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【買取販売は不動産売却の最終手段】オススメできない理由と検討すべき特別な事情とは?

本当に買取で大丈夫?

「不動産売却は買取の方が早いらしい」
「買取は誰にも知られず売却できて確実だよ」

このような情報はもちろん嘘ではありません。

しかしおいしい話の欠点も考えず、買取販売に踏み切ってもいいのでしょうか?

 

当サイトの見解としては、原則急いで処分したいなど特殊な事情がある場合以外は買取販売すべきではありません。

また事情があるとしてもデメリットをきちんと知ってからでないと買取は早計。

当記事では買取販売がオススメできない理由と、どうしても行う場合に確認すべき流れと失敗しないコツをまとめました。

最後までお読みいただければ、買取販売によって知らないうちに損をすることはなくなるでしょう。

まだ物件の売却価格を知らない人へ

不動産売却についてまだ何もアクションを起こしてない人は、手始めに一括査定サービスを利用してみましょう。

たった1回の申し込みで、複数の不動産業者からあなたの物件の売却価格を査定してもらえます。

  • 自分の家を1番高く売ってくれそうな不動産業者がわかる
  • 相場感として、だいたい自分の不動産がどのくらいで売れるのかがわかる

など、一括査定サービスにはメリット盛りだくさんです。

一括査定サービスを利用するなら、1,700社の不動産会社が登録していて47都道府県対応イエウールがおすすめです。

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(関連記事:イエウールの口コミ・評判は最悪…?不動産のプロが11つの事実を伝えます

そもそも不動産買取とは?

不動産買取とは、あなたの土地やマンションを不動産業者に買い取ってもらうこと。

あなた(売主)と不動産会社(買い手)の一対一の取引になります。

仲介と買取の違いとは?

不動産売却と聞くと個人から個人への取引が想像しやすいと思います。

その過程で仲介を不動産業者に行ってもらうのが仲介取引と呼ばれる方法です。

一方で買取は個人から買取業社への直接の取引を指します。

詳細は以下で述べますが、仲介会社が入らない分余計な手間や手数料がかからない利点があります。

その一方で業者は転売を目的として購入するため、なるべく安く買い取ろうとしてくるのが通例です。

買取には「即時買取」と「買取保証」の2つがある

厳密にいうと不動産買取には以下の2つがあります。

  • 即時買取:不動産会社の買取前提。
    価格で折り合いが買取してもらえる。
  • 買取保証:「メインは仲介売却、保険で買取」というイメージ。
    仲介で売却先が見つからなかった場合に買取してもらえる。

仲介での売却先探しを挟む分、買取保証の方が売却活動が長くなるので、高く売れる可能性が高くなります

ただ実際に買取保証のオプションがある不動産会社は少ないのが実情。
不動産会社による買取を考えるなら、ほぼ即時買取になるケースが多いと思っておいてください。

ソニー不動産は買取保証に対応

対応している不動産会社が少ない中、ソニー不動産は買取保証に対応しています。

  • 東京
  • 千葉
  • 埼玉
  • 神奈川

の1都3県の不動産にしか対応してないのがネックですが、買取販売を視野に入れている方はとりあえず無料査定だけでも申し込んでおくといいでしょう。

ソニー不動産

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(関連:【ソニー不動産の評判】業績や不動産売却の査定・仲介・買取業者としての実力に切り込む

不動産買取をオススメしない理由

買取販売は圧倒的に安値になる

買取販売は上記で紹介したように買取業者が転売を目的に一時的に買い取るシステム。

買取業者は売却益を加味して価格を設定するので、仲介よりも売却額が安くなってしまうケースが多いです。

一般に仲介で売却可能な価格の50%~70%が相場。

具体例として実際の売却査定額を見てみましょう。

埼玉県都市部の一軒家【査定額】

 A社B社C社仲介取引 買主Dさん
査定・提示額3,220万円3,340万円3,550万円5,400万円
仲介手数料0円0円0円▲181万円
純利益3,220万円3,340万円3,550万円5,219万円
金額比61%64%68%100%

