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築20年以上の一戸建てやマンションを売却したい!相場や高く売るためのコツを徹底解説! | トチカム
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築20年以上の一戸建てやマンションを売却したい!相場や高く売るためのコツを徹底解説!

古い家でもまだまだ売れる余地アリ!

「築20年以上の中古一戸建てなんてそもそも売れるの?」
「築20年以上の中古マンションをできるだけ高く売りたいんだけど…」

結論を先にいうと、築20年以上の一戸建てやマンションでも売れます

また売却方法を工夫すれば、相場よりも高く売れる可能性は大きいです。

今回は築20年以上の一戸建てやマンションについて、5つを軸に解説していきます。

  • データから見る「築20年以上の家が売れているという事実」
  • データから見る「築20年以上の家の価格相場」
  • 築20年以上の家を売る前に利用すべき「不動産一括査定サイト3選」
  • 築20年以上の家を「高く売るための6つのコツ」
  • 築20年以上の家が売れないときの「3つの最終手段」

築20年以上の家を本気で売りたいと思っている人は、ぜひとも参考にしてみてください。

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◇この記事の監修者◇
飯島誠氏

不動産コンサルタント

飯島 誠

*所属*
飯島興産有限会社

詳しくみる

そもそも築20年以上の一戸建て・マンションは売れるのか

長く住むほど価値は下がるが売却のチャンスはある

建物には法定耐用年数があり、一戸建てやマンションの価値を左右するカギを握ります。

法定耐用年数とは?使えなくなるまでの期間」を想定して法律で決めた年数。
減価償却(価値が下がった分を年間の経費として計上すること)の基準となる。

構造によって異なる、建物の法定耐用年数を確認してみましょう。

構造法定耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート47年
れんが・ブロック38年
重量鉄骨
(厚さ4㎜以上)
34年
軽量鉄骨
(厚さ3~4㎜)
27年
木造22年

「法定耐用年数に近づく=ボロくなる」なので、長く住むほど価値は下がっていきます
築20年以上の木造住宅は、価値がゼロになったとみなされることも…。

鉄骨鉄筋コンクリート住宅でも、新築時の半額以下になることもあるんですね。

しかし上記はあくまで計算上の話です。
築20年以上の一戸建て・マンションでも、まったく売れないわけではありません。

【監修者から一言】

この記事の監修者 不動産コンサルタント飯島誠氏

耐用年数は建物の取得コストを経費計上するための基準となる年数です。

「建物がどれくらいもつのか(耐久)」を表しているものではありません。

そのため税務上、法定耐用年数は時代によって異なっています。

~鉄筋コンクリート造の法定耐用年数の推移~

 法定耐用年数
大正7年100年
昭和12年80年
昭和17年60年
昭和22年80年
昭和26年75年
昭和41年60年(住宅用)
平成10年47年(住宅用)

売却を考える際はまず不動産コンサルタントや一級建築士など専門家に建物の状態を診断してもらいましょう。

それによって売却戦略も変わってきます。

売れている中古住宅の約4割が築20年以上

一戸建てやマンションは築20年以上でも売れている

首都圏の中古一戸建て・中古マンションの、2018年における成約件数を見てみましょう。
(成約件数…売買契約が成立した物件の数)

築年数中古一戸建て中古マンション
築0~5年9.6%9.3%
築6~10年12.7%16.0%
築11~15年15.0%17.6%
築16~20年14.4%13.9%
築21~25年14.9%9.5%
築26~30年11.9%8.4%
築31年~21.5%25.3%

築20年以上の中古一戸建ては全体の48.3%、中古マンションは全体の43.2%です。

先述した法定耐用年数がありながら、築20年以上の住宅は意外にも売れているんですね。

価値・価格がダウンしていることが、買い手には購入動機になっていると思われます。

参照:公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」

新築より中古のほうが需要が高い

中古・新築でわけた首都圏の住宅の成約件数(2018年)は以下の通り。

住宅成約件数
中古一戸建て12,718件
中古マンション37,217件
新築一戸建て5,266件

※新築マンションのデータなし

中古一戸建ての成約件数は、新築一戸建ての倍以上。
あくまで首都圏の状況ですが、新築に比べて中古のほうが売れているのが現状です。

 

