山林売買の現状から価格相場や売却可能性を紐解く！税金や費用もまとめて解説

• 「突然山林を相続したもののどう扱えばよいかわからない」
• 「山林て売れる？どうやって、いくらで売れるの？」

そんな風に持て余した山林を売るに売れないでいたり、売却したくても方法や妥当な値段がわからないでいる方は多いかもしれません。

「売るのが難しくて安いなら現状維持で次の世代に相続させよう」と思う方が多いです。

たしかに山林の土地は宅地ほど売買が盛んではありません。

しかし実際に山林の売買に成功した人が一定数いるのも事実です。

今回は山林の売買の現状について、国土交通省の統計とデータをもとに土地活用プランナーの筆者が徹底的に調べあげました。

山林の売買の価格相場や所有する山林の価格の調べ方、売却の方法や依頼先まで詳しく解説しています。

山林の売買は難しいが、全く売れないわけではない

山林の売買が難しいといわれる理由

山林の売買が難しいと言われるワケは、宅地と比べ買いたい人が少ないからです。

木が立っていて、傾斜のある山林は賃貸経営や事業には向かず、需要も価格も低くなります。

山林の売買は、宅地に比べれば難しいというのは事実です。

山林の売買の取引件数は増加している

しかし、あくまで"難しいだけ"で全く売れないというわけではありません。

山林の売買の取引件数は宅地と比べ少ないですが、実際は増加しています。

山林の売買の都道府県別の現況

国土交通省の「土地総合情報システム」にある不動産取引価格情報検索では、山林の売買取引に関する情報が都道府県・市区町村別にわかります。

以下H29年度第3四半期～平成30年度第2四半期における、データをまとめた表です。

都道府県	取引合計件数（件）
北海道	672
青森県	386
岩手県	318
宮城	161
秋田	202
山形県	151
福島県	327
茨城県	119
栃木県	315
群馬県	92
埼玉県	148
千葉県	311
東京都	33
神奈川県	62
新潟県	268
富山県	90
石川県	176
福井県	67
山梨県	77
長野県	224
岐阜県	420
静岡県	461
愛知県	217
三重県	237
滋賀県	142
京都府	155
大阪府	12
兵庫県	192
奈良県	64
和歌山県	129
鳥取県	203
島根県	334
岡山県	369
広島県	304
山口県	253
徳島県	169
香川県	72
愛媛県	227
高知県	341
福岡県	229
佐賀県	72
長崎県	218
熊本県	542
大分県	538
宮崎県	688
鹿児島県	743
沖縄県	77

北海道や九州地方を中心に山林の売買取引が行われていることがわかります。

山林の売買の全国の取引件数は増加している

都道府県別の取引件数をもとに10年間の取引件数の推移をグラフにしました。

H20年～H30 年の10年間で取引件数が1,000件、取引面積は2万ha増加しているのがわかります。

 