買取業社も買取後のリフォーム、転売による利益を狙っていることからなるべく安く買い取ろうとします。

その結果仲介手数料の分を加味しても、仲介よりも買取の方が売却利益が多く残っています。

買取販売は万能じゃない

売却額がさほど気にならない人にも買取販売の方が適しているとは限りません。

その理由は買取を取り巻く環境にあります。

買取を行える会社は少ない

単価の高い不動産において、買取に応じてくれるほど資金力のある会社は多くありません。

買取業者としてもそうたくさん買える訳ではないので審査は厳しくなりがち。

結局買い取ってもらえる物件は仲介販売にしても即売可能な物件のみ…というのが実情です。

買取のメリットに当てはまるからといって、買取会社を真剣に選ばなくては売れないケースは少なくありません。

買取に向かない物件がある

買い取ってもらえる物件の条件にも影響しますが、買取に向く物件・向かない物件というのが存在します。

例えば新しく魅力的な物件ほど買取に不利

古い物件をリフォームして転売することで利益を出す買取業者にとって、新築物件は魅力の低いものになってしまうのです。

また買取の前提条件としてローンの完済を定めている業者も多く存在します。

買取販売を選ぶ際もご自身の物件がある程度高評価で買い取ってもらえるか、前もって確認しておきましょう。

関連記事▼「買取は自分に向いてないかも…」という方は、仲介での不動産売却を検討しましょう。
【不動産"仲介"の全知識まとめ】不動産業者の仕事内容から利用時の注意点まで

それでも不動産買取を選ぶべき4つの“特別な事情”

以上紹介したように客観的に見て買取販売をオススメする強い理由はありません
またうまく買い取ってもらえるかも実際にやってみないとわからないところがあります。

しかし以下で紹介する特別な事情を抱えた方に限り、買取販売が向いている可能性があるので見てみてください。

①売却を急いでいる

買取販売はどのような物件でも1ヶ月以内、最短だと1日で売却可能と、物件を急いで売らなくてはいけない場合には適しています。

仲介取引が平均3ヶ月長ければ6ヶ月以上かかるのに比べると差は明らか。

引っ越す為に資金が必要な場合や、急な海外転勤でどうしても時間がない場合、買取販売は最適の売却方法と言えます。

②細かい取引対応を行う余裕がない

買取販売は必要な手続きは業者との面会のみと、最小限に抑えらるのもポイント。

仲介販売では個人対個人の取引となる為、再三の対応に追われることになります。

また売却価格を上げるためには売却前のリフォームも必要です。

こうして生じてしまう事前の諸経費を支払う金銭的余裕がない場合、仲介取引は向いていません。

買取販売においては改修工事前提で買い取ってもらう為、売り主の手間と費用は不要です。

③売却後トラブルに一切巻き込まれたくない

仲介売却では発生する瑕疵(かし)担保責任を売り主は負わずに済みます。

瑕疵担保責任とは売却から1年以内に欠陥が見つかった場合、売主がその欠陥を修復しなければならないという義務のこと。

伝わっていなかった破損が元でトラブルとなり、100万円を超える修復費を請求されたケースもあります。

売却完了後の万が一の心配もしたくない方には買取による売却がオススメ。

買取販売では瑕疵担保責任は買取業者に移り、売り主は不動産にまつわる一切の責任から解放されます。

④販売に出したことを外部に知られたくない

持ち家を売却に出したことが会社や近隣住民にどうしても知られたくない方にも買取がオススメ。

宅建業法によって仲介販売に出された物件はREINS(不動産業者間の物件情報サイト)に掲載しなければなりません。

そのため販売を秘密裏に終わらせたい人には仲介販売は不向きです。

近隣へのビラ配布や大々的広告が打たれる場合もあり、どうしても知られずに売却したいという人には買取を強く推奨しています。

不動産の買取で販売する時の流れ

ここからは上記のケースに該当した上で買取販売に踏み切る場合の流れとうまくいかせるコツをご紹介します。

簡単な流れは以下の通り。

買取販売の流れ

  1. 一括簡易査定
  2. 土地の詳細な情報集め
  3. 簡易査定の内容比較
  4. 担当者と面会・訪問査定
  5. 売却契約当日
  6. 手続き完遂・決済

①不動産を一括簡易査定してもらう

不動産業者で買取も手掛けているところはそう多くないため、買取販売は買取業者という専門の業者に依頼します。

買取業者は主に不動産業者を相手に買取と売却を行っているのが特徴。
直接来店するというよりはインターネットを利用して調べた上で依頼するのがおすすめです。

このステップで買取の欠点であった買取価格を引き上げる方法が“一括査定システム”。
うまくいけば仲介販売の8割から9割にまで高められます。

一括査定システムとは
売却を希望する物件の詳細情報を入力すると、複数の買取業者一括で査定を依頼できるサービス。
査定価格を受けて買取先を比較検討できます
また査定してもらうだけなら、料金は一切かかりません

ここでは30以上の一括査定サイトを比較してきた筆者がオススメするサービス3つを目的に合わせてご紹介します。

  • 実績ナンバーワン!利用者は1,000万人突破売却成立は20万件を突破【イエウール】
  • 大手6社全てに査定依頼ができる唯一のサイトすまいValue
  • なんといっても安心できるところに!NTTが運営する信頼のサービスHOME4U】

【オススメ①イエウール】実績・登録業者数ともにNo.1!困ったらココ!

