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【空き家放置の"絶対的デメリット5つ"】知らずにリスクを負ってませんか?

空き家の放置に警鐘を鳴らす

「解体費用がかかるし、空き家はとりあえず放置でいいかな…」
空き家は固定資産税が安いから、放置しておいても大丈夫だろう」

まさに今このように考えている人に警鐘を鳴らすべく、今回は空き家放置に潜むデメリットを解説してきます。

結論からいうと、空き家放置のデメリット・リスクは以下の5つ。

  1. 固定資産税が2~3倍に上がる恐れがある
  2. 老朽化で使えなくなる(地震で倒壊する恐れもある)
  3. 放置すればするほど資産価値が下落する
  4. ご近所トラブルの引き金になる
  5. オーナー負担で空き家を強制解体される恐れがある

この記事を読み終えたら、今放置している空き家を手放したくなること間違いなしです。

関連記事こちらのページでは空き家問題に関した現場の声をまとめています。

"空き家問題"の現状と解決に向けてオーナーができること【NPO法人空家・空地管理センター様にインタビュー】

 

また下記では空き家を解体する際の費用相場、安く解体する方法を解説しています。

【家・建物の解体費用で大損する前に】工事の相場や費用を安くする方法をチェック!

※空き家を収益不動産に変えてみませんか?

  • 空き家があった場所で駐車場を経営して月100万円の収入を得ている
  • 空き家をアパートに立て替えて毎月賃料収入を得ている

昔はみなさんと同じように空き家を持っていた方でも、上記のような収益化に成功している方もいらっしゃいます。

このページを読んで「空き家放置はやばそう…」と感じた方は、空き家や土地の有効活用を検討してみてください。

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◇この記事の監修者◇
T ok i氏

公認不動産コンサルティングマスター

T o k i

*所属*
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【空き家放置のデメリット①】固定資産税が2~3倍になる

近年、放置された空き家にかかる固定資産税が2~3倍に上がりました。

 

特例住宅用地と特定空家にかかる税金

(200㎡の住居用地の場合)

 特例住宅用地
特定空家
固定資産税21万円56万円
都市計画税4万円12万円
合計税額25万円68万円

【固定資産税の計算】をチェック
【都市計画税の計算】をチェック

上記のように税額が40万円以上も上がってしまう恐れがあります。

もしかすると去年までは安かった固定資産税が、知らない内に膨れ上がっているかもしれません。

固定資産税が上がるのは「特定空家等」に該当する物件

特定空き家に該当する物件の特徴をご紹介します。

増税の対象となるのは空家対策特別措置法において「特定空家等」と分類された空き家になります。

「特定空家等」とは次のいずれかに該当する物件です。

「特定空家等」に該当する物件 

  • 老朽化から倒壊のおそれのある状態
  • ゴミの放置などで衛生上有害となる状態
  • 著しく景観を損なっている状態
  • 周辺の生活環境のために放置することが不適切な状態

(参照:空家対策特別措置法第2条2項

一目でボロボロの空き家だと分かる物件、と考えておけばよいでしょう。

空き家の固定資産税が上がることになった背景

空き家は減税の対象外になりました。

これまで空き家を解体しないことには、住居の特例だった固定資産税・都市計画税の減額を受けられるというメリットがありました。

しかし2014年、老朽化が著しい空き家を「特定空家等」と定め住居減税の特例が適用外とする措置が施行。

該当する物件においては住居に対して認められる以下の二つの特例の対象外となりました。

以前までは空き家に適応されていた特例

■200㎡以下の住宅用地

  • 固定資産税:6分の1
  • 都市計画税:3分の1

■200㎡以上の住宅用地

  • 固定資産税:3分の1
  • 都市計画税:3分の2

2016年に特定空家対策の措置を受けたのが全国で3,781件
(参照:国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について」)

制度が根付くにつれて特定空き家と認定される物件は増えていくと考えられます。

放置している空き家が該当してからでは遅いので、必ず早めに対策をとりましょう。

【空き家放置のデメリット②】老朽化や地震での倒壊で使い物にならなくなる

管理を怠った空き家は、気が付けば家として安心して使用できなくなってしまう恐れがあります。

具体的に考えられるのは以下2つのリスク。

  • 老朽化で家が機能しなくなる
  • 地震で倒壊する可能性がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

