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定期借地権付きマンションを売却したい!購入者に人気なのに売れないってホント?

定期借地権付きマンションを売るための全知識!

「定期借地権付きマンションって売れる?どんな人が買ってくれるの?」
「定期借地権付きマンションが売りづらいってやっぱりホント?」

ふつうのマンション(所有権マンション)に比べ"売りづらい"と言われる定期借地権付きマンション。
近い将来売却したいと考える方は本当に売れるのか不安ですよね。

たしかにマンションを買う側からすれば、定期借地権付きマンションには所有権マンションと異なるデメリットがあります。

しかし全く売れてないワケではありません
定期借地権付きマンションにも一定の需要があり、早めに準備すれば売却できる可能性は高くなります。

このページで売却のポイントやコツをおさえて、将来に備えましょう。

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定期借地権付きマンションは、仲介だと売却まで半年以上かかることも…。

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◇この記事の監修者◇
山崎 誠氏

司法書士

山崎 誠

*所属*
兵庫県司法書士会所属(簡裁訴訟代理関係業務認定)
公益社団法人成年後見センター・リーガルサポート会員

山崎法務事務所 代表(URL: http://www.yhj.jp/)

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定期借地権付きマンションは売却が困難だが購入者への魅力はある

Contents

そもそも定期借地権付きマンションとは【所有権マンションとの違い】

定期借地権付きマンションは契約期間が決まっている

そもそも定期借地権付きマンションとは、一般定期借地権で借りている土地の上に建っているマンションのことです。

一般定期借地権とは他人の土地を一定期間借りて利用できる権利のこと。
土地の使い方は自由で、契約期間が終わったら建物を取り壊して更地にして返します。

定期借地権マンションと所有権マンションの違いを表にまとめました。

比較項目定期借地権付き
マンション
所有権マンション
価格所有権マンションの
7割~8割
定期借地権付き
マンションよりは高い
契約期間50年以上なし
固定資産税
都市計画税
なしあり
土地代
ありなし
解体金ありなし
土地の値上がり
による売却効果
なしあり
住宅ローン残存期間により
制限がある
特に問題なし

売る前の知識としてチェックしておきましょう。

関連記事定期借地権について、こちらの記事で詳しく解説しています。
【定期借地権による土地貸し】収入相場はどのくらい?メリット・デメリットも解説!

売却価格は所有権マンションの約8割

定期借地権付きマンションの価格は所有権マンションの価格の80%

定期借地権付きマンションの売却価格は所有権マンションのおよそ8割です。

定期借地権付きマンションの価格は所有権マンションの7~8割

2018年、定期借地権付きマンションの平均価格は2,455万円でした。
価格帯は2,000万円~2,500万円が全体の4割をしめています。

定期借地権付きマンションの価格詳細

東京都八王子市の3LDKのマンションの価格を見てみると、定期借地権付きマンションは2,380万円、所有権マンションは3,150万円です。
所有権マンションの価格の76%になっていることがわかります。

▼八王子の定期借地権付きマンション▼

中古定期借地権付きマンション東京都八王子市

▼八王子の所有権マンション▼

中古所有権マンション東京都八王子市

定期借地権付きマンションが安いワケ

(参照:国土交通省「平成29年度公的主体による定期借地権の活用実態調査」、不動産・住宅サイト「SUUMO」)

契約期間アリ 契約期間が終わると更地にして返還しないといけない

定期借地権付きマンションの契約期間と残存期間は買う人のネックになる

定期借地権マンションは所有権マンションと異なり、契約期間が決まっています。
(※1)一般定期借地権で定められた(マンションが建つ)土地を借りて良い期間

契約期間が終わると、マンションを解体して地主に土地を返さないといけません。
なので買い主は必ず「あとどれくらい住むことができるのか(≒残存期間)」をチェックします。

残存期間が少ないと買い主が住宅ローンが組みずらくなるので、売却のネガティブ要素です。

定期借地権付きマンションの場合、築年数と契約期間が買う人のチェックポイントとなります。

残存期間の計算方法

定期借地権付きマンションでは、定期借地の契約開始と同時にマンションが立つ場合がほとんど。

以下の計算式で残存期間や居住可能期間を計算できます。

定期借地権付きマンションの残存期間=契約期間-築年数-1年
定期借地権付きマンションに住める期間=契約期間-築年数-(1年+2年)
土地を借りてから(契約がスタートしてから)マンションが完成するまでの期間:約1年、解体にかかる期間:約2年とします。

