって変わってきます

興味があるけど不安が多いという人は、まずは土地活用一括資料請求をしてみてください。

渋谷区の不動産をより高く売りたいと思ったら、価格相場を知ることが先決です。

23区の中でも渋谷区は高く売れるので、相場を知らないと1,000万円以上損することも…。

価格相場は不動産一括査定をすることでわかるので、必ず利用するようにしてください。

その他の高額売却のコツは以下の通り。

【不動産一括査定以外の高く売るためのコツ】

  • 一般媒介契約を結ぶ
    業者間で価格競争を起こさせられる
  • ハウスクリーニングをしておく
    印象アップで値下がり防止になる
  • しっかり内覧対策をしておく
    購入意欲を高められる
  • 高くしすぎない
    時間をムダにしなくなる
    (売却のベストタイミングを逃すリスクがなくなる)
  • 売り急がない
    焦って安くする可能性は低くなる

できる限り高く売るためのコツを実践すれば、後悔なく不動産を売却できるはずです。

 

トチカムがおすすめする不動産一括査定サービスは「イエウール」。

不動産一括査定のオススメはイエウール

利用するメリットが多いので、イエウールを選んでおけば間違いありません。

イエウールを利用する主なメリット

  • 申し込みはたった一度だけでOK
  • 申し込みフォームへの入力は1分程度で終わる
  • 相談も査定もお金は一切かからない
  • 最大6社の不動産会社から査定価格が受け取れる
  • 不動産売却について何でも相談することができる
  • 登録している不動産会社は1,200社を超える
  • 渋谷区に詳しい不動産会社と出会える

渋谷区の不動産の高額売却は、イエウールの無料査定からスタートさせましょう。

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-【地域別】不動産売却のポイント