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【土地活用】トランクルーム経営(貸し倉庫)で失敗しない!初期費用から利回りまで総まとめ

低ハードル・高利回り・急成長中!

本記事では”土地活用におけるトランクルーム経営”について、どこよりもわかりやすく徹底解説しています。

  • トランクルームってどうやって経営するの?
  • どんな土地が向いてるの?
  • 具体的にどのくらい稼げるの?

など、トランクルーム経営の全てを余すところなくお伝えしています。

結論からいうと、トランクルーム経営は「リスクを抑えつつ、毎年よくて120万円程度(初期費用の5分の1)を手堅く稼ぎたい人」におすすめの土地活用方法です。

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Contents

そもそもトランクルーム経営って何?

トランクルームとは、普段使わない荷物を預けることができる貸スペースのこと。

自分の土地にコンテナを建てたり、建物の一部を区分けしたりして収納スペースを提供し、利用料を受け取ります

人口減少の影響を大きく受ける土地活用業界の中にあって、まだまだ潜在的需要(隠れたニーズ)が見込める数少ない成長分野です。

トランクルームの市場規模は8年で2倍に拡大

【出典】株式会社キュラーズ プレスリリース(2017年2月22日)

市場規模のデータを見ると、2008年は約250億円ですが、2016年には500億円を超えるほどの急成長。

8年間で市場規模が2倍に膨れ上がったことになります。

  • 日本の住宅は一戸あたりの面積が小さく作られているので、荷物を置くスペースが少ない。
  • 東日本大震災により、防災意識が高まり、大切なモノを守りたいという人が増えている。

こういった背景から、今後トランクルームのニーズはますます高まっていく予想されています。

トランクルームに預けられているモノTOP5

トランクルームによく預けられているのは、大きなモノと、たまにしか使わないモノ

トランクルームによく預けられているのは「家具」や「家電」など、サイズの大きなもの。

「アウトドア・レジャー用品」「季節の行事用品」など、たまにしか使わないモノや、「書籍」「書類」などを預ける人も多くいらっしゃいます。

 預けられているモノ 
1位家具40.8%
2位書籍や雑誌などの書籍類36.3%
3位アウトドア・レジャー用品
(スキー、スキューバダイビング、キャンプ道具など)
34.8%
4位家電30.0%
5位コート/和服/礼服以外の衣服22.7%

【出典】「トランクルームに預けているものランキング~こんなものも実際は預けられる?」LIFULL HOME'S PRESS(2015年02月25日)

建物の中に作る?外に作る? トランクルームの種類

トランクルームは、収納スペースを置く場所によって、2種類に分けられます。

  • コンテナ型(屋外型)
  • ルーム型(屋内型)

どちらを選ぶかで収納できるものや、向いている土地が少し違ってきます。

<コンテナ型>屋外にコンテナを建てる

コンテナ型トランクルームのイメージ画像(引用元:有限会社 原田エンタープライズHP

屋外にコンテナを並べて、収納スペースを提供するのがコンテナ型(屋外型)

廊下や階段、駐車場をつくって、より便利にすることもできます。

  • メリット:安いコンテナを使うため、初期費用を抑えられる
  • デメリット:収納スペース内の温度・湿度の調整が難しいので、利用者に預けてもらえるモノが限られる

