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【アパート経営・マンション経営の初期費用】建築費から必要な自己資金、調達方法まで!

初期費用の相場~調達方法まで全て網羅

「アパート・マンション経営って、いくら持っていれば始められるの?」
「家屋の建築費って、だいたいどれくらいが相場なの?」

アパマン経営は土地活用の中でもかなり大がかりなので、初期費用について気にされてる方は多いでしょう。

 

結論から言えば、一般的な大きさのアパートの場合おおよそ5,000万円が初期費用としてかかります。

その他の費用「建築費×20%」を合わせると、合計6,000万円(5,000万×1.2)かかる計算です。

また6,000万円の融資を受けるには、自己資金として600万(融資額×10%)が必要になります。

■一般的な大きさのアパートの建築費

  • 家屋の構造:木造(坪単価50万円
  • 1部屋あたりの床面積:10坪
  • 部屋数:10部屋

50万×10坪×10部屋=5,000万円

※その他に税金・手続費用などがかかります。

ただし、初期費用の約90%を占める建築費は「実際に建てるまで正確な金額は分からない」のが実際のところ。

建築会社も「坪単価○○円です」と明言しないのが普通です。

 

そこでこのページでは、アパート・マンション経営の初期費用について徹底解説。

  • そもそも事業計画を立てられない
  • 建築会社から法外に高い見積りを出されても、気付けない

といった事態に陥らないために、おおよその初期費用について知っていただきます。

オーナーさん主導で経営を進めていくために、最低限の知識を身につけてください

【関連記事】

アパート・マンション経営の基礎知識をおさらいしたい人は、下記記事を参考にしてください。
メリット・デメリットを交えて、詳しく解説しています。

【アパート経営・マンション経営で土地活用】メリット・デメリットをプロがぶった切る!

アパート・マンション経営の初期費用は建築費が90%を占める

アパート・マンション経営の初期費用の90%は建築費

アパート・マンション経営における初期費用の90%を占めるのが、家屋の建築費。

冒頭で説明したように、一般的な木造アパートでも5,000万円はかかってきます。

 

建築費を決める一番大きな要素は、家屋の構造

次のように、耐久性の高い構造で建てられた家屋ほど、金額が高くなります

 

■【構造別】アパート・マンションの建築費(坪単価)

構造坪単価
(目安)
坪単価
(平成29年・全国平均)
①木造40万円〜60万円55万3,000円
②鉄骨造60万円〜80万円81万8,000円
③鉄筋コンクリート造70万円〜100万円71万9,000円

 

なお次のものは「建築費に含まれるか否か」間違えやすいので、確認しておいてください。

「含まれないもの」については、別途お金がかかってきます。
(具体的には後述しています)

■初期費用に含まれるもの・含まれないもの

建築費に「含まれる」建築費に「含まれない」
空調・換気・電気・ガス土地造成費
給排水・衛生・エレベーター外構工事費

■「おおよその建築費」を知る方法

 

上述したように、建築費の坪単価は「家屋の構造」ごとに相場が決まっています。

したがって「どれくらいの広さの家屋を建てるか(延床面積)」が決まれば、「坪単価×延床面積」でおおよその建築費を計算できます。

  • 坪単価:50万円
  • 床面積:50坪

というアパートの場合、50万円×50坪=2,500万円となるわけです。

延床面積とは?建物の居住部分の面積のこと。

2階建て以上の場合=各階の床面積を全て足し合わせた面積。

【延床面積】が分からない場合⇒【建ぺい率】が分かれば建築費を推測できる

木造の建築費(坪単価の相場)=40万〜60万円/坪

一番建築費が安いのが、2〜3階建てアパートでよく使われる木造家屋で、40万〜60万円/坪が相場。

  • 東京:63万8,000円
  • 大阪:54万5,400円
  • 名古屋:52万8,900円

延床面積ごとの相場(総額)は次のとおりです。

■木造家屋の建築費

延床面積2階建て3階建て
50坪2,400万~3,600万円3,600万~5,400万円
60坪2,880万~4,230万円4,230万~6,480万円
80坪3,840万~5,760万円5,760万~8,640万円
100坪4,800万~7,200万円7,200万~1億800万円
120坪5,760万~8,640万円8,640万~1億2,960万円

