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借地権は売買できる!確実に現金化するためのたった1つの売却方法

スムーズに売れるのは専門業者だけ!

「借地権って何なの?」
「借地権って売却できるの?」
「借地権が売れるなら売却先はどこがいい?」

今回は借地権について以下をメインに解説していきます。

  • 借地権についての基礎知識
  • 借地権の売却先
  • 借地権を買取業者に売却する流れ
  • 借地権を売買する際の注意点

相続・引っ越し・経済状況の悪化などにより、人は借地権を手放したいと考えます。

ただしどんな事情であれ、地主に無償で返還しなければいけないわけではありません

売却して現金化することができますが、色々と気をつけるべき点があるのも事実です。

本記事を参考にしていただいて、借地権の売却をぜひとも成功させましょう。

借地権の売却は「訳アリ買取PRO」で決まり!

訳アリPROのランディングページ

結論を先にいうと、借地権の売却先は買取業者がベスト。
無理して地主や第三者に売却しようとしても、ただただ時間が過ぎるだけです。

一日でも早く確実に売却したい人は、買取業者にコンタクトをとりましょう。
トチカムがイチ押しする買取業者は、借地権の売買に強い「訳アリ買取PRO

訳アリ買取PROは、特に「最短7日という買取スピード」「高額買取OK」が強み。
そのため一日でも早く・1円でも高く売りたい人には、強力な味方となってくれます。

査定や相談は完全無料なので、相談や査定をしてもらうだけでもOK。

頭を抱えてしまう前に、まずはご自身の悩みを聞いてもらいましょう。

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そもそも借地権とは?

借地権の種類は大きくわけて2種類

借地権の基礎知識

借地権とは、建物を所有するために他人の土地を借りる権利のこと。

土地を借りている人(借地権を持っている人)のことは「借地人」と呼びます。

借地権は大きくわけて「土地賃借権」と「地上権」の2つ。

比較項目土地賃借権地上権
権利の種類債権物権
登記義務なし
(登記は可能)
あり
譲渡・売買時の
所有者の承諾
必要不要
抵当権権利自体は設定不可
(建物には設定可能)
権利自体に設定可能
契約期間20年以下
(借地借家法適用:最短30年)
自由に設定可能
(建物所有目的:最短30年)
地代かかる設定しなくてもOK

地上権は地主にとって不利なので、ほとんど採用されていません

地代を払うのは土地賃借権と同じですが、地上権は物権なので所有権に近いです。

ただし債権である土地賃借権は、法整備により物権化してきているともいわれています。

いずれにせよ借地権というときは「土地賃借権」を指すので、覚えておいてください。

借地権についての条文(借地借家法・民法)

土地賃借権はいくつか種類がある

旧法・新法の借地権の大きな違い

土地賃借権はさらに細分化されるので、ザッと確認してみましょう。

1992年8月1日までの賃貸借契約による借地権は、旧借地法が適用されています。

借地権の種類契約期間更新後の期間建物買取請求
借地権
(旧法)
・堅固建物:30年以上
(期間の定めなし:60年)
・非堅固建物:20年以上
(期間の定めなし:30年)
・堅固建物:30年以上
(期間の定めなし:30年)
・非堅固建物:20年以上
(期間の定めなし:20年)
できる
普通借地権
(新法)
30年以上
(期限の定めなし:30年)
・1回目:20年以上
(期間の定めなし:20年)
・2回目以降:10年以上
(期間の定めなし:10年)
できる
一般定期借地権
(新法)
50年以上更新なし
(更地にして返還)
できない
事業用借地権
(新法)
・10年以上30年未満
・30年以上50年未満
更新なし
(更地にして返還)
できない
建物譲渡特約付
借地権
(新法)
30年以上建物譲渡
にともなって
借地権は消滅
契約内容
による

借地借家法での借地権は、大きくわけて「普通借地権」と「定期借地権」。

旧借地法は借地人に有利になっており、更新により永久的に借地権を持ち続けられます。

借地借家法では、更新がない借地権(定期借地権)も設定できるようになりました。

なお正当事由がない限りは、カンタンに更新拒否できません。

更新を拒否するために必要な、主な正当事由は以下の通り。

  • 長期間、建物が利用されていない
  • 建物がボロボロになっている

上記のような現状でない限りは、更新拒否におびえる必要はないので安心してください。

各土地賃借権についての条文(借地借家法)

