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土地を貸す際の地代(借地料)相場まとめ【計算方法・調べ方も解説】

土地貸しで得られる地代収入について

今回は土地貸しの収入になる「地代」についてまとめました。

土地を貸して毎月地代を得るというのは、1番手っ取り早い土地活用の方法。

他の土地活用方法と比べて、新しい施設を準備することもないので、借り主さえ見つかればスグに土地を収益化できます。

今回は以下のような疑問にお答えします。

  • そもそも、地代ってなに?
  • 地代の相場ってどれくらいなの?
  • 地代ってどうやって決まるの?
  • 地代から得られる収益ってどれくらいなの?
  • 地代ってずっと同じなの?

専門家の助けを借りないといけない難しい分野ですが、オーナーさんも最低限の知識は備えておきましょう。

後述していますが、地代(借地料)の目安を知るためにはまず更地の時価総額を把握する必要があります。

まだ自分の土地の地価を知らない…」という人は、不動産会社に依頼して土地の価格を査定してもらいましょう。

 

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◇この記事の監修者◇
加陽麻里布氏

司法書士

加陽 麻里布

*所属*
東京司法書士会所属(登録番号第7945号)
簡裁訴訟代理等関係業務認定(認定番号第1701031号)

詳しくみる

そもそも地代ってなに?

地代とは土地を貸した人から地主が受け取る賃料のこと。

借地契約を結んでいる間はずっと手元に入ってくる収入になるので、安定した収入を望むことができます。

土地の貸し借り

地代の受取り方は基本”毎月”

地代は家賃と同じように、毎月借り主から賃料とて受け取ることになります。

ただ例外として「前払賃料方式」という方法で土地を貸した場合は、契約した期間分の地代をまとめて先にもらうことができます。

「税金が払えない!」など、土地を貸してからスグにまとまったお金が必要な場合には利用するといいでしょう。

地代にかかる税金は「所得税」だけ

地代は「不動産所得」という所得に分類されるので、所得税がかかることになります。

「地代収入-必要経費等-所得税」が実際に土地を貸してからみなさんの懐に残る金額になります。

消費税など、その他の税金はかかりません

※ただし、例外につき(貸付期間が1か月に満たない場合)は消費税が課税されます。

地代の相場の”目安”は公租公課の2倍~3倍程度

地代の相場は、公租公課の2~3倍

目安ですが、自分が持っている土地の年間地代は公租公課(こうそこうか)の2倍から3倍くらいになると考えてください。

公租公課(こうそこうか)とは国や地方公共団体に納める税金や手数料の総称。

土地の公租公課にあたるのは固定資産税(+都市計画税)のことを意味している場合が多い。

たとえば毎年固定資産税に100万円払っている場合なら、年間の地代は200~300万円になるとメドをつけることができます。

正確な地代を調べる「不動産鑑定士」への相談が欠かせない

正確な地代を知るためには、不動産鑑定士に頼んで査定してもらう必要があります。

不動産鑑定士とは?主に国や市役所、税務署から依頼を受けて、不動産を鑑定する資格を持つ人。
不動産関係の資格のなかで最超難度の国家資格

公租公課の2~3倍というのは、あくまで目安の相場。

土地の面積や利用方法によって税金の計算方法が違うので「公租公課の5倍の地代がついた」ということもあれば「固定資産税とそこまで変わらない…」というケースも考えられます。

地代査定で不動産鑑定士を選ぶ時のポイント3つ

不動産鑑定士を選ぶ時のポイント
①「土地の評価」が得意かどうか

不動産鑑定士は幅広い仕事をしています。

その中でも土地の評価が得意な鑑定士に依頼しましょう。

②手頃な料金かどうか

不動産鑑定士によって料金はバラバラです

安ければ良いというわけではありませんが、良心的な価格交渉ができる鑑定士を選びましょう。

③他業種と提携しているかどうか

土地の価格を評価するには、幅広いノウハウや知識が必要。

不動産業者や弁護士、税理士や土地家屋調査士、司法書士事務所など多岐に渡る分野と提携をしている鑑定士が心強いです。

 