鉄骨造の建築費(坪単価の相場)=50万〜80万円/坪

2〜5階建てのマンション・アパートによく使われる鉄骨造家屋の建築費は、50万〜80万円/坪が相場です。

  • 東京:87万2,700円
  • 大阪:71万7,300円
  • 名古屋:66万7,700円

延床面積ごとの相場(総額)は次のとおり。

■鉄骨造家屋の建築費

延床面積2階建て3階建て4階建て5階建て
50坪3,000万~
4,800万円
4,500万~
7,200万円
6,000万~
9,600万円
9,000万~
1億5,000万円
60坪3,600万~
5,760万円
5,400万~
8,640万円
7,200万~
1億1,520万円
1億800万~
1億8,000万円
80坪4,800万~
7,680万円
7,200万~
1億1,520万円
9,600万~
1億5,360万円
1億4,400万~
2億4,000万円
100坪6,000万~
9,600万円
9,000万~
1億4,400万円
1億2,000万~
1億9,200万円
1億8,000万~
3億円
120坪7,200万~
1億1,520万円
1億800万~
1億7,280万円
1億4,400万~
2億3040万円
2億1,600万円~
3億6,000万円

鉄筋コンクリート造の建築費(坪単価の相場)=70万〜100万円/坪

最も建築費が高くなるのが鉄筋コンクリート造で、70万〜100万円/坪が相場。

  • 東京:97万5,200円
  • 大阪:72万3,900円
  • 名古屋:89万2,500円

耐久性が高いので中高層マンションでよく使われますが、2〜3階建て低層マンションへの利用も多いです。

延床面積ごとの相場(総額)は次のとおり。

■鉄筋コンクリート造家屋の建築費

延床面積2階建て3階建て4階建て5階建て10階建て
50坪4,200万~
6,000万円
6,300万~
9,000万円
8,400万~
1億2,000万円
9,000万~
1億5,000万円
2億1,000万~
3億円
60坪5,040万
~7,200万円
7,560万~
1億800万円
1億800万~
1億4,400万円
1億2,600万~
1億8,000万円
2億5,200万~
3億6,000万円
80坪6,720万~
9,600万円
1億800万~
1億4,400万円
1億3,440万~
1億9,200万円
1億6,800万~
2億4,000万円
3億3,600万~
4億8,000万円
100坪8,400万~
1億2,000万円
1億2,600万~
1億8,000万円
1億6,800万~
2億4,000万円
2億1,000万~
3億円
4億2,000万~
6億円
120坪1億800万~
1億4,400万円
1億5,120万~
2億1,600万円
2億160万~
2億8,800万円
2億5,200万~
3億6,000万円
5億400万~
7億2,000万円

■「どんな物件を建てるか」が決まれば、おおよその初期費用が分かる

 

上述したように家屋の構造・床面積が決まれば、おおよその建築費は決まってきます。

たとえば、次の物件の建築費は、80坪×50万円=4,000万円です。

  • 構造:木造
    40万〜60万円/坪
  • 床面積:80坪(8坪×10部屋)

「どのようなアパートを建てるか、まだ具体的に詰められていない…」という方は、不動産のプロに相談してみましょう。

相談先としては、日本を代表するハウスメーカー・不動産会社と提携しているHOME4Uがオススメです。

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アパート・マンション経営で建築費以外で必要になる初期費用は5種類

アパート・マンション経営をスタートするとき、建築費以外でかかってくるのが次の5つ。

  1. 【登録免許税】
    10万~40万円
  2. 【不動産取得税】
    ⇒建築費5,000万円の場合120万円
  3. 【印紙税】
    ⇒建築費5,000万円の場合90,000円
  4. 【外構工事費】
    建築費の10%
  5. 【土地造成費】
    数百万円かかるケースもある