老朽化が原因で家として機能しなくなる!賃貸や売却も難しい…

空き家は傷むと住居として使用不能になります。

傷んだ家はリフォーム/解体をするまでは使用不能賃貸売却も難しくなります。

定期的にメンテナンスしないことによる設備の経年劣化だけではありません。

空気の循環がないことによって湿気がたまり室内全体が腐蝕してしまいます。

以下は私が見学した空き家実際の事例です。

  • 網戸破損
  • 台所使用不能
  • 空調設備の故障
  • 蛇口の腐蝕
  • お風呂場の腐蝕
  • 水道管から水漏れ
  • 腐蝕で窓枠開閉不能

他にも想定される不具合は数え切れません。

住居として使用できないのはもちろん、専門業者でも修復不能なほど傷んでしまった物件もあります。

老朽化した家は心象も悪く買い手はまずつきません。

7割の空き家は地震で倒壊しやすい

空き家は自身で倒壊するリスクがあります。

放置してボロくなった空き家には倒壊リスクがつきもの。

上述した老朽化も原因の1つですが、そもそも古い物件は今よりも耐震基準が緩めに設定されています。

  • 旧耐震基準
    大正時代に耐震基準が誕生してから新耐震基準に改正される1981年(昭和56年)までの耐震基準を旧耐震基準と言います。
    旧耐震基準では「震度5程度の地震に耐えうる住宅」が基準であり、それ以上の地震に対しては明確な基準がありません。
  • 新耐震基準
    旧耐震基準では強度のある建物を建築できないとされ、1981年(昭和56年)に耐震基準が大きく改正され新耐震基準が誕生しました。
    新耐震基準で建築確認が行われた建物は「震度5強程度の地震ではほとんど損傷しない」「震度6強から7に達する程度の地震で倒壊・崩壊しない建物」とされています。

(参照:国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

実際に阪神・淡路大震災の際には、古い耐震基準の物件が新基準の物件の2倍以上倒壊しています。

平成7年の阪神・淡路大震災の被害

 旧耐震基準新耐震基準
軽微または被害なし30%70%
中・小破40%20%
大破30%10%

(参照:日本耐震診断協会「空き家の7割に倒壊リスク?旧耐震基準がネックに」)

定期的にリフォームしてない空き家は古い耐震基準に基づいている可能性が高いです。

【空き家放置のデメリット③】知らないうちに資産価値が下落する

空き家ができるような郊外では不動産価値が下がっていく傾向があります。

過疎化が進む地域・実際の不動産価格の下落
静岡県下田市の地価

不動産価格
20101,000万円
2010-2012967万円
2012-2014941万円
2014-2016921万円
2016-2018903万円

上記の例では10年立たずして、不動産の価値が100万円も下がってしまいました。

価値が下がる理由は次の2つです。

  • 過疎化で買い手が見つかりづらくなる
  • 空き家率上昇で供給過多になる

過疎化で買い手が見つかりづらくなる

現在、特に地方郊外は人口の都市部集中の影響で過疎化しています。

人口が減り居住区外になった場所の人口は約4万人/年のペースで減少。
買い手が少なくなるので、不動産の価値はますます下がってしまいます。

過疎地域の人口減少

過疎化が進む地域の人口減少

(参照:総務省「三大都市圏への人口集中と過疎化の進展」)

ご自身の空き家がある場所も、気付いた時には過疎地域に該当してしまうかもしれません。

空き家率上昇で供給過多になる

新築信仰が強い日本では、2033年には空き家率が30.2%に到達するといわれています。

また全国の世帯数も2019年の5307万世帯をピークに、2035年には4956万世帯まで減少するとのことです。

 2019年2035年
総住宅数6,062万9千戸7,106万7千戸
新設住宅着工戸数88万470戸53万戸
世帯数5307万世帯4956万世帯
空き家数820万戸2,150万戸
空き家率13.5%30.2%

空家率

(参照①:総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査」)
(参照②)野村総合研究所「住宅の除却・減築などが進まない場合、2033年には空き家が2,000万戸超へと倍増」)

概算では3戸に1戸が空き家になるので、待っているのは居住宅地の供給過剰

住居が余る状況では需要も少ない中古物件の価値確実に下落すると考えられます。

【空き家放置のデメリット④】ご近所トラブルの引き金になる

空き家は数々のご近所トラブルを引き起こします。

空き家が引き起こすのは財産の問題だけではありません。

放置した場合に想定される近隣への迷惑・トラブルを見ていきましょう。

  • 倒壊・破損
  • 不審火・自然発火
  • 不審者の侵入/滞在
  • 草木の繁茂
  • 積雪/落雪
  • ゴミの放置
  • 害虫の繁殖
  • 悪臭の原因
  • 景観の破壊