【契約期間と築年数で残存期間と住める期間を計算】

定期借地権付きマンションを買う人にとってネックになる、残存期間と、住める期間を計算してみましょう。

【例】契約期間が50年で、築年数が15年の定期借地権付きマンションの残存期間は34年で、住める期間は32年です。

  • 契約期間:50年
  • 築年数:15年

残存期間:34年

=50年-15年-1年

住める期間=32年

=50年-15年-(1年+2年)

地代や解体金などの支出がある

定期借地権付きマンションを買うと固定資産税より負担が大きい地代や解体金を払う必要がある

所有権付きマンションと違い、定期借地権付きマンションでは以下の費用が発生します。

  • 地主への地代・借地料の支払い
  • 契約終了後の解体のための積立金
    (直接的な支払いではありませんが、買い主が毎月解体用の費用を積み立てる場合がほとんどです)

土地にかかる固定資産税の支払いは免除されますが、地代は固定資産税より高額になるケースがほとんど。
一般的に固定資産税の2倍~3倍になので、差し引き所有権マンションよりも支払いは大きくなります。

地代や解体金の情報は買い主に伝えよう

関連記事地代の相場感については下記のページで解説しています。

もし「相場よりも高い借地料を払っているな…」という人がいたら、売却前に地代を改定できるように善処しましょう。

買い主の毎月の負担が減るので、若干ですが売却時に有利になります。

土地を貸す際の地代(借地料)相場まとめ【計算方法・調べ方も解説】

買い主が住宅ローンを組みづらいことがある

定期借地権付きマンションは住宅ローンが組みづらいことが売却のネックになる

定期借地権付きマンションは所有権マンションと異なり、買う人が住宅ローンを組みづらいことがあります。

現在、マンション購入者の過半数が30年~35年ローンを組んで購入。

「返済終了後に定期借地権の残存期間が10年以上残っていること」などの条件を設ける金融機関も多いので、残存期間によってはローンを組めないこともしばしば…。

残存期間が少ない定期借地権付きマンションの買い手は、現金に余裕がある方だけに限られます。

住宅ローンが組みづらい理由定期借地権付きマンションは

  • 抵当権を設定できない
  • 担保価値が低い

ということで、購入時のローン審査が厳しくなるのが一般的です。

定期借地権付きマンションは売りづらい?現状を考察してみた

  • 契約期間が決まっている
  • 地代や解体積立金がかかる
  • 住宅ローンを組みづらい

このように買う人にとってはマイナスポイントばかりのように見える定期借地権付きマンション。

たしかに所有権マンションよりも買い手がつきづらい側面はありますが、一定の需要があるのは事実です。

定期借地権付きマンションの流通量【一定の需要はある】

現状、定期借地権付きマンションの年間の発売戸数は300戸以上です。

所有権マンションを合わせた全体の発売戸数のおよそ1%以上を毎年維持しています。

2018年は年間約500戸、2019年の発売戸数は300戸以上になる見込みです。

定期借地権付マンション発売戸数

定期借地権付きマンションの成約率の調査

2019年は全体のマンション価格の高騰で定期借地権付きマンションの発売戸数は増加する見込み

一般的なマンションの価格高騰で定期借地権付きマンションの購入者が増える見込み

2019年現在、通常のマンションは中古、新築ともに価格が高騰。

その影響で2019年~2020年にかけて、定期借地権付きマンションの発売戸数が伸びると考察できます。

定期借地権付きマンションとマンションの価格相場高騰

(参照:不動産経済研究所「Press Release 全国定期借地権マンション供給動向」、「全国マンション市場動向」)

中古・新築ともに2019年通して高価格が続く見込み

定期借地権付きマンションの購入意欲があるのってどんな人?