あくまで目安ですが、余裕をもって建築費×20%を見ておきましょう。

建築費5,000万円の場合、合計1,000万円ほどかかってくる計算です。

①登録免許税=10万~40万円

アパート・マンション経営の登録免許税は10万~40万円が相場

建築した家屋(アパート・マンション)を登記(※1するときにかかるのが登録免許税です。

税額は家屋の大きさによって変わってきますが、10~30万円が目安。

司法書士に登記を任せると、10万円ほどプラスでかかります。

(※1)不動産(土地・家屋)を取得するときに、不動産の所在地・面積、所有者の住所・氏名などを公の書類(登記簿)に登録すること。

 

新築住宅を建てたときは、次の2種類の登記が必要で、それぞれに登録免許税が課税されます。

【課税対象・税率】登録免許税

  1. 所有権保存登記
    ⇒固定資産税評価額(※2
    )×税率(0.4%)
  2. 抵当権設定登記
    ⇒借り入れ金額×税率(0.4%)

(※2)新築住宅を登記する時点では、評価額は決まっていないので、「新築建物課税標準価格認定基準表」をもとに決められる。

 

【東京都】新築建物課税標準価格認定基準(アパート・マンション)

【計算例】

■家屋の床面積:200㎡

■家屋の固定資産税評価額:87,000円/㎡

■借り入れ金額=3,000万円

■登録免許税

「所有権保存登記」への課税額:87,000×200×0.004=69,600円

「抵当権設定登記」への課税額:3,000万×0.004=12万円
⇒合計18万9,600円

納付のタイミング・納付方法は次のとおりです。

  • 納付のタイミング
    ⇒法務局で、建物の登記をするとき
  • 納付方法
    ⇒法務局で収入印紙(納税に必要な紙を購入して、登記申請書に貼り付ける
登記は【司法書士】に任せるべき=報酬10万円は必要経費

不動産の登記は司法書士に任せるのが一般的で、その場合報酬として次の費用がかかります。

  • 所有権保存登記:2万~3万円
  • 抵当権設定登記:5万円

登記する建物の金額によりますが、多めに10万円程度を見積もっておきましょう。

  • 正しい登記の知識を身につける必要がある
  • 法務局(登記所)に何度も通う必要がある

など、登記には手間がかかります。アパマン経営はやるべきことが多いので、登記は司法書士に任せるのが無難です。

②不動産取得税=建築費の約2.4%

アパート・マンション経営の不動産取得税は建築費×2.4%

アパート・マンションなど、家屋を取得した場合にかかるのが不動産取得税。

税額は建物の金額によりますが、建築費5,000万円の場合は120万円程度になります。

税率は次のとおり。

【税率】不動産取得税不動産取得税=固定資産税評価額×税率(4%)

【計算例】

■建築費:5,000万円

■固定資産税評価額:5,000×0.6=3,000万円(建築費の60%で概算)

■税額:3,000万×0.04=120万円

納付の流れ・納付方法は次のとおり。

  • 家屋を登記した日から60日以内(※3)に、都道府県の税事務所で申請
  • 家屋を取得した年の、翌年4月以降」に納税通知書が届く
  • 金融機関・コンビニなどで納税する

(※3)30日以内(東京都)や20日以内(大阪府)の都道府県もあります。

 

登記してから通知書が届くまでかなり時間がかかります

「不動産取得税の存在を忘れていて、いざ納税したら資金繰りが圧迫された…」というオーナーさんも多いので注意しましょう。

「1部屋40~240㎡」の家屋=非課税

1部屋の面積が40~240㎡のアパートは不動産取得税が非課税になる

「1部屋」の床面積が40㎡以上240㎡以下の場合、「固定資産税評価額(1部屋分)-1,200万円」の控除が使えます。

「1部屋の評価額=1,200万円」というケースはほぼ考えられないので、1部屋40~240㎡のアパート=非課税と考えてOK。

40㎡ってどれくらい?40㎡=約22畳=「家族5人がゆったり過ごせるリビング」くらいの広さ

具体的な計算例は以下のとおりです。

■【計算例】「1,200万円控除」の特例を使った場合の節税効果(1部屋の床面積=100㎡)

 