コンテナを使うことで、比較的安く収納スペースを作ることができます。

地価の安い、郊外の土地活用に向いていると言えるでしょう。

<ルーム型>建物の一部を収納スペースにする

ルーム型トランクルームのイメージ画像

(引用元:MITSUGIトランクルームHP

建物の一部をロッカーやパーティションなどで区切って、収納スペースとして貸すのが「ルーム型(屋内型)」です。

  • メリット:温度・湿度の管理がしやすいので、幅広いモノを預けてもらえる
  • デメリット:新築の場合、建物の建築が必要なため初期費用が高い

日当たりの悪い1階や空き部屋、空きフロアなどにスペースを作ることで、賃貸住宅やオフィスと併用できるので、都市部の土地活用に向いています。

また賃料が安くなってしまう古い建物でも、少しリフォームすれば問題なく活用できるのもポイントです。

ただ新築の場合は初期費用が高くなる傾向があるので、コンテナ型や建物と併用しているオーナーさんが多くなってます。

トランクルームの主な運営方式!どこまで業者に任せるかがポイント

トランクルームの経営管理は外注するのが一般的で、どこまでを業者に任せるかによって、運営の方法が変わります
よく利用されているのは次の2つです。

  1. リースバック方式
  2. 業務委託方式

【2つの運営方式比較】

 リースバック方式業務委託方式
施設の建設オーナーオーナー
集客・集金業者業者
管理・維持業者オーナー
業者の取り分
満室時売上の50%(固定)売上の10~20%(変動)

リースバック方式~手間がかからない分、収入が少ない~

トランクルームを業者が一括借上げして賃料を受け取る、リースバック方式

手間がかからない分、収入が少ないのが、リースバック方式です。

別名「一括借り上げ」とも呼ばれます。

リースバック方式の特徴

  • コンテナ・建物を建てるのはオーナー担当
  • 集金・集客~管理・維持まで業者担当
  • 業者の取り分は、満室時売上の50%(固定)
  • 繁盛してもしなくても、収入は固定ローリスク・ローリターン

地主がコンテナ・建物を建ててトランクルーム業者へ賃し出し、業者が経営します。

その後の管理は業者に丸投げして「満室時の50%」のように固定の賃料を受け取ることになります。

稼働率が低くても賃料は変わりませんが、自分で経営をして自分でリスクを取る業務委託方式よりも収入は少なくなります。(目安として賃料合計の30%~40%少なくなる)

業務委託方式~手間がかかる分、収入が多い~

管理サービスの一部を業者に委託する業務委託方式

業務委託方式は管理の手間がかかる分、賃料収入を多く見込める運営方式です。

業務委託方式の特徴

  • コンテナ・建物を建てるのはオーナー担当
  • 管理や維持はオーナー担当
  • 業者の取り分は、売上の10~20%(変動)
  • 繁盛するほど高い収入が見込める(ハイリスク・ハイリターン

地主がコンテナ・建物を建てて自分で経営し、集客・集金など最低限の業務だけ業者に委託

その他の清掃やクレーム対応など、管理や維持に関わる部分はオーナーが担当します。

業者には合計賃料の10%~20%の費用を支払うだけなので、貸しスペースの稼働率が高いほど大きな収益が見込めるのが魅力です。

ただ稼働率が下がるほど収益が下がるので、トランクルーム経営の中では比較的ハイリスク・ハイリターンの投資になります。

【参考】その他のトランクルーム運営方法

トランクルーム経営を始めるために必要な立地条件

次の3点に照らし合わせて、自分の土地をチェックしてみましょう。

  1. 必要な広さがあるかどうか
  2. 法律的に建てても問題ないかどうか
  3. ある程度人口が多い地域かどうか

条件① 必要な広さ=コンテナ1個あたり、20㎡~25㎡の広さが必要!

トランクルームに必要な土地は、コンテナ1個あたり20~25㎡

トランクルームには、コンテナ1個あたり20㎡~25㎡のスペースが必要です。

利用者がわざわざトランクルームを借りるのは、自宅のスペースでは収納できないようなモノを預けたいからですよね。

預けたいモノを預けられる」ようなコンテナを置くにはある程度大きな土地が必要になります。

車で積み下ろしするための駐車スペースも必須です。

  • 土地の大きさ:収納スペースの中は2畳(3.3㎡)程度の広さが必要。
  • 駐車スペース:通常の駐車スペース(12㎡程度)より広いスペースが必要。

屋外型の場合、レジャー用品や家具など大きなモノまで収納できるように、2畳くらいの広さは確保したいところです。

また屋内にコンテナを建てる場合は、利用者が車で荷物を運んで積み下ろしをするために少なくとも12㎡以上のスペースが必要になります。

トランクルーム経営に必要な広さまとめ

  • コンテナ型:コンテナ1個あたり20㎡~25㎡
    (コンテナ+駐車スペース)
  • ルーム型:収納スペース1つあたり2畳3.3㎡
    (収納スペースだけ)

