保育園経営には国の認可が不可欠！土地活用・不動産投資としての魅力を8項目で解説

「保育園経営って土地活用の選択肢としてどうなの？利益を追求できるの？」
「よくセミナー開催してるけど保育園に投資する人なんているの？」

このようなギモンをお持ちの方のために、このページでは土地活用・不動産投資としての保育園経営について土地活用プランナーの資格を持つ筆者が徹底解説していきます。

結論からいうと、保育園の経営は"国から認可を受ける"という前提なら検討の価値アリ。

種類によって保育園経営は年収はアパマン経営を2,000万円上回り、実質利回りは約40％に達します。

また国の援助で建築費が3分の2に免除され、運営も全て国まかせにできるオイシイ土地活用方法です。

上記のメリット含め、デメリットも包み隠さずお伝えしていくので参考にしてみてください。

【保育園経営の種類】補助金がもらえる認可保育園が主流

土地活用の保育園経営には大きく分けて合計4種類あります。

わかりやすいように特徴を一覧にまとめてみました。

	認可保育園	認証保育園	無認可保育園 （個人経営）	無認可保育園 （フランチャイズ・法人経営）
土地	自分の土地	自分の土地	自分の土地	自分の土地
建物	自分で用意（国の金銭援助あり）	自分で用意	自分で用意	業者または自分で用意
運営	国もしくは国が委任する法人	自分（国の補助あり）	自分	業者
園児集め	国が募集（国が委任するコンサルの場合あり）	自分（国の手配や支援あり）	自分	業者
職員募集	国が募集	自分（国の支援あり）	自分	業者
収入の受け取り分	すべて自分	すべて自分	すべて自分	業者から一部支給（平均30％以内）
補助金	あり	無し	無し	無し

表を見てわかるように、保育園でまず検討すべきは認可保育園です。

認可を受ける分、国からの援助が手厚いのが最大のポイント。
準備段階の建設費援助はもちろん、運営や集客も積極的にサポートしてもらえます。

また園児1人あたりに補助金がもらえるので、収入源は園児からの保育料だけではありません。

金銭面・経営の労力面ともに認可保育園が1番優秀です。

他の土地活用方法と比較しても認可保育園の収益性は高い

他の土地活用・不動産投資と比べても認可保育園は稼げるポテンシャルを秘めています。

	年収	実質利回り	初期費用（実際の負担額）
認可保育園	4000～8000万円	20～40％	1～2億円
認証保育園	30万円～70万円	3～7％	500万円～1,000万円
無認可保育園 （個人経営）	1000～2500万円	2～5％	3～5億円
無認可保育園（フランチャイズ・法人経営）	160～400万円	2％～5％	5,000万円～8,000万円
アパマン経営	1400～2000万円	7～10％	1～2億円
駐車場経営	30～50万円	30～50％	30～100万円

※300㎡の土地で経営した場合で各項目概算しています。

認可保育園の年収は数ある土地活用方法を抑えてトップ。
収入の割に初期費用も安いので、高い利回りが期待できます。

一方で他の保育園経営（認証保育園、個人・フランチャイズの無認可保育園）は論外。

高い年収が見込めない割に初期費用が高額なので、投資効率が悪いです。

「認可がとれなかったら保育園経営はやらなくてOK」くらいに考えておいても差し支えありません。

認可保育園経営のメリット6つ

認可保育園を経営するメリットは6つです。

1. 補助金の分収入が大きい
2. 初期費用が免除される
3. 収入が長期間安定する
4. 都市計画税と固定資産税が免除される
5. 相続税対策になる
6. 資格が必要ない

①補助金がもらえる分収入が大きい

上述しましたが認可保育園の経営は補助金の分収入が大きくなります。

驚くべきことに、補助金は保育料を上回る4,344万円。
1ヶ月あたり362万円の補助金をもらっています。

補助金の金額は園児の数に応じて支給される

補助金の支給は「園児1人あたり◯円」という形式です。

また園児の年齢に応じて支給される補助金の金額は異なります。

【世田谷区認可保育園の補助金支給額】

園児の年齢	人数	補助金（1人あたり）	補助金額 （合計）
０歳児	2人	21万円	42万円
1・2歳児	3人	10万円	30万円
3歳児	10人	8万円	80万円
4歳児以上	35人	７万円	210万円

