ハウスリースバックとは？売却後も家に住める仕組みやメリット・デメリットを徹底解説

「リースバックって何？リバースモーゲージと違うの？」
「ローン支払いがキツくてリースバックを利用しようと思ってて…」
「リースバックのイイとこ・悪いとこを知っておきたい！」

リースバックとは売却後も家に住める仕組み

リースバックとは、売却した家に住み続ける仕組みのこと。
多くの場合は、住宅ローンの返済能力がなくなったときに利用されているようです。
（返済能力…金融機関からの借り入れをすべて返済できる能力のこと）

リースバックの大まかな流れは以下の通り。

リースバックではまず、サービスを提供している業者にマイホームを売却。
その後に業者とリース契約を結び、家賃を支払うことで元マイホームに住み続けられます。

利用するための最低条件

リースバックを利用するには、大きくわけて2つの条件があります。

年金でもいいので、家賃を支払い続けるための原資となるお金が必要です。

また共有持分を持っているだけでは、家を売却できないので注意しましょう。
（共有持分…共有不動産における各々が持つ所有権の割合）
具体的には、他の共有者による売買契約書への署名・捺印が必要になります。

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージとは、家を担保にして老後の生活資金となる融資を受ける仕組み。
亡くなったときに遺族が家を処分して、金融機関に一括返済するという流れです。
いくつか項目をわけて、リースバックとの違いを確認してみてください。

項目	リースバック	リバースモーゲージ
家の所有権	業者	本人
資金用途	自由	事業資金NG
年齢条件	なし	あり （65歳以上など）
物件の種類	制限なし	一戸建て （マンションは業者次第）
家族との同居	OK	配偶者以外NG
契約終了後	買い戻しOK	売却
固定資産税	納税義務なし	納税義務あり

大きな違いとしては、リバースモーゲージは所有権の移転はありません。
その代わりにリースバックよりも、用途や条件は狭い（厳しい）ことがわかります。

また融資に対して返済の必要があるのが、リバースモーゲージの大きなデメリットです。
リースバックは資金調達の方法として柔軟が高く、利用しやすいといえるでしょう。

リースバックのメリット5つ

住み続けられること以外のリースバックの長所をまとめました。

リースバックについてまだよく知らない人は、まずはこちらをご一読ください。

①まとまった資金が手に入る

先述した通り、リースバックはローン返済が厳しくなった人が利用することが多いです。
ただしそれだけではなく、他にもさまざまな目的によって利用されています。

リースバックを利用すれば、マイホームの売却代金という大きな金額が入りますよね。
まとまった資金によって単純に、できなかったことができるようになるはずです。
目的を達成して人生の不安が軽くなるならば、リースバックの利用価値は十分にアリ。
家には住み続けられるため、所有権がなくなっても結果は大きなプラスといえるでしょう。

②売却したことが近所にバレない

通常のマイホーム売却となると、近所の噂のタネになってしまう可能性があります。

「なんで家を売ることになったんだろうね？」
「もしかして大きな借金とかあったのかね？」
「転勤かね？まだ新築して10年も経ってないのに」
「リストラされたのかもしれないよ」

自分の知らないところで、上記のように噂されていたらイヤですよね。

リースバックであれば、何事もなかったかのように売却手続きが完了します。
実際に住み続けているため、本人がいわない限りは売却したことが漏れる可能性はゼロ。
そのため近所の人から「家売った？」などと、聞かれるようなこともありません。

