不動産投資・土地活用に詐欺やトラブルはある？被害に遭わないための対策や相談先も解説

「不動産投資に詐欺はないの？」
「土地活用のトラブルって何がある？」
「詐欺やトラブルに遭ったらどうすれば良いの？」

不動産投資や土地活用には、詐欺やトラブルに遭うリスクがつきまといます。
オーナーとしては詐欺やトラブルで、多額の負債を背負うのは絶対に避けたいでしょう。

そこで本記事では、不動産投資や土地活用における詐欺やトラブルを解説していきます。

• 不動産投資や土地活用の詐欺
• 不動産投資や土地活用のトラブル
• 不動産投資や土地活用の詐欺やトラブルの対策
• 不動産投資や土地活用の詐欺やトラブルの相談窓口

本記事を読めば、同じような詐欺やトラブルに巻き込まれる可能性は低くなります。
すでに詐欺やトラブルが発生している方にとっても、有益となる情報があるはずです。

不動産投資や土地活用の成功率を高めたい方は、本記事を参考にしてみてください。

不動産投資や土地活用の詐欺5選

不動産投資や土地活用の主な詐欺被害には、以下のようなものがあります。

詐欺の種類	主な内容
高利回りが嘘だった	サクラを使った満室経営を見せられて 偽装された優良物件を購入してしまう
手付金をとられて逃げられた	優良物件のキープとして手付金の 支払いを急かされて逃げられる
登記名義を勝手に変更された	オーナーになりすました地面師に 不動産を勝手に売却されて 事情を知らない買主に登記されてしまう
物件を二重譲渡されていた	詐欺師に複数人と売買契約をされて 売却代金をだましとられる
デート商法に引っかかった	恋愛感情をコントロールされて 不安をあおられて契約させられる

同じ被害に遭って大きな損失を負わないように、先に事例を知っておきましょう。

高利回りが嘘だった

賃貸経営などの不動産投資をさせるために、満室経営を偽装する詐欺が存在します。
オーナーは実際に満室であると錯覚して、投資物件を購入してしまうというわけです。

しかし以下のような手口でだまされたオーナーは、大損することになるでしょう。

1. サクラを使って物件に入居させる
2. 満室経営だとオーナーに嘘をつく
3. オーナーが物件を購入する
4. サクラが物件から退去する
5. 空室になり家賃収入がなくなる

物件の売主としては、空室だらけの物件は買い叩かれることをおそれています。
そのため売却しやすくするために、満室の偽装もいとわないというわけです。

だまされないためには、物件のレントロールを確認するようにしてください。
レントロールとは、物件の賃貸借の契約状況がわかる一覧表のことです。

取引の直前に入居者が急増したような場合は、サクラが入居した可能性があります。

本当に目的が叶うのかどうかをしっかり確認しよう

賃貸経営を含む不動産投資・土地活用には、以下のような目的があるでしょう。

• 固定資産税を減らす
• 年金代わりになる
• 生命保険代わりになる

経営が赤字続きであればもちろん、これらの目的は達成しない可能性が高いです。
質の低い担当者の甘い言葉にだまされると、老後資金を失うことにもなるかもしれません。

そのため本当に目的が叶うのかどうか、厳しい見通しで計画を立てる必要があります。
具体的に利回りは表面利回りではなく、キャッシュフロー利回りで考えると良いでしょう。