また中古物件は購入者にとって、それほど抵抗感があるわけではありません。

「既存住宅(中古住宅)への抵抗感」を聞いたアンケート結果を見てみてください。
参照:全国宅地建物取引業協会連合会「住居の居住志向及び購買等に関する意識調査」

「中古住宅に抵抗感はあるか」のアンケート結果

◎中古住宅に抵抗感はあるか

  • まったく抵抗はない…13.5%
  • きれいであれば抵抗はない…39.8%
  • 売買金額と状態のバランスを見て判断する…33.2%
  • どんな状態であろうと抵抗がある…13.5%

半分以上の人は基本的に、中古住宅に抵抗がないと思っているんですね。
売買金額との兼ね合いで妥協できるという人も合わせると、約8割にのぼります。

以上の事情からも、現在でも中古住宅を売却するチャンスは高いといえるでしょう。

参照:公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」

築20年以上の一戸建て・マンションの価格相場

  1. 築20年以上の一戸建て
  2. 築20年以上のマンション

上記にわけて、東日本不動産流通機構のデータをもとに価格相場を解説しています。

①築20年以上の一戸建ての価格相場

成約物件の築年数ごとの平均価格(一戸建て)

成約まですすんだ一戸建てにおける築年数ごとの平均価格(2016~2018年)は以下の通り。

調査年築21~25年
築26~30年築31年~
2016年2,815万円
(土地:159.37㎡
建物:116.38㎡)
2,606万円
(土地:171.71㎡
建物:118.04㎡)
2,150万円
(土地:165.38㎡
建物:96.28㎡)
2017年2,789万円
(土地:150.61㎡
建物:113.88㎡)
2,634万円
(土地:174.65㎡
建物:119.83㎡)
2,197万円
(土地:167.13㎡
建物:97.62㎡)
2018年2,963万円
(土地:150.34㎡
建物:113.14㎡)
2,605万円
(土地:173.84㎡
建物:121.98㎡)
2,177万円
(土地:165.29㎡
建物:98.54㎡)

築年数が25年を超えると、価格は100~300万円ほど値下がりします。

築31年以上になると、そこからまた500万円ほど価格がダウン

先述したように一戸建ての場合は、木造と鉄筋コンクリートで耐用年数が異なります。

そのため構造ごとに値下がり幅に大きな差が出ることもあるので注意が必要です。

新規登録された中古一戸建ての価格相場

2018年に売りに出された中古一戸建ての平均価格は以下の通り。
※成約には結びついていない物件です

調査年築21~25年築26~30年築31年~
2016年3,681万円
(土地:196.10㎡
建物:124.50㎡)
3,726万円
(土地:214.36㎡
建物:129.48㎡)
2,600万円
(土地:200.50㎡
建物:99.44㎡)
2017年3,788万円
(土地:179.68㎡
建物:122.45㎡)
3,859万円
(土地:227.01㎡
建物:131.92㎡)
2,808万円
(土地:198.03㎡
建物:101.71㎡)
2018年3,908万円
(土地:175.43㎡
建物:119.66㎡)
3,836万円
(土地:214.63㎡
建物:129.76㎡)
2,883万円
(土地:195.71㎡
建物:101.26㎡)

新しく登録された中古一戸建ては、成約物件の土地・建物より平均面積が広めです。

そのためか平均価格も450~1,000万円ほど高くなっているんですね。

築21~30年の中古一戸建ての平均価格は、大きな差はありません。
しかし築31年以上から平均価格はガクッと下落するようになっています。

②築20年以上のマンションの価格相場

成約物件の築年数ごとの平均価格(マンション)

成約まですすんだマンションの、築年数ごとの平均価格(2016~2018年)は以下の通り。

調査年築21~25年築26~30年築31年~
2016年1,899万円
(㎡単価:31.55万円)
1,670万円
(㎡単価:29.97万円)
1,678万円
(㎡単価:29.79万円)
2017年2,183万円
(㎡単価:34.95万円)
1,686万円
(㎡単価: 29.49万円)
1,759万円
(㎡単価: 31.19万円)
2018年2,528万円
(㎡単価:38.70万円)
1,697万円
(㎡単価: 29.68万円)
1,815万円
(㎡単価: 31.70万円)

