土地や不動産の取引はトラブルが起きやすく詐欺業者に狙われやすい分野。
大きなお金が動くのに加えて、オーナーさんと業者とのあいだに情報量の差があるので、詐欺業者からしたら格好の的になります。
被害にあわないためには「手口とその対策を知る」ことが一番。
悪徳業者は手を変え品を変えだまそうとしてきますが、基本的な手口は似たり寄ったりです。
- 土地・不動産をだまし取ろうとする詐欺
- 土地活用や不動産取引をエサに「現金」をだまし取ろうとする詐欺
- 味方であるはずの不動産会社とのトラブル
- 一括借り上げ・サブリース契約でおこるトラブル
この4タイプに分類しながら、不動産売買や土地活用を検討しているオーナーさんが巻き込まれる可能性がある10通りの被害事例を紹介していきます。
また詐欺やトラブルに巻きこまれないためのポイントもまとめましたので、参考にしていただけると幸いです。
※後述していますが、土地活用や不動産取引で詐欺にあわないためには広く専門家の意見や土地活用プランを募ることが大切です。
専門家の意見や契約内容を比較検討すれば「怪しい話じゃないか」「不利な土地活用を勧められてないか」をある程度判断できます。
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司法書士
山崎 誠 氏
＊所属＊
兵庫県司法書士会所属（簡裁訴訟代理関係業務認定）
公益社団法人成年後見センター・リーガルサポート会員
山崎法務事務所 代表（URL: http://www.yhj.jp/）
Contents
不動産・土地をだまし取ろうとする詐欺
まずは不動産や土地をだまし取ろうとする詐欺を3つ紹介。
この3つの詐欺の事例はどれも「所有権を移転する際は細心の注意を払うべき」という教訓を示してくれます。
ケース①手続きを理由に所有権を移転させる
土地活用をするうえでかかせない国への手続きや申請。
「オーナーさんは手続きの詳細を知らないだろうな」ということで、所有権を移転させるためのエサとして使われます。
詐欺の流れは以下のとおり。
- 土地活用をするうえで必要な手続きを理由に所有権を移転させる
- 土地を売る、もしくは担保にしてお金を借りる
- 音信不通になる
売られた、もしくは差し押さえられた土地を取り返すのは難しいです。
不注意に所有権を手放した人にも過失があると判断されてしまいます。
また裁判を起こしてもほとんど勝ち目はありません。
詐欺業者は用意周到なので、捺印や署名がある書類をたくさん用意して裁判に望みます。
ケース②「全部譲渡方式」を利用し所有権を移転させる
全部譲渡方式の土地取引は詐欺に利用されることがあります。
全部譲渡方式とは、手続きの早い段階（建物の建設前）で土地の所有権が「オーナーから業者」に移る契約のこと。
土地の所有権を受け取った悪徳業者が、契約を途中で放棄して好き放題するパターンが多いです。
- オーナーさんに「全部譲渡方式」の土地活用を持ちかける
- 建設予定地の所有権を移転させる
- 土地を売る、もしくは担保にしてお金を借りる
- 音信不通になる
特に「マンションの建設費はコチラが全て持ちます」という営業トークにおされ、だまされてしまう人は少なくありません。
「部分譲渡方式」のすすめ～手続きの途中で業者に所有権が移らない～
「部分譲渡方式」では取引の最後に所有権を移転するので、土地をだまし取られる可能性がなくなります。
手続きの手順は以下の通り。
- 土地の所有権は変えず、不動産会社の建設費用でマンションを建てる
- 土地をオーナーさんから不動産会社へ、建物を不動産会社からオーナーさんへ、出資額をもとに分ける
部分譲渡方式でも不動産の建築費用は業者もちなので、所有権を移さなくもオーナーは建築費を負担することはありません。
ケース③「節税できる」とウソをついて所有権を移転させる
たびたび報道されることがある「海外に資金を送ることで税金を逃れている富裕層がいる」というニュース。
このニュースにつけこんで、オーナーに税金対策のうまい話があるともちかけて土地をだまし取ろうとします。
- 海外に会社を作る
- オーナーさんに「節税ができます」とウソをついて、海外の会社に土地の所有権を移転させる
- 売り払って現金を得る
- 音信不通になる
「相続税が安い国にある資産管理会社へ土地を譲渡して、相続後に所有権を戻すと相続税はかかりませんよ」
このようなことを言われても絶対に信じてはいけません。
そもそも海外に資産を移して税金を逃れるのは「節税」か「脱税」かグレーな部分。
下手をすると犯罪になる可能性もあります。
土地活用や不動産取引をエサに「現金」をだまし取ろうとする詐欺
手続きを進めているフリをして、手数料だけ徴収して行方をくらます詐欺業者も存在します。
