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土地活用が相続税対策になるカラクリを徹底解説【有効な土地活用方法も紹介】

相続税は賃貸住宅経営で大幅に節税できる!

持っている更地・遊休地を、お金をかけて活用すれば相続税を節約できるのはご存知の通り。

土地活用すれば今持っている土地の価値(評価額)を最大で3分の1近くに圧縮することができます。

ただ「実際にどのくらい相続税が安くなるのか」「どうして土地活用したら相続税が安くなるのか」を知らない人は意外に多いのではないでしょうか?

 

そこで当ページでは土地活用が相続税対策になる仕組みから、具体的な節税効果の試算方法まで、土地活用と相続税の関係をまとめました。

また相続税の節税効果が高い土地活用方法も紹介していますので、参考にしていただけると幸いです。

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(関連:HOME4U土地活用の評判の真相!強み6つと注意点2つを土地活用プランナーが説く

まずはあなたの土地に「相続税がかかるのかどうか」をチェックしよう

あなたの土地に相続税はかかるか基礎控除額を計算してチェックしよう。

「財産を相続したら税金がかかる」と思い込んでいる方もいらっしゃるかもしれませんが、相続税はどんな人にも必ずかかる税金ではありません

相続する財産を全て合わせた金額基礎控除※を越えない場合、税金なしで財産を相続することができます。

※基礎控除とは相続税が発生するかどうかの基準になる金額のこと。

相続人の人数×600万円+3000万円」で計算できる。

 

【息子夫婦とその子ども、計3人に財産を相続する場合】

基礎控除は3人×600万円+3000万円=4,800万円

上記の計算例でいうと、相続する財産が4,800万円以下なら相続税は発生しません。

まずは相続財産の総額を確認することが重要

相続財産を確認する。

まずは子どもや孫に相続する財産が総額でいくらになるのかを把握しておくのがおすすめです。

自分が持っている土地だけなら「路線価(ろせんか)」や「倍率方式」を用いてザックリ概算することができます。(参考:土地の価格(地価)ってどうやって調べるの?5つの土地評価額を紹介(準備中)

また土地以外にも相続する財産が多岐に渡る場合は、司法書士などに相談して調査してもらいましょう。

余談ですが相続税が発生するのは、日本の全人口の8%ほど。(参考:国税庁HP「平成27年分の相続税の申告状況について

相続税が発生するのかを確認して、もし発生しないなら収益面や費用面を重視して土地の有効活用の方法を模索するようにしましょう。

土地活用すれば「相続税評価額」が減額できる

土地活用における相続税対策を一言でいうと「土地活用すれば相続税評価額(※)が安くなるから、相続税が安くなる」ということになります。

相続税評価額とは相続税評価額とは「相続税の課税の対象になる土地・不動産の価格」のことです。

 

そもそも「課税対象の金額×税率」で算出されるのが税金。

 

たとえば年間の所得が100万円の人にかかる所得税は「100万円(課税対象の金額)×5%(税率)」で計算できます。

 

所得税でいうところの「所得」が、相続税における相続税評価額です。

具体的には次の3つの合わせワザで相続税評価額が下がります。

土地活用で相続税評価額が下がる3つのワザ。

  1. 現金を建築物に変えれば相続税評価額が下がる(約40%減)
  2. 建築物を「貸家」にすれば相続税評価額が下がる(約30%減)
  3. 更地を貸家建付地(※)にすれば相続税評価額が下がる(約20%減)

※貸家建付地(かしつけたてつけち):貸家目的の宅地のこと。アパートやマンション、一戸建てなど、居住目的の建物が建っている土地はすべて貸家建付地に該当する。

1.現金を建物に変えれば相続税評価額が下がる(約40%減

土地活用で相続税評価額が下がる3つのワザ。現金を建物に変えれば相続税評価額が40%下がる。

まず相続するはずの現金を建物に変えて相続すれば、課税される評価額を下げることができます。

建物の評価額の相場はだいたい建築費(現金)の60%前後

たとえば1億2000万円の建築費を使ってマンションを立てた場合、課税対象になるのは「1億2000万円×60%で7200万円」になります。

この時減額前の相続税を比較してみると、、、

  • 現金を1億2000万円相続した場合
    相続税3,100万円【1億2000万円×40%(相続税率)ー1,700万円(控除額)】
  • 1億2000万円で建てたマンションを相続した場合
    相続税1,460万円【7,200万円×30%(相続税率)ー700万円(控除額)】