キャッシュフロー利回りとは、経費や返済を考慮した利回りのことです。
表面利回りは経費や返済を考慮しないため、数字が高くなり儲かると錯覚してしまいます。

手付金をとられて逃げられた

手付金の詐欺に遭うと、手付金を支払ったのに物件が購入できないことになります。
手付金とは不動産の売買契約時に、以下のような目的のために支払うお金です。

• 契約が成立した証拠
• 解約や債務不履行時の違約金

手付金の詐欺では、同じ物件で他にも被害者が存在している可能性があります。

つまり他のオーナーも詐欺師の甘い言葉で、だまされてしまっているというわけです。
たとえば「優良物件なので手付金を支払ってキープしたほうが良い」などといわれます。

詐欺師とは当然に連絡がとれなくなるため、手付金を取り戻せる可能性は低いでしょう。
本気で取り戻す場合は裁判や差押などが必要で、ある程度の時間や費用がかかります。

手付金の支払いや契約を急かされても、安易に支払わないようにすることが大切です。

登記名義を勝手に変更された

オーナーになりすまして不動産を勝手に処分されると、名義も変わってしまいます。
注意すべき点は以下のように、勝手な名義変更が有効になってしまうことです。

1. 地面師が偽造書類などでオーナーになりすます
2. 地面師が事情を知らない買主に不動産を勝手に売却する
3. オーナーから買主に所有権が移転する

訴訟を提起すれば所有権移転登記を抹消することができるでしょう。
しかし訴訟費用が負担になり、事情を知らなかった買主にも被害が及びます。

解決しても精神的負担が残るため、そもそも被害に遭わないことが重要です。
最低でも本人確認書類や実印などの管理は、おろそかにしてはいけません。

物件を二重譲渡されていた

同じ物件でＡ・Ｂの両オーナーと売買契約がなされた場合は二重譲渡です。
以下のように登記されてしまったほうは、物件とお金を失うことになります。

1. 詐欺師がA・Bと売買契約を締結する
2. Aが事情を知らずに先に登記する
3. Bは二重譲渡や登記されたことを知る
4. Bは物件と購入金額を失う

Bのようにならないためには、決済と同時に登記をするようにしましょう。
決済する前に物件の所有権が売主にあるかどうかを確認することも重要です。

手続きに司法書士が関わっていれば、詐欺を防止できる確率はグンと高まります。

デート商法に引っかかった

デート商法とは、恋愛感情を持たせて不動産投資をさせる詐欺行為です。
例としては「投資しないと関係を続けられない」などといって投資させます。

昨今はマッチングアプリや婚活サイトが詐欺被害の入口となっているようです。

デート商法は改正された消費者契約法によって、取消が可能となっています。
また同改正によってデート商法の他に、以下のようなケースも取消の対象です。

改正消費者契約法によって 新しく創設された事項	主な内容
就職セミナー商法など	社会経験が乏しい消費者の 不安につけこんで不安をあおり 就職セミナーなどに勧誘する
霊感商法など	霊感などの特別な能力を背景に 消費者の将来の不利益を予見して 不安をあおり契約をさせる
高齢者などが不安をあおられる	判断力が著しく低下していると 知った上で悪用するカタチで 不安をあおり契約をさせる
契約前なのに強引に 代金を請求されるなど	・契約前に勝手に契約後の義務を実施して 戻せない状態にした後で契約をさせる ・契約前に投資の話をしに来た際の 交通費などを請求する

大きな共通点として、詐欺師は消費者の不安をあおって投資させようとするようです。
担当者が不安をあおってきた場合は、警戒レベルを上げて詐欺を疑ってみましょう。

参考：消費者庁「不当な契約は無効です！－早分かり！　消費者契約法－」

不動産投資や土地活用のトラブル3選

不動産投資や土地活用にありがちなトラブルをピックアップしました。

トラブルの種類	主な内容
サブリースに認識の違いがあった	【これらについて契約内容の理解が必須】 ・多くの契約では定期的な賃料見直しがある ・空室保証にも免責期間がある場合がある ・契約期間中に解約されることがある
工事費用の支払いで揉めた	理由不明の追加費用の発生などがないように 着工前に詳細を決めておかないと トラブルで工事中止に発展することもある
近隣からクレームがついた	騒音や粉塵の苦情が出ないように 質の高い業者を確保したり 近隣への根回しをしたりすることが重要