どれも空き家が放置され管理されないことで起きるトラブルです。

近隣住民に迷惑となるだけでなく、ひどいケースにおいては所有者に賠償責任が発生します。

詳しい事例を見ていきましょう。

空き家の倒壊・破損によるトラブル

空き家の倒壊・破損によるトラブル

家の老朽化は家の一部倒壊・破損へとつながり、近隣への害をもたらす可能性があります。

イメージのつきやすい家屋やブロック塀の倒壊はほんの一例。

割れた窓ガラスの散乱屋根瓦の落下災害時の崩落などの予想外のトラブルについて、所有者は責任を問われてしまいます。

※参照:民法第717条

家の不具合が所有者の過失になるかは事例によってまちまちですが、未然に防ぐに越したことはありません。

建物破損で近隣の子供にけが・足立区Aさんの場合

Aさんは修繕の費用がまかなえず数年前から放置している別宅を所有していました。

ある日この家の屋根瓦の落下で近所の子供に全治3週間の怪我を負わせることに。

子供の怪我ということで激昂する相手両親と示談は難航します。

弁護士を招聘しての示談では、事故の責任はAさんの空き家の管理不足であることが認められました。

結局治療費+慰謝料40万円で和解となります。

老朽化による仕方のない事故ですが、管理不足であわや裁判の近隣トラブルとなってしまいました。

(参考:公益財団法人日本住宅総合センターによる調査)

空き家の不審火・自然発火によるトラブル

空き家の不審火によるトラブル

空き家の管理を怠ってしまうと自然発火を起こすこともあるだけでなく、放火の恰好のターゲットにもなりえます。

人が住んでないので発見が遅れるばかりか、木造住宅だと火の回りも早く大規模火災の原因に…。

火事の責任は空き家の所有者に属するのかはなかなか難しいところですが、所有者として関係改善も見据えて周辺住民にお詫びすることが必要になってきます。

※参照:民法第709条・失火責任法条文

【空き家が過失により火事に・岡山市Bさんの場合】

数年前まではBさんの祖母が住んでいたものの、亡くなってから空き家となっている築70年ほどの古い家がありました。

祖母が住んでいる間は火災保険をかけていましたが空き家になるタイミングで打ち切りに。

その後建物の屋内配線の老朽化を放置したことにより漏電火災が発生、辺りの隣家を巻き込む火災を引き起こしました。

管理上の重過失に当たるかが裁判で争われ、所有者の過失による屋内配線の漏電事故と認定。

裁判所に160万円の慰謝料を命じられてしまいました。

(参考:河原崎法律事務所「失火の損害賠償請求裁判」)

不審者の侵入・滞在によるトラブル

不審者によるトラブル

空き家は一般の人が寄り付かず家財道具もそのままになっていることも多いのが特徴。
不審者が侵入・滞在するリスクがあります。

ただでさえ自宅に不審者が侵入するのは避けたいですが、犯罪に派生するのも防ぎたいところです。

管理を怠って近隣住民へ被害が及べば、責任を問われ多額の賠償を請求される可能性もあります。

不審者侵入の発見/報告を受けたら、トラブル回避のため早急に退去勧告するようにしましょう。

石川県C町で起きた空き家監禁事件

地元の高校1年生の女生徒が空き家となっていた物件で監禁・殺害された事件。

当時23歳の容疑者男性は地元でも人通りの少ない場所にある空き家を拠点とし犯行を計画しました。

事件の残虐性から当事件は世間の注目を集めることに。

家の所有者当該市役所は空き家が犯罪の温床になることを想定できず治安悪化の一助になったことの責任を追及されました。

(参考:産経WESTによる実際の報道)

不審者に狙われやすい空き家の特徴

以下、不審者に狙われやすい家の特徴をまとめました。

  • 出入口の開口部の施錠がされておらず容易に侵入できる
  • フェンスで周囲が取り囲まれていないか壊れてしまっている
  • 夜間に建物周辺に照明がなく暗い
  • 空地や庭に雑草や草木が生い茂り建物内の見通しが悪い(気づかれにくい)
  • 建物に人の様子がない
  • 家財道具がそのまま残っている

自分の空き家が当てはまる方は、早急に対策が必要です。

草木の繁茂によるトラブル

雑草によるトラブル

空き家を放置しているとツタや雑草が生い茂ってしまいます。

草木が隣家へ侵入してしまうと隣人の生活に支障をきたす恐れアリ。

生活の妨げになった場合、隣家の申告を受けて所有者は樹木の撤去しないといけない羽目になります。

参照:民法第233条

空き家の庭木が交通事故を引き起こした大阪市Dさんの場合

道に向かって枝が大きくはみ出していたDさんの実家の庭木。

Dさんは市による再三の警告も遠方地ということで無視していました。

ある日この木の枝ををかわそうとした車が対向車と衝突。

命に別状はなかったものの治療費と慰謝料が原因を作ったDさんのもとに請求されました。

裁判所は家主の悪質な怠慢と判断し慰謝料60万円を命じました。

(参考①:不動産実務TIPS「道路にはみ出した樹木や生垣。どこへ連絡すれば良い?どのような法的責任が?」)