1,640万円節税できる

※「1億2000万円で建てたマンションだけにかかる相続税の節税効果」です。他にも相続財産がある場合には異なる場合があります。

持て余した現金をそのまま相続するよりも、お金を使って土地に建物を建ててから相続した方が、相続税の面で有利になります。

建物の方が相続税の評価額が安くなる理由

建物の方が現金よりも評価額が安くなる理由は、シンプルに「現金」と「モノ」という資産の違いによります。

現金をモノに変えることで持っている資産の価値が安くなるというわけです。

身近なものに置き換えて考えれば少し理解が助かるかもしれません。

【1万円のゴルフウェアを購入した場合】

※1万円の資産価値=1万円

■1万円のゴルフウェアを購入
→現金が1万円減って、1万円”相当”のゴルフウェアを購入

■1万円のゴルフウェアを売却する場合
→中古品点に売りに行っても、1万円未満でしか売れない

現金をモノに変えたことで資産価値が下がることの身近な例。

「ゴルフウェア」が「建物」の場合は、資産価値が40%目減りして60%になるというわけです。

2.建物を「貸家」にすれば相続税評価額が下がる(約30%減)

土地活用で相続税評価額が下がる3つのワザ。建物を「貸家」にすることで相続税評価額が30%下がる。

「現金→建物」にするだけでなく、建物を賃貸用にすることでさらに評価額が下がることになります。

減額率の計算方法は以下の通り。

減額率=100%(賃貸面積割合※1)×30%(借家権割合※2)=30%

(※1)建物の床面積の合計に対して、賃貸用にどのくらいの面積が使われているかの割合。自分が住んでなくて賃貸専用の建物なら賃貸割合は100%になる。空室でも、入居を募集していればOK
(※2)全国どこの土地でも一律30%に定められている

たとえば1億2000万円で賃貸マンションを建てた場合、上述した「現金→建物」の減額効果と合わせて、

  1. 1億2000万円×60%=7,200万円
    (現金→建物の減額効果)
  2. 7200万円×70%=5,040万円
    (建物→貸家の減額効果)

まで相続税評価額を減額することができます。

3.更地を貸家建付地にすれば相続税評価額が下がる(約20%減)

土地活用で相続税評価額が下がる3つのワザ。更地を「貸家建付地」にすると相続税が20%下がる。

更地貸家建付地とでは相続税評価額が大きく変わってきます。

貸家建付地とは読んで字のごとく、賃貸住宅が建っている土地のこと。

「貸家建付地でどのくらい相続税評価額が下がるのか」は以下の計算によって試算できます。

減額率=100%(賃貸面積割合※1)×○%(借地権割合※2)×30%(借家権割合※3)

(※1)建物の床面積の合計に対して、賃貸用にどのくらいの面積が使われているかの割合。自分が住んでなくて賃貸専用の建物なら賃貸割合は100%になる。空室でも、入居を募集していればOK
(※2)住んでいる地域ごとに30%~90%の借地権割合が定められている。土地の評価額と同様に、路線価図で調べることができる。
(※3)全国どこの土地でも一律30%に定められている。

たとえば路線価で価値が1億円(更地の場合の相続税評価額)、借地権割合が70%の土地に賃貸用のマンションを建設した場合、評価額は「100%×70%×30%」で21%減額

土地の評価額は7,900万円にまで下がります。

この時の減税効果を試算してみました。

  • 1億円の更地をそのまま相続した場合
    相続税2,300万円【1億円×30%(相続税率)ー700万円(控除額)】
  • 1億円の土地にマンションを立てた場合
    相続税1,670万円【7,900万円×30%(相続税率)ー700万円(控除額)】

