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土地活用でアパートやマンションを経営すれば儲かる?首都圏の年収の相場を公開!

アパート経営で得られる"おおよそ"の収入をチェック!

「土地活用でアパートを経営したらどのくらい儲かるの? "おおよそ"の収入額を知りたい」
「細かい計画はまだ決まってないけど、どれくらい稼げるのか先に知りたい」

このような方にアパート・マンション経営から得られる収入のイメージを持っていただくのが、当ページの目的です。

  • 家屋の構造はどうするか
  • 家賃はいくらにするか
  • 利回りは何%を目指すか

といった点が決まっていない人も、以下でご紹介している具体例を見れば計画づくりの助けになるはずです。

 

現在の状況にあわせて、次の2つをチェックしてみてください。

  1. まだ何も決めてないけど、どれくらい稼げるのか、ザックリ知りたい」という方
    年収の相場
  2. "この物件だったら、これくらい稼げる"など、具体的な数字を知りたい」という方
    年収の具体例

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【関連記事】

アパート・マンション経営に対する当サイトの見解については下記のページで詳しく解説しています。

【アパート経営・マンション経営で土地活用】メリット・デメリットをプロがぶった切る!

◇この記事の監修者◇
T ok i氏

公認不動産コンサルティングマスター

T o k i

*所属*
非公開

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【アパート・マンション経営】年収平均相場と表面利回り

アパート・マンション経営から得られる収入はエリア・家屋の構造によって、おおよその額が決まってきます。

<木造家屋の年収相場(一棟10戸の場合)>

 東京
名古屋大阪
平均年間収入846万9,120円
(70,576円×10戸/月)
611万4,120円
(50,951円×10戸/月)

553万6,560円
(46,138円×10戸/月)

<鉄骨造・鉄筋コンクリート造家屋の年収相場(一棟20戸の場合)>

 東京名古屋大阪
平均年間収入2,310万2,640円
(96,261円×20戸/月)
1,480万320円
(61,668円×20戸/月)
1,517万3,280円
(63,222円×20戸/月)

(参考:総務省統計局『平成25年住宅・土地統計調査』確報集計、182-1-2

「具体的なプランは決まってないけど、どれくらい稼げるかざっくり知りたい」という方は、参考にしてください。

 

■この3つが決まれば、おおよその収入額が分かる

アパート・マンション経営で得られる収入は、次の3点が確定すればおおよその収入額が決まってきます。

年収の相場は以下の項目で決定します。

  1. エリア
    ⇒どこに建てるかによって家賃相場が明確に。
  2. 家屋の構造:木造or鉄骨造or鉄筋コンクリート造
    ⇒所有している土地と初期費用の関係で決定。
  3. 家賃
    ⇒相場や空室リスクを考慮して設定。

<木造家屋>の年収相場670万円以上、表面利回り11.9%

  • 家屋の構造:木造
  • 表面利回り:11.9%
    ※3主要都市の平均表面利回り

のアパート・マンションから得られる収入は670万円以上が相場になります。

エリアごとの年間収入と表面利回りは次の通りです。

■木造家屋の年間収入と表面利回り(一棟10戸の場合)

「表面利回り」=年間収入÷初期費用5,600万(※)×100
(※参考:国土交通省『平成29年分 建築着工統計/住宅着工統計』第34表


年間収入表面利回り
東京846万円15.1%
名古屋611万円10.9%
大阪553万円
9.8%

<鉄骨造家屋>の年収相場1,750万円以上、表面利回り8.3%

  • 家屋の構造:鉄骨造
  • 表面利回り:8.3%
    ※3主要都市の平均表面利回り

のアパート・マンションから得られる収入は1,750万円以上が相場。

エリアごとの年間収入と表面利回りは次のとおりです。

■鉄骨造家屋の年間収入と表面利回り(一棟20戸の場合)

「表面利回り」=年間収入÷初期費用2億1,060万(※)×100
(※参考:国土交通省『平成29年分 建築着工統計/住宅着工統計』第34表

 年間収入表面利回り
東京2,310万円10.9%
名古屋1,480万円7%
大阪1,517万円7.2%

<鉄筋コンクリート造家屋>の年収相場1,750万円以上、表面利回り8.5%

  • 家屋の構造:鉄筋コンクリート造
  • 表面利回り:8.5%
    ※3主要都市の平均表面利回り

のアパート・マンションから得られる収入は1,750万円以上です。

エリアごとの年間収入と表面利回りは下記の表を参考にしてください。

■鉄筋コンクリート造家屋の年間収入と表面利回り(一棟20戸の場合)