同じようなトラブルを避けたい方は、一通り目を通してみてください。

サブリースに認識の違いがあった

サブリース（一括借上方式）は、オーナーから土地や建物をまとめて借り上げます。
オーナーは土地や建物を貸すだけで、毎月一定の収入（賃料）を得ることが可能です。

しかしサブリースは、オーナーにまったくリスクがないわけではありません。

関係省庁はサブリース契約のトラブルについて、以下のように注意喚起をしています。

【賃料は変更になる場合があります】
○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料が減額する可能性があります。
○「空室保証」と謳われていても、入居者の募集時等に賃料支払の免責期間が設けられている場合があります。
【契約期間中でも解約されることがあります】
○「30 年一括借り上げ」と謳われていても、契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
【契約後の出費もあります】
○オーナーは、サブリース業者が賃貸住宅を使用するために必要な修繕費用を求められる場合があります。
○賃貸住宅の老朽化等による、建物や設備の修繕費用が必要になります。
○賃貸住宅に対する固定資産税は所有者であるオーナーの負担となります。

出典：金融庁　消費者庁　国土交通省「アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！」

オーナーにとってのサブリースの強みは、リスクなく一定の賃料をもらえることです。
しかし契約内容によっては賃料が下がり、結果的に赤字になる可能性が高まります。

「話と違う」と思うのであれば、サブリース業者とのトラブルは避けられません。
しかし本当に話と違うのか、契約内容をきちんと確認しなかったのかが問われます。

トラブルを避けるには、サブリース業者の説明を十分に理解することが大切です。

工事費用の支払いで揉めた

工事費用にまつわるトラブルには、以下のようなものがあります。

• 契約時よりも請求額が増えた
• 理由が不明の追加請求をされた
• 工期が遅れて入居者への負担が発生した
• 施工不良や手抜き工事で費用が発生した

想定以上の費用を請求されれば、土地活用前に負担が重くのしかかります。
自己資金が少ない場合は、土地活用が実現できなくなることもあるでしょう。

費用や問題があったときの対応などは、着工前に確定しておくことが大切です。
数百万円・数千万円単位の話になるため、きちんと確認しておいてください。

近隣からクレームがついた

土地活用の建物を建てる工事中などに、近隣からクレームがつくことがあります。
特に大規模な建物で工期が長いような場合は、以下のようなトラブルがつきものです。

• 工事中の騒音に対する苦情
• 日照権侵害に対する苦情
• 工事中の粉塵に対する苦情
• 資材の放置に対する苦情

これらを防止するには、業者の質の担保と近隣への根回し（挨拶など）が必要になります。
クレーム防止を徹底するには、建築業者とのコミュニケーションも必要になるでしょう。

トラブルがこじれてしまうと、訴訟を起こされて工事がストップするかもしれません。
費用がかさんで土地活用そのものが中止になるかもしれないため、注意してください。

不動産投資や土地活用の詐欺・トラブルの対策

不動産投資や土地活用の詐欺・トラブルを防止するには、以下のような対策が必要です。

対策の種類	主な内容
土地活用一括資料請求を利用する	比較サイトに登録するのは 審査をクリアした業者であるため 利用自体が悪徳業者を避ける手段になる
最低限の専門知識をつける	詐欺やトラブル被害は知識不足に 原因があるため資格取得などで 知識付けして信用力を高めれば カモとして狙われにくくなる
わからないまま手続きをすすめない	・オーナーとして手続きの内容や進捗を 知っておかないと後で問題になる ・担当者の無責任な言動はオーナーに 対して責任を果たさない宣言といえる

詐欺・トラブルに巻き込まれないためにも、一通りチェックしてみてください。

土地活用一括資料請求を利用する

土地活用一括資料請求を利用すると、複数社から活用プランを提示してもらえます。
比較サイトから申し込めば、所有する不動産に合ったプランの比較・検討が可能です。

比較サイトに登録する土地活用の会社は、厳しい審査をクリアしています。
そのため比較サイトを利用することで、詐欺やトラブルを防止できるというわけです。

また土地活用一括資料請求には、以下のようなメリットもあります。

• 活用プランの提示にかかる料金は完全無料
• 申し込みフォームにかかる時間は約1分
• どの土地活用が合うのかがわかる
• 土地を持っていなくても利用できる
• 土地活用のプロに相談できる

