プロが教える失敗しない土地の活用と家の売却
トチカムについて

保育園経営には国の認可が不可欠!土地活用・不動産投資としての魅力を8項目で解説

保育園経営は"認可"次第!

「保育園経営って土地活用の選択肢としてどうなの?利益を追求できるの?」
「よくセミナー開催してるけど保育園に投資する人なんているの?」

このようなギモンをお持ちの方のために、このページでは土地活用・不動産投資としての保育園経営について土地活用プランナーの資格を持つ筆者が徹底解説していきます。

結論からいうと、保育園の経営は"国から認可を受ける"という前提なら検討の価値アリ

種類によって保育園経営は年収はアパマン経営を2,000万円上回り実質利回り約40%に達します。

また国の援助で建築費が3分の2に免除され、運営も全て国まかせにできるオイシイ土地活用方法です。

上記のメリット含め、デメリットも包み隠さずお伝えしていくので参考にしてみてください。

保育園経営含め土地活用のプランを知りたい方は、まず一括資料請求サービスを利用してみましょう。

一括資料請求とは、PCやスマホからの1回の入力で複数の不動産会社から資料を送ってもらえるサービスのこと。

  • 所有地の条件にあった有効活用プラン
  • 初期費用など、いくら必要でいくら稼げるかの見積もり

など、保育園経営はもちろん賃貸経営から駐車場経営まで多種多様な土地活用方法の資料を受け取れます。
土地活用の情報収集にもなり、複数のプランを比較検討するにはもってこいです。

一括資料請求するなら、 NTTデータグループ運営で信頼度抜群のHOME4U土地活用がおすすめです。

HOME4Uで土地活用の資料を一括で請求する>>

※3分で申し込み完了。しつこい営業電話は一切なし!

(関連記事:HOME4U土地活用の評判の真相!強み6つと注意点2つを土地活用プランナーが説く

関連記事下記の記事では「保育園経営の収益性」について詳しく解説しているので、あわせて参考にしてください。

保育園経営は儲かる!3つの年収・収入事例や補助金・初期費用から紐解く 

【保育園経営の種類】補助金がもらえる認可保育園が主流

保育園経営は補助金もらえて運営は国まかせの認可保育園が主流

土地活用の保育園経営には大きく分けて合計4種類あります。

4種類の保育園経営と特徴

  1. 認可保育園
    補助金がもらえて収入の受けとりもすべて自分。運営も園児集めもすべて国が行う
  2. 認証保育園
    補助金はもらえない、収入の受け取りはすべて自分。運営や園児集めなど国の支援※申請が必要)がある。
  3. 無認可保育園(個人経営)
    補助金はもらえない、収入の受け取りはすべて自分。運営も園児集めもすべて自分
  4. 無認可保育園(フランチャイズ・法人経営)
    補助金はもらえない、収入の一部を業者から受け取る。運営、園児集めは法人。

(参照:東京都福祉保健局「認証保育所について」

わかりやすいように特徴を一覧にまとめてみました。

 認可保育園認証保育園無認可保育園
(個人経営)
無認可保育園
(フランチャイズ・法人経営)
土地自分の土地自分の土地自分の土地自分の土地
建物自分で用意(国の金銭援助あり)自分で用意自分で用意業者または自分で用意
運営国もしくは国が委任する法人自分(国の補助あり)自分業者
園児集め国が募集(国が委任するコンサルの場合あり)自分(国の手配や支援あり)自分業者
職員募集国が募集自分(国の支援あり)自分業者
収入の受け取り分すべて自分すべて自分すべて自分業者から一部支給(平均30%以内)
補助金あり無し無し無し

表を見てわかるように、保育園でまず検討すべきは認可保育園です。

認可を受ける分、国からの援助が手厚いのが最大のポイント。
準備段階の建設費援助はもちろん、運営や集客も積極的にサポートしてもらえます。

また園児1人あたりに補助金がもらえるので、収入源は園児からの保育料だけではありません。

金銭面・経営の労力面ともに認可保育園が1番優秀です。

他の土地活用方法と比較しても認可保育園の収益性は高い

認可保育園は土地活用の中でも儲かる

他の土地活用・不動産投資と比べても認可保育園は稼げるポテンシャルを秘めています。

 年収実質利回り初期費用(実際の負担額)
認可保育園5000~8000万円20~40%1~2億円
認証保育園300万円~700万円3~7%500万円~1,000万円
無認可保育園
(個人経営)
300~500万円2~5%3~5億円
無認可保育園(フランチャイズ・法人経営)100~200万円3%~5%150万円~200万円
アパマン経営1000~3000万円7~10%1~2億円
駐車場経営400~500万円30~50%30~100万円

