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定期借地権による土地貸しはどのくらい儲かる?メリット・デメリットも解説!

定期借地権による土地貸しで手堅く安定収入!
  • 土地を有効活用して稼ぎたいけど、何かと手間がかかって大変そうだな…
  • 初めての土地活用なので、ちょっと不安…

そんなオーナーさんにオススメなのが、今回ご紹介する土地貸し(定期借地)です。

あなたの土地に"定期借地権"を設定して、土地を貸し出す方法になります。

  • 持っている土地を貸すだけ
    手っ取り早くてシンプル
  • メリット7つに対して、デメリットはたったの2つ
    ローリスクで始められる

初心者でも取っ付きやすいうえ、ほとんど何もしないで1年間で80万円の収入を得られるのが特徴。

土地を遊ばせるのはダメだとわかってるけど、腰が重たい…」という方にピッタリです。

◇この記事の監修者◇
加陽麻里布氏

司法書士

加陽 麻里布

*所属*
東京司法書士会所属(登録番号第7945号)
簡裁訴訟代理等関係業務認定(認定番号第1701031号)

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Contents

そもそも定期借地権とは?

土地を貸すときに設定する【定期借地権】には2種類ある

土地を貸したとき、借り手の側に発生するのが定期借地権(ていきしゃくちけん)

定期借地権とは?他人の土地を利用する権利。契約期間が終わると、土地の貸し借り関係も終了する。

定期借地権は大きく分けて次の2種類です。

 土地を貸す期間土地の使い方契約が終わったときの建物の扱い
①[一般定期借地権]50年以上何に使ってもOK借り手が建物を取り壊して、土地を更地で返す
②[事業用定期借地権等]事業用定期借地権30年以上50年未満事業に使う建物しか建てられない(住宅はNG)借り手が建物を取り壊して、土地を更地で返す
事業用借地権10年以上30年未満事業に使う建物しか建てられない(住宅はNG)借り手が建物を取り壊して、土地を更地で返す

①【一般定期借地権】="住宅用"として土地を貸すときに設定

一般定期借地権の仕組み

「土地を借りて住宅を建てたい」という相手に土地を貸すときは一般定期借地権が使われます。

最近では定期借地権付マンションへの利用が多いです。

特徴は次のとおり。

  • 土地を貸す期間
    50年以上
  • 土地の使い方
    何に使ってもOK
  • 契約が終わったとき建物はどうなる?
    借り手が建物を取り壊して、土地を更地で返す

50年以上にわたって安定的に地代収入を得られるのがメリット。

ただし、一度土地を貸してしまうと50年間は自分で土地を利用できなくなります。

②【事業用定期借地権】="事業用"に使う土地を貸すときに設定

「土地を借りて事業を営みたい」という相手に土地を貸すときに設定するのが事業用定期借地権

  • コンビニ、スーパー
  • ドラッグストア、飲食チェーン店

など、ロードサイド店舗を建てるときによく使われます。

特徴は次のとおり。

  • 土地を貸す期間
    30年以上50年未満(事業用定期借地権の場合)
    または
    10年以上30年未満(事業者借地権の場合)
  • 土地の使い方
    事業に使う建物しか建てられない(住宅はNG)
  • 契約が終わったとき建物はどうなる?
    借り手が建物を取り壊して、土地を更地で返す

早くて10年後に土地が返ってくるので、近い将来転用しやすいというのがメリット。
「子供や孫のために、将来家を建てたい」といった計画をお持ちの方でも、安心して貸し出せるというわけです。

(関連記事:【ロードサイド店舗経営での土地活用】9つのメリット・デメリットから解説

+ 建物譲渡特約付借地権 +

 

活用事例は少ないですが、建物譲渡特約付借地権(たてもの じょうと とくやくつき しゃくちけん)も定期借地権の1つ。

特徴は次のとおりです。

  • 土地を貸す期間
    30年以上
  • 土地の使い方
    何に使ってもOK
  • 契約が終わったとき建物はどうなる?
    30年後建物をオーナーが買い取る

定期借地権の契約には不動産会社の仲介が必要

トラブル防止のため、土地を貸す時は必ず不動産会社を通すようにする

不動産取引は専門性の高い分野なので、土地を貸すときは必ず不動産会社を通すようにしてください。

  • より有利な借り手を見つけてくれる
  • スムーズに手続きを代行してくれる
  • 不動産に関するノウハウ(法律や慣行など)が豊富

など、プロに任せることで得られる恩恵は多いです。

 