ケース④土地や不動産の売却手数料として現金をだまし取る
土地の維持・管理に困っているオーナーさんは少なくありません。
詐欺会社は悩めるオーナーさんに、うまい話を持ちかけて現金をだまし取ろうとします。
- 土地や不動産の売却に困っていそうなオーナーさんを訪問する
- ”自分たちに任せれば売れる”といってオーナーさんをその気にさせる
- 販売手数料という名目で現金で支払わせ、そのまま音信不通に
ケース⑤測量に必要な費用として現金をだまし取る
「固定資産税を多く払っているかもしれませんよ、地価を調べなおしますね。」
「この土地を購入したい人がいます。正確な地価を調べましょう。」
このような口車にのせられて測量にかかる費用として、10～20万円をだまし取ろうとする詐欺もあります。
特に「豪雪地帯の土地」など、明らかに測量が難しい土地をすすんで請け負おうとする業者には気をつけてください。
【お金を払う前に「会社が実在しているか」を確認しましょう】
少しでも怪しいと感じたら事務所を訪問してみたり、会社が手掛けたアパートもしくはマンションを見せてもらいましょう。
詐欺会社は実態のない”ペーパーカンパニー”であることが大半。
見せたがらなかったら何かしらの問題がある可能性が高いです。
味方であるはずの不動産会社とのトラブル
一番わかりやすい例はメリットだけを伝えてデメリットを説明したがらない不動産会社の営業マンです。
タチの悪い営業マンは自分の営業成績を上げることしか考えてないので、聞こえのいいことだけ言って何とか契約にこじつけようとします。
ケース⑥実態にそぐわない利回りをアピールしてくる
稼げることをアピールするために、わざと表面利回りだけをアピールをしている不動産会社もあります。
表面利回りとはランニングコスト（経費）、設備や建物の利用率（稼働率）を加味しないザックリした利回りのこと。
実際に経営したときの利回り（実質利回り）よりも5％大きな数字になる。
よくあるのが「利回り20％！」というデカデカとした文字の下に、小さい文字で「利回りは当社が独自に算出。経費は考慮していない」という注意書きがあるパターン。
悪質な業者では、実質利回りを聞いても「わかりません」の一点張りで教えてくれません。
フタを開けてみると利回りの数字通りの収入を得られるケースは少なく、業者に責任を追求することもできません。
計画段階から実態にあった"実質利回り"を意識するのが大切
空室率（駐車場などは稼働率）や運転維持費などのマイナス要因はどのような土地活用法でもつきもの。
利回りの数字を目にした場合は、表面利回りなのか実質利回りなのかをしっかり確認しましょう。
また表面利回りだけ提示して実質利回りの説明をおろそかにするような業者とは、パートナーにならないほうが賢明です。
ケース⑦「専属専任媒介契約」を利用して不動産を安く買い叩かれる
不動産を売却する場合は契約の種類にも気を配ってください。
「専属専任媒介契約」を結んでしまうと、本来よりも安い価格で買い取られてしまう場合があります。
専属専任媒介契約とは契約を結んだ会社を通してしか不動産を売却できない契約のこと。
買い手が早く見つかりやすい一方で、業者の力の入れ具合によって不動産の売却価格が安くなる恐れがある。
- 物件の売却を急いでいるオーナーさんに専属専任契約を持ちかける
- 販売に力を入れずにオーナーさんをあせらせる
- 今すぐにでも売却したいオーナーさんの物件を安く買い叩く
契約でオーナーの逃げ道をなくした上で、相場よりも安い価格で不動産を売却しようという悪どい手口です。
ケース⑧強引な営業をして契約までこぎつける
「ここの印鑑だけ押してください、そうしたら帰ります。」
高齢の方ほど、このような強引な営業の勢いに負けて印鑑を押してしまうケースが多いです。
あとになって「話が違うから…」ということで契約解除を申し出ても、悪徳会社にとってそんなことは日常茶飯事。
事前に対策されていて罰金などの契約解除するときのペナルティを請求されることがあります。
結局契約解除の道をふさがれて、オーナーが泣き寝入りするのがオチです。
言った言わないのトラブルを回避する「メモ」や「録音」が有効になる
悪徳会社とのトラブルは必ずといっていいほど"言った言わない"の水かけ論になります。
営業マンとのやり取りは、メモを取るなりボイスレコーダーで残しておくなりしておきましょう。
メモをとるなら複写式の紙を使って、当事者2人のサインを入れて共有しておけばOK。
ボイスレコーダーに関してはトラブル回避のためなら違法ではないので、相手に内緒でこっそり録音できます。
サブリース（一括借り上げ）契約でおこるトラブル
