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"土地信託"における6つのメリットと3つのデメリット【失敗したくない人の必読書】

土地信託の特徴を総まとめ!

「相続先がまだ小さな子供だから、相続後も土地活用をしてくれる人がいたらな…」

「浪費家の息子が、相続した財産を使い果たさないか心配…」

「大きな事業をやりたいけど、不安だからプロに頼みたい」

「まとまった現金を調達する手段を確保しておきたい」

このようなお悩みは土地信託で解決するかもしれません。

土地信託とはプロに10~30年ほど土地を預け、代わりに運用してもらう活用法

  • 土地信託の仕組みと一般的な流れ(所有権の移転・登記)
  • 配当金の額
  • メリット(相続対策も含む)
  • デメリット
  • どんな人におすすめなのか

本記事を読めばこれら一通りの知識がつきます。

それでは一緒にオーナーさんのお悩み解決への糸口を見つけていきましょう。

土地信託では”どこの会社に代わりに運用してもらうのか”が重要。

業者選びを間違えないためには一括資料請求サービスが有効です。

 

一括資料請求とは複数の会社から自分の土地で土地信託をした場合のプランを提示してもらえるサービスのこと。

様々な会社の専門家と連絡を取りながら意見を参考にできるので、費用や収益性、立地条件など比較検討しながら計画を進められます。

 

一括資料請求先としては日本全国100社以上の業者と提携しているスマイスターがおすすめ。

※土地信託のみを考えている方は、最初の項目「興味のある内容」で「資産活用相談」にチェックを入れてください。

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土地信託とは?まずは仕組み(スキーム)を知ろう

土地信託の仕組み=土地を預けて、信託会社に運用してもらい、配当を受け取る

土地信託のおおまかな仕組みは以下の通りです。

  • オーナーさんが土地を投資して預ける
  • 代わりに信託受益権(配当をもらう権利)を受け取る

投資先の会社から毎月配当を受け取るという形で、土地を収益ができます。

【株式投資に例えるとわかりやすい】

投資家が出資した金額を元に企業が経済活動して、生まれた利益が投資家の元に配られるのが株式投資。

  • 土地信託にあたる「土地がお金
  • 土地信託における「信託受益権が株式

上記のように根本は一般的な投資と変わりません。

土地信託における契約~契約満了までの流れ

  1. パートナーとなる信託会社を選んで契約をする
  2. 土地の所有権を信託会社に移すと同時に「信託受益権」を得る
  3. 信託会社が建物を建てて運用(土地活用)してくれる
  4. 運用利益から経費と「信託報酬」が差し引かれた残りを配当として得る
  5. 契約期間が終わると「土地+建物+ローン残高」が戻ってくる

①パートナーとなる信託会社を選んで契約をする

パートナーとなる信託会社を選ぶ

オーナーさんはまず、パートナーとなる信託会社を選びます。

結ぶ契約は10~30年間の長期間が多いです。

土地信託のパートナー候補

  • 信託銀行
    ⇒信託運用をしている大手銀行のグループ(みずほ信託銀行など)
  • 信託会社
    運用型:更地からの運用をする会社(スターツ信託)
    管理型:すでに建てられている不動産を運用する会社(大東みらい信託など)

管理型は大手不動産会社のグループ会社がほとんど。

②土地の所有権を信託会社に移すと同時に「信託受益権」を得る

土地の所有権を信託会社に移し、信託受益権を得る

法務局へ行き土地の所有権を形式上”信託会社に移して、オーナーさんは代わりに信託受益権を受け取ります。

この信託受益権を持っている人が実質的な土地のオーナーです。

 

  • 所有権を移す際(所有権移転登記)
  • 信託受益件を取得する際(信託登記)