築年数が26年以上になると、250~800万円近く価格が下落します。

また一戸建ての場合と異なり、築26年以上から価格はあまり変動しません

なるべく高く売却するには「築25年まで」が1つの目安となるので覚えておいてください。

新規登録された中古マンションの価格相場

2018年に売りに出された中古マンションの平均価格は以下の通り。

調査年築21~25年築26~30年築31年~
2016年2,114万円
(㎡単価:37.51万円)
1,875万円
(㎡単価:36.78万円)
2,219万円
(㎡単価:41.94万円)
2017年2,525万円
(㎡単価:41.62万円)
1,844万円
(㎡単価:36.39万円)
2,271万円
(㎡単価:42.57万円)
2018年2,912万円
(㎡単価:46.03万円)
1,894万円
(㎡単価:37.33万円)
2,335万円
(㎡単価:44.58万円)

成約物件と比べると、新規登録の㎡単価のほうが全体的に6~8万円高いです。

また大きな特徴としては、築31年以上は築26~30年よりも平均価格が高くなっています。

 

ここまで紹介したのはデータから見た価格相場です。

実際の価格は家ごとに当然変わるので、データから相場を読み取るのは難しいでしょう。

売却予定の物件の相場を把握するのに便利な「不動産一括査定サイト」については次の章で説明しています。

参照:公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」

関連記事マイホームの買い替えを検討している人はチェックしてみてください。
家の買い替えの失敗例6選!流れや税金を熟知してマイホームを後悔せずに買い替え!

築年数20年以上の家を売却するなら「不動産一括査定サイト」の利用がマスト

一括査定を利用すれば相場がカンタンにわかる

築20年以上の家を売却する前に必ず、不動産一括査定サイトを利用しましょう。

一括査定サイトを利用すれば一度申し込むだけで、複数の不動産会社の査定価格を比較できるようになります。

「自分の家はだいたいこのくらいで売れそうだな…」みたいな感じで、売却予定の物件の相場を把握するのに便利です。

相場を知れば焦って安売りすることはなく、重要な交渉材料にもなるはず。
今回はオススメの不動産一括査定サイト3社を紹介するので、参考にしてみてください。

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール

なお査定結果の相場が本当なのか不安な人は、近隣物件の相場を調べておくのも有効です。

①「すまいValue」は大手6社直営で信頼性バツグン

すまいバリューキャプチャ

すまいValueを運営するのは、不動産業界のトップランナーである大手6社
(三菱地所ハウスネット・野村の仲介PLUS・三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・小田急不動産)

「大手から査定を受けたい」という人が申し込むには、うってつけといえるでしょう。

必ず大手6社が査定してくれるので、査定価格を比較したときに納得しやすいはずです。

利用料0円なので、請求は「とりあえず見積もりを見たい」くらいの感じでOK。

特に複数の比較サイトに申し込む人は、気軽にすまいValueを利用してみてください。

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※なるべくビッグネームの業者から査定を受けたい人にオススメ!

関連記事※すまいValueに詳しく知りたい人は以下の記事をチェックしてみてください。
すまいValueの評判は?大手不動産業者6社が運営する一括査定サービスに切り込む!

②「HOME4U」は日本最大級の不動産一括査定サイト

HOME4Uの無料不動産一括査定への遷移バナー

HOME4Uを運営するのは、知名度が高いNTTデータグループ

NTTデータグループはPマークを取得しているので、情報管理は徹底しています。
(Pマーク…個人情報の管理体制が認められた企業に付与されるマーク)

信頼性は高いので利用者は700万人と、日本最大級のサービスになっているんですね。

安心して家の一括査定を依頼したい人は、HOME4Uを優先的に利用しましょう。

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※たった1分の入力で不動産のプロに査定を依頼できる!

関連記事※HOME4Uについて詳しく知りたい人は以下の記事をチェックしてみてください。
HOME4Uの評判は?一括査定の実態を8つの特徴から紐解く【不動産のプロの口コミ】

③「イエウール」は地方にあるマイホームの売却にオススメ

イエウールバナー

イエウールを運営するのは株式会社Speee。
2007年に設立されましたが、まだ有名とはいえないIT企業です。

しかし登録企業は1,700社以上もあり、地元に強い不動産会社も多数登録しています。

利用者からのクレームが多い企業は排除されるので、登録しているのは優良企業ばかり。

「大手に頼むと紋切型の査定にならないか心配だなぁ…」

上記のような不安がある人は、イエウールの一括査定を利用してみましょう。

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関連記事※イエウールについて詳しく知りたい人は以下の記事をチェックしてみてください。
イエウールの口コミ・評判は最悪?不動産のプロが11つの事実を伝えます