「表面利回り」=年間収入÷初期費用2億700万(※)×100
(※参考:国土交通省『平成29年分 建築着工統計/住宅着工統計』第34表

 年間収入表面利回り
東京
2,310万円11.1%
名古屋1,480万円7.1%
大阪1,517万円7.3%

【アパート・マンション経営】年収の具体例3つ<実質利回りベース>

「相場は分かったけど、自分がこれから建てる物件の収入イメージが湧いてこない…」

このような方は、以下でご紹介する収入例3つを参考にしてみてください、

  1. 学生・単身者向けアパート
    ⇒木造2階建て・10戸・家賃8万円
  2. 郊外のファミリー向け3LDK
    ⇒鉄骨造2階建て・6戸・家賃20万円
  3. 高収入層向けデザイナーズマンション
    ⇒鉄骨造2階建て・10戸・家賃15万円

「相場から一歩踏み込んで、より正確な収入額を知りたい」という方は要チェックです。

収入例①:<学生・単身者向けアパート>木造2階建て・10戸・家賃8万円

  • 大学のあるエリアに土地を持っている
  • 地方都市のオフィス街にある土地を活用したい

このような人にオススメなのが、スタンダードな木造2階建てのアパート

学生・20代のサラリーマンをターゲットにした、1人暮らし用の物件です。

部屋は「居住スペース10畳+キッチン」の1K

家賃は仕送りで払える範囲に抑えましょう。

 

下記の物件から得られる収入(1年間)は440万5,000円です。

  • ターゲット:学生・単身者
  • 土地面積:200㎡
  • 延床面積:250㎡
  • 家屋:木造・2階建てアパート・10戸
  • 1戸あたりの面積:25
  • 家賃:80,000円

具体的な計算過程は、以下のとおり。

■収入例① :土地面積200㎡・木造2階建て・10戸・家賃8万円 

 

<初期費用>=5,469万円

本体建築費+外構工事費+登録免許税+不動産取得税+印紙税

=5,000万+300万+40万+120万+90,000

5,469万円

【初期費用】の詳細をチェック

 

<収入>=864万円

家賃×戸数×稼働率×月

=80,000×10(戸)×0.9(稼働率)×12(か月)

864万円/年

【収入】の詳細をチェック

 

<ランニングコスト>=423万5,000円

管理費+修繕費積み立て+固定資産税(土地・家屋)+都市計画税(土地・家屋)+ローン返済

=(864万×0.05)+(30,000×12か月)
+(20万×200㎡×0.014×1/6)+(5,000万×0.6×0.014)
+(20万×200㎡×0.003×1/3)+(5,000万×0.6×0.003)+280万

=43万2,000+36万+9万3,000+42万+4万+9万+280万

423万5,000円/年

【ランニングコスト】の詳細をチェック

 

<手元に残る収入>=440万5,000円

収入-ランニングコスト

=864万円-423万5,000円

440万5,000円

 

<実質利回り>=8%

(収入-ランニングコスト)÷初期費用

(864万-423万5,000)÷5,469万×100

≒8%

収入例②:<郊外のファミリー向け3LDK>鉄骨造2階建て・6戸・家賃20万円

  • 周辺に小学校がある閑静な住宅街に土地を持っている
  • 都心から電車で30分の通勤エリアにある土地を相続した

このような人にオススメなのが、ゆったりした間取りのファミリー向けマンション

子供が1~2人いる20~30代のサラリーマン家庭がターゲットです。

1戸20~30坪で、子供部屋を入れて3LDK~4LDKは欲しい所。

家賃は15~20万円と、1人暮らし向けアパートの1.5~2倍は確保できます。

 

下記の物件から得られる収入(1年間)は639万1,000円です。

  • ターゲット:ファミリー(2~4人)
  • 土地面積:300㎡
  • 延床面積:420㎡
  • 家屋:鉄骨造・2階建てマンション・6戸
  • 1部屋あたりの面積:70㎡
  • 家賃:20万円

具体的な計算過程は、以下のとおり。

■収入例②: 土地面積300㎡・鉄骨造2階建て・6戸・家賃20万円 ~

 

<初期費用>=9,000万円

本体建築費+外構工事費+登録免許税+不動産取得税+印紙税

=8,000万+770万30万+190万+10万

9,000万円

【初期費用】の詳細をチェック

 

<収入>=1,296万円

家賃×戸数×稼働率×月

=20万×6(戸)×0.9(稼働率)×12(か月)

1,296万円/年

【収入】の詳細をチェック

 

<ランニングコスト>=656万9,000円

管理費+修繕費積み立て+固定資産税(土地・家屋)+都市計画税+ローン返済

=(1,296万×0.03)+(50,000×12か月)
+({20万×200㎡×0.014×1/6}+{20万×100㎡×0.014×1/3})+(8,000万×0.6×0.014)
+({20万×200㎡×0.003×1/3}+{20万×100㎡×0.003×2/3})+(8,000万×0.6×0.003)+449万9,000