(参考②交通事故110番「道路にはみ出した庭木の責任」)

積雪や落雪によるトラブル

落雪によるトラブル

豪雪地帯で特に考慮したいのが積雪によるトラブル

屋根に積もった雪が残ったままだと、雪崩れを起こしてしまうリスクがあります。

危険な空き家とならないよう、遠方地の場合は事前に処理を依頼しておくようにしましょう。

適切な処置を行わないと行政による指導・対処命令が下ります。

参照:災害対策基本法第64・65条

また雪の少ない地域でも、突然の大雪で老朽化していた空き家が倒壊するケースがあるので十分注意が必要です。

雪の撤去責任を問われた横浜市Eさんの場合

関東地方を襲った予期せぬ大雪でEさんの住居・近所の空き家がともに積雪。

住居の除雪作業を自ら行ったのですが、少し離れたところにある空き家の除雪までは手が回りませんでした。

次の日、空き家の庭にあった立木が雪の重みに耐えきれず倒れてしまいました。

この際に隣の家にあった車を巻き込んでしまい破損

損害賠償30万円を支払うこととなりました。

(参考:弁護士谷原誠のブログ「所有する空家の倒木で隣家が破損!損害賠償?」)

ゴミの放置による悪臭や害虫の繁殖によるトラブル

ゴミ・害虫によるトラブル

ボロい空き家にはゴミや害虫が集まってきやすいです。

  • ポイ捨てが常習化してゴミの山になる
  • 家電など大型ごみを放置される
  • 害虫・害獣・犬猫等が棲みついて異臭・悪臭が発生する
  • 放置された庭木の繁茂から毛虫などの害虫が発生する
  • ハエや蚊が群がって周辺に飛散する
  • ススメバチが巣を作って飛び回る

近隣住民から苦情が入ればほぼ確実に行政から指導されます。

対処料を払わされることにもなるので、事前に対策を打っておきましょう。

景観を破壊することによるトラブル

景観破壊によるトラブル

空き家は存在しているだけで景観を損ねるもの。
近隣の不動産価値も下げてしまう恐れがあります。

特に景観条例を制定している自治体は、市町村の空き家に対する危機感が強いのが特徴です。

景観条例を制定している自治体の例岐阜県の中津川市は市街部に景観地区を設定、街並みが乱れることの内容に強い意識を払っています。

景観計画

(参考:岐阜県中津川市景観計画

厳しい取り締まりを覚悟しておきましょう。

【空き家放置のデメリット⑤】所有者の負担で強制解体される(行政代執行)

対処を怠ると所有者の負担で空き家が解体されます。

市町村の再三にわたる対処勧告を無視した空き家強制解体される恐れがあります。

しかも解体費用は空き家所有者の負担です。

空き家を強制解体された葛飾区Fさんの場合

Fさんは居住地から少し離れた場所に実家から相続した木造の一軒家を所持していました。

しかし管理しないうちに老朽化により一部破損、さらなる倒壊の恐れがあるとして近隣住民から区役所に苦情が入りました。

役所登記簿から特定されたFさんのもとへ平成27年頭に撤去勧告、同年末に撤去命令が届くも、費用がないとFさんは繰り返し拒絶。

これに対し区役所は周囲に危害を及ぼすことは確実と判断して平成28年3月ついに代執行を実地。

所有者の責任として解体費用の185万円がFさんに請求されることとなりました。

(参考:空き家情報提供サイト「行政代執行の事例」)

市町村の空き家対策を強化した”空き家対策特別措置法”

上述した強制解体の背景には、2014年の空家対策特別措置法制定があります。

使用されていない家や土地への役所の対応が強化されることになりました。

認められた役所の権限は以下の通りです。

  • 敷地内への立ち入り調査が可能
  • 所有者の確認のために住民票や戸籍、固定資産税台帳の個人情報を利用できる
  • 水道や電気の使用状況のインフラ情報を請求可能
参照:空き家特別措置法第9条

住民の苦情のもと各市町村の役所は当該空き家所有者に改善勧告/命令を出します。

それでも著しく改善がない空き家について、市町村は空き家特別措置法の定める代執行によって解体する権限が与えられました。

参照:空き家特別措置法第14条

早めの行動で空き家のリスクに対処しよう

見てきたように空き家を放置することには数々のデメリットが付きまといます。

特定空き家に指定され固定資産税の減額がなくなってしまえば、空き家を放置するのは百害あって一利なし。

自身の家の価値の下落も避けたいですが、周囲とのトラブルの種は残しておくべきではありません。

空き家問題に関しては間違いなく”善は急げ!”です。

関連記事下記ページでは空き家を解体する際の費用相場、安く解体する方法を解説しています。

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