「1,200万円控除」の特例なし

■固定資産税評価額:3,000万(建築費)×0.6=1,800万円

■税額:1,800万×0.04=72万円

「1,200万円控除」の特例あり

■固定資産税評価額:3,000万(建築費)×0.61,200万=600万円

■税額:600万×0.04=24万円

⇒72万-24万48万円の節税効果

建築費【2,000万円】までの家屋=【非課税】

■固定資産税標準額:2,000万(建築費)×0.6-1,200万=0円

■税額=0円

減税を受けるためには、家屋を取得してから60日以内に、都道府県税事務所に申請しなくてはいけません。

必要書類が多いので、早めに準備しておきましょう。

③印紙税=建築費5,000万円の場合で90,000円

建築費5,000万円の場合、アパート・マンション経営の印紙税は90,000円かかる

アパマン経営に関係する以下2つの「契約書を作成するとき」にかかるのが印紙税。

税額は、建築費・借り入れ金額によって変わってきます。

契約書建築費・借り入れ金額税額
工事請負契約書
=アパート・マンションを
建築するときに交わす
1,000万円超~5,000万円以下10,000円
5,000万円超~1億円以下30,000円
1億円超~5億円以下60,000円
金銭消費貸借契約書
=アパートローンを
組むときに交わす
1,000万円超~5,000万円以下20,000円
5,000万円超~1億円以下60,000円
1億円超~5億円以下10万円

たとえば建築費5,000万円の場合、90,000円(30,000円+60,000円)かかる計算です。

 

なお「契約書に消費税額が明示されているかどうか」で税額が変わります。

  • 消費税額が明示されている
    ⇒「税抜きの金額」に対して、印紙税がかかる
  • 消費税額が明示されていない
    ⇒「税込みの金額」に対して、印紙税がかかる

少しでも税負担を軽くするために、なるべく「消費税が明示されている契約書」を交わすようにしましょう。

 

納税のタイミング・納税方法は次のとおりです。

  • 納税のタイミング
    契約書を交わすとき
  • 納税方法
    ⇒収入印紙
    を郵便局で購入して消印し、契約書に貼り付けて納税する
正しく納税しない場合ペナルティあり=【税額の2~3倍】を負担しなくてはいけない

④外構工事費=建築費の10%

アパート・マンション経営の外構工事費は、建築費×10%が相場

外構(塀・門扉・庭・植栽・アプローチ・車庫など)にかかる費用は、建築費の10%を見ておきましょう。

5,000万円の家屋なら500万円かかる計算です。

具体的な費用は次のとおり。

種類費用
門扉25万円
カーポート17万円
アプローチ(門扉-玄関ポーチ間の通路)30万円
フェンス75万円

物件によっては、数十万円で十分な場合もあります。

建物本体・内装と同じように、入居者ニーズに合った外構を計画しましょう。

⑤土地造成費=数百万円かかるケースもある

アパート・マンション経営の土地造成費は都道府県によって相場が決まっている

  • 敷地内がデコボコしている
  • 地盤が弱い

このような土地にアパート・マンションを建てるときは、土地造成(家を建てられる状態にすること)の費用がかかります。

土地の状態によりますが、数百万円かかるケースもあるので要注意です。

 

費用は都道府県ごとに相場が決まっています

首都圏(東京都・千葉県・神奈川・県山梨県)は、次のとおり。

■土地造成費(首都圏)

 内容費用
整地費凹凸がある土地をならす700円/㎡
伐採・抜根費木を切り、根を除去する600円/㎡
地盤改良費地盤を安定させる1,500円/㎡
土盛費道路の高さまで、
土地を土砂で埋め立てる
4,800円/立方メートル
土止費土砂の崩壊を防止する56,700円/㎡

なお造成工事は、建築会社の下請けが行うことが多いです。

建築費には含まれませんが、見積りには入っているので、見逃さないようにしましょう。

土地造成を専門業者に「直接依頼」=費用「10%」減

 

専門業者に直接依頼すれば、土地造成費は10%安くなります

  • 依頼主:土地オーナー
  • 元請け:建築会社
  • 下請け:造成専門業者

この3者のなかの、建築会社の「中間マージン」を節約するわけです。

たとえば100万円分の工事が必要だとすれば、

  • 建築会社に任せっきりにする
    110万円を取られる
  • 自分で造成会社を探して依頼する
    100万円におさえられる

10万円の節約になります。

 