※自分で不動産鑑定士を探すのが面倒なら

手間なく複数の不動産鑑定士とアポをとるなら、不動産の一括査定サービスを利用してみましょう。

そもそも一括査定サービスは「土地オーナーと不動産業者が出会うための場」として提供されたもの。

一括査定を通じて知り合った業者に不動産鑑定士を紹介してもらえば、自力で探す手間が省けます。

また土地オーナーの意向を尊重してくれるので、売却ゴリ押しの営業をかけられることもありません

冒頭で紹介したイエウールなどのサービスを利用してみましょう。

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適正な地代が決まる仕組み【地代査定の計算方法3つ】

不動産鑑定士に相談する前に、地代をシュミレーション

不動産鑑定士が新しく地代を査定するときには、貸し出される土地を分析し、以下3つの方法で鑑定して総合的に判断します。

  1. 積算法
  2. 取引事例比較法
  3. 収益分析法

代表的なのは積算法(せきさんほう)

積算法を使えば、専門家ではなくても”より実際の鑑定結果に近い”おおよその地代を計算することができます。

取引事例比較法収益分析法については専門的な知識や情報がないと不可能なので、あくまで参考程度にしてください。

「積算法」~更地の価格、土地貸しで生じる期待利回りから計算する~

積算法は、更地の価格や土地を貸したときの利回りから地代を計算する方法です。

積算法で求めた地代を積算賃料と言い、以下のように計算します。

【計算】積算法による地代(積算賃料)積算法による地代(積算賃料)=更地価格×期待利回り(※1)+必要経費(公租公課※2)

(※1)投資した費用に対して、1年でどのくらいの収益を挙げることができるかの割合。期待利回りは、計算が複雑なので概算で2%とされることが多い。

(※2)地代の計算の場合、必要経費はおおむね「公租公課(固定資産税+都市計画税)」と捉えて大丈夫です。

 

【実際の計算例】積算法を使って地代を求めてみよう!

  • 土地の価格=3000万円
  • 必要経費(公租公課=固定資産税+都市計画税)=20万円/年
  • 期待利回り=2%

⇨地代:3,000万×0.02+30万=80万(円)

更地価格を知るには不動産一括査定が便利

上述したように、積算法で地代を算定するには更地価格が必要になります。

不動産鑑定士に依頼する前に自分でメドをつけておきたい人は、不動産一括査定サイトを利用してみてください。

不動産一括査定サイトとは、更地を含む不動産の価格を複数の不動産会社に無料でまとめて査定を申し込めるサイトのこと。

  • 住所
  • 氏名
  • 土地の広さ(だいたいでOK)
  • 土地の状態(名義など)
  • 査定の理由

大きく分けて入力すれば、査定の依頼は完了。完了までには60秒しかかかりません。
後日メールまたは電話で不動産会社から連絡があります。

不動産一括査定は主に売却を考えている人向けのサービスですが、シンプルに「自分の持っている土地の価値を知る」ためにも有効な手段です。

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「取引事例比較法」~近所の借地事例を参考に計算する~

取引事例比較法で地代を計算する

他の土地の貸し借りの事例を参考に地代を求める、取引事例比較法という方法もあります。

参考になるのは、自分の土地と似たような使い方をしている土地が近くで貸し借りされているとき

たとえばあなたが駐車場用に土地を貸そうとしている場合、近所で駐車場に貸し出されている土地の地代を参考にします。

地代を計算する具体的な手順は以下の通りです。

  1. 近所の土地の中から、新しく貸し借りされた不動産の事例を調べる
  2. ”批准(ひじゅん)地代(※)”を求める
※批准(ひじゅん)賃料
不動産の賃料(建物分と土地分)から、建物の部分を差し引いた金額のこと。
批准賃料=賃料(地代+建物)-建物の賃料

ただこの取引事例比較法、積算法に比べて自分1人で地代の目安を付けるのはあまり現実的ではありません

まず自分の土地と似たような使い方をしている事例をたくさん集めるのに一苦労。

また不動産の貸し借りは、事例によって契約の方法が千差万別で該当する事例を集めるのにも骨が折れます。

厳密に地代の目安を見極めるというよりは「近くに同じような借地があったら、近い地代くらいになることが多い」くらいに考えておくといいでしょう。

「収益分析法」~借り主が土地の上で事業を行う場合~

収益分析法で地代を計算する

借主が土地の上で事業(不動産の賃貸を含む)を行う場合は、収益分析法が参考になる場合があります。

具体的に地代の算出過程は次の3ステップ。

  1. 貸地の売上を調べる(予測する)
  2. 不動産(土地+建物)がどのくらい売上に貢献しているか算定する
  3. 最後に「土地だけ」がどのくらい売上に貢献しているか算定する

ただ、そもそも売り上げる金額のうち不動産の貢献度がどれくらいなのかを分析するのは、素人ではほぼ不可能です。

貸した土地の不動産収益で地代が変わる場合がある」と覚えておくくらいで十分だと思います。

実際に地代から得られる収益はどのくらい?