借地権の売却には「地主の承諾」が絶対条件

承諾をとらない→契約解除

借地権は地主に無断の売却はNGなので、まずは地主の許可を得ないといけません。

地主の承諾が必要であることは、民法第612条が法的根拠となっています。

第六百十二条 

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
(転貸の効果)

引用:電子政府の総合窓口e-Gov「民法」

※賃貸人…地主のこと

承諾をとらずに売却すると、賃貸借契約を解除される可能性があるので注意してください。

承諾がとれたら後で揉めないために、捺印された譲渡承諾書をもらっておきましょう。

借地権譲渡承諾書サンプル

画像:こくえい不動産調査ホームページ「借地権譲渡承諾書」

承諾を得られなくても裁判所に許可をとれば売却可能(借地非訟)

地主から借地権売却の承諾が得られなくても、絶対に売却できないわけではありません。

借地人は裁判所への申し立てで、地主の承諾に代わる許可を求められます(借地非訟)

裁判所に譲渡(売却)を認められれば、地主の承諾を得ずに売却OKです。

裁判所に借地権譲渡の許可をもらう「借地非訟」手続きの流れは以下の通り。

◎借地非訟で許可をもらうまでの流れ

  1. 借地人が申立書を提出する
  2. 裁判所が第1回審問期日を決めて申立書を地主に郵送する
  3. 裁判所が第1回審問期日を開いて借地人と地主から陳述を聴く
  4. 裁判所が鑑定委員会に許可の可否などについて意見を求める
  5. 鑑定委員会が裁判所に意見書を提出する
  6. 裁判所が意見書を借地人と地主に送付する
  7. 裁判所が意見書について借地人と地主から意見を聴く(最終審問期日)
  8. 裁判所が決定書を作成して借地人と地主に送付する

※特別な事情がないときは大体1年以内で手続きは完了する

借地非訟は時間と手間がかかり、地主とは関係が悪化することも…。

また借地非訟のための弁護士費用などがかさむリスクもあります。
(司法書士は訴訟代理権がないため全面的に依頼はできない・本人訴訟のサポート依頼は可)

借地非訟は業者が代理交渉しても、地主に承諾を得られないときの最終手段としましょう。

なお借地非訟しても、地主に介入権を行使されれば地主の意向が優先。

ただし地主は「建物価格+借地権価格-譲渡承諾料」を借地人に支払います。

土地賃借権譲渡・土地転貸許可申立書のサンプル
借地非訟についての条文(借地借家法)
地主には「介入権」がある
借地非訟と介入権

借地権における介入権とは、地主が借地権を優先的に買い取る権利のこと。
地主が裁判所に申し立てることで、借地人の売却先に優先して借地権を買い取れる。
介入後の売却価格は、鑑定評価した後に裁判所が決定する。
裁判所の決定後は基本的に、地主は介入権の行使を取り下げることはできない。
画像:ポプラ法律事務所「【不動産取引】借地権の譲渡が問題となる場合~借地人、地主双方の立場から~」

借地権の売却方法3パターン

借地権の売却先は、大きくわけて3つあります。

  1. 地主に売却する
  2. 単独で第三者に売却する
  3. 買取業者に売却する

特に売却を急いでいる人は、必ず一読するようにしてください。

①地主に売却する

地主が買ってくれるかどうかは事情次第

先述した通り、地主には必ず売却の承諾をとりにいくことになるはずです。

その際に地主から「自分に売ってくれないか」と提案されることもあるでしょう。

地主への売却ならば第三者に売るよりは、高めに売却できる可能性があります。

ただし地主への売却は2つの問題があるので、注意してください。

  • 建物は基本的に解体しなければいけない
    (借地人負担の解体費用がかかる)
  • 地主は地代がもらえなくなるので買取を断られやすい
    (特に都会の土地だとせっかくの収入源がなくなる)