造成費用を安くしたいなら、次の流れで進めるのが理想です。

  • 専門業者に造成工事をしてもらう
  • 建築会社に見積りを取る

「そもそも造成の必要があるのか分からない…」という方は、土地活用のプロ(土地活用プランナー・コンサルタント)に相談してみましょう。

悪質な造成業者に注意

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アパート・マンション経営の初期費用は【アパートローン】での調達が基本

アパート・マンション経営の初期費用は、アパートローンによる借り入れで調達するのが一般的です。

アパートローンとは?賃貸物件(アパート・マンション)を建てるとき使えるローン。

金融機関で取り扱っている。

  • 公的金融機関:日本政策金融公庫、商工組合中央金庫、住宅金融支援機構、地方自治体
  • 民間金融機関:一般銀行、信託銀行、信用金庫、信用組合、農協、生命保険会社、損害保険会社

【利率】

  • 固定金利:年3%~
    ⇒借入期間中、利率は固定
  • 変動金利:年2.5%~
    ⇒景気変動に伴って、半年ごとに利率を見直す
【アパートローンの実例(みずほ銀行)】

アパート・マンション経営において、融資は最重要ポイントと言っても過言ではありません。

資金調達に失敗すれば、魅力的な計画も「机上の空論」で終わってしまいます。

以下3点をしっかりおさえておきましょう。

  1. アパートローンの選択肢4つ
  2. アパートローンで融資を受けるための3つの手順
  3. アパートローンの審査を通過するためのポイント3つ
建築費を【全額自己資金】で調達するのはNG

建築費を全額自己資金で賄うのはやめましょう。

「利息がもったいないから、自己資金を貯めてからアパートを建てよう…」と考えるオーナーさんもいますが、「ローン=悪」ではありません

  • 自己資金では出来ない、大きな事業を動かせる
  • ローン返済後、大きな金額が手元に残る

などメリットは多いので、毎月の家賃収入から返済していける範囲で借り入れるべきです。

そもそも、自己資金が貯まるまでの時間がもったいないです。

<アパートローン>の選択肢は4つ

アパートローンで初期費用を調達するときの選択肢は、次の4つです。

 検討すべき人メリットデメリット
①建築会社
の紹介
全ての人・審査が通りやすい
・金融機関を探し回る手間が省ける
特になし
②政府系
金融機関
実質利回り15%以上
の物件を経営する人
・低金利
・審査が通りやすい
融資期間が短い
(10年〜15年)
③ノン
リコース
ローン
「節税対策」
が目的の人
返済できなくなった場合
のリスクが少ない
・高金利
・審査が厳しい
④住宅
ローン
「賃貸併用住宅」
を建てる人
・アパートローンより
1~3%金利が低い
・審査が通りやすい
特になし

①金融機関を「建築会社に紹介」してもらう

建築会社にアパートローンは紹介してもらえば、金融機関回りをする手間が省けて、審査にも有利

アパートローンを組むときは、施工を任せる建築会社に金融機関を紹介してもらうのが無難です。

理由は次のとおり。

  • 審査が通りやすい(特に初心者オーナーが「個人として」融資を受けることは難しい)
  • 金融機関を探し回る手間が省ける

後述する「提携ローン」を利用できる可能性もあります。

低金利・審査が通りやすい「提携ローン」を活用すべき!

建築会社に金融機関を紹介してもらったら、提携ローンを使えるか聞いてみましょう。
(提携ローン=不動産会社・ハウスメーカーが、金融機関と提携して取り扱っているアパートローン)