※300㎡の土地で経営した場合で各項目概算しています。

認可保育園の年収は数ある土地活用方法を抑えてトップ
収入の割に初期費用も安いので、高い利回りが期待できます。

一方で他の保育園経営(認証保育園、個人・フランチャイズの無認可保育園)は論外

高い年収が見込めない割に初期費用が高額なので、投資効率が悪いです。

認可がとれなかったら保育園経営はやらなくてOK」くらいに考えておいても差し支えありません。

認可保育園経営のメリット6つ

認可保育園を経営するメリットは6つです。

  1. 補助金の分収入が大きい
  2. 初期費用が免除される
  3. 収入が長期間安定する
  4. 都市計画税と固定資産税が免除される
  5. 相続税対策になる
  6. 資格が必要ない

①補助金がもらえる分収入が大きい

認可保育園は補助金で収入が大幅にアップする「

上述しましたが認可保育園の経営は補助金の分収入が大きくなります。

【世田谷区の園児50人規模の認可保育園の例】

認可保育園の年収(7,344万円)=保育料(3,000万円)+補助金(4,344万円

計算過程詳細

驚くべきことに、補助金は保育料を上回る4,344万円
1ヶ月あたり362万円の補助金をもらっています。

補助金の金額は園児の数に応じて支給される

補助金の支給は「園児1人あたり◯円」という形式です。

また園児の年齢に応じて支給される補助金の金額は異なります

【世田谷区認可保育園の補助金支給額】

園児の年齢人数補助金(1人あたり)補助金額
(合計)
0歳児2人21万円42万円
1・2歳児3人10万円30万円
3歳児10人8万円80万円
4歳児以上35人7万円210万円

補助金の金額は自治体によって異なるので、役所に問い合わせて確認してみてください。

②初期費用が60%~70%免除される

認可保育園の経営は初期費用は、国が一部負担してくれます。

認可保育園の免除額

  1. 建築費2/3を免除
  2. 整備費:内装工事費や設備費など3/4を免除
  3. 備品費:定員に応じ最大300万円免除

他の居住用の賃貸経営と比べても、オーナーが負担する初期費用は安くつきます。

 認可保育園(300㎡)アパマン経営(300㎡)高齢者向け住宅経営(300㎡)
建築費3億円5億円2億5,000万円
内装工事費300万円500万円600万円
設備費100万円100万円200万円
国の免除額2億300万円0円3,000万円
実際の初期費用負担額1億100万円5億400万円2億2,800万円
認可保育園の初期費用免除額詳細

「居住用の物件に投資したいけど、初期費用はなるべくおさえたい…」という方には、認可保育園の経営がピッタリです。

初期費用免除のおかげで実質利回りも大きくなる

認可保育園経営は初期費用がおさえられる分、実質利回りが高くなるのもポイント。

実質利回りとは実質利回り(%)=(年間収入-年間ランニングコスト)÷初期投資×100

「投資」した金額に対して、1年間でどれくらいの「利益」を得られるかを表す指標のこと。

たとえば実質利回りが20%なら、1年間の利益は初期費用の20%になる。

(参考:土地活用における"利回り"との正しい向き合い方【利回りの相場・平均も紹介】

他の土地活用・不動産投資と比べてもダントツで高い実質利回りを叩き出せます。

 実質利回り
認可保育園30~40%
コインランドリー10~20%
アパマン経営7~10%
太陽光発電9~12%

仮に初期費用を全て自己資金でまかなったとしても、回収までの期間は2年半~3年足らずです。

利回りの計算過程詳細

③収入が長期間安定する

認可保育園は入園待ちの園児のがいて空き室リスクがない

認可保育園の経営は収入が長期期間安定する可能性が高いです。

理由は以下の2つ。

  1. 待機児童問題で入園したい園児が飽和状態
  2. が園児募集・補充を手厚くサポート

1つずつ掘り下げて解説していきます。

①待機児童問題で入園したい園児が飽和状態

認可保育園は待機児童問題が深刻化し入園できるのを待つ園児が飽和している地域に建てられます。

  • 待機児童保育園に入りたくても満員で入れない児童のこと
  • 待機児童問題保育園の数が足りずに入園できない子供がいる状態

少なくとも待機児童問題が解消(※)されるまではアパマン経営のような空室リスクの恐れはありません。

厚生労働省の保育所等関連状況取りまとめ(平成 29 年4月1日)によると、少なくとも待機児童問題は2050年まで解決される見込みがないと言われています。

②国が園児募集・補充をサポートしてくれる

認可保育園では国が園児の欠員補充をサポートしてくれます。

【国の園児募集・補充に関する取り組み】

各市区町村、区役所がHPで欠員状態を公開(1月ごとに常に更新)。

各地域の窓口で園児の申込み書を回収し選抜して入園を決定し随時入園を手配。

「欠員で保育料・収入が減ってしまう…」という心配もありません。

④最長5年間で固定資産税と都市計画税が免除される

認可保育園は固定資産税と都市計画税が5年間免除になる

認可保育園の経営では最長5年間、固定資産税と都市計画税が全額免除されます。

各地域の認可保育園経営の都市計画税と固定資産税の免除額

東京23区、大阪市、西宮市、大宮市、神戸市、浜松市などの都心部
最長5年度分全額免除(待機児童問題により適用範囲拡大中)