【山林売買の相場】売却価格の調べ方も解説

山林売買の取引価格の相場は以下の通り。

都道府県	1番多かった取引面積（㎡）	1番多かった取引金額（万円）
北海道	5,000㎡以上	200万円
青森県	5,000㎡以上	500万円
岩手県	5,000㎡以上	50万円
宮城	2,000㎡～3,000㎡	100万円
秋田	2,000㎡～3,000㎡	200万円
山形県	1,100㎡～2,200㎡	100万円
福島県	3,000㎡～4,000㎡	70万円
茨城県	2,000㎡～3,000㎡	120万円
栃木県	1,000㎡～2,000㎡	70万円
群馬県	5,000㎡以上	200万円
埼玉県	1,000㎡～2,000㎡	50万円
千葉県	2,000㎡～3,000㎡	100万円
東京都	5,000㎡以上	300万円
神奈川県	5,000㎡以上	100万円
新潟県	2,000㎡～3,000㎡	100万円
富山県	1,100㎡～2,200㎡	50万円
石川県	1,000㎡～2,000㎡	150万円
福井県	1,900㎡～2,500㎡	30万円
山梨県	1,200㎡～2,500㎡	30万円
長野県	5,000㎡以上	70万円
岐阜県	2,000㎡～3,000㎡	170万円
静岡県	1,000㎡～2,300㎡	100万円
愛知県	2,100㎡～3,000㎡	200万円
三重県	1,000㎡～2,000㎡	150万円
滋賀県	1,000㎡～2,000㎡	80万円
京都府	2,000㎡～3,000㎡	200万円
大阪府	1,000㎡～2,000㎡	50万円
兵庫県	500㎡～1,000㎡	70万円
奈良県	5,000㎡以上	100万円
和歌山県	1,000㎡～2,000㎡	1040万円
鳥取県	1,000㎡～2,000㎡	150万円
島根県	2,200㎡～4,000㎡	70万円
岡山県	3,000㎡～4,000㎡	80万円
広島県	5,000㎡以上	300万円
山口県	2,500㎡～3,700㎡	200万円
徳島県	5,000㎡以上	220万円
香川県	2,200㎡～4,000㎡	300万円
愛媛県	800㎡以上	200万円
高知県	1,800㎡以上	100万円
福岡県	200㎡以上	200万円
佐賀県	50㎡以上	20万円
長崎県	120㎡以上	200万円
熊本県	500㎡以上	100万円
大分県	200㎡以上	80万円
宮崎県	150㎡以上	80万円
鹿児島県	200㎡以上	100万円
沖縄県	170㎡以上	200万円

（参照：国土交通省の「土地総合情報システム」）

地域によっても異なりますが、おおむね50万円～200万円の価格帯が多いです。

山林の売買価格の目安を調べる方法

1. 国土交通省の「地価公示・都道府県地価公示調査」で調べる
2. 倍率方式で算出する

上記2つの方法で近くの山林の土地価格を調べることができます。

パパっと調べたいなら「地価公示・都道府県地価公示調査」を参照するのがおすすめ。
自宅のPCやスマホで所有する山林の相場価格がわかります。

また手元に固定資産税評価額はわかるものがある人は、倍率方式を使って算出してみるのもいいでしょう。

①国土交通省の地価公示・都道府県地価公示調査から調べる

「地価公示・都道府県地価公示調査」では、その名の通り公示地価もしくは都道府県地価調査による土地の価格を調べられます。

まず国土交通省「標準地・基準値検索システム」に移動して、調べたい地域を選択します。

まず最初に上述した「地価公示」か「都道府県調査」いずれか、または両方、知りたい価格を選択し用途区分の「林地」にチェック。

検索結果には、地価だけでなく「交通施設・路線」として最寄駅までの距離や「雑木林地」など利用区分が表示されます。

利用区分とは林地が何に使われているのか使用目的を示すものです。

• 雑木林地：種々雑多の材木が混ざっている、特に営利目的のない山林
• 用材林地：建物の建築に使う材木を育成する目的とされる山林

「所有している山林の付近では雑木林地より用材林地の方が地価が高い」など付近の山林の値段の傾向もわかります。

②倍率方式で算出する

林地の価格は倍率方式で算出できます。

固定資産税納税通知書が手元に保管してある方や、近隣の区役所や自治体などで固定資産税評価額を観覧できる環境にある方には倍率方式がおすすめです。

田畑や農村、山林など路線に接していない地域では路線価方式でなく倍率方式で求めます。

倍率が公表されているのは国税庁のHP「路線価図・評価倍率表」です。

固定資産税評価額にかける倍率は同じ地域でも宅地や田畑、山林など地目で異なります。

山林の倍率表での表記の仕方は3種類です。

• 純＝純山林：市街地から離れ、宅地の影響を受けず山林として評価される
• 中＝中間山林：市街地と純山林の間にある山林で、山林として評価される
• 比準＝市街地山林：市街地で宅地がある山林で、宅地として評価される

山林の評価額は宅地があるかないかで変わります。

純山林など市街地から遠く宅地のない山林は中間山林に比べても比率が低く評価額も小さいです。

山林を売却する方法3つ

山林の売却の依頼先は3つです。

1. 山林売買の道標・森林組合に相談する
   山林の状態を正確に知った上で売却の話を進められる
2. 山林売買専門の斡旋サービスを利用する
   PC上で山林の売買の相場を抑えながら買い手を見つけられる
3. 一括査定サービスで適した業者を探す（←1番おすすめ）
   売却する前に「売れるかどうか」「相場はどのくらいか」がわかる

