ローンの組み方-契約-空室リスクの実態と解決策を提唱
NPO法人無料相談室MOTT様

今回はNPO法人無料相談室MOTT代表の高橋様にインタビュー

当法人はマンション投資に関して悩みを抱える方のための「総合相談窓口」として設立されました。

インタビューでは、

• マンション投資の実情
• サブリース問題の真相
• 資産運用・土地活用で失敗しないための秘訣

など、盛りだくさんのお話を聞くことができました。

住宅に関する総合相談窓口として設立

地元仙台で投資マンションの問題に直面

――東日本大震災後仙台でフィナンシャルプランナーとして住宅に関する支援をされていたとありましたが、どういった経営で活動をされていたのですか？

もともと東京でサラリーマンとしてコールセンター業務に関わっていましたが、仕事の関係で仙台に戻り仕事をしていました。

そこでご縁があって保険会社の方から声をかけていただき、お仕事の一部で保険の代理店の免許をとって損害保険と生命保険と両方やっていたんです。

そんな中、2011年3月に東日本大震災がありました。

震災直後は猫の手でも鷹の爪でも借りたいような状況でしたね…。

もちろん契約をしていただいている方のところには、こっちが飛んで行きました。

ーーそこでどんな問題に直面されたのですか？

震災の地震や津波で家がなくなった人が多数。

新しい家を買うのに銀行にお願いをすると「二重ローンの問題」が起きていました。

保険とか震災の金融関係の相談とかのっていた流れで出てきたのが投資マンションの問題でした。

• 自分の住む地域ではない別の地域（関東・関西）にマンションを購入
• すべて赤字経営

と、平然とおっしゃっていたんです。

また僕の当初のイメージだと「投資」だから裕福な方がやるもんだと思っていましたが

特別裕福な方だけがやっている訳ではないことを知りました。

過去最高で年間300件の相談実績

――年間どれくらいの人がご相談の連絡をしてこられますか？

最初のご相談内容を踏まえて直接お会いするケースもあります。

過去年間最高で300件ありましたが、現在はだいたい月10件前後が今コンスタントな数です。

案件によっては翌月以降まで時間がかかる案件もありますし、すぐに1日で終わるような案件もあります。

例えば「単純に窓口を案内してほしい」「会計士、税理士さんを紹介してくれないか」という相談内容なら比較的スピーディーに捌けますね。

――ちなみに相談をされる方のご出身は関東の方が多いですか？

相談に際しては「問題点」と「理想の着地点」をヒアリング

――貴法人がご相談をお受けしてからの活動の流れを教えてください。

入り口は私もしくはアルバイトの方が電話を受けますが、最終的に必ず私が話を伺わせていただきます。

それで相談者の方の

• 問題点だと感じている部分
• 解決したい部分

をお伺いしたうえで、問題ごとに私がそれぞれ振り分けをさせていただいています。

連携する機関は賛助会員の弁護士や不動産会社。

相談者の多くの方は状況を好転させるために、現状の問題を項目ごとに分解して解決するポイントをわかっていないケースがほとんどです。

そこを先に説明してあげて、その上で「何が必要」で「どうすれば良いのか」をご案内しています。

主要な相談案件はマンション投資

▲無料相談室MOTTに寄せられる相談について説明する理事の高橋さん

満室でも赤字になるケースも

――マンションが満室なのにご相談にこられる方はいらっしゃいますか？

いらっしゃいます。

経営がトータル的に赤字っていうことなんですよね。

赤字の原因が

• 他の物件より家賃が安いからなのか
• 他の要因はあるのか

など調べてみる必要があります。

――例えば管理費が高いからということはないのでしょうか。

管理費は、基本1Rだったら極端に差はないので管理費が原因だということはめったにありません。

手元に利益の3～4割が残るようなローンの組み方がベスト

――マンション投資にあたりアパートローンを活用される方が多いと思います。自己資金とアパートローンはどれくらいの割合で設定したほうがよいと考えますか？

もちろん利息が発生するので、運営上ローンを使わないということに越したことはないです。

（※サラリーマンの場合、源泉徴収で利息が引かれていた部分が一部戻ることもあります。）

ただ水準として、以下のように手元に利益の3～4割が残れば、返済とのバランスは保たれます。

ーー1Rマンションでも一棟買いの時と同様に融資を受けられるのですか？

大手都市銀行は投資用1Rの融資はほとんど扱ってくれません。担保価値が乏しいからです。

メガバンクだとだいたい30㎡以上の部屋から融資の対象になるみたいです。

1Rは20-26㎡のものがほとんどなんで、そうなると結局都市銀行以外でローンを組まないといけません。

1Rマンションの購入されている方のほとんどが、

• スルガ銀行
• ジャックス
• オリックス
• オリコ

などの金融機関を利用しています。

最近では西京銀行、SBJ銀行や信用金庫も融資を開始しました。

ーー都市銀行と比べて金利は高いですか？低いですか？