条件② 法律=「住宅街の近くにある土地」はコンテナを建てられない

住宅街には、トランクルームを建てることができない

「住宅街の近くにある土地」にはコンテナを建てることができません。

「その土地に建てても良い建物」が、都市計画法の「用途地域(ようとちいき)」によって決められているからです。

用途地域(ようとちいき)都市計画法で、エリアごとに建築できる建物の種類が、定められている。

以下に当てはまる地域には、コンテナを建てることができない。

  • 第一種低層住居専用地域:小さなお店、事務所兼住宅、小中学校しか建てられない地域
  • 第二種低層住居専用地域:小中学校、150㎡までのお店しか建てられない地域
  • 第一種中高層住居専用地域:病院・大学・500㎡までのお店などしか建てられない地域
  • 第二種中高層住居専用地域(※):病院・大学、1500㎡までのお店、事務所などしか建てられない地域

※2階以上の建物ならOK

ウソの申請でコンテナを建てると、行政処分されてしまう恐れがあります。

用途地域は自治体で管理されており、調べ方も自治体によってさまざまです。

「自治体名 用途地域」で検索して、自分の土地が、トランクルームを経営できるのかをチェックしましょう。

条件③ 人口=人口の多いエリアが有利

トランクルーム経営は人口の多いエリアが有利

トランクルームは自宅の近くに借りるのが普通なので、人口の多いエリアにニーズがあります。

セキュリティが万全で、車の乗り入れがしやすく、清掃が行き届いていても、住んでいる人が少ないエリアでは成功の見込みはありません

また「人口が多ければ何も問題ない」というわけでもないので、ニーズがあるかどうかしっかり調査しましょう。

まずは大手トランクルーム企業が進出しているかをチェック

トランクルームのニーズがあるかを調べるとき、大手企業が進出しているどうかは、1つのチェックポイントになります。

大手企業は、お金をたくさん使ってマーケティングを行い、参入する地域を決めているからです。

すでに供給過多になっている場合もありますが「企業の進出が多い=需要も多いエリア」だと判断しても差し支えありません。

【近隣にトランクルームを見かけたら、業者を調べてみよう】

 

トランクルーム業界には、2つの業界団体があります。

自分の土地の近くに、加盟している業者が進出しているか、調べてみましょう。

自分の土地の「半径1k㎡」は、さらに細かく調査を

トランクルームを建てる近隣の土地は、人口密度が高いか、集合住宅が多いかを調べる

トランクルームを建てる土地の半径1k㎡のエリアについては、さらに細かく調査をしましょう。

  • 人口密度:人口密度の高い都市の方が有利(目安としては5000人/k㎡以上
  • 住宅の種類:賃貸マンション・アパートなど集合住宅が多いエリアが有利

トランクルームは200世帯に1室程度の利用者しか見込めないといわれているくらい、認知度はまだまだ高くありません。

人口密度が高く、大手トランクルーム業者が参入しているエリアの近くで始めるのが無難でしょう。

トランクルーム経営の利回り・収益性

トランクルーム経営は利回りが20%以上

トランクルーム経営の利回りは、おおよそ20%。

一般的に10%で成功と言われる土地活用と比べて、高利回りを期待できます。

【各土地活用方法の利回り(目安)を比較】

 利回り(平均)
マンション9~11%
アパート11~12%
トランクルーム20%以上

(関連:土地活用における"利回りとの正しい向き合い方"【利回りの相場・平均も紹介】

Q.