資金に余裕ができたら再購入してもOK

「やっぱり賃貸ではなく所有のほうがいいなぁ…」という人はリースバックの利用中でも、売却した家を買い戻すことができます。

通常の不動産売却では買主が生活を始めているため、買い戻しはほとんど不可能です。
リースバックは自分が住んでいるからこそ、柔軟に買い戻せるというわけなんですね。

また実際に買い戻したとしても、客観的には何が変わるわけでもありません。
買い戻しであっても近所の噂好きの話題にのぼることはないので、安心してください。

③引っ越しの手間や費用が発生しない

通常の不動産売却では、必然的に家の引っ越しがともないます。
一度でも引っ越した経験がある人は、数々の手間を覚えているでしょう。

上記はあくまで引っ越す前の作業で、引っ越し先でも同等の作業が必要です。

また引っ越し料金や不用品処分などには、業者に依頼する際に費用が発生しますよね。
リースバックであれば、引っ越しの作業や費用が発生する心配はありません。

子供を転校させなくてもOK

引っ越しをしないということは、子供がいる場合に転校させる事態を避けられます。

子供によっては、その後の人生も支え合うような友人関係を構築していることも…。
そのため子供と友達を離ればなれにさせることに、罪悪感を覚える人もいるでしょう。

しかしそれはあくまで通常の不動産売却でマイホームを手放した場合の話。
リースバックであれば転校はないので、子供たちの悲劇を招くことはありません。

④固定資産税を支払う必要がなくなる

マイホーム所有時には、土地・建物の固定資産税を支払い続けています。
固定資産税の計算方法は「固定資産税評価額×1.4%－特例措置の軽減額」がキホン。
土地・建物それぞれにかかり、評価額が高いほど年間の負担金額も大きいです。

リースバックでは所有者が変わるため、固定資産税を納税者も業者に変更されます。
ローン返済に加えて、毎年の固定資産税がキツいと思っていた人は助かりますよね。
なおマンションの場合は、管理費や修繕積立金の支払いもなくなるので安心してください。

⑤不動産の種類は問われない

リースバックの対象となる物件は、一戸建てだけではありません。
以下のような建物もリースバックの対象となります。

マンションは、旧耐震基準であっても対応してもらえる可能性が高いです。

また一階が売店や料理屋などになっている自宅もリースバックの対象。
「リースバックを利用してみたいけど、自分は一戸建てじゃないしなぁ…」などと最初から利用をあきらめる必要はないので、安心してください。
それでも不安な人は、利用の候補先としている業者に事前に問い合わせてみましょう。

リースバックのデメリット3つ

リースバックにも大きくわけて3つの欠点があります。

契約後にはじめて知ったということがないように、事前にチェックしておきましょう。

①毎月の家賃がローン返済額を上回ることがある

ローン返済が続かないために、リースバックが利用されやすいのは解説してきた通り。
ただしリースバックを利用すれば、ローン返済の代わりに毎月の家賃が発生します。

また支払う毎月の家賃は、必ずローン返済額よりも安くなるとは限らないんですね。
ローン返済額だった金額よりも高く、毎月の負担増になるリスクも…。
年間の家賃は売却価格の8～12%といわれていますが、査定次第なので注意が必要です。

リースバック業者としても、家賃が支払いが滞ってしまうという事態は望んでいません。
（家賃を滞納し続ければ退去処分となり買い戻しなどはできなくなる）
収入との兼ね合いなどをよく考えて、無理のない金額に設定することが重要になります。

②通常の売却価格より安くなりやすい

リースバック物件は基本的に、通常の不動産売却よりも安くなります。
理由は「業者からすれば将来的に買い戻されるリスクのある物件は高く買えないから」。
とはいえ売主からすれば、結果的に何百万円も損することも珍しくないんですね。

またあまりに評価が低いと、売却代金でローンを完済できないこともあります。
（家を売却してもローンが残ってしまう状態をオーバーローンという）

大抵の業者は基本的に、オーバーローンになる場合はリースバックを認めてくれません。
差額を支払ってくれるような、身内などの協力者がいない限りは難しいでしょう。

協力者がいても「そこまでしてリースバックする必要があるか」は検討の余地があります。
ただし先に触れた通り、売却価格が安ければ後々の家賃も安くなる可能性は高いです。

買い戻しの価格は売却したときより高くなる

ケースによりますが、買い戻し価格の目安は売却価格の1.1倍～1.3倍といわれています。

築年数が浅いマイホームでも「売却価格＜買い戻し価格」なので注意が必要です。

ただし民法上の買い戻しとは異なり、リースバックでの買い戻しに時効はナシ。
（民法上の買い戻し期間は10年を超えられない・期限を決めなかったときは5年以内）
買い戻しの資金を準備できるまでは、更新を重ねて住み続けられます。