自分自身が住む部屋じゃないので金利は高め（※）ですね。

※自己住居ローンの場合「金利0.95～1.5%」ほどのローンで利用できるが、投資用物件は銀行で一般の住宅ローンと区別される。

私の体感としては、だいたい年3.5％～4.2％くらいの幅で推移しているように思います。

過去にスルガ銀行さんを利用した方で年4.5%の金利でローンを組んでいた方がいました。

以下のとおり仮定して考えてみましょう。

年間払う利息だけで約80万。（1か月66,666円の計算）

元金を4万支払うと、それだけで支払い金額が10万を超えます（※）。
※家賃収入の約1.3倍の金額。

4％は極端かもしれませんが、利息分が支払額の半分になるのが理想です。

ーーさらに修繕費や緊急の出費が入るとかなりの金額になりますよね。

１Rの場合毎月管理費と修繕費の積み立てを管理会社に支払っているので、大規模修繕の費用を別途支払うことはありません。

反対にアパートの場合は、10~15年後の外壁修繕工事は自分で計算して積み立てないといけないので必要経費の計算がシビアになりますよね。

一見すると1Rのほうが投資しやすいように思えますが、一概には言えないのが実情です。

サブリースという形態自体は「悪」ではない

サブリースとは、不動産会社が物件を一括借り上げしてオーナーに毎月家賃を支払うシステム。

オーナーさんは家賃収入ゼロの心配がないので、安心して不動産活用ができるというものです。

そんな魅力的なシステムが「かぼちゃの馬車事件」を契機に、多くのメディアでさかんに「オーナーを陥れる罠」として取り上げられています。

このサブリース騒動を受けて、日々たくさんのご相談を受けている高橋氏に聞いてみました。

（参考：『【衝撃事件の核心】訴訟に発展の「かぼちゃの馬車」トラブル（省略）』産経新聞オンライン）

サブリースには良いものと悪いものがある

――サブリース（一括借上げ）に関するご相談は多いですか？

相談の半分は個人のオーナーさんからのサブリースに関する内容です。

悪いサブリースといいサブリースもあるので、全部が100％悪いというのはありません。

不動産会社が有利な立場になりやすいサブリース契約

ーー反対にサブリース契約を結んだ時に、どんな不利益な状況がおこりえますか？

不動産会社は

• 家賃がサブリースの金額より高い
  →サブリースやる
• 家賃がサブリースより安い
  →サブリースやらない

というのが原則です。

サブリース契約を結ぶと、オーナーさんが親で（借家人）不動産会社が子（賃借人）になります。

ーーなるほど。借地借家法が絡んできそうですね。

そうです。

例えばオーナーさんが不況でマンションを売却したい場合、不動産会社は借地借家法を根拠に「オーナーの勝手な都合で解除できない」と言ってくるんです。

何もできずオーナーさんも半泣きで、サブリースありで売却できるところを不動産会社に聞くという構図。

サブリース契約締結後は、オーナーさんの立場はとても弱くなります。

サブリース"付き"の物件は売却価格が下がる

ーー他にもサブリース契約にデメリットはあるのですか？

売却時の価格が下がるのもマイナスですね。

サブリースを解除するしないによって物件の値段が100～200万円違ってきます。

投資用のマンションは利回りで評価をうける分、家賃8万円のマンションの場合の価格変動はこんな感じになります。

	オーナーの手取り（/月）	物件評価
サブリースあり	7万円	家賃7万円のマンションとして評価
サブリースなし（解除）	8万円	家賃8万円のマンションとして評価

ただ不動産会社はなかなかサブリースを解除させてくれないんですよね。

仮に8万円の家賃で売却できても、オーナーにはローンもまだたっぷり。

ローン返済には200万か300万持ち出ししなきゃいけないのが現実です。

持ち出しの金額はサブリースにかかってきています。

サブリースの定額家賃保証はまもられない

ーーサブリース契約が解除できなくても、家賃収入が入ってくるからオーナーにはメリットがあるのではないでしょうか？

実際はそうでもなく、スルガさんの件もありましたけど詐欺の原因になっています。

サブリースで不動産会社が借り上げて毎月の家賃保証をうたっても、定額保証はありえないんですよね。

実際に最高裁の判決にもありました。

管理会社が家賃を使い込んでいるケースも

――実際に貴法人でうけたサブリースのご相談にはどういった内容のものがありましたか？

家賃が自分のところに入らず、不動産会社が使い込んでいるケースもありました。

あとは不動産会社に徐々に目減りをされてしまい、最終的にかなりの金額を値下げされしまった方もいます。

正直一棟ものだと

• 各部屋に誰が入っているか
• 何人入居しているか（入室状況）

把握していないオーナーさんが多いのも問題ですね。

退去しましたと報告があってから7年間、新入居者が入られてからの家賃すべてをその管理会社が懐にいれていたこともありました。

不動産売却価格には買主の購入目的が反映されることも

買主が登記をいれていなければ査定額には要注意