Q.

地価3,000万円(期待利回り:2.0%)の土地を貸そうと考えています。

不動産鑑定士に鑑定を依頼しようと思うのですが、地代から得られる収益は、おおよそどれくらいになるのでしょうか。

この土地だと、土地を貸すときの必要経費として10万円かかるようです。

ちなみに現在払っている固定資産税は1年で20万円で、勤務先からは400万円の給与を得ています。

A.

地価3,000万円の土地を貸したときに得られる収益

年間42万7,500円!

 

 

1年間で得られる地代=80万円

3,000万×0.02+20万=80万円

※積算法で計算

 

所得税+必要経費=37万2,500円

■課税対象額

給与+地代収入-必要経費-所得控除

=400万+80万-10万-97万5,000

=372万5,000(円)

■税額

372万5,000×0.1=37万2,500(円)

※地代に掛かる所得税は、他の所得と合わせて計算する「総合課税」が適用されます。

※172万5,000円の所得にかかる所得税の税率は10%です。

 

収益=42万7,500円

■収益=地代-所得税

80万-37万2,500=42万7,500円

※土地を貸した年(初年度)は、必要経費の10万円を差し引いた金額が収益となります。

契約後に地代があがる可能性があるケース

地代は「最初に契約した時から、契約終了までずっと同じ」というわけではありません。

タイミング次第では土地を貸している相手と交渉(※)して、当初よりも高い地代で契約を改められる可能性があります。

※交渉がまとまらなかった場合は、裁判所に申請して「調停で解決する」という手段も選択可能です。

具体的に交渉の余地があるのは次の2つのケースです。

  1. 土地の価格そのものが上がったとき
  2. 固定資産税や都市計画税が上がったとき

土地の価格が上がったとき

地価の上昇は、地代見直しのチャンス

土地そのものの価値が上がったときは、地代を見直す絶好のチャンスです。

地価が上がった場合、その土地から得られる利益も大きくなると、査定ではみなされるからです。

  • 近所に大きな商業施設ができるなど、利便性が上がった
  • 自分の持っている土地を含むエリアが再開発の対象になった

このような変化があった場合は、自分が所有している土地の価格をチェックし直すようにしましょう。

固定資産税・都市計画税が上がったとき

税金の上昇は、地代見直しのチャンス

公租公課(固定資産税+都市計画税)が上がると地代の値上げが認められやすくなります。

「地主の利益(純賃料)=地代-公租公課」なので、公租公課が上がると純賃料が少なくなり、地主に不利になるからです。

たとえば住宅に使っていた土地に新しく店舗が建設された場合は、固定資産税の軽減措置()が認められなくなるので、大幅に税金が増えることもあります。

※「人が住むようの土地」にかかる固定資産税においては、課税される金額(評価額)が最大で6分の1に減額される。

最低限「適正な地代かどうか」を見極められる眼が大切

地代を決めるのは、専門的な知識を必要とする難しいことです。

借主がどのような使い方をするのかご近所の土地はいくらで貸されているのか税金はいくら掛かるのか

さまざまなことを考慮しないといけないのに加えて、契約内容も多岐に渡ります。

 

上でお伝えしたように、適正な地代を知るためには不動産鑑定士にお願いするしか方法がありません。

しかし「地代がどのように決まるのか」全く知らないようでは、自分の知らないところで勝手に地代が決まることになってしまいます。

基本的な知識を押さえて、適正な地代で土地を貸せるようにコミットすることが大切です。

また「これから借地を考えている」という人は、下記のページも参考にしてみてください。

定期借地権による土地貸しはどのくらい儲かる?メリット・デメリットも解説!

 

この記事でご紹介したように、土地貸しから得られる地代収入は少なめ必要経費を差し引いて70万円くらいです。

空地・遊休地の収益化を考えている方は、

  • アパマン経営
    ⇒年間600万円の家賃収入(10部屋)
  • 駐車場(月極)経営
    ⇒年間300万円の賃料収入(10台・東京都)

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HOME4U土地活用の評判の真相!強み6つと注意点2つを土地活用プランナーが説く

 

他の土地活用方法については下記のページも参考にしてみてください。

土地活用方法に関する記事一覧ページ

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