スピードを重視するなら不動産会社に買い取ってもらうのもアリ

買取なら10日ほどで売却できるチャンスあり

「売却価格は安くてもいいから、とにかく早く売りたい!」

売却スピードを優先したい人は、買取業者への売却がおすすめです。

仲介による売却と買い取りの特徴の比較は以下の通り。

比較項目仲介買い取り
売却先個人買取業者
売却価格実勢価格実勢価格の6~7割
売却スピード4~7ヶ月7日~2週間
20年以上の家が
売却できる可能性
家が持つ魅力や
仲介業者の腕次第
例外をのぞき100%
売却後の
瑕疵担保責任
ありなし

買い取りでの売却金額は、仲介による売却よりは安めになるので把握しておきましょう。

逆にいえばデメリットはそのくらいで、後はメリットのほうが仲介より多くなります。

仲介は結局売れないリスクがありますが、買い取りならそのような心配はありません

売却価格は二の次という人は、買取業者への売却を優先的に検討してみてください。

おすすめの買取業者は「訳アリ買取PRO」

訳アリPROのランディングページ

数ある買取業者の中でも、特におすすめしたいのは「訳アリ買取PRO」です。

訳アリ買取PROのメリット

  • 最短7日での売却が可能
  • 仲介を断られた物件もほぼ確実に買い取ってくれる
  • 瑕疵担保責任の負担がない
    (瑕疵担保責任…仲介での売却後に欠陥が見つかった場合に売主が負う責任)
  • 仲介手数料は支払う必要がない
    (仲介手数料…仲介業者に支払うお金・売却価格の3%+6万円)
  • トラブルがあった or 仲が悪い近所の人に売却を知られない

上記のようにメリットが多いので、優先的に申し込むべき買取業者といえます。

特に再建築不可物件である築20年以上の家を売る場合は、選択肢に入れてください。
(※接道義務を満たしていないために新築や建て替えができない物件)

また仲介による売却が不安な場合の保険として検討するのもおすすめです。

訳アリ買取PROの査定や相談は無料なので、気軽に問い合わせてみましょう。

訳アリ買取PROの無料査定に申し込む

↓買取専用ダイヤル↓
0120-849-205
営業時間:10:00~20:00(水曜定休)

築20年以上の一戸建て・マンションを高く売るための6つのコツ

中古一戸建てや中古マンションを高く売るためのコツを6つご紹介します。

  1. 一般媒介契約を選んでレインズ登録を依頼する
  2. 複数の不動産一括査定サイトを利用する
  3. ハウスクリーニングをしておく
  4. ホームインスペクション(住宅診断)をしておく
  5. 内覧者の質問に印象よく答える
  6. 部屋をできるだけ明るく見せる

きちんと実践しないと、査定価格から大幅に価格が下がることもあるので注意しましょう。

①一般媒介契約を選んでレインズ登録を依頼する

レインズ(REINS)の仕組み

媒介契約とは、売却のための活動をしてもらうために不動産会社と契約すること。
大きくわけて3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約できる業者複数OK1社のみ1社のみ
売主が買主と直接取引直接取引OK直接取引OK直接取引NG
業者からの活動報告活動義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズの登録義務登録義務なし媒介契約から
7営業日以内
媒介契約から
5営業日以内
向いている人・人気物件を
所有している人
・複数の担当者から
売却方針を聞きたい人
・少しでも高額で
売りたい人
・複数社と連絡
するのは面倒な人
・少しでも早く
売りたい人
・複数社と連絡
するのは面倒な人
・少しでも早く
売りたい人
仕組みの図一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約

上記の中で少しでも高く売れる可能性があるのは、ズバリ「一般媒介契約」

一般媒介契約なら競争が生まれて、1社のみと契約するより高くなるチャンスがあります。

ただ一般媒介契約の場合は、不動産情報のレインズ登録が義務ではありません。

レインズとは?不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステム。
売主の依頼に基づいて不動産情報を登録している。
また買主の依頼に基づいて不動産情報の検索に利用する。
物件がレインズに登録されていれば、買主の目にとまるチャンスが増える

レインズに登録されていない物件は、早く売れる確率はガクッと下がってしまいます。

ただし契約書に明記してもらうなど、交渉次第でレインズに登録してもらえるんですね。
(逆にいえば交渉を経ても一般媒介契約ではレインズには登録しないということもあります)