逆にオーナー1人で全てを進めようとすると、

  • 個人に土地を貸すとき
    あいまいな契約を交わしてしまったので、地代を改定するときにモメた
  • 民間企業に土地を貸すとき
    ⇒法律の抜け穴を利用する悪徳業者を見抜けなかった

といったように、思わぬところでトラブルが起こります。

定期借地権を設定して土地を貸したときの地代(賃料)相場と計算方法

200㎡の土地を貸した時。1年間で得られる収入は約80万円

地代の金額は不動産鑑定士による査定をもとに決めるのが一般的。

素人が適正な地代を出すのは無理なので、土地貸しをはじめるときは必ず査定を依頼しなくてはいけません。

したがって地代の相場はあってないようなものなのですが、目安として200㎡の土地から得られる地代の全国平均値は約80万円になると考えてください。

【計算過程】200㎡の土地から得られる地代の全国平均値

 

「査定を依頼する前に地代の目安を知っておきたい」という方は、次の方法で把握することができます。

  1. "おおよその地代"を知りたい
    ⇒公租公課×2~3倍
    で計算する
  2. "実際の鑑定結果に近い地代"を知りたい
    積算法を使って試算する

おおよその年間地代は【公租公課の2~3倍】になる

1年間で得られる地代収入は公租公課の2~3倍が目安

一つの目安ですが、自分が持っている土地の年間地代は公租公課(こうそこうか)の2倍から3倍くらいになると考えてください。

たとえば毎年固定資産税に50万円払っている場合なら、年間の地代は100~150万円になるとメドをつけることができます。

公租公課とは?国や地方公共団体に納める税金や手数料の総称。

土地の公租公課にあたるのは固定資産税(+都市計画税)のことを意味している場合が多い

ただし、この数字はあくまで目安

土地の面積や利用方法によって税金の計算方法が違うので、

  • 公租公課の5倍の地代がついた
  • 固定資産税とそこまで変わらない

といったように土地によってバラツキがあります。

より鑑定結果に近い地代は【積算法】で計算できる

積算法を使えば、実際の地代に近い金額を算出できる

積算法という計算方法を使えば、専門家でなくても”実際の鑑定結果に近い”おおよその地代を計算することができます。

「不動産鑑定士に依頼する前に自分でメドをつけておきたい」という方は参考にしてください。

積算法とは?更地価格や土地を貸したときの利回りから地代を計算する方法。

【計算式】
積算法による地代(積算賃料)=更地価格×期待利回り(※1)+公租公課(※2)
(※1)投資した費用に対して、1年でどのくらいの収益を挙げることができるかの割合。期待利回りは、計算が複雑なので概算で2%とされることが多い。
(※2)固定資産税と都市計画税の合計。

【計算例】

  • 土地の価格=3,000万円
  • 公租公課(固定資産税+都市計画税)=20万円/年
  • 期待利回り=2%

⇨地代:3,000万×0.02+20万=80万(円)

【関連記事】

土地を貸したときの地代についてもっと詳しく知りたい人は、下記のページも参考にしてください。

土地を貸す際の地代(借地料)相場まとめ【計算方法・調べ方も解説】

定期借地権を設定して土地を貸すときの【メリット】7つ

定期借地権を利用した土地貸しのメリットは次の7つです。

  1. 安定収入を確保できる
  2. 初期費用ゼロでスタートできる
  3. 固定資産税が最大1/6に減税される
  4. 契約時にまとまったお金(一時金)が入ってくる
  5. 契約更新がなく、貸した土地は必ず土地が返ってくる
  6. 土地の管理をしなくて良くなる
  7. 相続税を節税できる

10~50年間にわたって安定収入を確保できる

長期間・安定収入が見込めるというのが、土地を貸す最大のメリット。

定期借地権の種類によって変わりますが、

  • 一般定期借地権
    50年以上
  • 事業用定期借地権等
    30年以上50年未満(事業用定期借地権の場合)
    または
    10年以上30年未満(事業者借地権の場合)

といったように最長で50年間、毎月固定の地代が手元にはいってきます。

初期費用ゼロでスタートできる

土地貸しは、持っている土地を貸すだけなので、初期費用がかからない

持っている土地を貸すだけなので、基本的に初期費用はかかりません

次の2つは初期費用の安い土地活用ですが、それでも数10万円~数100万円はかかります。

  • トランクルーム経営
    コンテナ1基あたり120万円(道路整備の費用を含む)
  • 駐車場経営(月極)
    30~40万円(駐車台数10台)