上記2つのタイミングで登記します。

※2つの登記に際して用意するもの

③信託会社が建物を建てて運用(土地活用)してくれる

信託会社がオーナーの代わりに土地活用を行う

信託会社がオーナーさんの代わりに土地を活用してくれます。

活用方法はアパマン経営商業施設経営(テナント誘致)といった賃貸経営がメイン。

  • 事業計画の立案
  • 資金調達や建築会社とのやり取り
  • 運用・管理

まで信託会社に全て任せられます。

④運用利益から経費と「信託報酬」が差し引かれた残りを配当として得る

運用利益から、費用と信託報酬を差し引いた金額が配当金としてオーナーに支払われる

利益ー経費ー信託報酬=オーナーさんへの配当金

  • 運営にかかる経費
    ローン返済額や管理費、固定資産税(※)など
  • 信託報酬
    信託会社への報酬、運用利益の5~20%

利益からこの2つを差し引いたものがオーナーさんへの配当金(取り分)として支払われます。

※固定資産税以外の税金はどっちが払うの?

⑤契約期間が終わると「土地+建物+ローン残高」が戻ってくる

契約期間が終わると「土地+建物+ローン残高」が戻ってくる

契約期間が終わると「土地+建物+ローン残高」は信託受益権を持つ人のもとに返ってきます。

信託会社からの配当はなくなるので、信託受益権はこのタイミングで消失

残っているローンは建物を売却するか事業を続けて返済しなければなりません。

ただ信託会社とオーナーさんの両方が希望している場合は期間の延長もできます。

土地信託はどのくらい稼げる?配当金や費用をシミュレーション

400㎡の土地を土地信託して、8000万円のアパートで運用した場合、1年で680万円の収入を得られる

信託会社がオーナーさんの土地(400㎡)に建築費用8000万円でアパートを建てた場合。

オーナーさんのもとに1年で約680万円の配当金が入ってくることになります。

配当金だけでも充分に生活していける額ですね。

前提条件

土地

■面積:400㎡

■固定資産税評価額:5600万

建てるアパート

■建築費用:8,000万円(全額ローンで借り入れ)

■部屋数:20室

■家賃:70,000円/月 

 

【前提条件】をもっと詳しく!

配当金⇒680.24万円/年

 

前提条件の下では、それぞれの項目は次のようになります。

■家賃収入(運用利益)=1512万円

■運用にかかる経費=680.56万円

■信託報酬(10%とする)=151.2万円

1512万680.56万151.2万680.24万円(配当金)

 

【運用利益ー運用にかかる経費ー信託報酬=オーナーさんへの配当金】をもっと詳しく!

土地信託のメリット6つ

通常の相続と比べて様々な相続トラブルに対応できる

  • 相続する財産は土地ではなく信託受益権になる
  • 信託会社というパートナーができる

これらの特徴によって様々な相続トラブルが回避できます。

  1. 相続争いのリスクを回避できる
  2. 相続を受けた人が困ったり、トラブルを起こしたりしにくくなる
  3. 遺産の浪費を避けられる
  4. 相続手続きで困らなくなる

①相続争いのリスクを回避できる

土地信託を利用すれば、孫世代の相続争いを防ぐことができる

通常の相続では次の相続先しか決められませんが、土地信託ではさらにその次の相続先を決められます。

「私Aの次は息子Bへ、その次は孫Cへ」のように決めれば、孫世代の相続争いを止められるんですね。

他にも「孫Cが生まれたら孫Cに相続、生まれなかったらNPO法人に寄付」なども可能。

契約期間は10~30年と長いので、定期的な信託契約の見直しは忘れないようにしましょう。

②相続を受けた人が困ったり、トラブルを起こしたりしない

信託会社が財産の所有権を持つので、相続後のトラブルが起きにくい

形式上とはいえ”所有権の移転”をするので、財産の管理処分権を持つのは信託会社。

パートナーである信託会社は信託開始時のオーナーさんの意向を優先し、運用利益を出すために土地活用します。

  • 小さな子供や高齢な配偶者が相続し、資産運用ができない
  • 認知症の進行によって判断力が低下してしまい資産運用を失敗してしまう
  • 複数回の相続によって不動産の所有者が増え、全員の同意(実印)が必要な土地活用ができない