また活動報告も売主から不動産会社に連絡することで、状況を把握できます。

複数社への連絡などが苦ではない人は、一般媒介契約も検討してみましょう。

一般媒介契約が有効なのは好条件の家であること

上記の方法は、築20年以上の家が売れ筋であることが大前提です。

  • 人気エリアにある
  • 類似物件が高値で売れている
  • 希少物件である

築20年以上の家なので、一般媒介契約だといつまでも売れないこともあります。

そのときは媒介契約の締結から3ヶ月をメドに、媒介契約を変更しましょう。

関連記事媒介契約についてもっと詳しく知りたい人はチェックしてみてください。
不動産の"媒介契約"とは?一般媒介・専任媒介・専属媒介の違いを完全解説!

②複数の不動産一括査定サイトを利用する

一括査定サイトは3社とも最大6社から査定OK

家を高く売るには、売主のことを第一に考えてくれる担当者がつくことが大前提。

しかし紹介した不動産一括査定サイトで、見積もりを比較できるのは最大でも6社です。

  • すまいValue…「最大6社」から査定結果をもらえる
  • HOME4U…「最大6社」から査定結果をもらえる
  • イエウール…「最大6社」から査定結果をもらえる

いい担当者と出会える可能性を高めたいなら、複数の一括査定サイトに申し込みましょう。

仮に3つの一括査定サイトに申し込めば、最大で18社の査定価格を比較できます。

比較する不動産会社が多いので、いい担当者がつく確率も上がるはずです。

いい担当者の選び方・見極め方

いい担当者といえる最低条件をいくつか挙げてみましょう。

◎信頼できる担当者の条件

  • 査定価格の根拠を説明できる
  • 築20年以上でも魅力をアピールできる
  • 売却時の税金を説明できる
  • メールや電話でのやり取りが親切・丁寧
  • 連絡のレスポンス(対応)が早い
  • メールに誤字脱字がない

なんとなくで査定価格を出していないかどうかは、大きなポイントになります。

また築20年以上の家をきちんと宣伝できるかどうかも大切なチェックポイント。
メールなどの連絡では、意外と担当者の人柄や能力が出るので注目してみてください。

契約を急がせる・値下げばかり提案する」という担当者は避けたほうが賢明です。

③ハウスクリーニングをしておく

水回りのハウスクリーニング代の目安

購入検討者が内覧を希望した場合に備えて、家をキレイにしておくことが重要です。

家が汚くて第一印象がマイナスだと、それだけで購入をやめる原因にもなりえます。

内覧で特にチェックされるのは、トイレ・浴室・洗面所・キッチンなどの水回り
最低でもこの4か所は、プロの手を借りてキレイにしてもらうことをオススメします。

参考としてダスキンのハウスクリーニングの料金を見てみましょう。

◎水回りのハウスクリーニング料金の目安

  • トイレ1室(床面積2m2未満)
    税込8,640円
  • 浴室1室(床面積4m2・高さ2.4m未満)
    税込17,280円
  • 洗面所1ヵ所(床面積4m2未満)
    税込8,640円
  • キッチン1ヵ所(間口3m未満)
    税込17,280円

※料金の詳細は業者によって異なるので注意してください

5~10万円の費用を惜しんだ結果、売却価格を100万円以上ダウンされるかもしれません。
(買主から家の状態を低く評価されて値下げ交渉に応じ場合など)

売れやすい家=内覧の第一印象がいい家」なので、しっかり意識しておいてください。

リフォーム・リノベーションはしなくてもOK

売却前にリフォーム※を行えば、広告に「リフォーム済み」として売り出せます。
(※またはリノベーション)