無料で優良業者と出会えるということなので、利用してみる価値はあるでしょう。
逆に利用せずに優良業者をイチから探すのは、ある程度の経験がないと難しいです。

最低限の専門知識をつける

詐欺師にだまされる大きな原因には、オーナーの知識不足が挙げられます。
土地活用に関する最低限の知識がないと、甘い言葉に引っかかる可能性が高いです。

特にオーナーがまったくの素人であれば、カモとして狙われる可能性が高まるでしょう。
カモとして狙われないためには、だますのは難しいと思わせないといけません。

知識付けとしておすすめなのは、土地活用に関する資格を取得することです。
以下のような資格を取得すればだましにくくなり、土地活用にも有利に働きます。

資格	内容	国家資格
賃貸不動産経営管理士	賃貸住宅の経営や管理の 知識やスキルを持つ専門家	○
マンション管理士	マンションの維持・管理の 助言をするコンサルタント	○
日商簿記（3級）	経営に欠かせない複式簿記の スキルが身につく資格	×
不動産実務検定	日本初の不動産投資専門資格	×
ファイナンシャルプランナー（3級）	資金計画のプランを提案する 「家計のホームドクター」	○
土地活用プランナー	「公益社団法人東京共同住宅協会」が認定する土地活用の専門資格	×
住宅診断士	住宅の劣化状況などを 目視で判断する専門家	×
管理業務主任者	管理委託契約の重要事項の説明や 管理事務報告などを行える資格	○
宅地建物取引士	不動産取引の専門家	○
電気工事士（第ニ種）	電気設備の工事に関する スキルを持つ専門家	○

資格勉強には時間を要しますが、取得できれば対外的な信用力が向上するはずです。

法律も学ぶような資格であれば、詐欺やトラブルに対応する力を身につけられます。
「このような話はおかしいのではないか？」と疑えるようになるでしょう。

資格勉強に時間を割けない場合であっても、できる範囲での知識付けは必要です。

各資格の合格率

資格	勉強時間の目安	合格率
賃貸不動産経営管理士	最低100時間	29.8%（令和2年）
マンション管理士	約500時間	8.6%（令和2年）
日商簿記（3級）	約100時間	第158回：28.9% 第157回：67.2% 第156回：47.4%
不動産実務検定	―	約80%
ファイナンシャルプランナー（3級）	約150時間	学科：83.25%（令和2年5月試験） 実技：76.65%（令和2年5月試験）
土地活用プランナー	―	70%～75％
住宅診断士	―	29.6%（令和2年）
管理業務主任者	約300時間	22.2%（令和2年）
宅地建物取引士	約500時間	17.6%（令和2年10月試験）
電気工事士（第ニ種）	約100時間	学科：62.1%（令和2年下期試験） 技能：67.8%（令和2年下期試験）

わからないまま手続きをすすめない

不動産投資や土地活用の手続きは難しいため、わからないまますすめる方はいます。
しかしオーナーが理解しないまま手続きをすすめれば、後でトラブルになるはずです。

解消できない疑問はその都度、担当者に聞いて解消するようにしてください。
また担当者に以下のような言動があれば、取引を検討し直したほうが良いでしょう。

• 絶対に儲かると強調する
• 契約を急かしてくる
• デメリットを伝えるのを避ける

リスクを説明しない担当者は、オーナーよりも自社の利益に責任感があります。
つまりオーナーがどうなろうと知らないと思っているため、信頼しないことが大切です。

信用に値しない人を信用したときに、詐欺やトラブルに遭う可能性が生まれます。

不動産投資や土地活用の詐欺・トラブルの相談窓口

詐欺・トラブルに遭った場合の相談先には、以下のような窓口があります。

相談窓口の種類	主な内容
法テラス	国が設立した法的トラブルの総合案内所で 収入基準と資産基準を満たせば 無料の法律相談を受けられる
国民生活センター	消費者問題の情報提供・調査研究や ADR（裁判外紛争解決手続）を実施しており ホットライン（188）を用意している
弁護士会の法律相談センター	各都道府県の弁護士会が運営する法律相談所で 有料または無料で幅広い法律相談を受けられる