630万円節税できる

※「1億円の土地にマンションを賃貸用のマンションを立てた場合限定の節税効果」の目安です。他にも相続財産がある場合には異なる場合があります。

「小規模宅地等の特例」を使えればさらに土地の相続税が節約できる場合アリ

相続税は、特例制度を利用することでさらに圧縮することができます。

代表的なのが「小規模宅地等の特例」で、賃貸住宅が建っている土地なら評価額の減額率は50%です。

【小規模宅地等の特例~貸付事業用宅地~】

あなたが生前に貸付用の事業を営んでいた土地を、あなたと生計を共にしていた相続人が相続する際に利用できる制度。

限度面積200㎡分にかかる”土地の”相続税評価額を50%減額することができる。

※小規模宅地等の特例は他にもありますが、ここでは土地活用と関連性がある「貸付事業用宅地に対する特例」をピックアップして解説しています。

上述した例で特例が適応されると、「貸付建付地で減額された土地評価額(7,900万円)」×50%で、3,450万円まで土地の評価額を下げられます。

小規模宅地等の特例の手続きをするのは相続人

小規模宅地等の特例の手続きは、財産を相続した相続人の自己申告が必要です。

相続税の申告書に、特例の適用を希望する旨と、適用時の額を計算する明細書を添える必要があります。

特例が適用される可能性がある不動産を相続する場合は、生前に相続人に伝えておくようにしてください。

土地活用すればどのくらい相続税が安くなる?シミュレーションしてみた

ここまで解説してきた3つの節税効果をもとに、実際にどれくらい相続税が圧縮できるか計算してみました。

【2億円の借り入れで賃貸マンションを建設した場合】

前提条件

  • 所有している土地(200㎡)の評価額:2億円
  • 定期預金:1億円(相続税納税のための準備資金)
  • 建設費2億円を全額借り入れてアパートを建設

土地活用による相続税の節税効果をシミュレーションしてみた。特例は適用前。

■土地活用前の相続税課税対象額

土地の評価額 2億円
賃貸建物の評価額 0円
建物の建設費 0円
預金残高 1億円
課税対象額の合計 3億円

■土地活用後の相続税課税対象額(特例適応なし)

土地の評価額 1億5,800万円
賃貸建物の評価額 8,400万円
建物の建設費 △2億円
預金残高 1億円
課税対象額の合計 1億4,200万円

⇨相続税の課税対象額が1億5,800万円圧縮される。

この土地活用だけでの相続税の減額効果の目安は6820万円。(土地活用前→1億800万円、土地活用後→3980万円

※他にも相続財産がある場合には異なる場合があります。

 

土地活用の相続税課税対象額(特例適応)

土地活用による相続税の節税効果をシミュレーションしてみた。特例を適用後。

 

土地の評価額 7,900万円
賃貸建物の評価額 8,400万円
建物の建設費 △2億円
預金残高 1億円
課税対象額の合計 6,300万円

⇨相続税の課税対象額が2億3,700万円圧縮される。
この土地活用だけでの減税効果の目安は9610万円(土地活用前→1億800万円、土地活用後→1,190万円

※他にも相続財産がある場合には異なる場合があります。

相続税対策におすすめの土地活用【3選】

相続税対策を目的とした土地活用をするなら次のものがオススメ!どれも「土地に賃貸用物件を建てる」活用法。

土地に賃貸用の物件を建てる」という点に着目すると、相続税の節税効果が期待できる土地活用方法は次の3つです。

  • アパート、マンション経営
  • 戸建て賃貸経営
  • 高齢者用・介護施設経営

アパート・マンション経営

アパートやマンションを賃貸住宅として運営する方法。

建設費として初期費用が多くかかりますが、現金または借り入れ金で建てれば現金の相続税評価額を大幅に下げることができます。

また家賃収入は原則毎月入ってくるものなので、初期費用回収のメドが立てやすいというメリットもあります。

アパート・マンション経営はこんな人におススメ

  • 賃料相場地価が高いエリアに土地を持っている人
  • 住環境が良好な地域に土地を持っている人
  • 安定性を重視した土地活用がしたい人
  • 比較的広めの土地を持っている人

戸建て賃貸経営

比較的初期費用が多くかかる土地活用方法ですが、アパートやマンション経営に比べれば安くつきます。

その分家賃収入が低くなるのがネックですが、入居者が頻繁に入れ替わることがないので安定した収入が得られるのもメリットです。

またアパートやマンションよりも大規模な土地が必要ないので、狭い土地でも有効に活用できます。

戸建て賃貸経営はこんな人におススメ

  • 家族向けのエリアに土地を持っている人
  • 閑静な地域に土地を持っている人
  • 持っている土地があまり広くない

高齢者用・介護施設施設経営

老人ホームや介護施設がこれにあたります。

介護事業者などが一括借上をするので、空室リスクがありません。

賃貸契約は20年以上からと法律で義務付けられているので、中途解約のリスクがかなり少なく安定した収益を得られるのもメリットです。

高齢者用・介護施設経営はこんな人におススメ

  • 社会貢献性も重要視する人
  • 広い土地安定的に活用したい人
  • 駅から遠い土地だが、比較的収益性の高い土地活用がしたい人

相続税対策で土地活用する際のリスク・注意点

相続人が相続税を払えなくなる恐れがある

土地活用をするうえの注意点。相続人が相続税を払うための現金を残しておく。手持ちの現金を投資しすぎるのはダメ!

