"土地信託"における6つのメリットと3つのデメリット【失敗したくない人の必読書】

「相続先がまだ小さな子供だから、相続後も土地活用をしてくれる人がいたらな…」

「浪費家の息子が、相続した財産を使い果たさないか心配…」

「大きな事業をやりたいけど、不安だからプロに頼みたい」

「まとまった現金を調達する手段を確保しておきたい」

このようなお悩みは土地信託で解決するかもしれません。

土地信託とはプロに10～30年ほど土地を預け、代わりに運用してもらう活用法。

• 土地信託の仕組みと一般的な流れ（所有権の移転・登記）
• 配当金の額
• メリット（相続対策も含む）
• デメリット
• どんな人におすすめなのか

本記事を読めばこれら一通りの知識がつきます。

それでは一緒にオーナーさんのお悩み解決への糸口を見つけていきましょう。

土地信託とは？まずは仕組み（スキーム）を知ろう

土地信託のおおまかな仕組みは以下の通りです。

• オーナーさんが所有している土地を預ける
• 代わりに信託受益権（配当をもらう権利）を受け取る

信託先の会社から毎月配当を受け取るという形で、自分たちで活用することなく収益を得ることができます。

土地信託における契約～契約満了までの流れ

1. パートナーとなる信託会社を選んで契約をする
2. 土地の所有権を信託会社に移すと同時に「信託受益権」を得る
3. 信託会社が建物を建てて運用（土地活用）してくれる
4. 運用利益から経費と「信託報酬」が差し引かれた残りを配当として得る
5. 契約期間が終わると「土地＋建物＋ローン残高」が戻ってくる

①パートナーとなる信託会社を選んで契約をする

オーナーさんはまず、パートナーとなる信託会社を選びます。

結ぶ契約は10～30年間の長期間が多いです。

②土地の所有権を信託会社に移すと同時に「信託受益権」を得る

法務局へ行き土地の所有権を一時的に信託会社に移して、オーナーさんは代わりに信託受益権を受け取ります。

この信託受益権を持っている人が実質的な土地のオーナーです。

 

• 所有権を移す際（所有権移転登記）
• 信託受益件を取得する際（信託登記）

上記2つのタイミングで登記します。

③信託会社が建物を建てて運用（土地活用）してくれる

信託会社がオーナーさんの代わりに土地を活用してくれます。

活用方法はアパマン経営や商業施設経営（テナント誘致）といった賃貸経営がメイン。

• 事業計画の立案
• 資金調達や建築会社とのやり取り
• 運用・管理

まで信託会社に全て任せられます。

④運用利益から経費と「信託報酬」が差し引かれた残りを配当として得る

• 運営にかかる経費
  ローン返済額や管理費、固定資産税（※）など
• 信託報酬
  信託会社への報酬、運用利益の5～20%

利益からこの2つを差し引いたものがオーナーさんへの配当金（取り分）として支払われます。

⑤契約期間が終わると「土地＋建物＋ローン残高」が戻ってくる

契約期間が終わると「土地＋建物＋ローン残高」は信託受益権を持つ人のもとに返ってきます。

信託会社からの配当はなくなるので、信託受益権はこのタイミングで消失。

残っているローンは建物を売却するか事業を続けて返済しなければなりません。

ただ信託会社とオーナーさんの両方が希望している場合は期間の延長もできます。

土地信託はどのくらい稼げる？配当金や費用をシミュレーション

信託会社がオーナーさんの土地（400㎡）に建築費用8000万円でアパートを建てた場合。

オーナーさんのもとに1年で約682万円の配当金が入ってくることになります。

配当金だけでも充分に生活していける額ですね。

土地信託のメリット６つ

• 相続する財産は土地ではなく信託受益権になる
• 信託会社というパートナーができる

これらの特徴によって様々な相続トラブルが回避できます。

1. 相続争いのリスクを回避できる
2. 相続を受けた人が困ったり、トラブルを起こしたりしにくくなる
3. 遺産の浪費を避けられる
4. 相続手続きで困らなくなる