=38万8,000円+60万+(9万3,000+9万3,000)+67万2,000
+(4万+4万)+14万4,000+449万9,000

656万9,000円/年

【ランニングコスト】の詳細をチェック

 

<手元に残る収入>=639万1,000円

収入-ランニングコスト

=1,296万-656万9,000円

639万1,000円

 

<実質利回り>=7.1%

(収入-ランニングコスト)÷初期費用

(1,296万-656万9,000円)÷9,000万×100

≒7.1%

収入例③:<高収入層向けデザイナーズマンション>鉄骨造2階建て・10部屋・家賃15万円

  • 都内の一等地にある土地を活用したい
  • 若年層に人気のあるエリアに土地を持っている

このような人にオススメなのが、お洒落なデザイナーズマンション

ターゲットは「少しくらい高くても良いから、綺麗でお洒落な家に住みたい」という高収入層です。

40㎡~50㎡1LDKで、家賃は15万円

内装・外構に費用をかけて、さらなる高家賃を確保するのもアリです。

 

下記の物件から得られる収入(1年間)は861万5,000円です。

  • ターゲット:高収入層
  • 土地面積:200㎡
  • 延床面積:400㎡
  • 家屋:鉄骨造・2階建てマンション・10戸
  • 1部屋あたりの面積:40
  • 家賃:15万円

具体的な計算過程は、以下のとおり。

■収入例③: 土地面積200㎡・鉄骨造2階建て・10戸・家賃15万円

 

<初期費用>=9,000万円

本体建築費+外構工事費+登録免許税+不動産取得税+印紙税

=8,000万+770万+30万+190万+10万円

9,000万円

【初期費用】の詳細をチェック

 

<収入>=1,620万円

家賃×戸数×稼働率×月

=15万×10(戸)×0.9(稼働率)×12(か月)

1,620万円/年

【収入】の詳細をチェック

 

<ランニングコスト>=705万8,000円

管理費+修繕費積み立て+固定資産税(土地・家屋)+都市計画税(土地・家屋)+ローン返済

=(1,620万×0.05)+(50,000×12か月)
+(50万×200㎡×0.014×1/6)+(8,000万×0.6×0.014)
+(50万×200㎡×0.003×1/3)+(8,000万×0.6×0.003)+449万9,000

=81万+60万+23万3,000+67万2,000+10万+14万4,000+449万9,000

705万8,000円/年

【ランニングコスト】の詳細をチェック

 

<手元に残る収入>=914万2,000円

収入-ランニングコスト

=1,620万-705万8,000

914万2,000円

 

<実質利回り>=10.1%

(収入-ランニングコスト)÷初期費用

(1,620万-705万8,000)÷9,000万×100

≒10.1%

自分の土地活用の「目的」を明確にすれば、収入を予測できる

このページではアパート・マンション経営から得られるおおよその収入について解説しましたが、ご紹介したのはあくまでモデルケースです。

  • 立地・ターゲット
  • 賃貸市場の状況・家賃相場
  • 人件費・建築費の市況

など、あなたの土地や経営を始めるタイミングによって、収入は変わってきます。

 

そしてなにより収入を左右するのは、あなたがどのようなアパート・マンション経営をしたいのか=土地活用の目的です。

  • 相続対策としてアパートを経営したいので、収入は小さめでOK
  • 年間収入1,000万円以上・利回り12%の高収益物件をつくりたい

など、あなたの目的が明確で具体的であるほど収入の予測も正確になるので、不動産会社もあなたの事業をサポートしやすくなり、事業の成功確率も高まります。

まずは「自分がどのような土地活用をしたいのか」を、じっくり考えてみてください。

■アパート・マンション経営の相談先はHOME4Uでみつかる!

 

アパート・マンション経営の収入額を知る一番の方法は、自分の土地活用の目的を明確にすることです。

とは言え「自分がどういう土地活用をしたいのか、考える取っ掛かりがほしい…」という方も多いはず。

 

そのような方はHOME4Uを活用してみましょう。

あなたの土地の情報を入力するだけで、複数の不動産会社からアパート・マンション経営のプランを提示してもらえます

特にアパート・マンション経営に強みを持つ業者が揃っているので、現実的な提案が期待できます。

 

一度叩き台となるプランを提示してもらえれば、

  • もっと稼げる物件にする方法はないの?
  • どちらかと言うと、相続税対策がメインの目的だから、より現実的なプランにしたい

など、自分の目的がはっきり見えてくることもあります。

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