――売却の査定額の信ぴょう性はどこで判断したらよいのでしょうか。両手仲介の場合、買主とのすり合わせで査定額を提示される可能性もあると思うのですが…

両手仲介のように買主寄りで金額を設定されていないか心配な方は、仲介業者さんに「買主さんはどういう人か」聞いてみてください。

1Rの場合は買主の9割が業者さんで、登記をいれない場合はこの業者は必ず転売目的で購入しています。

その場合、金額をそろえられたっていう可能性が高い（※）です。
※転売時により高い利益をあげるために買値は安くおさえておきたいという理由から。

査定結果は複数からとるのがオススメ

――査定額の相場をしるためにはほかにどのような方法がありますか？

複数から査定結果をとるのはいいと思いますね。

査定額を言い切るのは簡単なことではありません。

1,500万で必ず売れるとは約束できないし、ただ自分のとこの利益しか考えない担当者もいるので当然幅は出ます。

複数の査定結果を眺めながら「だいたいこのくらいかな」みたいな感じで相場を把握するのがいいと思います。

不動産一括査定サービスの利用には下準備が大切

――昨今では不動産一括査定サービスが出回っています。
売却相場価格や不動産会社を比較検討できるメリットがありますが、不動産一括査定サービスの利用に際するリスクやデメリットについてどう思われますか。

自分の携帯番号や物件の情報を入力してしまいますので、注意が必要です。

不動産一括査定サービスを利用した方から相談がありましたが、オーナーさんがその8社を把握していないのが問題だと思います。

以前に営業電話を断った業者をもう一度受け入れてしまう可能性もあるので、注意が必要です。

それと8社は多すぎるので、最低3社でみてほしい。

――最低3社を選ぶときは、どういった基準で不動産会社を選んだらよいのでしょうか。
たとえば地域密着型と大手不動産会社の組み合わせが良いなど、アドバイスをお願いします。

1Rでいうと、地元が優位とかいうのは関係ない場合が多いですね。

結局どこの業者が買い取っても、最終的にはまたお客さんをセミナーとかで集めて転売することが往々にしてあるので。

• 業者間での売買しかやっていない不動産会社
• 一般の方との売買（※個人の投資家等を含む）もしている不動産会社

を踏まえて査定すると良いです。

それと大手の不動産会社も組み合わせて選ぶとよいと思います。

ーー不動産一括査定を利用するにしても、自分たちでまず自分の物件についてどう売りたいか考えなくてはいけませんね。

1Rの問題はそこにあります。

オーナーさん自身が、買う時も売る時も自己責任という部分をあまり持たずに人任せの人が多いです。

相談者の9割以上は「買おうと思って買っていない人」

相談者のほとんどが“マンション投資に興味がなかった人”

――相談にこられる方がたに何らかの傾向はありましたか？

うちに相談にこられる方の9割は

• 「あそこのマンションがほしい」「将来なんかのために買っておきたい」とはおもって買って"いない"方
• 不動産・投資に関する知識はほぼない方

です。

不動産の営業マンの方が頑張って勧誘して販売したということに他ならないですね。

ただ別に偽物を売っているわけでもなく新築のマンションを5倍も10倍もする値段で売っているわけでもないので

購入も販売も悪いことをしている訳ではありません。

ーー勝手なイメージですが、営業担当の人っていい人ばかりではなさそうですけど…。

悪い営業マンがいるのは否めないです。

中には断るのが苦手・押しに弱い人とわかってから、狙って追加でマンション4～5件販売する営業マンもいます。

それについては憤りを感じますね。

1R経営赤字を埋めるための別不動産購入は危険！

ーー1Rマンション投資をされた方で、どのようなご相談がありましたか？

複数購入した1Rの赤字を埋めることを口上に一棟ものや大きいマンション買わされたオーナーさんがいました。

基本的に1Rを複数購入した場合、購入から1～2年までは絶対に収支はマイナス。

5件購入の場合、管理費とか修繕費とかローンとか含めると毎月7～8万お給料からでていくケースが多いです。

赤字を7～8年我慢して思い悩んでいる人につけこんで売っている事実にショックを受けました。

販売店がサブリースして毎月10～15万円黒字とうたって契約。

しかし購入から2年後にはサブリースを打ち切られ、マイナスが広がったという相談も複数受けています。

スルガ銀行問題の裏には「1R問題」がかくれている

――ご相談を受けていて気付かれたことなどあれば教えてください。

かぼちゃの馬車だけ注目されていますけど、被害を受けたオーナーの半分はワンルームを所有していたそうです。

かぼちゃの馬車問題と同じスキームで4-5階建ての地方のビルを購入。

スルガさんで1億から2億ぐらいのローンを組まされて「カボチャの馬車事件」と同様の被害を受けている方もいます。

相続目的でも"売却"まで含めて考える「マンション投資」

――お子さんの将来のためにマンションを購入される親御さんも多いと思います。
もし相続される頃には不動産の修正規制が著しく低下してしまった場合、どのようなご提案をされますか。