①山林売買の道標・森林組合に相談する

森林組合に相談すれば、山林の状態を詳しく把握できます。

自身の山林の状態をおさえ慎重に売却の計画を立てたい方におすすめです。

山林の状態を把握し、どのような買い手が見つかるか、売却の相談もできます。

地域によっては組合員が所有する山林の売却を斡旋。
下図は日吉町森林組合の、売却したい山林の情報が紹介されたHPです。

売却一覧をざっと眺め気になる山林があったら、詳細を観覧できるようになっています。

お近くの森林組合に、山林の売買でどんなサポートをしてもらえるのか聞いてみましょう。

②山林の売買専門の斡旋サービスを利用する

山林売買専門の斡旋サービスは山林を買いたい人と売りたい人が、双方の情報を入手できるサービスです。

ネットだけで手っ取り早く買い手を見つけたい方に向いています。

• 山林活用ドットコム
• 山林売買.net
• 山林バンク

（参照「山林売買.net」）

山林を売りたい人は氏名や連絡先、物件の詳細を入力。

入力された山林の情報を扱うのは斡旋サービスの専門スタッフです。
（※入力した山林の情報を買い手が直接見るわけではありません。）

山林を買いたい人は登録された物件情報一覧を見て、条件に合う山林があれば詳細を見ることができます。

所在地、面積、価格で条件に合いそうな物件があれば「詳細」ボタンをクリック。

立ち木の樹種や本数をみて購入したいと思ったらメールで問い合わせます。

売りたい人は山林の情報を登録するだけで買いたい人とマッチングされる山林の売買独自のシステムです。

③一括査定サービスで相場をおさえ、仲介してくれる不動産会社を探す

一括査定サービスを利用すれば山林の売却価格の相場がわかります。

複数の不動産会社から届いた価格を比較し条件が合えば依頼する不動産会社が見つかるサービスです。

一括査定サービスの公式HPに移動したら物件種別で「山林」を選択。

価格を査定できる不動産会社がリストアップされます。

査定を依頼した業者との相性がよければ、入力後3週間で売却が成立するケースも珍しくありません。

山林売買にかかる費用

山林の売買に必要な費用は2つです。

1. 仲介手数料
2. 売買契約書に貼る印紙代

①山林売買の仲介手数料【悪徳業者に注意】

山林の売買の仲介手数料の上限額の概算は次の計算式で求められます。

取引額	上限額概算の即算式
200万円以下	5%
200万円超～400万円以下	4％+2万円
400万円超	3％+6万円

一般的な不動産取引と同じく、仲介手数料は売買の取引額に応じた額です。

山林の売買取引の価格は200万円以下の場合も多く5万円を超えないことも多々あります。

いずれも仲介をはさまずに直接不動産会社や個人の間で取引する場合は注意しましょう。

（関連記事：不動産売却の仲介手数料はいくら？計算方法と相場が丸わかり【値引き厳禁】）

②山林売買の印紙代

山林の売買には売買契約書が必要です。

売買契約書には印紙を貼り付ける義務があり、料金は売り主が支払います。

売買契約書はほとんどの場合2通作成し、売る人と買う人どちらの手元にも保管します。

山林を売る人が負担するのは1枚分の印紙代です。

売買取引金額	印紙代
1万円未満	非課税
1万円～10万円	200円
10万円超～50万円	200円
50万円超～100万円	500円
100万円超～500万円	1,000円
500万円超～1,000万円	5,000円
1,000万円超～5,000万円	1万円
5,000万円超～１億円	3万円
１億円超～5億円	6万円
5億円超～10億円	16万円