土地信託なら上記のようなトラブルは起こりません。

③遺産の浪費を避けられる

土地信託では、相続後の配当金の給付方法を決められるので、遺産の浪費を防止できる

相続後に”どのように配当金が送られるのかを設定できます。

  • 配当金を生活費のように毎月「一定額」給付する
  • 成人になり金銭感覚が身に付いてからまとまった額を給付する始期付給付と言う)

通常の遺産相続のように、遺産を”一括”で受け取った後浪費してしまうリスクがありません。

④相続手続きで困らなくなる

土地信託を利用すると、信託会社が相続をサポートしてくれる

  • 遺書の書き方
  • 財産管理・整理
  • 信託受益権の相続の手続き

これら相続にまつわる面倒な手続きは、全て信託会社がサポートしてくれます。

信託会社の中には、司法書士と提携するなどして相続サポートに力を入れている会社もあるくらいです。

口座凍結(※)」の心配もないので、相続人は今まで通りに配当金を受け取れます。

(※)銀行が故人の口座から勝手にお金を引き出せないようにすること。
「相続財産を置いてある口座から葬儀費用や生活費を引き出せない」などのトラブルになることも。

賃貸物件を建てるので節税効果を得られる

土地信託でメインの活用法は節税効果の高い賃貸経営。

オーナーさんは現物不動産で賃貸経営をするのと同じように節税できます。

土地信託の相続税節税効果

土地信託を利用すると、相続税を10分の1に節税できる

土地信託をして評価額6,400万円の土地に、建築費用8,000万円のアパートを建てて、その直後に相続が発生した場合を考えましょう。

相続税評価額888万円の信託受益権の相続をすることになり、信託前と比べると10分の1以下の税金になります。

■土地信託の相続税評価額

  • 土地:6,400万円
  • 納税のための準備金:3,000万円
    計:9,400万円

■土地信託の相続税評価額

  • 土地:2,528万円(6,400万×79%×50%)
  • アパート:3,360万円(8,000万×60%×70%)
  • 納税のための準備金:3,000万円
  • ローン残高:△8,000万円
    計:888万円

(参考:土地活用が相続税対策になるカラクリを徹底解説【有効な土地活用方法も紹介】

固定資産税・都市計画税の節税効果

土地信託を利用すると、固定資産税を6分の1に節税できる

居住用の建物が建っている土地には、小規模宅地の特例が適用されます。

 固定資産税都市計画税
「部屋数×200㎡」までの部分(小規模住宅用地)1/61/3
「部屋数×200㎡」を超えた部分(一般住宅用地)1/32/3

固定資産税評価額5600万の土地の場合、2つの税金を合わせて76.2万円もの節税が可能です。

■土地信託

  • 固定資産税:78万 5600万×0.014(%)
  • 都市計画税:16.8万 5600万×0.003(%)
    計:94.8万円

■土地信託

  • 固定資産税:13万円 5600万×0.014(%)×1/6
  • 都市計画税:5.6万円 5600万×0.003(%)×1/3
    計:18.6万円

(参考:土地活用は固定資産税対策になる?計算例を交えながらわかりやすく解説!