100㎡の土地にトランクルームをつくろうと考えています(業務委託方式)。

5つのコンテナを2つに分けて、10室の貸しスペースをつくる予定です。

満室の場合、利回りはどれくらいになるのでしょうか。

A.

トランクルーム経営の利回り(実質利回り)

約21%

  • 賃料収入:毎月12万円
  • 初期費用:約4年間で回収

 

 

初期費用=520万円

■コンテナ設置費用:100万円/1基(整備費用などを含む)

■看板設置費用:20万円

⇨100万×5+20万=520万(円)

 

賃料=144万円

■利用料金:一室12,000円/月

⇨12,000×10(部屋数)=12万/月=144万円/年

 

ランニングコスト=33万9,800円

■業者に支払う管理費(賃料の20%)

⇒144万円(年間賃料)×0.2=28万8,800円/年

■固定資産税

税率:1.4%(都市計画税:0.3%)

課税評価額:3万円/㎡

税額(固定資産税):30,000×100×0.014=4万2,000(円)

税額(都市計画税):30,000×100×0.003=9,000(円)

⇒4万2,000+9,000=51,000(円)

 

★利回り(実質)≒21%

=(賃料収入ーランニングコスト)÷初期費用×100%

=(144万円-33万9,800円)÷520万円×100%

≒21%

計算例をみればわかるように、トランクルーム経営は賃料収入がそれほど高くありません

ただその分初期費用やランニングコストをかなり安く抑えることができるので、高い利回りで経営できるというわけです。

 

また初期費用を回収できるまでの期間が短いのも特徴。

  • 他の土地活用方法にチャレンジしたくなった
  • 相続の為にトランクルームを壊すことになった

このようなタイミングで赤字が残っている可能性が低いといえます(=転用性が高い)。

【初期費用】コンテナの建設費しかかからないので安い

トランクルーム経営の初期費用は安い。コンテナ一基あたり120万円、集客用看板20万円。

トランクルーム経営の高い利回りを支えているのは、初期費用の安さです。

人が生活する場所ではないので、電気・ガス・水道をひく必要はありません。

1番お金がかかるのはコンテナですが、一般的に使われている20フィート(※)のもので1つあたり50~100万円
(※長さ:約6m、幅:約2.5m、高さ:約2.6m)

道路整備の費用をプラスして、コンテナ1基あたり120万円見込んでおきましょう。

ただ利用者を集めるために看板を設置する場合は、別途20万円くらいの費用がかかります。

【ランニングコスト】賃料の10~20%の管理・運営費がかかる

トランクルーム経営のランニングコストは賃料の10~20%

上述した通り、土地活用におけるトランクルームはリースバック方式か業務委託方式が主流です。

業務委託方式では、売上の10~20%が管理費として掛かります。

リースバック方式は、管理を丸投げする方法なので、ランニングコストという概念がありませんが、満室時賃料の50%程度が業者の取り分になります。

【賃料(収入)】コンテナ1基で月額24,000円~40,000円ほど

トランクルーム経営の賃料は、1か月で24,000~40,000円

コンテナ1基を満室にすると、月額24,000円~40,000円ほどの賃料収入になります

一番よく使われている20フィートコンテナは約8畳で、中を2~6室に区切って使います。

料金は立地や地域によってさまざまですが、1畳3,000円~5,000円が相場です。

賃料収入を確保するコツは「いかに利用者の不安を汲み取れるか」どうか

ユーザーの不安を解消して稼働率をアップさせる

建設の計画段階からユーザーの不安を汲み取って、経営に活かせるかどうかが収益確保のカギになります。

トランクルームはまだまだ認知度が低いこともあり、開業してチラシ・ホームページなどで募集しても満室になるまで時間がかかるからです。

【トランクルームに対するユーザーの不安】

 トランクルームを借りない理由 
1位「値段が高そう」 49.8%
2位「セキュリティや管理体制が不安」36.1%
3位「申し込むのが面倒そう」34.2%
4位「もし何かあった場合の保険や補償制度が不安」33.0%
5位「温度や湿度などの空調が不安」30.5%