①相続争いのリスクを回避できる

通常の相続では次の相続先しか決められませんが、土地信託ではさらにその次の相続先を決められます。

「私Aの次は息子Bへ、その次は孫Cへ」のように決めれば、孫世代の相続争いを止められるんですね。

他にも「孫Cが生まれたら孫Cに相続、生まれなかったらNPO法人に寄付」なども可能。

契約期間は10～30年と長いので、定期的な信託契約の見直しは忘れないようにしましょう。

②相続を受けた人が困ったり、トラブルを起こしたりしない

一時的とはいえ”所有権の移転”をするので、財産の管理処分権を持つのは信託会社。

パートナーである信託会社は信託開始時のオーナーさんの意向を優先し、運用利益を出すために土地活用します。

• 小さな子供や高齢な配偶者が相続し、資産運用ができない
• 認知症の進行によって判断力が低下してしまい資産運用を失敗してしまう
• 複数回の相続によって不動産の所有者が増え、全員の同意（実印）が必要な土地活用ができない

土地信託なら上記のようなトラブルは起こりません。

③遺産の浪費を避けられる

相続後に”どのように配当金が送られるのか”を設定できます。

• 配当金を生活費のように毎月「一定額」給付する
• 成人になり金銭感覚が身に付いてからまとまった額を給付する（始期付給付と言う）

通常の遺産相続のように、遺産を”一括”で受け取った後浪費してしまうリスクがありません。

④相続手続きで困らなくなる

• 遺言書の書き方
• 財産管理・整理
• 信託受益権の相続の手続き

これら相続にまつわる面倒な手続きは、全て信託会社がサポートしてくれます。

信託会社の中には、司法書士と提携するなどして相続サポートに力を入れている会社もあるくらいです。

「口座凍結（※）」の心配もないので、相続人は今まで通りに配当金を受け取れます。

（※）銀行が故人の口座から勝手にお金を引き出せないようにすること。
「相続財産を置いてある口座から葬儀費用や生活費を引き出せない」などのトラブルになることも。

賃貸物件を建てるので節税効果を得られる

土地信託でメインの活用法は節税効果の高い賃貸経営。

オーナーさんは実物不動産で賃貸経営をするのと同じように節税できます。

土地信託の相続税節税効果

土地信託をして評価額6,400万円の土地に、建築費用8,000万円のアパートを建てて、その直後に相続が発生した場合を考えましょう。

相続税評価額888万円の信託受益権の相続をすることになり、信託前と比べると10分の1以下の税金になります。

（参考：土地活用が相続税対策になるカラクリを徹底解説【有効な土地活用方法も紹介】）

固定資産税・都市計画税の節税効果

居住用の建物が建っている土地には、小規模宅地の特例が適用されます。

	固定資産税	都市計画税
「部屋数×200㎡」までの部分（小規模住宅用地）	１/６	１/３
「部屋数×200㎡」を超えた部分（一般住宅用地）	１/３	２/３

固定資産税評価額5600万の土地の場合、2つの税金を合わせて76.2万円もの節税が可能です。

（参考：土地活用は固定資産税対策になる？計算例を交えながらわかりやすく解説！）

プロの経験とノウハウを利用できて、知識と手間が必要とされない

土地活用のプロ集団が事業計画の立案から運用、管理までの全てを代わりにしてくれます。

手間もかからず事前知識も必要ないので忙しい方、土地活用が初めての方でも安心です

大きな事業も含めた、土地に合った土地活用ができる

「ローンを組む際に連帯保証人が見つからない」など、資金調達ですら難しい大規模事業ですが、信託会社にとってはお手の物。

会社名義でローンを組むことで資金調達のハードルも難なく越えられます。

事業の規模に縛られずに、あなたの土地に最適な土地活用ができますよ。

信託受益権は実物不動産よりも売却しやすく、担保にして借り入れもできる

信託受益権は売却にかかるコストが低いのが特徴。

実物不動産より売却しやすいのはもちろん、担保にして借り入れすることもできます。

万が一、自己破産・民事再生をしても信託財産は処分されない