③修繕費は借主が支払う必要がある

まず住宅における修繕の例を確認してみてください。

１ 典型的な応急修理の工事例
① 壊れた屋根の補修（瓦葺屋根を鋼板葺屋根に変更するなどの屋根瓦材の変更を含む）
② 傾いた柱の家起こし（筋交の取替、耐震合板の打付等の耐震性確保のための措置を伴うものに限る）
③ 破損した柱梁等の構造部材の取替
④ 壊れた床の補修（床の補修と併せて行わざるを得ない必要最小限の畳の補修を含む。）
⑤ 壊れた外壁の補修（土壁を板壁に変更する等の壁材の変更を含む。外壁の修理とともに壁紙の補修を実施する場合には、当該壁の部分に限り対象とする）
⑥ 壊れた基礎の補修（無筋基礎の場合には、鉄筋コンクリートによる耐震補強を含む。）
⑦ 壊れた戸、窓の補修（破損したガラス、カギの取替を含む）
⑧ 壊れた給排気設備の取替
⑨ 上下水道配管の水漏れ部分の補修（配管埋め込み部分の壁等のタイルの補修を含む）
⑩ 電気、ガス、電話等の配管の配線の補修（スイッチ、コンセント、ブラケット、ガス栓、ジャックを含む）
⑪ 壊れた便器、浴槽等の衛生設備の取替（便器はロータンクを含むが、洗浄機能の付加された部分は含まない。設備の取替と併せて行わざるを得ない最小限の床、壁の補修を含む。）

引用：愛媛県宇和島市ホームページ「住宅の応急修理にかかる工事例」

業者や契約内容にもよりますが、修繕費は原則として借主が支払うことになります。

またリースバックの利用中に、マイホーム気分でリフォームするのは注意が必要です。
結果的に退去する際に、リフォーム部分について原状回復を求められるかもしれません。
（原状回復…この場合はリースバックを始めたときの状態に戻すこと）

そのためリフォームしたい場合は、家主の許可をとっておくのがベター。
マンションは修繕積立金などは不要ですが、知らずに家賃に反映されていることも…。
いずれにせよ賃貸借契約の内容を、事前によく確認しておくようにしましょう。

リースバックについて7つのQ&A

Q1. おすすめのリースバック業者ってないの？

リースバック業者はそれぞれ特徴が異なるため、状況に合う業者と出会うことが大切です。
ある業者のスペックが優秀であっても、すべての人に都合がいいわけではないんですね。

そこで利用をおすすめしたいのは「いえカツLIFE」。
いえカツLIFEは、リースバック業者と出会える不動産一括査定サイトです。
利用を申し込むと、売却方法別に最大6社の不動産会社が完全無料で査定してくれます。

リースバックによる査定価格だけではなく、見込まれる売却期間もわかります。

「実はまだリースバックをすべきかどうか迷っている…」
「資金調達を急いでいるから、やっぱり買取業者への売却にしようかな…」
「手放すのは惜しいけど高く売れるなら仲介もアリかも…」

このように、なんとなくリースバックをしようと思っていた人は選択の幅を広げられるでしょう。

またそれでもリースバックを選びたい人にとっては、業者は2択から選ぶだけでOK。
（売却方法ごとに査定を受けられるのは最大2社まで）
イチから業者を探す手間や交通費の支出を考えれば、おトクでしかありません。
無料査定の申し込みは1分程度で完了するため、スキマ時間でパパッと済むはずです。

まだ迷っている人・すでに心は決めている人、どちらもまずは一括査定を受けましょう。

Q2. なぜリースバックの利用者が増えてきているの？

NPO法人「住宅ローン問題支援ネット」によると、住宅ローンの破綻率は2～4％。
（参照記事：「住宅ローン破綻」増加の背景〜気がついたら自宅の評価額が大幅下落していることも）
近年は家計の状況が大きく変動しやすく、一気に破綻に向かうケースが増えています。

破綻率の増加とともに、救済手段としてリースバックの需要が高まっているんですね。
まだ知名度は低いですが、資金調達の方法としてリースバックの利用者は増えるはずです。