プロの経験とノウハウを利用できて、知識と手間が必要とされない

土地信託を利用すると、信託会社の知識・経験・ノウハウを活用できる

土地活用のプロ集団が事業計画の立案から運用、管理までの全てを代わりにしてくれます。

手間もかからず事前知識も必要ないので忙しい方、土地活用が初めての方でも安心です

大きな事業も含めた、土地に合った土地活用ができる

信託会社の資本力・信用を活用できる土地信託は、大規模事業にも対応できる

「ローンを組む際に連帯保証人が見つからない」など、資金調達ですら難しい大規模事業ですが、信託会社にとってはお手の物

会社名義でローンを組むことで資金調達のハードルも難なく越えられます。

事業の規模に縛られずに、あなたの土地に最適な土地活用ができますよ。

大規模事業の例

  • 建築費数億円以上の高級マンションを建てる
  • 都内の一等地に賃貸住宅を建てる
  • ラグジュアリーなホテルを建設する

信託会社の資本・信用力があれば、このような大規模事業のオーナー気分になれます。

信託受益権は現物不動産よりも売却しやすく、担保にして借り入れもできる

信託受益権は、現物不動産と比べて売却時の税金が安い

信託受益権売却にかかるコストが低いのが特徴。

現物不動産より売却しやすいのはもちろん、担保にして借り入れすることもできます。

【土地1億・建物2億の売買にかかる税金】

  • 土地信託:2400円
  • 現物不動産:1332万円

信託受益権を買った人も、売却時の税金は2,400円ですむので「売りやすい買いやすい」が成立します。

万が一、自己破産・民事再生をしても信託財産は処分されない

信託した財産は、信託会社とオーナーさんの両方から隔離されるので、信託会社・オーナーさんが自己破産や民事再生をしても処分されません。

ただしオーナーさんが自己破産をすることを知ったうえで信託した場合は例外

あくまで「万が一のリスクを回避できる」と考えましょう。

土地信託のデメリット・リスク3つ

広さがあり収益性の見込める土地が必要である

収益性の見込める土地でないと、信託会社は契約してくれない

信託報酬オーナーさんへの配当両方が見込めるような土地でないと契約を結んでくれません。

必然的に広さがあって人が集まる土地が必要となります。

  • 周りに繁盛している大きな建物がある
  • 駅の近くなどで人通りが多い
  • 少なくても100坪以上の広さがある

自分の土地が信託に向いている土地か判断しかねる場合は、信託会社に相談するのがおすすめです。

信託会社の運用が失敗してオーナーさんが損失を被ることがある

信託会社の運用が失敗すると、オーナーが損失を被ることがある

信託会社の失敗や損失のしわ寄せをするのは土地オーナー自身です。

賃貸経営の運用利益が減ると、オーナーさんの配当金を資金源に追加投資をすることもあります。

  • 空室を埋めるためにリノベーションする
  • 新しく広告を打って露出を増やす

施策は経費になるので、オーナーさんの取り分は減るリスクがあります。

信託報酬(5~20%)が重く圧しかかることもある

運用益が低いと、信託報酬がオーナーの収入を圧迫する

信託報酬の割合(5~20%)とそれに見合った働きをしてくれるかは、信託会社次第

契約時に提示されていた信託報酬は、運用利益がでなくても支払わなければなりません。

 

これらのデメリットは全て"どの業者を選ぶか"に関係するもの。

会社によって信託できる土地の条件が違いますし、運用結果も変わってきます。

土地信託を始める際には会社を比較検討するのは必須です。

 

一括資料請求サイトを通じて、様々な会社の意見を聞いて費用や収益性など比較検討しましょう。

ご自分の土地が土地信託できるかどうかを聞くだけでも利用する価値は十分にあります。

 

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土地信託に向いている人まとめ

メリット・デメリットを踏まえると、土地信託は以下の人におすすめできます。

  1. 相続したあとの資産運用に関して心配ごとがある人
  2. 大きな規模の土地活用をするのに不安がありプロに任せたい人
  3. 万が一のためにまとまったお金を手に入れる手段を確保したい人
  4. 自己資金ゼロで土地活用を始めたい人

相続対策メインでの土地活用を検討している人

土地信託は相続メインの土地活用をしたい人にオススメ

具体的にはこんな人

  • 「妻は高齢だし、財産の管理運用は難しいそう…」
  • 「息子の浪費癖が心配だから、財産は少しづつあげたい」
  • 「息子世代はもちろんのこと、孫世代にも相続争いはしてほしくない」