「土地を遊ばせたくないけど、リスクは負いたくない…」という方には、土地貸しがピッタリです。

固定資産税が最大で1/6に減税される

土地を貸すと、毎年支払う固定資産税が最大1/6に減税されます。

  1. 貸した土地に「住宅」が建つ
    ⇒固定資産税1/6・都市計画税1/3
  2. 貸した土地に「住宅」が建たない
    ⇒「借地権割合」分が減税される

貸した土地に"住宅"が建つと減税額が大きくなるので、節税目的の方は「土地を借りて住宅を建てたい」という人に貸しましょう。

①貸した土地に「住宅」が建つ場合=最大で1/6に減額

住宅用として土地を貸したとき、固定資産税が最大で1/6に減税される

貸した土地に住宅が建った場合、固定資産税が最大で1/6に減税されます。

計算式と具体例は次のとおり。

【固定資産税】住宅用地の特例による減税効果

  • 「部屋数×200㎡」までの部分(小規模住宅用地)
    ⇒固定資産税:1/6・都市計画税:1/3
  • 「部屋数×200㎡」を超えた部分(一般住宅用地)
    ⇒固定資産税:1/3・都市計画税:2/3

【例】更地にアパートを建てたときの減税効果(固定資産税)
■土地の面積:300㎡
■評価額:14万円/㎡
■固定資産税
更地:300×14万×0.014=58万8,000(円)
アパート建築後:300×14万×0.014×1/6=98,000(円)
49万円(58万8,000-98,000)の減税効果!

②貸した土地に「住宅」が建たない場合=評価額×30

非住宅用として土地を貸した時、固定資産税評価額は30%になる

貸した土地に住宅が建たない場合でも、借地権割合の分だけ金額が減額されます。

借地権割合とは?他人の土地を利用するときの権利を借地権と言う。借地権割合とは、更地の価格のうち、どれくらいが借地権にあたるのかを表したもの。
30%~90%の範囲で住んでいる地域ごとに決められている。土地の評価額と同様に、路線価図で調べることができる。

たとえば、次の土地を持っていた場合を考えましょう。

  • 土地の面積:300㎡
  • 評価額:14万円/㎡
  • 借地権割合:70%
  • 固定資産税(更地)
    ⇒300×14万×0.014=58万8,000(円)

この土地に事務所(非住宅)を建てた場合、借地権割合70%分が減額されます。

税額は、300×14万×0.014×(1-0.7)17万6,400(円)

結果として、41万1,600円(58万8,000-17万6,400)の減税効果が生まれます。

【関連記事】

  • 実は固定資産税のことをよく知らない…
  • 固定資産税ってどうやったら安くなるの?

という方は、以下の記事を参考にしてみてください。
基礎知識から減税方法まで、詳しく解説しています。

土地活用は固定資産税対策になる?計算例を交えながらわかりやすく解説!