たしかに相続税は現金より不動産のほうが安いので、そこだけはきちんと伝えています。

ただ投資用マンションである以上は「最終的な売却まで含めての投資」ということは考えてほしいです。

どうしても残してあげたいんだって場合は、ご意志で残してもいいと思います。

反対に不動産を売って現金にしないと相続人の奥さんや子供が相続税を払えない方もいるので、全体でみてみないとわかりません。

例えば地方のあるケースでは

• 毎月の家賃収入：　3万円
• 管理費・修繕費積み立て：　2万円

で差し引き毎月1万になることがあります。

これでは相続しても喜ぶ人がいないので売却した方がいいですよね。

不動産投資・活用はひとりで決めずに他の意見をきくことが大事

――「相続対策」という言葉で、高齢の方が不本意なままに賃貸経営や土地活用を進めてしまわないために何かアドバイスがあれば教えてください。

アドバイスとして唯一いえるのは、先祖代々の土地だというならなおさらご家族で話し合ってほしいと。
ひとりで決めないようにしてほしいです。

ご家族に一回相談してみると失敗を防げるケースもあります。

営業マンと一対一でずっと話してしまって、ほかに情報を共有しないのが問題。

誰かに「本当にそんなの儲かるのかよ」と言われて「たしかにこれって本当に儲かるのかな」と

一瞬でも冷静に考えられたら違う局面もむかえられると思います。

入居者のトラブル対応を含めた、不動産の総合相談窓口を目指す

今後は急増する賃貸トラブルに対応したい

――今後の活動としてはどのようなことを展開されていきたいですか。
現在進行中のプロジェクトなどありましたら教えてください。

正直今2割くらいが

1. 通常の賃貸トラブル
2. 退去時の敷金の問題

などの相談で、HPをみて連絡してきてくださる方がいます。

なので今後は賃貸トラブルなんかの相談を打ち出そうかなとは思っていますね。

どちらかというと、今まではオーナー側に立って賃貸の相談をうけていました。

今では投資とは全く関係のない「賃貸トラブルの相談」などもくるので、展開できればと考えています。

「投資＝自己責任」の自覚と他人への相談がマンション投資を左右する

――マンション投資に関してオーナーが気を付けておくべきこと、知っておくべきことなどがあれば教えてください。

マンションの"投資"と思ってやっているなら、自分の責任だっていうのをもってほしいですね。

売るにしろ買うにしろ、空室でぼやいてたとしても自分の責任という気持ちが必要です。

全部他人や不動産会社のせいにして泥沼にはまって、売るに売れなくなってしまう方もいます。

あとは相談にこられる方で1人でずっと溜め込んでいらっしゃる方が非常に多いです。

話せる友人・知人・家族がいるのであれば話して、ひとりで根詰めないでほしい。

ひとりで考えても

• 結構やっぱりいいアイディアも解決策が出ない
• 悪い方にばっかり考えてしまう

傾向にあります。

極端に言えば犬でも花でもいいから一回声にだしてみると、見方が変わって「これこのままじゃだめだな」とか思うこともあります。

トチカム編集部後記

今回のインタビューで土地活用や不動産投資の裏にすくむ「闇」を知ることができました。

節税対策や相続や安定した家賃収入など魅力的な土地活用ですが、大きな資産運用であることを忘れてはいけません。

• 業者えらび
• 経営計画
• 契約書確認

どれも不動産会社任せにしてしまうことは他人に大切な資産をゆだねてしまうことと同義。

土地活用・資産運用の成功のカギを握るのはみなさんの認識と自覚です。

大損する結果にならないように、しっかりと準備と相談を重ねて「満足のいく不動産投資」を実現しましょう。

もし今悩んでいてだれにも相談できないときは、無料相談室MOTTへ連絡してみてください。

法人名	特定非営利活動法人　無料相談室MOTT
設立	2015年
代表理事	高橋　弘毅
事業内容	全国初の「総合不動産トラブル相談窓口」として不動産に関するオーナーの問題や悩みに対応、多職種連携による問題解決
HP	https://www.npo-mott.com/