一括査定サイト・イエウール

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,700社もある最大級の一括査定サービス。

つまりチェーン展開する大手だけでなく、地域密着の買取業者にも依頼が可能。

多様な可能性を検討できる分、あなたの物件にピッタリの業者が見つけられるサービスです。

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【オススメ②すまいValue】大手不動産会社がすべて参加!王道を行くなら

一括査定サイト・すまいValue

すまいValueの特徴は大手不動産業者とのネットワーク。

日本の不動産仲介件数の約40%を独占する4大不動産会社が唯一全参加している一括査定サービスです。

大手企業の得意とする全国主要地域にある物件の場合は、すまいValueが最適なサービスといえるでしょう。

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【おすすめ③HOME4U】どれも決め手にかけるなら一番安心できるところに!

一括査定サイト・HOME4U

HOME4UNTTが親会社として運営する信頼のサービス。

参加企業のチョックが厳しいことで有名で、よりすぐりの1,000社の中から査定を依頼できます。

たくさんの営業電話に悩まされたくない場合でも、まずは気軽にHOME4Uに申し込んでみてください。

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②土地の詳細な情報を集める

簡易情報で業者に査定してもらっている間に、本格的な訪問査定に備えて土地の詳細な情報を集めてください。

業者からの質問に対応できるので、査定がよりスムーズに進みます。

訪問査定までの期間に余裕をみつけて最寄りの市町村役場の登記所で発行してもらいましょう。

各数百円の手数料がかかります。(例えば中野区の都税事務所では四百円)

【買取査定に必要な書類】

  • 固定資産評価証明書:登記に必要
  • 登記済権利証or登記識別情報:所有権の移転登記に必要
  • 建物図面:建物の形状確認に必要
  • 地積測量図:土地の形状確認に必要

③簡易査定の内容を比較する

査定を依頼した業者から査定結果が?0日ほどで届きます。

複数の査定を比較して大体の相場感と各社の対応の丁寧さを体感しましょう。

なお気をつけておきたいのはこの価格が最終的な売却額ではないというところです。

詳細情報を確認した上で前後します。
また実際に不動産を目視しているわけではないので、各社確定的な情報は出せません

ある程度の値段の幅を見た上で実際に訪問査定を依頼したい2、3社をピックアップしましょう。

④担当者と面会・訪問査定してもらう

実際に面会する会社を決めたら、そこから最終的に買取を依頼する業者を見極める段階に入ります。

直接の質問と訪問査定を通して、価格信頼感ともに満足のいく担当者を探しましょう。

その際に意識してほしい買取業社の見極め方として当サイトが掲げるのは以下の3つのチェックポイントです。

  • 会社の実績を確認すべし
  • 査定価格の理由を問い詰めるべし
  • 要望を交え交渉できるか確認すべし

【ポイント①】実績を確認すべし

その業者が何年の実績を持ち何件の買取実績を持っているかは業者選びの有効な指標になります。

長期にわたって十分な数の取引を行なっているのは、クレームも少なく信用もある証拠。

多くの買取実績を持つ会社は業者は安心して取引できますね。

また利用者の口コミも業者を見極める参考材料。

「〇〇不動産 口コミ」と検索して出てくる個人発信のサイトを確認することで、サクラの可能性もない利用者の素直な感想が確認できるでしょう。

【ポイント②】査定価格の理由を問い詰めるべし

査定見積もりについて比較検討するのはもちろんですが、納得がいかなかったり疑問がある場合には積極的に質問をしてみましょう。

不動産販売ではその特色として、物件ごと一つ一つの表情が異なることが挙げられます。

同じエリアでも日照条件の差などで買取額がガラッと変わってしまうのが不動産業界。

今回の査定価格はどのような相場、状況を考慮して決定されたのかという質問につらつらと回答できる担当者こそ信頼できるといってよいでしょう。

細かな内容の確認が大きな損失を未然に防いでくれる大事なステップだとわかりますね。

【ポイント③】意見・要望に対応してくれるか確認すべし

不動産会社の担当者もサラリーマンなので当然序列があります。
担当者によって責任を負える/負えないが異なってくるんですね。

責任を終えるかどうかが交渉の場において、売り主の要求に応えられるかどうかに直接関与してきます。

どうせ担当してもらうなら、決定権を持つ人に担当してもらいたいはず。

担当の変更がかなわない場合でも、責任者の同席を依頼できるかで売却額が数百万円変わってしまうこともあり得ます。

決定権を持つ人物を担当にしてできる限りの意見、要望を聞き入れてもらうようにしましょう。

⑤売買契約を結ぶ

売買当日の基本的な流れは以下の通り。

  • 売買契約書の読み合わせ
  • キッチンやエアコンなどの付帯設備の確認
  • 雨漏り、シロアリ、給排水管の故障など、物件情報の確認
  • 記名・押印
  • 手付金の受領