契約時にまとまった現金(地価×20%)が入ってくる

土地を貸すと、契約時に地価の20%が一時金として入ってくる

定期借地権を設定して土地の貸し借りをするとき、借り手からオーナーに一時を渡す慣習があります。

具体的な金額は、立地・地価などによって変わりますが地価の20%弱が相場と考えてください。

地価5,000万円の土地であれば、1,000万(5,000万×0.2)が手元に入ってくるので、

  • 相続税の支払いにあてる
  • 土地の整備費用にあてる

など、まとまった現金が必要なときに重宝します。

契約更新なしで、満了時に必ず土地が返ってくる

定期借地権を設定して土地を貸すと、契約終了後土地が更地で変換される

定期借地権を設定した場合、契約期間が終わると「契約更新なし」で貸した土地が更地で返ってきます

もちろん解体など更地復帰のための費用は、全て借り主持ちです。

特に事業用定期借地権の場合、10年後に土地が戻ってくるので、

  • 10年後、アパマン経営など本格的な土地活用をしたい
  • 10年後、老後のための自宅を建てたい

など、計画的な土地活用を進められます。

契約期間満了時における建物の買取義務もない

定期借地権を設定して土地を貸した場合、建物の買取義務が発生しません

仮に契約満了時に土地の上に建物が経っていても、土地オーナーが無理に買い取る必要はありません。

普通借地権(※)とはちがって、定期借地権では契約後も安心して土地を受け取ることができます。

※普通借地権では借り手が契約終了時に、地主へ建物の買取を求めることがみとめられています。
(=建物買取請求権

借り手が土地の管理をしてくれる

土地を貸すと、借り手が土地の管理をしてくれる

定期借地権さえ設定してしまえば、オーナーは自ら土地を管理する必要がなくなります。

土地を借りる人は、なんらかの建物を建てるので、

  • アパート・マンション
    ⇒建物オーナーが賃貸管理会社に委託して管理する
  • 商業施設
    ⇒建物オーナーがテナント管理会社に委託して管理する

といったように建物が立っている土地も同時に管理してくれるんですね。

草むしりなど、今まで土地を管理していた手間を省けます。

相続税が約20%減税されることもある

貸した土地に住宅が建った場合、相続税の評価額が20%減税される

貸した土地に住宅が建った場合に限り、相続税も安くなります。
減税額は20%です。

また「部屋数×200㎡」より小さい土地(小規模宅地)の場合、評価額がさらに50%ダウン
最終的に約60%以上減額されることになります。

【相続税】住宅(貸付建付地)の減税効果評価額(貸家建付地)=評価額(更地)×{1-借地権割合(※1)×借家権割合(※2)}
(※1)住んでいる地域ごとに30%~90%の借地権割合が定められている。
土地の評価額と同様に、路線価図で調べることができる。
(※2)全国どこの土地でも一律30%に定められている。

【例】更地にアパート・マンションが建ったときの節税効果(相続税)
■更地の評価額:1億円
■借地権割合:70%
■借地権割合:30%
⇒評価額(貸家建付地)=1億×(1-0.7×0.3)=7,900万円(21%減)
⇒評価額(小規模宅地)=7,900万×0.5=3,450万円(約65%減)

50%の減税を受けるためには、土地を相続する人(相続人)の自己申告が必要なので、生前に伝えておくようにしてください。

【関連記事】

  • そもそも自分は相続税を負担しないといけないの?
  • 相続税の仕組みって複雑でよくわからない…

という方は、以下の記事を参考にしてみてください。
基礎知識から減税方法まで、詳しく解説しています。

土地活用が相続税対策になるカラクリを徹底解説【有効な土地活用方法も紹介】

定期借地権を設定して土地を貸すときの【デメリット】2つ

土地を貸すときのデメリットは次の2つです。

  1. 長期間転用できなくなる
  2. 得られる収入が少ない

最長で50年間は転用することができない

一度土地を貸してしまうと、最長50年は転用できなくなる

一度土地を貸してしまうと長期間ほかの土地活用ができなくなるのが、土地貸しの一番のデメリット。

最長50年間自分の土地を自分で利用できなくなります。

  • 自宅を建てたくなった…
  • 土地を売却して相続税を支払いたい…

と、オーナーの都合が変わったとしても、契約終了まで待つしかありません。

 

ただし、50年間転用できない=50年間安定収入を得られるということ。
仕方のないデメリットです。

得られる収入が少なめ=1年間で得られる地代は80万円

土地貸しから得られる収入は1年間で80万円と少なめ

他の土地活用とくらべて、土地を貸して得られる収入は少なめ。
契約期間中に地代を値上げすることも難しいです。

※ただし契約時に特約を結んだ場合には増額もできます。

上述したように、200㎡の土地から得られる地代の全国平均値は80万円ほどになります。

駐車場経営より少なめと考えてください。

 

【200㎡の土地から得られる収入を比較】

 初期費用賃料収入/年
土地貸し0円80万(円)
駐車場経営
(コインパーキング5台)
300万円20,000円/台20,000×5(台)×12(か月)
120万(円)
アパマン経営
(5部屋)
5,000万円50,000円/部屋50,000×12(か月)×10(室)
600万(円)

"定期借地権"による土地貸しをすべき人

ローリスク・ローリターンの土地活用がしたい人

土地貸しは、ローリスクローリターンの土地活用をしたい人にオススメ

  • 土地を遊ばせたくないけど、リスクは負いたくない
  • 固定資産税分だけの収入が入ってくれば御の字

「リスクを背負ってまで、大がかりな投資をするのはイヤだ」という人は、土地貸しを検討しましょう。

持っている土地を貸すだけなので、基本的に初期費用ゼロ

  • 一般定期借地権
    50年以上
  • 事業用定期借地権
    10年以上50年未満

といったように、長期間にわたって毎月固定の地代収入が保証されます。

節税対策として土地活用をしたい人

固定資産税と同様の減税効果が期待できる土地貸しは、節税対策にピッタリ

  • 将来子供に相続させる土地を持っているけど、自分で有効活用する余裕はない
  • 固定資産税分だけ儲かれば十分。そこまで大きな収入はいらない

"節税対策=アパマン経営"とイメージされている方は多いと思いますが、土地貸しにも節税効果があります。

土地を貸した相手が、住宅(自宅・賃貸アパートなど)を建てると、

  • 固定資産税
    1/6に減税
  • 相続税
    20%減税

といったようにアパマン経営と同様の節税効果が見込めます。

 