地主の事情次第では、購入を希望しないことも十分にありえるんですね。

なお地主は借地人からの売却提案に、必ず応じなければいけないということはありません。

地主と協力して第三者に売却するのも一手

借地権と底地権の違い

画像:ニーズ・プラスホームページ「底地と借地の違いとは」

地主の立場では、貸し出している土地の所有権を底地権と呼びます。

また借地権の売却価格が安くなるのは、購入しても完全所有権が手に入らないからです。

完全所有権とは?第三者に邪魔されることなく自由に使用したり処分したりする権利。
借地権+底地権」のことだが、それぞれ単体の場合は不完全所有権という。

しかし借地権と底地権を同時に売却することで、第三者は完全所有権を得られるんですね。

そのため「借地権+底地権」ならば、借地権の単独売却よりも高く売れます
(売却金額を地主と借地人でどう配分するのかは協議次第)

地主が底地権を売りたがっているであれば、積極的に提案してみてください。

ただし借地人と地主の間に業者を入れて交渉しないと、取り分で揉めるかもしれません。

借地権+底地権=コーヒーカップ+ソーサー?
コーヒーカップソーサー理論

借地権と底地権はよくコーヒーカップとソーサー(受け皿)に例えられます。
コーヒーカップとソーサーを売ろうとする場合を考えてみてください。
ブランド物であっても、カップ単体・ソーサー単体だと値は下がりますよね。
2つそろってはじめて、市場における価格で取引できるとなるわけです。
土地も同じで借地権と底地権それぞれ単体では、正常価格では売却できません。
(正常価格…合理的な市場で形成される市場価値を表す適正価格)

関連記事土地所有者のために以下の記事では底地の売却について詳しく解説しています。

底地の売却は難しい?借地権との兼ね合いや買取業者について徹底解説!

②単独で第三者に売却する

個人の買い手にはまず売れない

地主が買い取らない旨を示した場合は、多くの人は第三者への売却を考えるでしょう。

借地権は第三者にも売却できますが、正直いって個人の買い手はつきにくいです。

借地権付きの建物を購入するデメリットを確認してみてください。

【借地権付きの建物を購入するデメリット】

  • 地代が発生する
  • 銀行融資を受けるための担保にできない
  • リフォームなどの際に地主の許可がいる
  • 長く住んでも自分の土地になるわけではない
  • 地主の意向に束縛される可能性がある
    (地主は途中で変更する可能性もある)
  • 売却するときに買い叩かれやすい

上記のような理由から、売却価格が安くても購入を避けられる傾向があります。

これなら中古マンションを買ったほうがマシだ」と思う人も多いんですね。
(実際に近年は中古マンションの売り上げが伸びています)

仲介による売却を目指しても、長い時間かけても結局売れないという可能性は高いです。

③買取業者に売却する

確実な売却先は「買取業者」

以上のように地主や第三者に売却するのは、必然的にハードルが高くなります。

そこでおすすめしたい売却先が、売りにくい物件を専門的に扱う「買取業者」。

買取業者への売却ならば、1週間~10日程度での売却も夢ではありません

  • 借地権をとにかく早く処分したい
  • 地主との詳細な条件交渉が面倒
  • 借地非訟の手続きは踏みたくない
  • 建物を解体しないままで売りたい
  • 売却後に瑕疵担保責任を負いたくない

上記に当てはまる人は、買取業者への売却を優先的に検討してみてください。

買取業者に売却することで、売却にまつわるストレスから解放されましょう。

トチカムが一押しする買取業者は「訳アリ買取PRO」

訳アリPROのランディングページ

訳アリ買取PROは、売りにくい物件に特化した買取業者です。

そんな訳アリ買取PROはもちろん、借地権の買取も受け付けています

他にも以下のように、たくさんのメリットがあるのが特長といえるでしょう。

◎訳アリ買取PROのメリット

  • 高額買取のチャンス大
  • 全国の借地権に対応
  • 買取スピードは速く売却まで最短7日
  • 権利関係が複雑でもOK
  • 仲介手数料を支払わなくていい
  • 広告や宣伝ナシなので周囲に知られることはない
  • 申し込みフォームの入力必須項目はたった2つ
  • 老朽化している建物でも問題ナシ
  • 瑕疵担保責任を負わなくていい
    (瑕疵担保責任…買主が見つけた欠陥について売主が負う責任)