リフォームとリノベーションの違い

  • リフォーム…元(新築時)の状態に戻すこと
  • リノベーション…性能・機能を新築時よりも向上させること

しかし購入検討者は「購入したらリフォームしよう」と考えている場合が多いです。

そのため売主がリフォームしてしまうと、購入を見送る原因にもなるんですね。

またリフォーム費用は、場合によっては数百万円かかることも…。
上乗せして売却価格がアップしてしまえば、内覧希望者が減るリスクがあります。

【監修者から一言】

この記事の監修者 不動産コンサルタント飯島誠氏

  • 売却価格に納得がいかない方
  • 売却を急いでいない方

は物件をリノベーションして賃貸として活用するのもアリです。

リノベーションすれば新築とあまり変わらない値段で家賃設定できるので高収入を期待できます。

不動産価格が上がるタイミングを見計らって売却することもできるので一石二鳥です。

ただし上述してある通りリノベーションはお金がかかります

専門家に相談して無理のない計画をすることがなによりも重要です。

④ホームインスペクション(住宅診断)をしておく

ホームインスペクションで売却の可能性UP

ホームインスペクションとは、家の状況を目視や計測で調査すること。

以下は調査項目の一例ですが、目的によって調査箇所が変わることがあります。

◎ホームインスペクションの調査ポイントの例

  • 雨漏りする箇所はないか
  • 配管は水漏れしないか
  • 水回りにカビやコケがないか
  • 外壁にヒビは入っていないか
  • シロアリによる腐食がないか

ホームインスペクションに合格=家に問題がない」ことの証です。
(家の状況次第では調査の結果が不合格の場合もあります)

そのため買主には家が築20年以上でも、安全性を大きくアピールできるんですね。

料金は10万円以内で済む場合が多いので、少ない費用で売れる確率を上げられます。

ホームインスペクションは義務ではないからこそ、必ず実施するようにしましょう。

調査する住宅診断士は、日本ホームインスペクターズ協会の公式サイトから検索可能です。

ホームインスペクションは2018年4月に説明が義務化

合格すると「既存住宅個人間売買瑕疵保険」に加入できる

既存個人間売買瑕疵保険の仕組み

中古住宅の欠陥(瑕疵)は細かいところまで、売主がすべて把握することは困難ですよね。

しかし後で欠陥が見つかった場合の責任は大きく、取引のマイナス要因となっていました。

そこで利用を促進されているのが「既存住宅個人間売買瑕疵保険」。

既存住宅個人間売買瑕疵保険とは?中古住宅に大きな欠陥があった場合に買主を保証する保険。
売主はホームインスペクションに合格した場合に業者に加入を依頼できる。
買主が購入した後に欠陥が見つかっても1,000万円の範囲で修理・修繕できる。
(保証期間は保証対象の住宅の引き渡しから5年間または1年間)

既存住宅個人間売買瑕疵保険に加入するのは、ホームインスペクション業者です。

保険に加入していれば、買主はホームインスペクション業者に補修などを請求できます。

画像:住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅売買のかし保険(個人間売買タイプ)」

⑤内覧者の質問に印象よく答える

内覧をするのは購入を具体的に検討している人なので、大きなセールスチャンス。

色々と質問されますが、内覧者の不安を解消するほど購買意欲は高まるはずです。

さまざまな質問に答えられるように、想定できる質問は回答を準備しておいてください。

◎想定される内覧者の質問

  • なぜ物件を売却するのか
  • 風通しや湿気はどのような感じか
  • 間取り・設備・収納に生活上のメリットがあったか
  • タバコは吸っていたか
  • 周辺環境(騒音・異臭・治安)はどのような感じか
  • 学校や幼稚園・保育園までの距離はどのくらいか
  • 学校や幼稚園・保育園の評判はどのような感じか
  • 隣の部屋の生活音は聞こえるか
  • 近所にはどのような人が住んでいるか
  • 近所付き合いはうまくやっていたか
  • 買い物はしやすい環境か
  • 管理人は常駐しているか

マイナスポイントを説明することになっても、うまい言い訳を考えておけるでしょう。

ただし内覧者から聞かれていないことは、すすんでペラペラ解説してはいけません。
買主は無理やりセールスされている感覚になるので、嫌われる原因になってしまいます。

内覧を案内するのは女性(妻)のほうがベター

先述した通り、部屋を選ぶ主導権を握っているのは妻であるケースが多いです。

そのため内覧者が質問しやすいように、なるべく同じ女性が案内するのがオススメ。

また不動産会社の人が男性だと、夫がいることにより2つのリスクがあります。

  • 大人の男性が2人いるので部屋が狭く見える
  • 大人の男性が2人いるので内覧者に威圧感を与える

内覧では実際に住んだときを想像しやすくなるムード作りが大切です。

⑥部屋をできるだけ明るく見せる

購入検討者にとって「日当たり」は重要で、アンケートでも上位に入ります。

逆にいえば、日当たりが悪く暗い印象の家は売れにくいということ。

しかし工夫次第では、日当たりの悪い家でも明るく見せることは十分に可能です。

購入検討者の内覧が決まったら、以下の対策を打っておきましょう。

◎日当たりが悪い家の内覧対策

  • 各部屋に追加でライトを設置する
    (安価なものでもOK)
  • 既存の照明をすべて新しい電球・電灯に取り換える
    (照度を上げられる・昼光色や昼白色など色の種類にも工夫が必要)
  • 内装・インテリアを白を基調にする
    (照明が反射しやすくなる)