困ったときや万が一の際の相談先として、これら3つを選択肢に入れておきましょう。

法テラス

法テラスは国が設立した、法的トラブルを解決するための総合案内所です。
トラブル解決の手段を知ったり、無料の法律相談を受けられたりできます。

無料の法律相談は1回30分程度で、1つの問題で3回まで相談が可能です。
相談を受けるには3つの条件を満たす必要があるため、確認してみてください。

• 収入・資産が一定の基準を下回っている
• 勝訴の見込みがないとはいえない
• 民事法律扶助の趣旨に適している（報復目的などではない）

法テラスには弁護士や司法書士への報酬の分割払いの制度があります。
低収入でお金をかけられない方は、優先的に相談すべき機関といえるでしょう。

収入基準と資産基準

【収入基準】

世帯人数	手取り月収額	家賃または住宅ローンを負担している 場合に加算できる限度額
1人	18万2,000円以下	4万1,000円以下
2人	25万1,000円以下	5万3,000円以下
3人	27万2,000円以下	6万6,000円以下
4人	29万9,000円以下	7万1,000円以下

【資産基準】

世帯人数	資産合計
1人	180万円以下
2人	250万円以下
3人	270万円以下
4人以上	300万円以下

参考：法テラスホームページ「無料の法律相談を受けたい」

国民生活センター

国民生活センターとは、生活の安定や向上のために設置された独立行政法人です。
消費者問題に対応していて、以下のような投資勧誘トラブルにも注意喚起しています。

　投資勧誘を受けた場合には、業者の登録の有無なども確認し、契約するつもりがなければきっぱりと断りましょう。

　金融商品取引業の登録を受けた業者については、「免許・許可・登録を受けている業者一覧」（金融庁）で確認できます。

略

国民生活センターではこれまでも様々な投資勧誘トラブルについて情報提供を行っています。なかには、国民生活センターや金融庁等の公的機関を騙った詐欺的なトラブルもありますので、注意してください。