【出典】「トランクルームについて不安に思うことランキング」LIFULL HOME'S PRESS(2016年02月15日)

たとえば「値段が高そう」という不安を解消するために、近くのトランクルームよりも安い料金にすれば、稼働率が上がって最終的な賃料UPにつながることもあります。

また不安2位のセキュリティ対策もかかせません。

「安全な場所にモノを預けたい!」というのはユーザーとして当たり前なので、管理体制もしっかり整えましょう。

セキュリティ対策の一例をチェック

【税金】節税効果は少ない。特に固定資産税に注意

トランクルーム経営は、アパマン経営より節税効果が低い

節税効果が少ないのは、トランクルーム経営のデメリットです。

トランクルームは住宅ではないので、固定資産税の減税を受けることはできません。

今まで通り、自分が持っている土地の評価額の1.4%を固定資産税として国に納めることになります。

【参考】住宅を建てた場合の固定資産税・都市計画税の減税

住宅が建っている土地は、固定資産税・都市計画税が減税されます。

 固定資産税都市計画税
「部屋数×200㎡」までの部分(小規模住宅用地)1/61/3
「部屋数×200㎡」を超えた部分(一般住宅用地)1/32/3

トランクルーム経営はアパマン経営と比べて、節税対策が低いです。

(参考:土地活用は固定資産税対策になる?計算例を交えながらわかりやすく解説

トランクルーム業者を選ぶポイントは3つ

上述したように、トランクルームは専門の業者と協力して経営するのが普通なので、業者選びは経営を左右する肝になります。

「本当に信頼できる業者かどうか」を見極めるために手っ取り早いのは、すでに該当している業者が運営しているトランクルームを調査・見学することです。

  1. 集客に力を入れているかどうか
  2. 稼働率が高いかどうか
  3. 施設の中はきれいかどうか

この3点に注目して、一緒にタッグを組むトランクルーム業者を選ぶことが重要になります。

集客に力を入れているかどうか

集客の上手い業者とパートナーを組めるかどうかは稼働率に直結します。

運営方式のところで説明したように、トランクルーム経営において利用者を集客するのはこれから委託する業者だからです。

ポイントはWebに強いかどうか

利用者の立場で考えると、業者とコンタクトを取る前に、まずWebでトランクルームを探すのが自然ですよね。

アパートやマンションをを借りるときに、まずWebで検索して候補をいくつか決めてから不動産会社に出向くのと同じです。

実際にトランクルーム集客はWebからが80%を占めるというデータもあります。

トランクルーム業者の集客ルート20%:看板・口コミ・紹介
30%:トランクルームのポータルサイト
50%:自社サイト
【引用元】株式会社錦屋 公式ブログ

逆にインターネットからの集客に力をいれてない業者を選んでしまうと「せっかくコンテナ建てたのに全然埋まらない…」ということにもなりかねません。

次の2つをしっかり確認しておきましょう。

  1. 業者のホームページが検索しやすいかどうか
  2. ポータルサイトに力を入れてるかどうか

業者のホームページが検索しやすいかどうか

業者のホームページで、特にチェックすべきなのは検索のしやすさ

細かく条件を絞り込むことができるか」「検索結果がマップ表示されていて見やすいか」を確認しておきましょう。

業者のホームページをチェック

【参考】ハローストレージ 公式サイト

また検索エンジンでトランクルームを調べるときに、業者のホームページが目につきやすい場所に表示されていれば、集客力は高いと言えます。

トランクルームの利用を考えている人がよく調べるのが「エリア」「料金」

「トランクルーム 渋谷区」「トランクルーム 格安」などのキーワードを検索して確認しましょう。

「トランクルーム 渋谷区」で検索結果の上位に表示されているかチェック

ポータルサイトに力を入れているかどうか