  • 審査が通りやすい
  • 通常のアパートローンより金利が安い
  • 建築会社の営業担当が、オーナーの土地活用プランに合ったローンを選んでくれる

など、メリットは多いです。

②実質利回り15%以上=「政府系金融機関」を利用する

実質利回り15%以上の高収益物件の場合、低金利で審査の通りやすい政府系金融機関から借り入れるべき

実質利回り15%以上という高収益を期待できる場合(※1)は、

  • 日本政策金融公庫
  • 商工組合中央金庫

などの政府系金融機関を検討してください。

低金利で審査が通りやすい、というメリットがあります。

(※1)融資期間が10年〜15年程度と短いので、高収益を上げられる物件でないと返済が難しい。

③事業の目的が節税対策=「ノンリコースローン」を検討する

節税目的でアパート・マンションを経営する場合は、ローリスクのノンリコースローンで資金調達すべき

「固定資産税対策としてアパートを経営するので、大きな収入はなくていい…」

このような方は、低リスクで融資が受けられるノンリコースローンを検討しましょう。

ノンリコースローンとは?アパートローンの1つ。仕組みは次のとおり。

  • ローンを返済できなくなった場合、家屋を売って元金を返済
  • それでも残った額は払わなくてOK

(※)通常のアパートローンでは、家屋を売って元金を返済し、払えない分を借金として抱える。

ただしローリスクな反面、金利は高めで審査も厳しくなります。

「アパート・マンション経営でガッツリ稼ぎたい」というには向いていません。

④「賃貸併用住宅」を建てる=1~3%金利が低い「住宅ローン」を使う

賃貸併用住宅を建てる場合は、アパートローンより低金利で審査のやさしい住宅ローンで資金調達すべき

賃貸併用住宅を建てるときは「住宅ローン(※2」が使えるので、アパートローンより金利が1~3%安くなります

審査基準がやさしいというメリットもあるので、要検討です。

(※2)「マイホーム」を建てるときに使えるローン。

賃貸併用住宅とは?「人が住む部分」と「賃貸事業に使う部分」を両方持つ建物。

延床面積の50%以上が自宅用スペースであれば、住宅ローンが使える(金融機関によって異なる)。

【自宅スペースが50%未満の場合】

自宅スペースが50%未満の場合でも、次の2つを分けて登記して別々のローンを組めば「住宅ローン」を活用できます。

  • 自宅部分⇒住宅ローン
  • 賃貸部分⇒アパートローン

金利・返済額(アパートローンとの比較)は次のとおり。

建築費2億円の場合、総返済額が5,500万円変わってきます。

 

■住宅ローン・アパートローンの金利

 金利返済額
(借入額2億円・返済期間30年)
節約効果
住宅ローン0.7〜0.8%2億1,000万円
(金利0.7%)
5,500万円
アパートローン2〜4%2億6,500万円
(金利2%)

「管理人として、自分も賃貸アパートに住むつもりでいる」というオーナーさんは、住宅ローンが使えるかどうか建築会社に聞いてみましょう。

<アパートローン>の融資を受けるための3つの手順

アパートローンによる融資を受けるためには、次の3点を決める必要があります。

  1. 【融資金額】を決める
    「自己資金×9倍」が目安
  2. 【金利の種類】を決める
    固定金利 or 変動金利
  3. 【返済期間】を決める
    ⇒「35年」or「建物の耐用年数」が上限
融資を受けるために【必要な書類】

①「融資金額」を決める=「自己資金×9倍」が目安

アパートローンは、自己資金の9倍までの金額を借りられる

まずアパートローンで融資を受ける金額を決めましょう。

審査を通過するには「建築費×10%の自己資金が必要(※3)。つまり「自己資金×9倍」の金額が借りられます。

たとえば自己資金1,000万円であれば、9,000万円が上限です。

 

  • 建築費の10%の自己資金を用意する
  • 限度額まで借りる

といった形が理想です。

建築会社の営業をうまく使って最大限の融資を引き出してください。

(※3)金融機関によっては「自己資金30%」という厳しい審査基準を設けているケースもあります。

②「金利の種類」を決める=固定金利 or 変動金利

自分の事業計画に合わせて、金利の種類(固定金利・変動金利)を選択する

次にアパートローンの金利の種類を、次の2つから決めます。

 利率メリットデメリット
①固定金利
=借入期間中、利率が固定
年3%~・返済計画が立てやすい
・金利が上がったとき、恩恵を受ける
・変動金利より利率が高め
・金利が下がったとき、恩恵を受けられない
②変動金利
=景気変動に伴って、半年ごとに利率を見直す
年2.5%~・固定金利より利率が低め
・金利が下がったとき、恩恵を受ける
・返済計画が立てにくい
・金利が上がったときのリスクを負う