ここに関しては業者の指示にしたがって問題ないでしょう。

売買契約書の内容においては物件引渡しの際の条件となる

  • 家財道具の処分費の有無
  • 空調設備の放置による請求の有無
  • 売却代金の決済時期

を再度質問して確認しておきましょう。

⑥手続き完遂・決済する

売却が決定したら行うべき手続きが数多く発生します。

以下に箇条書きでまとめましたが、買取業社によっては手続きを代行してくれるところもあるので、詳しくは取引会社の担当に確認してみると良いでしょう。

  • 抵当権抹消
  • 公共企業や管理会社への引っ越し手続き
  • 金融機関での引継ぎ手続き
  • 鍵や関係書類の引渡し

仲介業者を挟まない分発生してしまうこれらの手続きを完了して、不動産買取における取引は終了します。

全国に展開する不動産買取業社オススメ3選

最後に不動産買取に対応している業者を3つほどピックアップして紹介します。

2018年買取戸数ランキングTop3に入る買取業社の各オススメポイントを詳しくまとめました。

すべて全国対応なので、気になる不動産業者があれば話を聞いてみましょう。

①買取戸数No.1!戸建なら随一の実績を誇る【カチタス】

不動産買取業者・カチタス

一番にオススメできるのは2018年買取戸数ランキング1位カチタス

95%の取引で戸建を扱うカチタスは全国100以上の拠点を持っているので地方にも強く、大半の方に自信を持ってオススメできる会社です。

その実績から修繕転売のノウハウも豊富で、他社で断られた物件もカチタスに頼めば買い取ってもらえるほど。

戸建の買取で悩んだらまずはカチタスを査定依頼の候補に加えましょう。

②収益用から居住用まで手広い対応でシェア2位【ベストランド】

不動産買取業者・ベストランド

戸建以外の物件の場合はまず同ランキング2位ベストランドをお勧めします。(サービスの名称はマイランド)

中古マンションの買取戸数では2016/17年と2年連続全国1位。

収益用・居住用問わず幅広い物件を扱えるのもベストランドの強みです。

札幌から沖縄までに17の拠点を展開しているので、地方でも安心して依頼できます。

③マンション買取なら依頼したい業界第3位【インテリックス】

不動産買取業者・インテリックス

売り手に寄り添った買取対応がオススメできるのはマンション買取の専門業社インテリックスです。

リノベーションしたマンションは2万戸を超え、その丁寧な対応に評判を得て買取戸数第3位の実績を誇ります。

これまた札幌から福岡まで主要6都市に展開しているので、依頼先に入れやすい会社ですね。

不動産買取は"特別な事情"がある人の最後の手段

当記事では買取ではどうしても査定額が低くなってしまうこと、それでも買取で売りたい場合の失敗しない方法をご紹介してきました。

買取保証の場合は、早く確実に売り切れる長所の部分を活かすためにいかに査定額を引き上げられるかがミソとなってきます。

売却先検討の際には当サイトでご紹介した一括査定サービスや、オススメ買取業社を参考にしてください。

当記事を読まれたあなたが正しい売却方法を選ばれることを、そして買取をおこなうなら満足のいく取引となることを祈っています。

【ソニー不動産なら買取と仲介の同時進行OK】

まだ買取か仲介、どっちにするか決めかねている…」という方は、買取保証サービスがあるソニー不動産に不動産査定を申し込んでみましょう

ソニー不動産なら、

  1. まず仲介であなたの不動産をできるだけ高く買ってくれる買い手を探す
  2. 買い手が見つからなかった場合は、ソニー不動産に買取してもらう

という形で不動産売却を進めることができます。

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(関連記事:【ソニー不動産の評判】業績や不動産売却の査定・仲介・買取業者としての実力に切り込む

【複数業者から売却価格を査定してもらうなら】

まだ自分の家がどのくらいで売れるかわからない…」という方は、まず一括査定サービスを利用してみましょう。

たった一回申し込めば複数の不動産会社が物件を査定してくれるので、あなたの不動産価格の相場を知るのに役立ちます。

一括査定サービスを利用するなら、1,700社の不動産会社が登録していて47都道府県対応イエウールがおすすめです。

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(関連記事:イエウールの口コミ・評判は最悪…?不動産のプロが11つの事実を伝えます

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