またポータルサイトに力を入れているかどうかもポイント。

エリアごとにトランクルームを検索できて、空室状況まで確認できる便利なサイトです。

検討している業者のトランクルームが掲載されているかどうか、確認しておきましょう。

もちろん複数のポータルサイトに登録されている業者のほうが、利用者が集まりやすいといえます。

ポータルサイトで、業者ごとにトランクルームを検索する

空室情報がきちんと更新されているかどうかも、集客力を見る基準になります。

電話で問い合わせて、サイト内の情報と見比べてみましょう。

空室情報がきちんと更新されているかチェック

経営しているトランクルームの稼働率は良いかどうか

稼働率の良いトランクルームを運営している業者を選ぶ

提案を受けている業者が運営しているトランクルームの稼働率が良いかどうかも、重要なチェックポイントになります。

トランクルーム経営は今後の成長が期待できる分野ですが、すでに供給過多になっていて稼働率が落ちているエリアもあるからです。

専用のポータルサイトや、トランクルーム業者のホームページを利用して、稼働率を調べてみましょう

目安としては業界平均である80%の稼働率があれば、マーケティングがうまい業者だと判断できます。

「オフィスが多いという場所柄に合わせて、大きめの収納スペースを用意しているか」など、エリアのニーズに合った設備を提供しているか、という点も要チェックです。

稼働率を調べる方法をチェック

トランクルームの敷地内がキレイかどうか

トランクルームの敷地内が綺麗な業者を選ぶ

施設内がキレイなままに保たれているか、提案を受けている業者が管理しているトランクルームに出向いて、チェックする必要があります。

きちんとコンテナを建てているけれど、管理がずさんという業者もあります。

「業務委託をしているのに、ほとんど現地に行っていない」というのは、良くある話。

また管理がずさんで不法投棄されるようなことがあれば、オーナー自身がゴミの撤去費用を払わないといけないケースもあります。

汚いトランクルームに、自分の大切なモノを預けようとする人はいません。

トランクルーム経営によくある失敗例

トランクルーム経営でよくある失敗は次の3つ。

  1. 建てる場所を間違えた!
  2. 税金の計算を間違えた!
  3. 業者選びを間違えた!

トランクルーム経営の先人たちと同じ失敗をしないように、しっかり対策しておきましょう。

失敗例① 建てる場所を間違えた!~人口が少なく、広い家が多い。そもそもニーズがない~

田舎に住んでいる父親から、土地の生前贈与を受けました。アパート付き(築25年)で、入居者がいるのは、6室中2室。

仕事が忙しく、職場と住居のある東京からは車で2時間半ほど。アパート経営に専念できないので、手軽な土地活用に切り替えようと考えていました。

もうすぐ入居者が全員退去する。そんなときに見つけたのがトランクルーム。

初期費用が安く、管理も楽で、利回りも良い。モノを置くだけのスペースなので、古い建物でもリフォームすれば問題ないとのこと。

ところが、始めてみると全く利用者が集まりません。

人口少ないエリアで、田舎なので広い家が多いという、そもそもニーズのない土地だったんです。東京にいながら不労所得を得られると考えての決断でしたが、事前の調査が不十分でしたね。

トランクルーム経営は立地が命

トランクルームは立地が命。人口が少ない土地や、広い家が多い土地には向かない

トランクルーム経営は、付加価値うんぬんよりも立地が命

スペースを貸し出すだけのシンプルな土地活用ですが、その分差別化が難しいからです。

いくらいいサービスを提供しようとしても、自分でできることは限られているので、どのトランクルームも似たり寄ったりになりやすいです。

そもそも自分の土地にトランクルームのニーズがあるのかどうか、きちんと見極めてから始めるようにしましょう。

トランクルーム経営する前に確認すべき立地条件をおさらい!
(※タップ・クリックで該当箇所に戻ります。)