変動金利しか選べない場合もありますが、基本的には次のように判断してOK。

  • 金利が上がっているとき⇒固定金利
  • 金利が下がっているとき⇒変動金利

低金利が続いている現在は、固定金利で借りるチャンスです。

「数年後に金利が上がりそうだな…」と判断できるときは、

  • 最初の数年間は固定金利
  • その後変動金利に切り替わる

というプランを用意している金融機関もあるので、相談してみましょう。

 

なお、アパートローンでは「繰り上げ返済(※4)」ができない or 手数料がかかる場合があります。

特に固定金利ではできないプランが多いので要注意です。

(※4)毎月の返済とは別に元金を返済し、将来の利息負担を軽くする方法。

なるべく【低金利】のプランを探すべき

アパートローンは、なるべく低金利のプランを探してください。

アパートローンは融資期間が長い(20~30年)ので、利率が1%高くなると総返済額は数千万円高くなります。

たとえば30年で1億円を返済する場合、たった1%の違いで3,000万円の差が出ます。

  • 利率2%:6,000万円
  • 利率3%:9,000万円
後から低金利のローンに借り換えるのもアリ

③「返済期間」を決める=「35年」or「建物の耐用年数」が上限

アパートローンの返済期間は、家屋の耐用年数または35年

最後に、ローンの返済期間を決めます。

金融機関によって変わってきますが、次の2つのうち短い方を上限とするプランが多いです。

  1. 35年
  2. 耐用年数
    ⇒木造22年・鉄骨造34年・鉄筋コンクリート47年

 

「総返済額を減らしたいから、なるべく早く返済したい…」と考えるオーナーさんが多いですが、これはNG。

次のように、返済期間を無理に短くすると、1月あたりの返済額が多くなる場合があります。

 

■【返済期間・返済額の関係】(借入額:1億円・金利:2%/年)

 金利の総返済額総返済額
(元金+金利)
1月あたりの返済額
返済期間:30年1億×0.02×30
=6,000万円
1億+6,000万
=1億6,000万円
1億6,000万円÷360か月
44万4,000円
返済期間20年1億×0.02×20
=4,000万円
1億+4,000万
=1億4,000万円
1億4,000万円÷240か月
58万3,000円
  • 空室が増えて、家賃収入が少なくなった
  • 災害が起こって、計画外の修繕費がかかった

など、資金繰りが厳しくなったときに、返済が難しくなるので、余裕を持って返済できるプランを採用しましょう。

<アパートローン>審査を通過するためのポイント3つ

アパートローンの審査が通りやすいのは、次の3点をおさえた事業です。

  1. 事業の【収益性】が高い
    ⇒長期的・安定的に収益が得られる
  2. 家屋に【担保価値】がある
    ⇒万が一返済できなくなった場合、物件を売却できる
  3. 借り手の【信用】が高い
    ⇒きちんとローンを返済できる人物である

①事業の「収益性」が高い=長期的に安定した収益が得られる

長期的に安定収入が得られるとみなされた事業はアパートローンの審査が通りやすい

アパートローン審査での最重要ポイントは「収益性が高い=長期的に安定した収益が得られる」かどうかという点です。

金融機関がチェックしているポイントは次のとおり。

【融資担当者】が見ているポイント

  • 入居者のニーズを的確にとらえているか
    =安定的に入居者が確保できそうか
  • 周辺の相場から見て、適正な家賃を設定しているか
  • 将来のニーズ・家賃の変化を計画に組み込んでいるか
  • 修繕費を含めた計画になっているか
  • きちんとした管理体制を持っているか

事業として成り立つ「手堅い計画」を立てるようにしましょう。

(関連記事:【手堅い事業計画】の立て方をチェック

■一括借上げ方式(サブリース)は審査に有利

 

一括借り上げ方式(サブリース)で運営する場合、審査の評価が上がる傾向にあります。

次の点が、金融機関に評価されるからです。

  1. 長期的・安定的な返済能力
    ⇒サブリース会社は自社で管理している全物件で収支を合わせているので、もし赤字になっても黒字物件の利益で補填される
  2. 管理のノウハウを持っている