補助金の金額は自治体によって異なるので、役所に問い合わせて確認してみてください。

②初期費用が60％～70％免除される

認可保育園の経営は初期費用は、国が一部負担してくれます。

他の居住用の賃貸経営と比べても、オーナーが負担する初期費用は安くつきます。

	認可保育園（300㎡）	アパマン経営（300㎡）	高齢者向け住宅経営（300㎡）
建築費	3億円	5億円	2億5,000万円
内装工事費	300万円	500万円	600万円
設備費	100万円	100万円	200万円
国の免除額	2億300万円	0円	3,000万円
実際の初期費用負担額	1億100万円	5億600万円	2億2,800万円

「居住用の物件に投資したいけど、初期費用はなるべくおさえたい…」という方には、認可保育園の経営がピッタリです。

初期費用免除のおかげで実質利回りも大きくなる

認可保育園経営は初期費用がおさえられる分、実質利回りが高くなるのもポイント。

他の土地活用・不動産投資と比べてもダントツで高い実質利回りを叩き出せます。

	実質利回り
認可保育園	20～40％
コインランドリー	10～20％
アパマン経営	7～10％
太陽光発電	9～12％

仮に初期費用を全て自己資金でまかなったとしても、回収までの期間は2年半～5年程度です。

③収入が長期間安定する

認可保育園の経営は収入が長期期間安定する可能性が高いです。

理由は以下の2つ。

1. 待機児童問題で入園したい園児が飽和状態
2. 国が園児募集・補充を手厚くサポート

1つずつ掘り下げて解説していきます。

①待機児童問題で入園したい園児が飽和状態

認可保育園は待機児童問題が深刻化し入園できるのを待つ園児が飽和している地域に建てられます。

• 待機児童：保育園に入りたくても満員で入れない児童のこと
• 待機児童問題：保育園の数が足りずに入園できない子供がいる状態

少なくとも待機児童問題が解消（※）されるまではアパマン経営のような空室リスクの恐れはありません。

厚生労働省の「保育所等関連状況取りまとめ（平成 29 年４月１日）」によると、少なくとも待機児童問題は2050年まで解決される見込みがないと言われています。

②国が園児募集・補充をサポートしてくれる

認可保育園では国が園児の欠員補充をサポートしてくれます。

「欠員で保育料・収入が減ってしまう…」という心配もありません。

④最長5年間で固定資産税と都市計画税が免除される

認可保育園の経営では最長5年間、固定資産税と都市計画税が全額免除されます。

1億円の土地に3億円の建築費で保育園を建てた場合、免除される固定資産税と都市計画税の合計額は3,400万円（／5年）です。

⑤相続税対策になる

土地に保育園を建てると住宅用地として認められ「住宅用地の相続税評価額減額措置」が適用されるので、相続税が安くなります。

1億円の土地に建築費3億円で保育園を建てた場合、軽減される相続税の額は8,070万円です。

（関連：土地活用は相続税対策になる？計算例を交えながらわかりやすく解説）

⑥資格も専門知識も必要ない

認可保育園の経営には資格が必要ありません。

「教育とか興味ないけど土地活用の選択肢になる？」
そんな温度感の低いオーナーさんでも大丈夫です。

運営もすべて国任せなので保育の専門知識がないオーナーさんでも建物さえ用意すればすぐに始められます。

認可保育園経営のデメリット3つ

認可保育園経営のデメリットは3つです。

1. 設置基準が厳しい
2. 認可されるまでに時間がかかる
3. トラブルで運営中止になるリスクがある

①設置基準が厳しい

認可保育園は国からの手厚いサポートを受けられる代わりに、設置のハードルが高いのがネックです。

以下設置基準の一例になります。

• 施設の面積：乳児室が0歳児・1歳児1人あたり3.3㎡以上、保育室が2歳児以上1人あたり1.98㎡以上
• 職員数：0歳児3人に対し職員1人、1・2 歳児6人に対し職員1人
• 災害時などの設備：非常口を2つ以上設置、避難経路や消火器など従前な準備が必要
• 周辺環境：騒音などで周囲に悪影響がないこと