数ある業者で迷ったならば、訳アリ買取PROに申し込めば間違いありません。

申し込みはカンタンで、PCやスマホから1~2分程度で完了するはずです。

いきなり申し込みにくいという人は、まずは気軽に電話で無料相談をしてみてください。

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借地権を「訳アリ買取PRO」に売却する流れ4ステップ

買い取ってもらう流れを予習しておこう

借地権を訳アリ買取PROに売却する流れは以下の通り。

  1. 地主に承諾をとる
  2. 不動産一括査定サービスを利用する
  3. 訳アリ買取PROに売却相談
  4. 査定価格の提示・売買契約の成立

本番でつまずかないように、こちらで流れを予習しておきましょう。

関連記事仲介による売却の流れを知りたい人は以下の記事を参考にしてみてください。

【不動産売却の流れ】仲介契約から売買契約、税金の支払いまで【必要書類もチェック】

①地主の承諾をとる

まずは地主と良好な関係であれば、売却したい旨を先に伝えておくのがベター

業者の査定が先になったことに対して、不快感を示す地主もいるので注意が必要です。

ただしよほど険悪な関係の場合は、業者をはさんで交渉したほうがいいこともあります。
判断が難しいというときは、査定を依頼する前に買取業者に相談してください。

スムーズに承諾を得られた場合は、先述の譲渡承諾書をきちんともらっておきましょう。

なお買取業者との相談は完全無料なので、余計なお金が発生することはありません。

②不動産一括査定サービスを利用する

不動産一括査定サービスとは、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスのこと。

申し込みは一度でOKで、複数社から当日中に査定結果が連絡されます。

複数社の査定結果がわかれば、借地権がどのくらいで売れそうかが予想できますよね。

借地権の売却金額にこだわりたい人は、買取業者に売却する際の参考になるでしょう。

判断材料を持っておくことで、不当に安く買い取られる可能性は低くできるはずです。

数ある不動産一括査定サービスの中では「イエウール」がおすすめ

イエウールトップページ

イエウールは地方密着型の業者に強い不動産一括査定サービス。

借地権の売却については、公式サイトで以下のような見解を示しています。

また、借地権付物権について、買い手がつくかという根本的な問題や、譲渡価格の問題があることも否定できません。そのような点も含めて、現在の借地権がどの程度の金額で売却できるのか、また、それらについてどのように手続きを進めていったらいいのかといった専門的なことについても、相談できる信頼できる不動産屋さんを見つけることが必須と言えるでしょう。そのための手段として、一括査定サイトの利用も検討してみてはいかがでしょうか。

引用:イエウール公式サイト「借地権ってなに? 借地権にまつわる総合情報まとめ」

イエウールは全国1800社もの業者が登録しているため、どこにある物件でも査定可能です。

また一括査定できるのは最大6社なので、6社平均の借地権価格がわかります

◎イエウールに一括査定してもらった結果

  • A社の査定価格:2,300万円
  • B社の査定価格:2,580万円
  • C社の査定価格:2,200万円
  • D社の査定価格:2,170万円
  • E社の査定価格:2,420万円
  • F社の査定価格:2,340万円

平均価格は2,335万円

申し込みはLINEのようなチャット形式なので、スムーズに申し込めるでしょう。

不動産一括査定サービスは色々ありますが、最優先でイエウールに申し込んでください。

なおこのまま紹介された業者と話をすすめると、第三者への売却になるので要注意です。

イエウールで無料一括査定を申し込む

※利用料は一切かからないので損しない!

関連記事 イエウールの評判の真相を知りたい人は以下の記事をチェックしてみてください。

イエウールの口コミ・評判は最悪?不動産のプロが11つの事実を伝えます

③訳アリ買取PROに売却相談

仲介による売却価格の目安がわかったら、訳アリ買取PROに申し込みましょう。

訳アリ買取PROの申し込みフォームでの入力項目は以下の通り。

申し込みフォームの入力項目

  • お名前
  • 連絡のつく電話番号(半角)
  • メールアドレス(半角)
  • 住所
  • 物件住所
  • 物件の種別
  • 備考

赤字が入力必須の項目なので、ほとんど入力の手間がないことがわかりますよね。
(ただし物件情報を入れたほうが手続きはスムーズにすすむ)

スマホ・PCのどちらからでも、カンタンに申し込むことができます。

いきなりは申し込みにくいという人は、気軽にフリーダイヤルから相談してみてください。

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営業時間:10:00~20:00(水曜定休)