「初めての土地活用で、融資を受けるのが難しそう…」という方は検討の余地アリです。

②家屋に「担保価値」がある=万が一返済できなくなった場合、物件を売却できる

担保価値の高い物件を建築する時は、アパートローンの審査が通りやすい

これから建築するアパート・マンションの価値も、金融機関に見られます。

家屋は、万が一返済できなくなったときの担保になるからです。

具体的なチェックポイントは次のとおり。

  • 立地
  • 転売したときの価格(予想)
  • 耐用年数

 

審査の足かせになるような物件は、入居者から見ても魅力が薄いもの。

建築費をケチらず入居者のニーズを満たす物件をつくれば、審査にも通りやすくなって一石二鳥です。

③借り手の「信用」が高い=ローンをきちんと返済してくれる

借り手の信用力が高ければ、アパートローンの審査が通りやすい

アパートローン審査では、借り手(オーナー)の信用も重要なチェックポイント。

  • 勤務先
    一部上場企業・公的機関なら評価UP
  • 財産状況(自動車ローン・クレジット利用などを含む)
    ⇒潤沢な金融資産があれば評価UP

など、借りたお金をきちんと返してくれるかを見られます。

 

金融機関からヒアリングを受けるときは、何もかも包み隠さず話すようにしましょう。

審査に不利になることを隠して無理に事業化しても、あとあと歪みが出るもの。

逆に、プロの厳しい審査をパスした事業なら安心して進められます。

事業を継承する「相続人」がいれば【高齢者】でも融資を受けられる
ノンバンクから調達するのはNG

都市銀行・信託銀行などの審査が通らないからといって、高金利のノンバンク(信販会社など)から調達するのはNG。

審査が通らない=事業計画への不安がある」ということなので、

  • 手堅い事業計画になっているか
  • そもそも事業が成り立つのか

といった点を見直しましょう。

事業そのものが不健全だと、仮に審査が通ってもあとあと苦労するだけ。

金融機関が貸したいと思える事業づくりが先決です。

■「アパートローン」による資金調達=プロの助けが必要

 

アパートローンに限りませんが、資金調達は専門性の高い仕事なのでプロの助けを借りましょう。

魅力的な事業計画を立てても、資金調達に失敗すれば「机上の空論」で終わってしまいます。

「事業そのものは魅力的なのに、知識・経験不足で融資に失敗した…」と後悔しないために、使えるものは何でも使うべきです。

 

  • そもそも、どの金融機関から借り入れるべきなの?
  • 自分の事業に合ったプランを知りたい
  • 確実に審査を通るためには、どんな準備が必要なの?

このような疑問を、プロの経験・知識・ノウハウを活用してつぶしていきましょう。

相談先としては、日本を代表するハウスメーカー・不動産会社と提携しているHOME4Uがオススメです。

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建築費にはしっかりお金をかけて「魅力的な物件」をつくるべき

上述したように、アパマン経営の初期費用のほとんどは建築費

  • 全事業費の90%を占める
  • 家屋によるが数千万~数億円かかる

など、オーナーは大きなリスクを背負うことになります。

「建築費を安くする方法はないの? 一番高い建築費こそ安くしたい…」と感じた方もいるでしょう。

 

安く建てたい気持ちはわかりますが、建築費にはしっかりお金をかけてください

ターゲットを明確にして入居者ニーズを探り、ニーズを満たす魅力的な物件をつくるのが何より大切です。

「安く建てられたけど、入居者が集まらない…」では元も子もありません。

(関連記事:アパマン経営の【ターゲット・ニーズ】を明確にする方法をチェック

 

「どんなアパートをを建てるか、まだ具体的に詰められていない」という方は、不動産のプロに相談しましょう。

■アパート・マンション経営のお悩み相談=HOME4Uがオススメ

 

「アパート経営について、何でも相談に乗ってくれる相手がほしい…」という方にオススメなのがHOME4U

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  • ターゲットとしてどんな層を設定すべき?
  • 入居者にニーズが分からない…
  • この範囲内の予算で事業を進めたい

など、アパート・マンション経営の悩みをぶつけてみましょう。

特に賃貸経営に強みを持つ業者が揃っているので、初心者オーナーさんでも安心して利用できます。

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