山林の売買で印紙代は1,000～1万円ほどになります。

山林の売買で発生する税金

山林は売却の仕方で課税対象が山林所得と譲渡所得に分かれる

山林は売却の方法で課税対象となる所得の種類が変わります。

1. 山林の土地を売った場合は土地による譲渡所得
2. 山林の立木を切って売った場合は立木の山林所得

立木に価値のない山林を丸ごと売った場合、課税対象となるのは土地による譲渡所得だけです。

土地は売らず立木だけ売った場合に発生するのが山林所得になります。

山林の土地による譲渡所得

山林の土地売却で得られる収入は譲渡所得とみなされます。

費用として計上できるのは、おおむね次の3つ。

• 土地を取得したときに支払った登記費用
• 登記する際に支払った印紙税
• 購入や売却にかかった不動産会社への仲介手数料

土地を購入もしくは取得したときの登記費用も売却にかかる費用として認められます。

山林の立木による山林所得

山林の売却で立木から得られる収入は山林所得です。

山林所得とは山林の取得後5年以上の立木を売って得られる収入のこと。

取得後5年以内の立木から得られる所得は、所得税の対象になりません。
※雑所得として申告することになります。

費用として計上できるものは次の3つです。

• 仲介手数料（立木を購入する際に不動産会社に支払った費用）
• 植林費（山林に立木を植えるのにかかった費用）
• 管理費（山林の立木を管理するのに使う費用）

管理費の主な内容は森林組合費、伐採費、立木の運搬費などで、大体100万円～500万円です。

長い間放置され運搬するための経路がない山林は、道路を開通するのに1,000万円以上かかる場合もあります。

山林の土地による譲渡所得にかかる税金の計算方法

山林の土地による譲渡所得に対してかかる税金は3種類です。

※取得後5年以上経過していない山林の売却に対しては税金は課せられません。

（参照：国税庁「山林所得の範囲」）

1. 所得税＝譲渡所得×所得税率
2. 住民税＝譲渡所得×住民税率
3. 復興特別所得税＝所得税×2.1％

復興所得税のみ「所得税額×税率」になるので気をつけてください。

山林の土地による譲渡所得にかかる税金は3種類の合計額になります。

山林の土地の譲渡所得税の税率

山林の譲渡所得税の税率は15％、住民税は5%です。
※課税対象が「5年以上保有」なので、必然的に長期譲渡所得に該当します。

山林の立木による山林所得にかかる税金の計算方法

山林所得に対する税金の計算は以下の手順で行います。

1. 課税対象となる山林所得を1/5にする
2. 求めた金額に応じた税率を乗じる
3. 求めた金額に5をかける（5分5乗方式）

（参照：国税庁「山林所得・山林所得や税額の計算方法」）

以下500万円の山林所得を得た場合を例に、税金の計算方法を解説していきます。

①課税対象となる山林所得を1/5する

山林所得は500万円なので「500万円÷5」で100万円になります。

②求めた金額に応じた税率を乗じる

山林所得の税率は以下の通り。

課税となる山林所得	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円超～330万円	10％	9万7,500円
330万円超～695万円	20％	42万7,500円
695万円超～900万円	23％	63万6,000円
900万円超～1,800万円	33％	153万円6,000円
1,800万円超～4,000万円	40％	279万6,000円
4,000万円超～	45％	479万6,000円

今回の例では「100万円」なので、税率は5%です。

「100万円×5％」で5万円になります。

③求めた金額を5倍する

「5万円×5」で25万円が山林所得にかかる税金です。

山林は売却できる可能性がある！具体的な計画を立てよう

 

「山林は値段がつかない」「山林は売れない」は半分ホントですが、半分ウソです。

国土交通省のデータを参照すれば、

• 山林の売買は47都道府県で余すことなく取引されている
• 山林の売買の取引件数は近年増加している

ことがわかります。

本記事で解説した価格相場の調べ方や売却方法を参考に、山林を売る具体的な計画をたててみましょう。

まずは森林図や森林計画図で、自身の山林の状態を正確に把握するのが先決。
自分で調べるのが不安な方はお近くの森林組合を訪ねるも有効です。

また山林の売却を検討しているなら、まず無料一括査定サービスがおすすめ。

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• あなたの山林がどのくらいで売れそうか、目安がつく

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