④査定価格の提示・売買契約の成立

査定は基本的に現地調査を経て行われて、さまざまな要因も踏まえて価格が算出されます。

不動産一括査定サービスでわかった価格相場と、提案された価格を比較してみましょう。

訳アリ買取PROと要望をすり合わせた上で納得できたら、借地権の売却価格が確定。

売買契約が成立後は決済して、所有権移転の手続きによって引き渡しとなります。

買取業者への申し込みから、手続き完了までにかかる時間は最短7日です。

借地権を売買するときの4つの注意点

借地権を売買する際に注意しておくべき点を4つピックアップしました。

  1. 借地権には価格相場がない
  2. 地主に支払う譲渡承諾料が発生する
  3. 自身が登記名義人であることを事前に確認しておく
  4. 地代や更新料の不払いがあれば清算が必要になる

借地権の売却を成功させるために、必ず目を通しておきましょう。

①借地権には価格相場がない

借地権をとりまく状況はさまざまで、誰に売却するかも人によってそれぞれ。

先述した不動産一括査定サービスで出した査定価格は、あくまで目安に過ぎません。

詳しくは後述しますが、借地権割合をもとにした計算は可能です。
しかしどんな結果が出ても、参考程度に過ぎないので注意しましょう。

神奈川県の宅建業会の見解では「借地権割合の計算価格の半額+a」ともいわれています。

3) 要するに、借地権はその利用や処分について制約があり、なかなか上記の理論的な価格で売れないのが実務です。状況により異なりますが、せいぜい上記の理論的な価格の半額プラスアルファ程度での売却になるのではないかと思われます。

引用:神奈川県宅地建物取引業協会「第1章 借地権売買 第1 借地権価額の算定方法」

「どうしてもこの価格で売りたい」という希望がある人は、把握しておいてください。

借地権の計算方法(目安)

路線価サンプル

目安となる借地権の計算では「路線価」を用います。
(路線価…国税庁が毎年7月に発表する土地価格・主に相続税を計算するときに使う)

路線価は上掲画像の「520C」などで表示される数字の部分。
数字=1㎡あたりの価額(1=1,000円)」で「アルファベット=借地権割合」です。

アルファベットごとの借地権割合は以下の通り。

記号借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

「520C」で200㎡の土地であれば、土地価格は以下のようになります。

  • 520,000円×200㎡=1億4,000万円(路線価)
  • 1憶4,000万円÷0.8=1億7,500万円(公示地価)
  • 1億7,500万円×0.7=1億2,250万円(借地権価格)

公示地価は不動産一括査定サービスなどでの、無料査定の際に参考にされる価格です。

先述した通り、借地権価格を導き出しても目安にすぎないので注意しましょう。

なお路線価は日本全国どこにある土地でも、国税庁のホームページから調べられます。

画像:国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

関連記事路線価についてもっと詳しく知りたい人はチェックしてみてください。
土地の路線価とは?見方や計算方法を伝授【公示地価(基準地価)や実勢価格との違いも解説】

②地主に支払う譲渡承諾料が発生する

承諾料は土地価格が高いほど高額になる

譲渡承諾料とは、借地権の売却を地主に許可されたときに借地人が支払うお金のこと。
(名義書換料や名義変更料と呼ばれることもある)

借地権価格の約10%」が一般的な譲渡承諾料の相場になります。

新たな借地人が相続する予定だった推定相続人の場合は「借地権価格の約3%」です。

◎借地権価格ごとの譲渡承諾料の目安

  • 借地権価格:1,200万円
    →通常の譲渡承諾料:120万円・推定相続人の場合:36万円
  • 借地権価格:2,500万円
    →通常の譲渡承諾料:250万円・推定相続人の場合:75万円
  • 借地権価格:4,800万円
    →通常の譲渡承諾料:480万円・推定相続人の場合:144万円
  • 借地権価格:6,000万円
    →通常の譲渡承諾料:600万円・推定相続人の場合:180万円
  • 借地権価格:7,900万円
    →通常の譲渡承諾料:790万円・推定相続人の場合:237万円