また実際の内覧時には、すべてのカーテンを開けておくことなども効果的。

内覧は夕方や雨の日ではなく、晴れた日の光が入りやすい昼間に行うようにしてください。

「日当たり」は購入する人にとって大きなポイント

2018年にとられたアンケートの「住宅購入重視点」を見てみてください。

  1. 購入金額…60.0%
  2. 周辺・生活環境がよい…48.1%
  3. 交通の利便性がよい…38.8%
  4. 日当たり・住宅の向き…26.9%
  5. 間取り数・間取りプラン…21.8%
  6. 住宅の構造がよい…20.3%
    (耐震・面神・断熱・バリアフリーなど)
  7. 住み慣れているエリア…10.4%
  8. 住まいの広さ…9.5%
  9. 不動産会社・建築会社などのアフターサービス…3.6%
  10. その他…2.8%

全体の約4分の1が日当たりを重視していることがわかりますね。

男女比で見てみると、重視しているのは女性のほうが8%近く高くなっています。

またマイホームの購入は、予算は夫・部屋は妻が主導することが多いです。

照明設置や内覧の際は、女性受けを狙ったほうが高く売れる確率はアップするでしょう。

参照:全国宅地建物取引業協会連合会「住居の居住志向及び購買等に関する意識調査」

築20年以上の家が売れないときの2つの最終手段

「どうあがいても家が売却できない…ずっと売れなかったらどうすればいいの?」

マイホームがいつまでも売れないときの最終手段を2つご紹介します。

  1. 「古家付き土地」として売る
  2. 更地にして売る

先に各手段のメリット・デメリットをまとめてみました。

最終手段メリットデメリット
①古家付き土地
として売る
・短期間で売れやすい
・瑕疵担保責任が発生しない
・内覧義務がない
・住宅ローン利用者は
購入しやすい
・中古住宅より値下がりする
・解体費用分の金額を
値下げされる可能性がある
②更地にして売る・短期間で売れやすい
・瑕疵担保責任が発生しない
・売れないと固定資産税が
負担になりやすい

2つの手段は瑕疵担保責任が発生しないので、安心して売却できるでしょう。

瑕疵担保責任とは?買主が家を購入した後に欠陥(瑕疵)を見つけた場合に売主がとる責任のこと。
代表的な瑕疵としては雨漏り・配管の故障・シロアリ被害などが挙げられる。

また①の場合は、売れないままでも固定資産税の負担は少なめ。
②の場合は、売れないままだと軽減措置ナシの固定資産税がかかるので注意が必要です。

それぞれの特徴を知った上で、後悔のない方法を選択してみてください。

関連記事以下の記事ではマイホームが売れない理由について詳しく解説しています。
【家が売れない"致命的な"7つの理由】一戸建て中古物件をどうしても売りたい人に捧ぐ

①「古家付き土地」として売る

古家付き土地なら内覧にまつわる手順がゼロ

父が亡くなって誰も住んでいなかった、築42年の家を手放すことにしました。

しかし建物は木造住宅で、耐用年数を大幅に超えていたため価値はゼロだと思います。

中古住宅ではまったく反応がなかったので、古家付き土地として売り出したんですね。

A社は「更地にすれば売れやすい」といって、B社は「固定資産税のリスクがある」と…。

私自身は固定資産税が6倍になるという言葉が怖かったので、B社の意見にしたがいました。

結果的にスムーズに売れましたし、売れればいいという意識だったのでとてもよかったです。
後から聞いた話では、購入された方はリノベーションでオシャレな家にしたそうですよ。

古家付き土地とは、価値がない古い家がある土地のこと。

不動産会社は古い家を、中古住宅・古家付き土地のどちらとして売るかを判断します。
(ただし両者は法的に明確な違いがあるわけではありません)