Q3. リースバック転リースって何なの？

転リースとは、最初から第三者に貸す目的でリース契約を結ぶこと。
つまりリースバック後の家に自分は住まずに、第三者が住むということです。
転リースでは、リースバックのメリットを得つつ家賃収入を得られるんですね。

ただしリースバックにおける転貸は、原則的に禁止されています。
勝手に転リースをして、家賃をもらっているとバレたら契約解除は必至です。

そもそも転リースは、主に親会社・子会社間の設備導入で使われる手段です。
交渉によっても転リース契約を結べる可能性は低いので、覚えておきましょう。

Q4. リースバックと親子間売買は違うの？

親子間売買をカンタンにいうと、業者ではなく親族に不動産売却するリースバックのこと。
個人間売買は法律違反ではないので、親族に売却してローン完済 & 居住継続も可能です。

しかし一番の注意点は「親子間売買では住宅ローンを組めないこと」。
買い手の親族は、一括払いで住宅を購入しなければいけません。

1,000万円超の買い物を一括支払いとなると、実行できる人は限られてくるでしょう。
とはいえ安すぎる価格で売却（低廉譲渡）すると、一部贈与とみなされることも…。
親子間売買を実行する場合は、価格相場を無視しないように注意してください。

Q5. 任意売却でリースバックは利用できるの？

オーバーローン状態でのリースバックは、任意売却が前提となります。

基本的に任意売却によるリースバックを認める業者は、少数派だと思ってください。

また任意売却→リースバックOKの業者でも、ローン残債の内容で断られることがあります。

とにかく売却後にローン残債があると、交渉事や手続きの手間が増えてしまうんですね。
なおリースバック前提ならば、任意売却を認めない金融機関も存在するので要注意です。

いずれにせよ、事前のローン計算や資金計画が重要だといえるでしょう。

Q6. リースバックってトラブルはないの？

リースバックにおけるトラブルとは基本的に、先述したデメリットの犠牲になること。
ただしそれ以外にも、以下のようなトラブルに発展するケースがあります。

いずれも「リースバック業者の経営悪化」がもたらすネガティブな影響が強いです。
契約内容がどれほど魅力的でも、運営元が倒産してしまっては水の泡になってしまいます。

多くのリースバック業者は、必ずしもリースバック専門の業者ではありません。
不安な人は知名度や不動産会社としての実績・力量も、選ぶ際の材料にしましょう。

普通借家契約と定期借家契約の違い

リースバックでは普通借家契約・定期借家契約いずれかの契約を結びます。

上記からわかるように定期借家契約では、一度決めた契約期間で退去する可能性大。特に将来的に買い戻しをしたい人は、定期借家契約を結ぶと大きく不利になります。
実際に契約する前には必ず、契約が普通借家契約であることを確認してください。

Q7. 法人もリースバックを利用できるの？

メリットで説明した通り、自宅以外に事務所や店舗もリースバックは可能です。
法人でも問題なく営業を続けられるので、安心して利用できます。

ちなみに法人がリースバックすることで解決できる悩みは以下の通り。

• 運転資金がほしい
• 資金繰りを改善したい
• 移転する資金的な余裕はない
• 当面の現金を持っておきたい
• 銀行への返済を滞納したくない

また固定資産税などがなくなって賃料を経費計上できるため、キャッシュフローが改善します。
一気に経営状態が上向く可能性が高いため、相談だけでも早めにしておきましょう。
なお個人のリースバックと同様、自社の顧客など第三者に知られることはありません。

リースバックは「現金が必要！けど住み続けたい！」を叶える仕組み

リースバックの仕組みや、メリット・デメリットをおさらいしてみましょう。

「自宅を売ってお金が欲しいけど、できればそのまま自宅に住み続けたい！」
リースバックはそんな人の願いを叶えてくれる仕組みといえるんですね。

そのほかにもメリットは多く、万が一の際にとる手段として知っておいて損はありません。
デメリットをしっかり把握しておけば、利用しても後悔することはないはずです。

実際にリースバック業者に申し込むときは、事前に本記事を読み返してみてください。