失敗例② 税金の計算を間違えた! ~アパートからの建て替え。固定資産税が増えて収益を圧迫~

昨年亡くなった親から実家を相続しました。住む予定はなかったので、取り壊してトランクルーム経営をはじめることに。

短期の事業融資を借り入れて始めたものの、なかなか稼働率が上がりません。全てのスペースが埋まるまで半年以上が掛かりました。

結局、初年度は赤字スタート。短期で組んだ融資の返済のほかに、収支を圧迫したのは、固定資産税でした。

地価の高い土地だということは分かっていたのですが、住宅が建っていた時に認められていた、税金の優遇措置を計算に入れ忘れていたんです。

トランクルームは利回りが良いので、短期で回収できると見込んでいましたが、少し目算が外れました。

トランクルーム経営は、節税効果が少ない

トランクルーム経営は、アパマン経営に比べて節税効果が少ない

トランクルーム経営は、固定資産税などの節税効果が少ないのが現状です。

土地活用において住宅を建てると、さまざまな税金の優遇がありますが、上述した通り、トランクルームに建てるコンテナは住宅ではないからです。

稼働率も悪くないのに、税金が高くついてしまうので、ほとんど利益が出ていないというケースも考えられます。

事業計画は甘くないか、税金を含めて手堅く計画しましょう。

トランクルーム経営の収益モデルをおさらい
(※タップ・クリックで該当箇所に戻ります。)

失敗例③ 業者選びを間違えた!~管理業者が現地に全く来ない。施設内がゴミの山~

東京近郊の更地を、父親から相続しました。

このエリアは、都内に仕事を持つ20代~30代の若い世代が住むベッドタウンなので、すでに賃貸住宅は飽和状態。住宅以外の活用方法を探していました。

そんなとき友人に教わったのが、住宅地にニーズの多いトランクルーム経営。

専門業者に相談しても、立地は申し分ないとのことで、早速管理を委託する「業務委託方式」で経営をスタートさせました。

しかし、なかなか利用者が増えません。しばらくして現地に行ってみると、入り口付近に見つけたのがゴミの山。壊れた自転車がたくさん放置されて、カゴの中はビニール袋が大量にありました。管理業者に連絡して片付けて貰いましたが、1か月後にはさらに酷いことに。ただでさえ少ない利用者も、ほとんど解約して出ていきました。

普段はあまり人の出入りがないのでゴミを放置されやすく、管理業者もほとんど現場には行っていなかったようです。委託料の安さに惹かれて契約しましたが、管理体制が悪くて、利用者が集まらなければ元も子もないですよね。

業者選びは、集客・稼働率アップのカギ

業者選びが、集客・稼働率アップのカギ

トランクルーム経営の集客・稼働率アップのカギは業者選びです。

トランクルームは専門業者と協力して経営するのが一般的で、特に管理は業者任せになります。

ずさんな管理をしていても気づきにくいケースが多く、施設の中ににゴミを不法投棄されてしまうこともしばしば。

提案を受けている業者のトランクルームを見学し、信頼できるかをチェックしましょう。

トランクルーム業者選びのポイントをおさらい
(※タップ・クリックで該当箇所に戻ります。)

トランクルーム経営のメリット・デメリットまとめ

トランクルーム経営のメリット・デメリットは以下のようにまとめることができます。

トランクルーム経営のメリット

  • 毎月初期費用の5分の1くらいの収入が見込める
  • 業者委託で管理がラク!オーナーの負担が少ない
  • 5年後には初期費用を回収して、別の土地活用を始められる
  • 需要さえあれば、土地を選ばない

トランクルーム経営のデメリット

  • 賃料はコンテナ1つでせいぜい4万円。少し物足りない
  • 持っている土地次第では始められない場合がある
  • 業者選びを間違えたら失敗する
  • 土地にかかる固定資産税・都市計画税は今のまま