信託受益権」を相続することで、これらは全て解決しうる悩みです。

  • プロに運用を任せる
  • 配当金を毎月の生活費のように渡す
  • 孫世代の相続先も決められる

これらは”信託ならでは”のメリット。

その他には信託会社に相続のサポートをしてもらえるので安心感もあります。

大きな規模の土地活用するのに不安がありプロに任せたい人

広い土地の活用など、大規模事業に不安がある人は、土地信託がオススメ

具体的にはこんな人

  • 「広さがある土地を相続したけど、やっぱりアパート経営が無難かな…」
  • 「大きな事業をしたいけど、不安だからプロの力を借りたい!」

大きな事業を個人でやろうとすると、事業計画の立案の段階ですらつまずきがち。

やはりプロの経験とノウハウを利用できるメリットは見逃せません。

また信託報酬は土地の運用利益から支払われますから、プロも真剣になって運用してくれます

会社が儲かったので、建物を建てた後の管理や運用は知りません」のようなことはありません。

万が一のためにまとまったお金を手に入れる手段を確保したい人

土地信託で手に入る「信託受益権」は現金化しやすく、担保にして借り入れをすることもできる

具体的にはこんな人

  • 「自分の医療費や孫の学費などを考え、手元に現金を置いておきたい」
  • 「個人経営をしているから、まとまったお金が必要になるかもしれない」

信託受益権現金化しやすいのがメリット。

担保にして借り入れもできるので、急に現金が必要になっても対応できますね。

万が一自己破産・民事再生した場合に、信託財産が処分されないのも個人経営主にとってはプラスになるでしょう。

自己資金ゼロで土地活用を始めたい人

土地信託では信託会社の資本を利用するので、オーナーが自己資金を用意する必要はない

具体的にはこんな人

  • 「アパートローンを組みたいけど連帯保証人なんか見つからないよな…」
  • 「アパマン経営の資金調達のハードルが高すぎる…」

自己資金がない方でも土地さえあれば土地信託は始められます。

資金調達に関しては、信託会社が会社名義で借り入れてくれるので連帯保証人も必要ありません

(関連記事:土地活用を自己資金ゼロで始める方法4選【おすすめの土地活用方法も紹介】

 

次のような人は土地信託にむいていません
  • 「大きなお金が動くのが怖い」
  • 「他人に財産の運用を任せるのにどうしても抵抗がある」
  • 「土地は持っているが、自分で使う予定がある」
  • 田舎の土地を活用したい

このような方は土地信託は諦めて、他の活用方法を検討してみるのがおすすめです。

ちなみに上述したスマイスター土地活用なら、土地信託以外の収益化プランについて資料請求できます。

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プロに運用を任せられるうえ相続対策にもなる土地信託

一見「報酬を払って、代わりに運用してもらう」という点だけをみると、土地信託は低リスク低リターンの賃貸経営”のようにも見えます。

ところが実際には、信託の仕組み”だからこそ”得られるメリットが盛りだくさん。

  • 様々な相続問題を解決する(浪費家の息子・高齢な妻・小さな子供への相続)
  • プロが代わりに運用してくれて、手間をかけずに大きな事業ができる
  • まとまった現金を調達する手段を確保する

一般的には知名度はあまり高くないですが、数々のオーナーさんのお悩みを解決してきた知る人ぞ知る土地活用、それが土地信託です。

土地信託は”プロに代わりに運用してもらう”土地活用。

「どこの会社をパートナーとして選ぶか」によって、明暗が分かれると言っても過言ではありません。

一括資料請求を利用することで、複数の不動産会社からあなたの土地で土地信託をした場合のプランを提示してもらえます。

「どの活用法をするか迷っている」なんて方は、ご自分の土地にあった活用法を教えてもらうこともできますよ。

 

大手一括資料請求サイト「スマイスター」はアフターフォローの良さにも定評があります。

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