定期借地権付きマンションを買ってもいいと思う人の特徴は大まかに3つです。

  1. 土地の所有へのこだわりがない人
  2. 所有権マンションならではの老朽化リスク・建替え問題を避けたい人
  3. マンションを残す理由がない・残したくない人

土地の所有へのこだわりがない人

土地の所有にこだわらない人は定期借地権付きマンションを買う可能性がある

土地の所有にこだわらない人であれば、価格の安さに着目し所有権マンションより定期借地権付きマンションを選ぶ可能性もあります

「建物を所有していれば、土地は借地でも構わない」と考える人は全体の4%以上。

また「借地や借家で構わない」人は全体の20%以上で、その理由として「近年、定期借地権付き住宅など優良物件が増えているから」と回答しています。

住宅の所有に関する国民の意識

国土交通省賃貸で構わない理由アンケート結果

「2,000万円台で買える優良なマンションであれば、土地が誰のものなのかは気にならない」

そんな風に予算内で購入することが第一条件の人は定期借地権付きマンションの購入を検討すると考察できます。

所有権マンションゆえの老朽化リスクが怖い人・建替えなど煩わしい人

定期借地権付きマンションは所有権マンションと異なり老朽化リスクや建替え問題がない

「所有権マンションの場合、老朽化したらどうしたらいいか、悩んでしまう」

「マンションを相続させる息子に、建替え問題を抱えさせてしまうのは申し訳無い」

所有権マンションであればいずれやってくる建替えの問題

それが煩わしい人にとって、期間満了時に取り壊しとなる定期借地権付きマンションは魅力があるとも言えます。

定期借地権付きマンションは老朽化リスクがありません。

老朽化リスクとは賃貸経営での建物の老朽化によって発生する事故や高額な修繕費用負担となるリスク

現状深刻化する所有権マンションの建替え問題を回避するため、所有権マンションでなく定期借地権付きマンションを買う人もいると考察できます。

所有権マンションの建替え問題と定期借地権付きマンションの仕組みに対する評価

マンションを残す理由がない・残したくない人

定期借地権付きマンションは相続させる相手がいない人や相続問題が嫌な人に人気の可能性もある

  • 「買ったマンションを相続する相手がいない」
  • 「不動産の相続は問題になりやすいから相続資産にしたくない」

今、相続人自体がいない人や、遺産分割をめぐる事件が増加中。

資産として残す必要がない人、残したくない人の中には定期借地権付きマンションを買いたいと思う人がいると、考察できます。

少子化の影響による相続人の数の推移

出生率の低下に伴う少子高齢化の影響で相続人(財産を受け取る人)の数は年々減少。

一方で、相続で悩む人や、遺産分割をめぐる事件の数は年々増加しています。

相続にする相談件数・遺産分割事件数の推移

このような現代の社会背景を受け、中には「いずれ跡形もなくなる定期借地権付きマンションでいいや」と考える人もいらっしゃいます。

(参照:内閣府「遺産相続及び寄付についての意識調査 遺産相続に関する意識 」)

定期借地権付きマンション売るときのポイント

定期借地権付きマンションを売るときのポイントは2つです。

  1. 価格相場を把握しておく
  2. 定期借地権付きマンションを売るのが得意な不動産会社に売却を依頼する

まずはいくらで売れるのかを知ってから、実際に売却を依頼しましょう。

①価格相場を把握する

定期借地権付きマンションの売却はまず価格相場を掴んでおけば不動産会社に勝手に価格を決められない

定期借地権付きマンションを売る際、大まかでいいので価格相場を把握しておくのも大切なポイントです。

「定期借地権付きマンションは人気がないという先入観で売却を焦っている」

何も知らないままだと、不動産会社に足元を見られ、勝手に価格を決められてしまうこともあります。

目安でいいので価格相場を把握した上で不動産会社に売却を委託しましょう。

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価格相場を掴むのには一括査定サイトがおすすめ

定期借地権付きマンションを売りたい方、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し正確な相場価格を把握しましょう。

売れない、早く売りたいからと言って安易に値下げするのはおすすめできません。

まずは一括査定サイトを利用し自身の定期借地権付きマンションの相場価格を把握し売却時への準備をしましょう。

  • 定期借地権付きマンションの相場価格を知る
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HOME4Uの評判は?一括査定の実態を8つの特徴から紐解く【不動産のプロの口コミ】