一般的には築20年を超えた木造住宅が、古家付き土地として売られることが多いです。
ただし買い取りと同様に、古家付き土地は中古住宅より値下がりしてしまいます。

また解体費用分の金額を値引きされることもあるので、把握しておいてください。

なお古家付きの土地は古家はあくまでおまけ。
メインは土地なので内覧に対応する義務がないので、掃除などをする手間はありません。

誰も住んでいない場合は「特定空家」になっていないか注意

住宅ローン利用者は購入しやすい

一般的に古家付き土地は、住宅ローンを組みやすいといわれています。

逆に後述する更地では住宅ローンは受けにくいです。
しかし古家付き土地ならば、実質的に土地価格だけで住宅ローンを組めるんですね。

そのため「住宅ローンでの購入を考えているが予算は低めに抑えたい」人向き。

また家があることで、リノベーションを検討する人は計画を立てやすくなります。

新築予定でも新築のイメージがつきやすく、解体前提で購入することもあるようです。

古家付き土地は買い手のメリットが多いので、売却できる確率もアップするでしょう。

②更地にして売る

更地は需要が幅広く売れやすい

最初は築39年の家を古家付き土地で売り出していました。

しかし売れる気配がなかったので、不動産会社のススメもあって更地にしたんです。

結果としては更地にした途端、あっけないほどすぐに買い手が見つかりました

固定資産税の心配はありましたが、4月に売り出して6月には売れたんですね。
だから6倍の税金をとられることはなかったので、とりあえずホッとしています。

ちなみに買主の方は新築のマイホームとかではなく、アパート経営を考えてるらしいですよ。

更地とは宅地(建造物を建てるための土地)で、かつ建造物が建っていない土地のこと。

古家付き土地でも売却できなかった家は、更地にすることも検討してみてください。

更地は解体費用の負担がないため、基本的に買い手からの需要は高いです。

特に駅チカや繁華街に近い土地ならば、すぐに売却できる可能性は高いでしょう。

更地にする基準の1つは「旧耐震基準」の家だったかどうか
関連記事以下の記事では構造物ごとの更地費用や安く抑える方法について解説しています。
更地費用の相場はいくら?更地にする意味や必要な届け出、注意事項も徹底解説!

更地は固定資産税の負担が増える

固定資産税とは、土地や建物など(固定資産)の所有者に課せられる税金のこと。

更地にする最大のデメリットは、固定資産税が6倍が跳ね上がってしまうことです。

固定資産税の計算方法固定資産税評価額×1.4%=固定資産税

【住宅用地(住宅を建てるための土地)に対する軽減措置】
・200m2以下の部分…固定資産税評価額×1/6
・200m2超の部分…固定資産税評価額×1/3

更地は住宅用地ではないため、軽減措置は適用されず負担が大きいんですね。

評価されるのは毎年1月1日時点の固定資産なので、翌年までに売らないといけません

ただし更地は先述した通り、比較的売れやすいのが特徴です。
売り出すのが早ければ早いほど年内に売れる可能性は高いといえるでしょう。

逆に売りに出すのが遅ければ、高額な固定資産税を支払うリスクは高まるといえます。

なお家の解体には3週間~2ヶ月かかるので、更地復帰は余裕を持って行ってください。

築20年以上でも家は売れる!まずは一戸建て・マンションの一括査定から

築20年以上の中古一戸建てや中古マンションでも、売却できるチャンスはあります。

より高く・よりスムーズに売るなら、不動産一括査定サイトの利用が大前提
一括査定で価格相場がカンタンにわかるので、損をしないためにも利用は必須です。

築20年以上の家を、少しでも高く売るためのコツをおさらいしてみましょう。

  • 一般媒介契約を選んでレインズ登録を依頼する
    →業者が競争するので高値で売れる可能性がある
  • 複数の不動産一括査定サイトを利用する
    →高値で売ってくれる担当者が見つかる可能性が上がる
  • ハウスクリーニングをしておく
    →値下げ交渉をされる可能性が下がる
  • ホームインスペクション(住宅診断)をしておく
    →安全性を大きくアピールできる
  • 内覧者の質問に印象よく答える
    →買主は実際に住んだときのイメージがしやすくなる
  • 部屋をできるだけ明るく見せる
    →日当たりよく見せて購買意欲をかき立てられる

不動産一括査定サイトから提示された査定価格は、あくまでも目安の金額。
額面通りに売却できるわけではなく、さまざまな要素で減額されることもあります。

しかし上記のコツを実践すれば、査定価格に近い金額になる可能性は高いはずです。

どうしても売れない場合は、不動産会社に買い取ってもらうことも検討してみてください。

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