設計時には建築基準法以外にも検討すべき事項があるので注意。
受け入れる園児の数に応じて、十分な広さの乳児室や保育室を設ける必要があります。

また保育士を集めるのも一苦労です。
50人受け入れ規模の認可保育園を経営するには、10人近くの保育士を準備しないといけません。

「ラクに不労所得を得られるのと引き換えに、最初のハードルが高い」のが認可保育園経営です。

②認可されるまでに時間がかかる

認可保育園の経営は設置基準を満たし、国に認可されるのに時間がかかることがあります。

立地によっては審査を受けてから認可されるのに1年半以上必要です。

園児に対して十分な広さの土地であるか、閑静な住宅街で騒音問題が発生しないか、配慮が必要になります。

「なるべく早く土地を有効活用したい！」という人には不向きです。

③トラブルで運営中止になるリスクがある

保育園の経営では以下のようなトラブルで運営できなくなるリスクがあります。

• 近隣住民とのトラブルで運営中止
• 園児の感染症や怪我で運営停止

いずれの場合も事前に対策することが肝心です。

近隣住民とのトラブル

保育園経営は、近隣住民とのトラブルが原因で運営が中止になることがあります。

• 開園前に十分に近所に向けて説明会を行う
• 防音壁や防音パネルで遮音する

など、開園前の準備と対策が重要です。

十分な手配で周辺環境を味方につけれれば安泰な保育園経営が望めます。

園児の感染症や怪我

保育園経営では園児の伝染病や怪我にも配慮しましょう。

閉園になる例は少ないですが、運営停止処分は免れません。
運営停止になってしまうと、その分収入が減ることになります。

保育園経営であずかる園児は幼いので、緊急時にすぐ対応できるように以下のような対策が必要です。

• 体調が悪い園児用の緊急時も対応できる保健室を設ける
• 食材保管や衛生管理など設備を充実させる

開園前の準備と対策で経営の長期間安定を図りましょう。

認可保育園経営がおすすめの人

①受けられるものなら国のバックアップを受け経営したい人

「国のバックアップを受けられるなら、長くて面倒な審査を乗り越えられる！」

このような意気込みがある方には認可保育園が向いています。

上述したように認可保育園を経営するためには、面倒で1年以上もかかる"認可"というハードルを乗り越えないといけません。

しかし認可さえもらえれば、後の運営や園児集めは国任せでOK。

園児1人につき補助金ももらえるので、年収8桁後半（1,000万円台）も夢ではありません。

②老後の安定収入がほしい人

他の土地活用や不動産投資と違って、認可保育園経営では空室リスクや稼働率を気にしなくてOK。

待機児童問題で入園の需要に保育園の供給が追いついていない今なら、空室リスクは心配しなくても大丈夫です。

また欠員が出た場合も国が園児の補充や募集をサポートしてくれるので、常に100％近い稼働率を期待できます。

騒音問題や感染症で閉園に追い込まれない限り、認可保育園の経営は向こう数十年安泰だと言えるでしょう。

③節税も視野に入れて土地活用・不動産投資を検討している人

「土地活用の1番の目的は節税なのでとにかく減税できるプランが知りたい」
「頼りない長男だから土地を渡すときに相続税がすくない方がいい」

そんなオーナーさんにとっても、認可保育園経営は検討の余地アリ。

都市部の認可保育園であれば固定資産税と都市計画税が最長で5年間免除される上、将来世代が支払う相続税も安くなります。

現在、そして未来をみすえた節税対策として認可保育園の経営はおすすめの土地活用です。

保育園経営するなら認可がマスト！国の後ろ盾を得て安定収入を狙おう

保育園経営を考えている方はまず、認可保育園に絞って検討してみましょう。

認可保育園の経営は国に優遇される土地活用。

経営前の認可さえ突破できれば、国まかせで高額かつ安定した不労所得を得られます。

土地活用という得体のしれない大海でも、国という巨大母体の舵取りとバックアップがあれば難なく渡りきれるでしょう。