信託した財産は、信託会社とオーナーさんの両方から隔離されるので、信託会社・オーナーさんが自己破産や民事再生をしても処分されません。

ただしオーナーさんが自己破産をすることを知ったうえで信託した場合は例外。

あくまで「万が一のリスクを回避できる」と考えましょう。

土地信託のデメリット・リスク３つ

広さがあり収益性の見込める土地が必要である

信託報酬とオーナーさんへの配当、両方が見込めるような土地でないと契約を結んでくれません。

必然的に広さがあって人が集まる土地が必要となります。

• 周りに繁盛している大きな建物がある
• 駅の近くなどで人通りが多い
• 少なくても100坪以上の広さがある

自分の土地が信託に向いている土地か判断しかねる場合は、信託会社に相談するのがおすすめです。

信託会社の運用が失敗してオーナーさんが損失を被ることがある

信託会社の失敗や損失のしわ寄せを受けるのは土地オーナー自身です。

賃貸経営の運用利益が減ると、オーナーさんの配当金を資金源に追加投資をすることもあります。

• 空室を埋めるためにリノベーションする
• 新しく広告を打って露出を増やす

施策は経費になるので、オーナーさんの取り分は減るリスクがあります。

信託報酬（5～20%）が重く圧しかかることもある

信託報酬の割合（5～20%）とそれに見合った働きをしてくれるかは、信託会社次第。

契約時に提示されていた信託報酬は、運用利益がでなくても支払わなければなりません。

 

土地信託に向いている人まとめ

メリット・デメリットを踏まえると、土地信託は以下の人におすすめできます。

1. 相続したあとの資産運用に関して心配ごとがある人
2. 大きな規模の土地活用をするのに不安がありプロに任せたい人
3. 万が一のためにまとまったお金を手に入れる手段を確保したい人
4. 自己資金ゼロで土地活用を始めたい人

相続対策メインでの土地活用を検討している人

「信託受益権」を相続することで、これらは全て解決しうる悩みです。

• プロに運用を任せる
• 配当金を毎月の生活費のように渡す
• 孫世代の相続先も決められる

これらは”信託ならでは”のメリット。

その他には信託会社に相続のサポートをしてもらえるので安心感もあります。

大きな規模の土地活用するのに不安がありプロに任せたい人

大きな事業を個人でやろうとすると、事業計画の立案の段階ですらつまずきがち。

やはりプロの経験とノウハウを利用できるメリットは見逃せません。

また信託報酬は土地の運用利益から支払われますから、プロも真剣になって運用してくれます。

「会社が儲かったので、建物を建てた後の管理や運用は知りません」のようなことはありません。

万が一のためにまとまったお金を手に入れる手段を確保したい人

信託受益権は現金化しやすいのがメリット。

担保にして借り入れもできるので、急に現金が必要になっても対応できますね。

万が一自己破産・民事再生した場合に、信託財産が処分されないのも個人経営主にとってはプラスになるでしょう。

自己資金ゼロで土地活用を始めたい人

自己資金がない方でも土地さえあれば土地信託は始められます。

資金調達に関しては、信託会社が会社名義で借り入れてくれるので連帯保証人も必要ありません。

（関連記事：土地活用を自己資金ゼロで始める方法4選【おすすめの土地活用方法も紹介】）

 

プロに運用を任せられるうえ相続対策にもなる土地信託

一見「報酬を払って、代わりに運用してもらう」という点だけをみると、土地信託は”低リスク低リターンの賃貸経営”のようにも見えます。

ところが実際には、信託の仕組み”だからこそ”得られるメリットが盛りだくさん。

• 様々な相続問題を解決する(浪費家の息子・高齢な妻・小さな子供への相続)
• プロが代わりに運用してくれて、手間をかけずに大きな事業ができる
• まとまった現金を調達する手段を確保する

一般的には知名度はあまり高くないですが、数々のオーナーさんのお悩みを解決してきた知る人ぞ知る土地活用、それが土地信託です。