譲渡承諾料は法的な義務などではなく、文字通り承諾の対価。

しかし上記の相場は過去の判例から慣習化された金額なので、支払うようにしましょう。

③自身が登記名義人であることを事前に確認しておく

特に相続で借地人になっている場合、自身が登記名義人であるか確認してください。

仮に借地上の建物が親名義になっていると、借地権の売買がスムーズにすすみません。

また同様に未登記というケースでも、売買の障害となる可能性があります。

それまで決めていた段取りが崩れることになるので、なるべく早めに対処しましょう。

なお登記簿謄本(登記事項証明書)は、管轄の法務局で取得可能です。

④地代や更新料の不払いがあれば清算が必要になる

賃借が長期にわたった場合、地代や更新料の不払いが溜まっていることがあります。

特に相続で借地人になって、何となくずっと地代を支払わずにきたという人は要注意

過去の不払い分を清算してから」でないと売却することはできません。

滞納期間が長ければ長いほど、清算金額はふくらんでいるはずです。

払えないとなると売却計画が大きく崩れるので、把握しておきましょう。

関連記事地主に対して地代の不払いがある人は以下の記事を参考にしてみてください。

土地を貸す際の地代(借地料)相場まとめ【計算方法・調べ方も解説】

借地権の売買について7つのQ&A

Q1. 借地権を売却すると仲介手数料は発生するの?

仲介手数料とは、借地権の売却をサポートした不動産会社に支払うお金です。

借地権を仲介によって売却した場合は、仲介手数料を支払わなければいけません。

借地権を売却した後に支払う、仲介手数料の計算方法は以下の通り。

【仲介手数料の計算方法】
(売却価格×3%+6万円)×消費税率
※売却価格が400万円超の場合の計算方法

仮に借地権が1,000万円で売れた場合は、約38万円の仲介手数料を支払うことになります。
※(10,000,000×0.03+60,000)×1.08=388,800円

しかし先に少し触れたように、買取業者に売却すれば仲介手数料はかかりません

仲介による売却だと時間や手間に加えて、余計なお金がかかるので把握しておきましょう。

関連記事以下の記事では不動産売却による仲介手数料について詳しく解説しています。

不動産売却の仲介手数料はいくら?計算方法と相場が丸わかり【値引き厳禁】

Q2. 借地権を売却すると税金は発生するの?

仲介による売却・買取業者への売却どちらでも、以下の税金が発生します。

  • 譲渡所得税…売却益にかかる「所得税+住民税
  • 印紙税…領収書に貼付する収入印紙

特に譲渡所得税のほうは高額になりますが、不動産売却益が出なかった場合は非課税です。

不動産売却益(譲渡所得)は「売却価格-取得費-諸経費-特別控除」で求められます。

譲渡所得税の計算方法譲渡所得×(所得税率+復興特別所得税率+住民税率)

※税率は売却する土地の所有期間で変わる

  • 土地の所有期間が5年以下…39.63%
    (所得税率30%+復興特別所得税率0.63%+住民税率9%)
  • 土地の所有期間が5年超…20.315%
    (所得税率15%+復興特別所得税率0.315%+住民税率5%)

不動産売却益・所有期間ごとの譲渡所得税は以下の通り。

◎譲渡所得税の計算例

【借地権付き建物の所有期間が「5年以下」の場合】

  • 不動産売却益が800万円のケース
    譲渡所得税は317万400円
    (8,000,000×0.3963=3,170,400)
  • 不動産売却益が2,500万円のケース
    譲渡所得税は990万7,500円
    (25,000,000×0.3963=9,907,500)
  • 不動産売却益が4,000万円のケース
    譲渡所得税は1,585万2,000円
    (40,000,000×0.3963=15,852,000)

【借地権付き建物の所有期間が「5年超」のケース】

  • 不動産売却益が800万円のケース
    譲渡所得税は162万5,200円
    (8,000,000×0.20315=1,625,200)
  • 不動産売却益が2,500万円のケース
    譲渡所得税は507万8,750円
    (25,000,000×0.20315=5,078,750)
  • 不動産売却益が4,000万円のケース
    譲渡所得税は812万6,000円
    (40,000,000×0.20315=8,126,000)

なお家を買い替える場合は、控除や特例で負担軽減になる可能性があります。

詳しくは家の買い替えを解説した関連記事もご参照ください。

借地権の売却金額ごとの印紙税額

Q3. 借地権の一部を売却することってできるの?