トランクルーム経営の持ち味は、何といっても「とっつきやすさ」。

初期費用は100㎡の土地でも500万円程度あればOKで、業者に頼めば管理の手間もかかりません。

その分毎月の賃料収入は物足りないので「一攫千金」とはいきませんが、収益は安定しているので「いつまでの初期費用が回収できない…」ということにはなりません。

5年もあれば初期費用を回収して黒字展開できます。

一方で立地条件、委託する業者選びで経営が大きく左右されることになるので、準備段階からしっかり確認しておきましょう。

トランクルーム経営に向いてる人

土地活用を考えているけど、あまりリスクは取りたくない人

トランクルームはローリスク・ローリターンの土地活用

  • 金利が上がるのが不安だから、借り入れの多いをアパマン経営はちょっと…
  • 近くの大学のキャンパスが取り壊しになるので、空室のリスクが高そう

トランクルーム経営は、ローリスク・ローリターンの土地活用方法。

コンテナを建てるだけで始められるので少ない初期費用ですみ、ランニングコストも少なく利回りです。

借り入れが必要な場合も、短期間で返済できるのでリスクが少ない土地活用方法といえます。

手間のかからない土地活用を探している人

トランクルーム経営は手間がかからない土地活用

  • 土地を相続したのはいいけれど、本業が忙しい
  • もらった土地が自宅から遠い場所にあるので、そんなに多く現地に行くことはできない

経営にかかる手間が少ないのも、トランクルームの魅力の一つ。

トランクルームは普段使わないものを預ける場所なので、利用者はたまにしか訪れません。

そのため管理が楽で、修繕費も少額。必要な設備も限られています。

また人が住む場所ではないので、利用者同士のトラブルがほとんどありません。

近い将来、転用しようと思っている土地がある人

トランクルーム経営は転用しやすい土地活用。5年あれば黒字で転用できる

  • 近い将来マンションを建てる予定。でも土地を遊ばせるのはもったいない
  • 土地にアパートを建てて生前贈与する予定

5年後にアパートを建築する予定だが、今はまだそのタイミングではない、、、

このように、近い将来に転用する土地を持っているなら、トランクルームを検討してみる余地があります。

トランクルームは、設置したコンテナを移動・撤去するだけで更地になり、「やっぱりアパートを建てたい」という場合でも、少ない費用で転用可能だからです。

人が住んでいるわけではないので、立ち退きで悩まされることはありません。

自分の土地をどうしようか迷っているとき、とりあえず「つなぎ」でトランクルームを経営するというケースはよくあります。

「ここには住みたくないな」という土地を持っている人

トランクルーム経営は日当たりの悪い場所でも可能

  • 北向きで、日が当たりにくい土地を相続した
  • 建物が古くなって空室が多くなってきた。ただ今は建てかえ費用がない

トランクルームは、日当たりの悪い物件や、古くなった物件など、人が住むのに適していない土地の活用に向いています。

また日当たりが悪いというデメリットも、PCなど精密機械を預けようと思っている人からすると好都合です。

トランクルーム経営は成長期~成熟期!今が参入のチャンス

現在、大手のトランクルーム業者がさまざまなマーケティングを行っています。

電車の中吊り広告や新聞・チラシなどで「トランクルーム」の文字を見たことがある人もいるかもしれません。

認知度が上がりつつある今、トランクルーム経営のニーズはドンドン高まりつつあります。まさに今が参入のチャンスです

ただチャンスだからといって、準備・計画をないがしろにすると失敗してしまう恐れがあります。

しっかり経営の基礎知識を見に付けて、手堅く収益を上げる基盤を作りましょう。

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一括資料請求は所有している土地について、複数の不動産会社から自分の土地に合った土地活用のプランを提示してもらえるサービスのこと。

様々な業者の専門家と連絡を取りながら意見を参考にできるので、費用や収益性、立地条件など比較検討しながら計画を進められます。

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