土地を持っているだけで負担しなくてはいけないのが固定資産税。

「本格的に土地活用をするつもりはないけど、固定資産税はどうにかしたい…」という方は、土地貸しを検討しましょう。

手間のかからない土地活用をしたい人

土地を貸すだけで管理の必要もない土地貸しは、手間のかからない土地活用

  • 本業が忙しくて土地活用に時間を割けない
  • 相続した土地が自宅から遠い場所にあるので、頻繁に現地に行けない

あらゆる土地活用のなかで一番手間がかからないのが土地貸しです。

一度借り手を見つけてしまえば、オーナーは賃料を受け取るだけ

しかも、土地を借りる人はなんらかの建物をつくって管理するので、

  • アパート
    ⇒建物オーナーが賃貸管理会社に委託して管理する
  • 自宅
    自分で管理する

といったように建物が立っている土地も同時に管理してくれます

"定期借地権"による土地貸しをすべきでない人

近い将来、土地を転用する予定の人

一度土地を貸してしまうと、長期間転用できなくなるのが土地貸しの痛いところ。

定期借地権の種類にもよりますが、最長50年間自分の土地を利用できなくなります。

  • 5年後に土地を売ろうと思っている
  • 10年後に自宅を建設する予定

という方は駐車場経営トランクルーム経営など、転用しやすい土地活用を検討しましょう。

【参考記事】

以下の記事で、駐車場経営・トランクルーム経営の基礎知識をまとめています。

駐車場経営
【駐車場経営による土地活用】7つのメリットに対してデメリットは2つだけ!

トランクルーム経営
【土地活用】トランクルーム経営(貸し倉庫)で失敗しない!初期費用から利回りまで総まとめ

多少のリスクを負ってでも、大きな収入を得たい人

「土地を有効活用して、しっかりと稼ぎたい!」という人にとっては、土地貸しは少し物足りない土地活用です。

あくまで目安ですが、200㎡の土地から得られる収入をアパマン経営とくらべると、

  • 土地貸し
    80万円(全国平均値)
  • アパマン経営
    600万円(5部屋)

といったように、7分の1~8分の1ほどしか稼げません。

 

ただし、収入が少ないのは、初期費用ゼロで長期間・安定収入が見込めるというローリスクゆえ。

  • 土地活用一本で生活していけるくらい稼ぎたい
  • 多少手間がかかってもいいから、本格的な土地活用にチャレンジしたい

という方は、アパマン経営などある程度リスクのある土地活用に挑戦すべきです。

【参考記事】

以下の記事で、アパート・マンション経営の基礎知識をまとめています。

【アパート経営・マンション経営で土地活用】メリット・デメリットをプロがぶった切る!

"土地を貸すだけ"というのも立派な土地活用

  • シンプル
    ⇒持っている土地を貸すだけ管理の必要もなし
  • ローリスク・ローリターン
    初期費用0でスタートでき、50年間にわたって年間80万円の地代収入が入ってくる

といったように、土地貸しは初心者にも取っつきやすい土地活用だとお分かりいただけたと思います。

大きなお金が動かないので"おもしろみ"には欠けますが、堅実に不労所得を得たい人にはピッタリ。

土地活用=アパート・マンション経営という風潮がありますが、土地を貸すだけというのも立派な土地活用です。

 

一方注意すべきなのが、不動産鑑定士に査定してもらうまで地代収入の金額がはっきりしないということ。

地代の相場はあってないようなものなので、事前に収入額を把握することは難しいです。

「土地貸しを選択肢に入れてみよう」という方は、まず地代を知ることからはじめてください。

※地代を知るなら一括資料請求が便利

前述したように、地代(借地料)の目安を知るためにはまず更地の時価総額を把握する必要があります。

まだ自分の土地の地価を知らない…」という人は、不動産会社に依頼して土地の価格を査定してもらいましょう。

 

地価の査定には無料一括査定サービスを利用するのが便利。

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【関連記事】

土地を貸したときの地代について基礎知識をまとめています。

土地を貸す際の地代(借地料)相場まとめ【計算方法・調べ方も解説】

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