以下のような理由から、借地権の一部だけを売却したいという人もいるでしょう。

  • 借地が広すぎる
  • 地代を減らしたい

たとえば200坪の借地の場合、100坪分だけを売却するということは可能です。

ただしそれでも地主にはきちんと売却の許可を得なければいけません

「全部売るわけではないから」といって、無断売却はできないので注意してください。

なお借地権の一部を売却して得たお金を、建て替えの費用にするなどは自由です。

Q4. 借地権と底地権の等価交換ってどういうこと?

まず等価交換とは、同じ価値のものを交換すること。
この場合は地主と協力して、借地権の一部と底地権の一部を交換することです。

借地権割合60%・底地権割合40%」の土地の等価交換の例を見てみましょう。

借地権と底地権の等価交換の例

【土地のデータ】

  • 面積:100㎡
  • 土地価格:2,000万円(1㎡あたり20万円)
  • 借地権割合:60%
  • 底地権割合:40%

【等価交換前】

  • 借地権の価額:1,200万円・1㎡あたりの借地権:12万円
    土地所有者と交換する借地権:40㎡(480万円分)
  • 底地権の価額:800万円・1㎡あたりの底地権:8万円
    借地人と交換する底地権:60㎡(480万円分)

【等価交換後】

  • 借地人が所有する土地:60㎡
    →土地価格:1,200万円・完全所有権
  • 土地所有者が所有する土地:40㎡
    →土地価格:800万円・完全所有権

等価交換後は完全所有権を売却できるため、より早く・より高く売却できます。

なお借地権と底地権の等価交換では、特例により譲渡所得税を納める必要はありません。

「固定資産の交換の特例」の要件

Q5. 借地権の売却前に借地人が亡くなったらどうなるの?

借地権は相続の対象になるので、死亡した元借地人に相続人がいれば相続されます

売却計画はリセットとなり、処分されるまでは相続人が地代を払うことになるはずです。

借地人の死亡が問題となるケースは以下の通り。

  • 相続人がいない
  • 相続人全員が相続放棄した

上記のような場合は、相続財産管理人を選任してもらうために家庭裁判所に申し立てます。

ただし申し立て自体は、借地人の債権者である地主がすることになるでしょう。

相続財産管理人は地代を支払いながら、借地権を換価できたら清算します。

Q6. 借地権付きマンションも売却できるの?

借地権付きマンションとは、借地の上に立っているマンションのこと。
所有権マンションに比べると、権利が大きく制限されているのが特徴です。

借地権付きマンションの借地権は、大きく「普通借地権」と「定期借地権」の2つ。

どちらも売却は可能ですが、以下のような事情があるため売れにくいです。

  • 住宅ローンを組みにくい
  • 地代が値上がりするリスクがある
  • 定期借地権の場合は解体積立金が必要になる
    (更地で返還しなければいけないため)

安く購入できた借地権付きマンションゆえのデメリットなので、把握しておきましょう。

これまで述べてきたように、借地権付きマンションも買取業者への売却をおすすめします。

関連記事以下の記事では定期借地権付きマンションの売却について詳しく解説しています。

定期借地権付きマンションを売却したい!購入者に人気なのに売れないってホント?

Q7. 借地上の建物が差し押さえられても借地権は売却できる?

ローンの完済が不可能になると、借地上の家などが差し押さえられます。

これまでの判例によると、家の差し押さえは借地権にも効力が及ぶようです。

つまり家が差し押さえられて競売で売れれば、同時に借地権も第三者に渡るんですね。
以上のような事情のため、その後は売却することはできないと思ってください。

地主としては勝手に借地人が変わることになるので、承諾しないかもしれません。

ただしその場合は競売物件を購入した人は、借地非訟で裁判所から許可をもらえます。

借地権でも売買OK!ベストな売却先は「買取業者」

説明してきたように、借地権は売却できますが売りにくいのが実情です。

しかし売却先が「買取業者」ならばスムーズに売れるので覚えておきましょう。

買取業者以外の借地権の売却先と、それぞれの主なデメリットを再確認してみてください。

  • 地主への売却
    建物は解体しなければいけない
    (売却のために費用がかかる)
  • 第三者への売却
    そもそも買い手が見つかりにくい
    (比較的安いが自由が制限される上に資産価値が低い)

売却先が買取業者ならば、上記のようなことはありません。
建物はそのままで売却OKな上に、数日で売却の手続きが完了します。

 

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