②定期借地権付きマンションを売るのが得意な不動産会社に売却を依頼する

定期借地権付きマンションを売るには定期借地権付きマンションの売却が得意な業者に売却を依頼する

定期借地権付きマンションを売る時は定期借地権付きマンションの売却の実績がある不動産会社に売却を依頼しましょう。

  • 地主と購入者との間の仲介
  • 承諾料や売却価格の設定

定期借地権の扱いに不慣れな不動産会社だと、地主との間でトラブルが生じたり、買い主との契約が破棄になったりすることもあります。

老朽化した中古定期借地権付きマンションや相続した定期借地権付きマンションの売却など売却実績が豊富な借地権専門の不動産会社があります。

借地権に関してメールや電話で相談するのも可能です。

(定期借地権付きマンションの売却に慣れている不動産会社のサービスを参照してみてください。→「借地権の窓口」)

定期借地権付きマンションの売却を得意とするのは大手だけではない

定期借地権付きマンションの売却を得意とするのは大手だけではありません。

定期借地権付きマンション売り上げ実績

2018年、定期借地権付きマンションの発売戸数が最も多いのは東京建物、次点でエヌ・ティ・ティ都市開発です。

名だたる不動産会社の中で、中堅クラスに位置するフジケンは2017年首都圏、近畿圏を除く地域で99戸販売し3位。

「定期借地権付きマンションの売却は絶対、信頼できる超大手」と決めつけず、物件がある地域に強い不動産会社も選択肢に入れましょう。

借地権の買取を行う不動産会社もおすすめ

「次に住む家をもう購入してしまった…」
「海外への転勤の予定が決まっているし…」

売価価格よりも早く売ることを優先したい方は、買い取ってもらうことも検討しましょう。

業者によっては、定期借地権付きマンションの買取のすべての業務を引き受けてくれます

数ある買取業者の中でも、トチカムがおすすめするのは「訳アリ買取PRO」。

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訳アリ買取PROには、買取業者としての強みがたくさんあります。

訳アリ買取PROに売却するメリット

  • 借地権ごとスピード買取してくれる
  • 他社で断られた物件でも買い取ってくれる
  • 仲介手数料の支払いはナシ
  • 売却後に買主から瑕疵担保責任を請求されない
  • 全国の定期借地権付きマンションに対応している

訳アリ買取PROが仲介よりも特に優れているのは「売却までの手続きの速さ」。

仲介を通した売却が4~7ヶ月かかるのに対して、訳アリ買取PROへの売却は最短7日です。

手続きもシンプルであるため、仲介を通した売却に比べてほとんど手間がありません。

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関連記事不動産売買の買取に関して詳しくはこちらの記事で解説しています。
【土地の買取査定って評判悪いけど…】買取の仲介売却と比較した利点・欠点を徹底解説!
買取か仲介か?迷っている方はまずこちらの記事を読んでみてください。
不動産買取がオススメできない理由とは?【それでも選ぶべき”特別な事情”と取引の流れまで徹底紹介!】

定期借地権付きマンションを売る際の注意点

定期借地権付きマンションを売る際の注意点は2つです。

  1. 地主の承諾や承諾料が必要になる
  2. 残存期間によっては値下げの必要もある

①地主の承諾や承諾料が必要になる

定期借地権付きマンションを売るには地主の承諾と承諾料が必要

定期借地権付きマンションは所有権マンションと異なり売却の際に地主の承諾が必要です。

承諾を受けないまま売却してしまうと無断譲渡を理由に契約を解除されることもあります。

承諾料は借地権価格の5~15%です。

借地権価格=評価額(※)×借地権割合
評価額=路線価×土地の面積

※借地権価格=公示地価×借地権割合で算出する場合もあります。
その場合は、借地権価格=公示地価×借地権割合=路線価÷80%×土地の面積で求めます。

路線価と借地権割合は国税庁のHPで合わせて確認できます。インターネットで「国税庁 路線価図」と検索してみてください。

承諾を受けたら借地権譲渡承諾書をもらいます。売買契約書などと共に必要になるので大切に保管してください。

借地権譲渡承諾書のサンプル

借地権価格と承諾料の具体的な計算はこちら

地上権が設定されている場合は地主の承諾が不要

稀なケースではありますが、定期借地権の種類が地上権の場合、売るとき地主の承諾はいりません。

地上権とは他人の土地に住宅や橋などを建てて良い権利のこと。賃借権との違いはいついかなるときも絶対的に地主に対し権利を主張できることです。

地主が変わったとき、賃借権の場合は土地に対する権利を主張できない場合がありますが、地上権の場合、地主が誰になろうと常に土地に対する権利を主張できます。

 