相続税を減らすことに躍起になって、手持ちの現金を投資しすぎてしまうのはNGです。

現金の相続が少ないと「賃貸住宅を相続したのはいいけど、肝心の相続税を払えない」という事態に陥ってしまう恐れがあります。

 

もちろん土地活用で相続税が発生しなくなるまで節税できれば御の字です。

ただ土地以外にも相続する財産が多い場合は、土地活用だけでは節税しきれない恐れがあります。

相続する財産の総額が上述した基礎控除を超える場合には、相続人が税金を払えるくらい最低限の現金は残して相続するように気をつけてください。

相続税の基礎控除をおさらい相続税が発生するかどうかの基準になる金額のこと。

相続人の人数×600万円+3000万円」で計算できる。

 

【息子夫婦とその子ども、計3人に財産を相続する場合】

基礎控除は3人×600万円+3000万円=4,800万円

相続後に相続人が赤字をカブることになる恐れがある

賃貸物件を建てる際の借り入れ金は、アパートやマンションと一緒に相続人に相続されます。

つまり、これから長い間かけて毎月借金を返済していくのは相続人。

相続する物件が空室だらけで収益が少ないと、借り入れ金を完済するまでに相続人はずっと赤字をかぶることになってしまいます。

最悪、相続人には相続したくない資産を放棄できる権利がありますが、そうなってしまうと初期投資や土地や建物全てが水に泡に。。。

「相続税が安くなるんなら、それでいいでしょ?」という奢りは捨てて、長期的にみて安定した収益が見込めるような土地活用を検討してみてください。

(関連①:アパート・マンション経営で失敗しないために検討すべきリスク7つ(準備中)
(関連②:介護施設経営で失敗しないために検討すべきリスク7つ(準備中)

遺産分割しにくくなる恐れがある

相続税対策で土地活用をする上での注意点。建物は遺産分割しにくい。意見対立してしまうかも。

1つしか持っていない土地に賃貸住宅を建ててしまった場合、1つの土地と賃貸住宅を相続人たちで共有することになるパターンが考えられます。

この場合は相続した賃貸住宅を建て替えるにも売却するにも、共有している相続人全員の承諾がいることになるのでとても厄介です。

 

また共有している相続人が亡くなった場合、共有して分割しているものをさらに下の世代の相続人が相続することになります。

「分割するにしてもまだ更地の方が楽だった」なんてことがないよう、土地活用は慎重に検討しましょう。

相続税の減税効果は”土地活用直後”が1番大きい

相続税対策で土地活用をするときの注意点。節税効果は土地活用直後が一番大きい。

土地活用における相続税の減税効果が一番大きいのは、土地活用した直後です。

相続するまでに時間が空いてしまうと、減税効果が薄れてしまう恐れがあります。

収益性のある不動産を建ててしまうと、時間がたつほど手元に現金が増えてしまうのが主な原因です。

【例】所有している土地に5000万円のマンションを建てた場合

■年間の実質利回り(※)が10%前後だと仮定
→家賃収入で毎年500万円の現金が増える

※実質利回り:初期投資に対して、ランニングコストを差し引いた収益(純利益)の割合のこと。

 

■マンションを建ててから10年後に相続したとすると…
→マンションを建てた直後と比べて、現金を5,000万円分多く相続することになる

一度土地の相続税対策をしたからといって安心せずに、定期的に減税効果を見直すようにしてください。

収益分で不動産の施設拡充、修繕をして万全な状態で相続できるようにするのも1つの手です。

土地活用で「ありがた迷惑」にならない相続税対策を

放置している土地を活用して賃貸経営すれば、相続税を大幅に節約できるのは上述した通りです。

将来世代のために、身銭を切って節税対策をしようというのはご立派な考えだと思います。

 

ただ相続税を減らすことだけを考えて土地活用してしまうと、逆にあなたの財産を相続する人を困らせてしまうリスクがあることも忘れないでください。

自分の土地とそれに適した土地活用を選択するのが大事なのはもちろん、場合によっては土地活用をしないという選択が有効になる場合もあるんですね。

いずれにせよ選択する場合に欠かせないのは丹念な下調べ

まずは発生する相続税がいくらなのかを調べ、少額なようでしたら土地活用をしてまで節税する必要はないでしょう。

相続税が多額になる見込みが高いのでしたら、アパマン経営などの賃貸経営で土地を活用して将来世代のために相続税を節約してあげましょう。

また相続税の節税効果が高い土地活用方法も紹介していますので、参考にしていただけると幸いです。

~土地活用を検討するならまずは"一括資料請求"から~

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様々な専門家の意見を参考にしながら計画を進められます。

一括資料請求先としては東証一部上場のNTTデータグループが運営しているHOME4Uがおすすめです。

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