また金融庁等の関係機関でも注意喚起を行っていますので、参考にしてください。

出典：国民生活センター「詐欺的な投資勧誘トラブル」

国民生活センターは消費生活センターとして、全国各地に設置しています。

相談をしたいときはまず、消費者ホットライン（188）に電話しましょう。
近くの消費者生活相談窓口を紹介されて、公正な立場でのアドバイスがもらえます。

なお相談料金はかかりませんが、通話料金は発生するため注意が必要です。
また相談前には、氏名・住所・電話番号・性別・年齢・職業を聞かれます。

弁護士会の法律相談センター

法律相談センターは、各都道府県の弁護士会が運営する法律相談所です。
所属する弁護士がさまざまな問題・法的トラブルの相談に対応します。

予約して日程を調整した上で、担当弁護士による対面での相談が基本です。
面談での相談は無料ではなく、原則として以下の料金が発生します。

• 30分以内：5,500円（税込）
• 15分ごとの延長：2,750円（税込）

ただし料金は地域や相談内容によって異なる場合があります。
たとえば札幌の法律相談センターでは、相談料金は無料です。

対面の法律相談の予約は「ひまわり情報ネット」から24時間いつでもOK。
短い相談時間をムダにしないように、質問などは事前にまとめておきましょう。

なお東京都の法律相談センターでは、15分の無料電話相談を受け付けています。
都内在住で条件なく無料の法律相談を受けたい方は、まずは電話してみてください。

不動産投資や土地活用の詐欺・トラブルについてよくある質問

不動産投資や土地活用の詐欺やトラブルについて、よくある質問を解説していきます。
さらに知識付けをして防止につなげたい方は、こちらを参考にしてみてください。

警察に相談してもいいの？

警察にも「警察相談専用電話＃9110」が用意されているため相談可能です。
専門の相談員が以下のように、詐欺被害を含めたさまざまな相談に対応しています。

• ストーカーなどつきまといについての相談
• オレオレ詐欺被害についての相談
• DV（家庭内暴力）についての相談
• 街で目撃した不審者についての相談

相談した結果、内容に合う適切な機関が紹介されるでしょう。
結局は国民生活センターなどが紹介されることになるというわけです。

そのため人によっては、警察への相談が二度手間になるかもしれません。

また不動産投資の詐欺は、刑法の詐欺罪（第246条）に該当します。
実際に被害を受けた場合は、告訴状の提出を検討してみましょう。

しつこい勧誘を受けた場合はどうすれば良いの？

国土交通省はしつこい勧誘を受けた場合の対処法について、以下のように通達しています。

次のような勧誘を受けた場合は、そのときの具体的な状況や様子（日時、勧誘してきた会社情報（正確な会社名（例えば（株）○○○不動産、△△△販売（株）など）、会社所在地、免許証番号）、担当者名、具体的なやり取り等）を記録するなどして、免許行政庁までお知らせください。
　・断ったにもかかわらずしつこく電話をかけてくる
　・長時間にわたって電話を切らせてくれなかった
　・深夜や早朝といった迷惑な時間に電話をかけられた
　・脅迫めいた発言があった
　・自宅に押しかけられ強引に契約を迫られた
　・絶対に儲かるから心配ないと言われた　…など

出典：国土交通省ホームページ「国土交通省から消費者の皆さんへのお知らせ・注意喚起（マンションの悪質勧誘・訪問、アンケート調査等）」

迷惑行為や脅迫・強要行為があった場合は、遠慮なく各地方整備局に連絡しましょう。

特に消極的な性格の方は、キッパリと断ることに労力が必要になるかもしれません。
勇気を出して断らないと、大事な人を悲しませる結果になることを意識してください。

言った言わないはどうやって防ぐの？

不動産に関する取引では、言った言わないのトラブルがありがちです。
担当者と連携がとれていなかったり、確認を怠ったりすると揉めてしまいます。

言った言わないにならないためには、常時メモをしておくことが大切です。
大事な話の際は、ICレコーダーや録音アプリで録音することがベストでしょう。

承諾をとらない秘密録音でも、基本的に証拠能力が認められています。
秘密録音は以下が違法行為になるかどうかの分かれ目となるようです。

• 反社会的な手段で人格権を著しく侵害していないか
• 訴訟上の信義則（民事訴訟法第2条）に反していないか

秘密録音に負い目がある場合は、担当者に録音の承諾を得るのもアリです。
録音を承諾してもらえなければ、契約はしないほうが良いかもしれません。

不動産投資や土地活用の詐欺・トラブルは極力避けよう

不動産投資や土地活用の詐欺やトラブルについて、解説したことをふりかえりましょう。

• 満室経営できるとだまされて物件を購入させる詐欺がある
• 手付金だけとられて逃げられる詐欺がある
• 地面師によって不動産を勝手に売却される詐欺がある
• 物件を複数人と売買契約される詐欺がある
• 恋愛感情を利用されて契約させられる詐欺がある
• サブリースの契約内容はよく確認することが重要
• 工事費用は着工前に金額や問題があった場合の対応を決めておく
• 近隣からのクレームがないように業者の質の担保や根回しが必要
• 土地活用一括資料請求を利用すれば悪徳業者を避けられる
• オーナーが知識をつけることが詐欺やトラブルの防止になる
• わからないことがあればわかるまで手続きをすすめないことが大切
• 相談先として法テラス・国民生活センター・法律相談センターなどがある

詐欺やトラブルはさまざまですが、対策によって避けることは可能です。
重要なのは「悪徳業者と出会わないこと」「知識を身につけること」といえます。

悪徳業者や質の悪い担当者との出会いを避けるには、一括査定の利用がおすすめです。
比較サイトには厳しい審査をクリアした業者が登録しており、一定の質を担保します。

またオーナー自身が不動産の知識を身につけることが詐欺被害の防止に大変重要です。
いつまでも他者にリスク管理を任せることは、それ自体がリスクとして存在し続けます。

わからないことを解消しないまま、手続きをすすめない勇気も大切といえるでしょう。
詐欺やトラブルに遭わないようにして、不動産投資や土地活用を成功に導いてください。