地上権が賃借権と違うところ

  • 抵当権が設定できる
  • 売るときに地主の承諾は不要
  • 法律上、地代の支払いの義務はない

地上権であるかどうかは契約書で確認できます。

「普通の定期借地権付きマンションみたいに賃借権だと思っていたので承諾料を払ってしまった」

そんな事にならないように売却の前に、念のため契約書を確認するようにしましょう。

定期借地権付きマンションの権利形態

(参照:定期借地権推進協議会「定期借地権設定契約書(案)」

②残存期間が理由で値下げしなければならないこともある

定期借地権付きマンションは残存期間によって値下げも必要

定期借地権付きマンションは、残存期間が少ないことなどが理由で価格を値下げしなければならないこともあります。

  • 35年ローンが組めない
  • 修繕積立金が高額になる

などの理由で買いたい人のデメリットが増えるからです。

売り出した後、

  • 購入希望者が現れない
  • 購入希望者から値下げ要求があった

という場合には、しぶしぶ値下げも検討してみてください。

ただ、残存期間を理由に不当に値下げされることを避けるため、あなたの定期借地権付きマンションの残存期間と、値下げのタイミングについて説明を受けておきましょう。

定期借地権付きマンションの売却に関するQ&A

Q1. 転勤の間、定期借地権付きマンションを貸し出すことはできますか?

定期借地権付きマンションは地主の承諾を受ければ賃貸できる

A.できます。ただし地主の承諾が必要です。

マンションの賃貸期間は定期借地権の契約期間によって制限されるので気をつけましょう。

Q2. 買った時の契約書を紛失してしまいました。売却するにはどうしたら良いでしょうか?

A.定期借地権付きマンションは、売却の際定期借地権に関する契約書は不要です。

買う人が契約書を確認したいと希望した場合は、地主にその旨伝え発行してもらいましょう。

Q3. 価格を査定してもらう前にリフォームしたいです。地主さんの許可は必要ですか?

A.リフォームであれば地主の許可はいりません。

マンションの間取りを変えたり、増改築する場合は地主の承諾が必要です。

Q4. 物件概要の「賃借権(旧)借地残存期間5年」とはどういうことでしょうか?

A.(旧)とは旧借地権のことで、旧借地権であれば契約更新が可能です。ただし更新料がかかります。

旧借地権の場合は契約を更新可能です。まず地主に「更新したい」と請求します。

旧借地権は旧法・借地法に基づくもので、地主に正当事由がない限り更新を拒否できません。

更新料は借地権価格の10%相当額です。

Q5. 物件概要にある権利金と保証金ってどう違うの?

定期借地権付きマンションの権利金は返還されないが保証金は返還される予定

A.保証金は無利子で預けるもので、契約期間終了時に返還されます。権利金は土地を借りる対価であり、返還されません。

ただし、解体金が足りない場合は返還されないなど、契約内容によって異なります。

Q6. 売りたいですが契約時の地主さんが売却時と変わっていたらどうなるのですか?

A.定期借地権付きマンションを買った時と売る時の地主さんが変わっていても契約内容は変わりません。

定期借地権付きマンションの契約内容は引き継がれます。何らかの事情で変更したいときは、新しい地主さんから申し出があるはずです。

定期借地権付きマンションを売るまとめ

定期借地権付きマンションは確かに売りづらいが一定の需要はある

定期借地権付きマンションが通常のマンションと比べ売りづらいのは確かです。

しかし現状で、年間300戸以上が発売されています。

人々の住宅に対する意識の調査を参考にすれば、定期借地権付きマンションのような住宅スタイルへの需要があるのも確かです。

まずはあなたの定期借地権付きマンションが現況いくらで売れる可能性があるのか、相場価格を掴むことから始めてみましょう。

マンションの相場価格を把握するのに、一括査定サイトの利用をおすすめします。

一括査定サイトを通じて知り合った不動産会社に、定期借地権付きマンションの売却について相談することも可能です。

一括査定サイトは定期借地権付きマンションの売却の第一歩になる

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