参照:浜松市などの認可保育園経営による都市計画税と固定資産税減免にかんする取扱い

その他の市区町村
一定期間免除または一部助成(市区町村によって異なる※各市区町村の窓口を要確認

1億円の土地に3億円の建築費で保育園を建てた場合、免除される固定資産税と都市計画税の合計額は3,400万円(/5年)です。

計算過程詳細

⑤相続税対策になる

土地に保育園を建てると住宅用地として認められ「住宅用地の相続税評価額減額措置」が適用されるので、相続税が安くなります。

住宅用地の相続税評価額減額措置とは

  • 土地の評価額が15%下がる
  • 建物自体の評価額は30%下がる

1億円の土地に建築費3億円で保育園を建てた場合、軽減される相続税の額は5,250万円です。

計算過程詳細

(関連:土地活用は相続税対策になる?計算例を交えながらわかりやすく解説

⑥資格も専門知識も必要ない

認可保育園の経営には資格が必要ありません

「教育とか興味ないけど土地活用の選択肢になる?」
そんな温度感の低いオーナーさんでも大丈夫です。

運営もすべて国任せなので保育の専門知識がないオーナーさんでも建物さえ用意すればすぐに始められます。

認可保育園経営のデメリット3つ

認可保育園経営のデメリットは3つです。

  1. 設置基準が厳しい
  2. 認可されるまでに時間がかかる
  3. トラブルで運営中止になるリスクがある

①設置基準が厳しい

認可保育園は設置基準が厳しい

認可保育園は国からの手厚いサポートを受けられる代わりに、設置のハードルが高いのがネックです。

以下設置基準の一例になります。

  • 施設の面積:乳児室が0歳児・1歳児1人あたり3.3㎡以上、保育室が2歳児以上1人あたり1.98㎡以上
  • 職員数:0歳児3人に対し職員1人、1・2 歳児6人に対し職員1人
  • 災害時などの設備非常口2つ以上設置、避難経路や消火器など従前な準備が必要
  • 周辺環境:騒音などで周囲に悪影響がないこと

設計時には建築基準法以外にも検討すべき事項があるので注意。
受け入れる園児の数に応じて、十分な広さの乳児室や保育室を設ける必要があります。

また保育士を集めるのも一苦労です。
50人受け入れ規模の認可保育園を経営するには、10人近くの保育士を準備しないといけません。

ラクに不労所得を得られるのと引き換えに、最初のハードルが高い」のが認可保育園経営です。

②認可されるまでに時間がかかる

認可保育園の経営は設置基準を満たし、国に認可されるのに時間がかかることがあります。

立地によっては審査を受けてから認可されるのに1年半以上必要です。

園児に対して十分な広さの土地であるか、閑静な住宅街で騒音問題が発生しないか、配慮が必要になります。

認可を受けるまでの流れ

  1. オーナーが土地の情報・認可保育園運営の申出書土地の図面を区に提出
  2. 区の審査委員会などが提出書類にもとづき、現地をみて設置基準を満たすか調査
    ※オーナーもともに足を運ぶ必要がある場合あり
  3. 審査・採択後に区長や自治体の責任者の運営許可がおりたら認定

(参照:認可保育園の審査運営事業者の審査および決定

「なるべく早く土地を有効活用したい!」という人には不向きです。

③トラブルで運営中止になるリスクがある

保育園経営はトラブルで運営が中止になるリスクがある

保育園の経営では以下のようなトラブルで運営できなくなるリスクがあります。

  • 近隣住民とのトラブルで運営中止
  • 園児の感染症や怪我で運営停止

いずれの場合も事前に対策することが肝心です。

近隣住民とのトラブル

保育園経営は、近隣住民とのトラブルが原因で運営が中止になることがあります。

近隣住民とのトラブルとは

  • 園児や送迎自転車と近隣住民との衝突事故
  • 園児の騒ぎ声による騒音問題

(トラブル実例:中野区の認可保育園で朝夕送迎の自転車が殺到。近隣の高齢男性に衝突し重体。走る園児との衝突も問題になっていたので区の協議の結果閉園となる。)

  • 開園前に十分に近所に向けて説明会を行う
  • 防音壁防音パネルで遮音する

など、開園前の準備と対策が重要です。

十分な手配で周辺環境を味方につけれれば安泰な保育園経営が望めます。

園児の感染症や怪我

保育園経営では園児の伝染病や怪我にも配慮しましょう。

園児の感染症や怪我とは

  • 感染症:インフルエンザやノロウイルスなどの集団感染
  • 園児の怪我:保育中の園児同士の衝突などによる大きな怪我

(感染症実例:大宮市の認可保育園でインフルエンザの感染が拡大化。周辺民家への拡大を防止するため臨時休業。半年後に運営再開。)

閉園になる例は少ないですが、運営停止処分は免れません。
運営停止になってしまうと、その分収入が減ることになります。

保育園経営であずかる園児は幼いので、緊急時にすぐ対応できるように以下のような対策が必要です。

  • 体調が悪い園児用の緊急時も対応できる保健室を設ける
  • 食材保管や衛生管理など設備を充実させる

開園前の準備と対策で経営の長期間安定を図りましょう。

認可保育園経営がおすすめの人

①受けられるものなら国のバックアップを受け経営したい人

国の手厚いサポートのため認可保育園になるべし

「国のバックアップを受けられるなら、長くて面倒な審査を乗り越えられる!」

このような意気込みがある方には認可保育園が向いています。

上述したように認可保育園を経営するためには、面倒で1年以上もかかる"認可"というハードルを乗り越えないといけません。

しかし認可さえもらえれば、後の運営や園児集めは国任せでOK。

園児1人につき補助金ももらえるので、年収8桁後半(1,000万円代)も夢ではありません。

②老後の安定収入がほしい人

他の土地活用や不動産投資と違って、認可保育園経営では空室リスクや稼働率を気にしなくてOK

待機児童問題で入園の需要に保育園の供給が追いついていない今なら、空室リスクは心配しなくても大丈夫です。

また欠員が出た場合も国が園児の補充や募集をサポートしてくれるので、常に100%近い稼働率を期待できます。

騒音問題や感染症で閉園に追い込まれない限り、認可保育園の経営は向こう数十年安泰だと言えるでしょう。

③節税も視野に入れて土地活用・不動産投資を検討している人

保育園経営は今も将来も節税したい人におすすめ

「土地活用の1番の目的は節税なのでとにかく減税できるプランが知りたい」
「頼りない長男だから土地を渡すときに相続税がすくない方がいい」

そんなオーナーさんにとっても、認可保育園経営は検討の余地アリ。

都市部の認可保育園であれば固定資産税と都市計画税が最長で5年間免除される上、将来世代が支払う相続税も安くなります。

現在、そして未来をみすえた節税対策として認可保育園の経営はおすすめの土地活用です。

保育園経営するなら認可がマスト!国の後ろ盾を得て安定収入を狙おう

土地活用の保育園経営は認可保育園がマスト

保育園経営を考えている方はまず、認可保育園に絞って検討してみましょう。

認可保育園経営のメリットをおさらい

  • 補助金がもらえる分、高収入が期待できる
  • 初期費用が60%~70%免除される
  • 「入園してくれる園児がいない…」ことになりにくい
  • 都市部では最長5年間固定資産税がタダになる
  • 相続税が約70%減額される
  • 運営は全て国まかせなので、資格や専門知識が不要

認可保育園の経営は国に優遇される土地活用。

経営前の認可さえ突破できれば、国まかせで高額かつ安定した不労所得を得られます。

土地活用という得体のしれない大海でも、国という巨大母体の舵取りとバックアップがあれば難なく渡りきれるでしょう。

関連記事下記の記事では「保育園経営の収益性」について詳しく解説しているので、あわせて参考にしてください。

保育園経営は儲かる!3つの年収・収入事例や補助金・初期費用から紐解く 

※保育園経営に決める前に

保育園経営以外にも土地活用・不動産投資の方法は様々です。

選択肢を広げて広い目で検討するなら、ひとまず一括資料請求サービスを利用してみてください。

一括資料請求とは、PCやスマホからの申し込み1回で土地活用に関するバリエーション豊富な資料を送ってもらえるサービスのこと。

所有地の土地柄にあった方法を提示してもらえるので、あなたが思いもつかなかった有効活用プランが見つかるかもしれません

一括資料請求を利用するなら、 NTTデータグループ運営で信頼度抜群のHOME4U土地活用がおすすめです。

HOME4Uで土地活用の資料を一括で請求する>>

※3分で申し込み完了。しつこい営業電話は一切なし!

(関連記事:HOME4U土地活用の評判の真相!強み6つと注意点2つを土地活用プランナーが説く

スポンサーリンク

-保育園経営