サブリース契約とは業者に建物や土地をまるまる借り上げてもらって、経営や管理を一任する契約のこと。
空室でも収入が保証される（空室保証）などのメリットがあるがゆえ、しばしば悪徳業者の"エサ"になってしまうことがあります。
ケース⑨賃料の値下げ交渉があることを説明してもらえない
「後になって業者から賃料※の値下げを通達された…」というのがよくあるパターン。
※ここでいう賃料とは「サブリース業者がオーナーに毎月支払う賃料」。
業者が「賃料見直し期間」を隠して契約を進めることが原因で起こるトラブルです。
賃料の見直し期間が短い業者は「短い期間で賃料が下がるリスクがある」という事実を隠すために、見直し期間を教えてくれない場合があります。
サブリース契約するときは、契約した時の賃料収入がどのくらい続くのかをしっかり確認しておくようにしましょう。
ケース⑩賃料の交渉を拒否すると契約を打ち切られることがある
タチの悪い業者はオーナーが賃料の交渉に応じてくれないことを理由に、サブリース契約を途中で打ち切ってしまうこともあります。
中途解約は土地オーナーからしたら大迷惑。
ローンの支払いや建物の修繕費用もあるので、収支計画がくるってしまいます。
急な契約打ち切りを避ける方法としては、損失をカバーしてくれるペナルティ条項を決めておくのが効果的です。
【ペナルティ条項の一例】
- 建設費用のローンの残りをサブリース会社に払ってもらう
- 同じ契約内容で引き継ぐ会社を紹介してもらう
- 契約期間が終わるまで経営はしなくても賃料を払い続けてもらう
サブリース契約では保証賃料に目が行ってしまいがちですが、万が一に備えおくのも大切になります。
土地活用で詐欺・トラブルにあわないための対策まとめ
ここまで紹介してきた詐欺やトラブルの事例を踏まえつつ、被害に合わないための対策をまとめました。
複数の専門家の意見やプランを比較検討する
土地活用を検討する上で大切なのは「専門家1人、不動産業者1社を信じすぎないこと」です。
相談先を1つに絞って意見を全て鵜呑みにしてしまうのは悪徳業者の思うツボ。
条件が悪いプランで話が進むだけではなく、場合によっては土地や現金を騙しとられてしまう恐れだってあります。
詐欺のリスクを回避しつつ、自分にとって1番いい土地活用のプランを見つけるには、広く専門家の意見を募るのが1番です。
複数の不動産会社や専門家の意見や提示プランを見比べることで「怪しくないか」「自分に不利な内容はないか」を判断できます。
複数のプランを比較検討するなら"一括資料請求サービス"
ただ「自分で複数の不動産会社をピックアップして連絡を取るのは面倒…」という方も多いでしょう。
そんな方におすすめなのは土地活用や不動産投資の一括資料請求サービス。
- 一括資料請求サービスに申し込む
- 資料を送ってくれた業者に相談する＆資料を見比べてみる
上記のステップを踏めば、1回の申し込みで複数の不動産会社や専門家から意見を募ることができます。
自分で業者を探す手間もかかりません。
申し込み先としては、冒頭でも紹介した東証一部上場のNTTデータが運営しているHOME4Uがおすすめです。
「大東建託」や「セキスイハイム」「三菱地所」などの大手企業が登録しているので、詐欺業者にあたってしまうリスクは少ないといえます。
またプライバシーの保護を徹底しているので「個人情報が漏れて、悪徳業者に回ってしまう…」ということもありません。
国土交通省の検索サイトを利用して企業を調べる
国土交通省のサイトでは、大臣もしくは都道府県知事の認可を取っている企業だけが掲載されています。
「認可をとっているから100％安心」とまではいえませんが、一定の信頼性があるのはたしか。
手間も時間もかからないので、営業をうけた業者の名前が掲載されているかどうか確認するようにしましょう。
業者名を入力するだけで、認可を受けているかどうか確認できます。
（画像引用元：国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム）
土地取引の流れを知っておく
土地取引は「売買契約」「引き渡し」の順に進みます。
- 売買契約：書面で合意をして10～20％の手付金を受け取る。
- 引き渡し：オーナーさんが残り80～90％の代金を受け取って所有権を移す
オーナーさんが先に現金を受け取るのが基本なので、代金を払わずに所有権の移転を求めてくる業者は明らかに怪しいです。
また「全部譲渡」を求められた場合は、手続きの最終段階で所有権を移す「部分譲渡」にできないか交渉するようにしましょう。
聞こえの良い情報ばかり話す業者には注意をする
「失敗することは無いので大丈夫ですよ」のような無責任な発言をする営業マンは疑ってかかりましょう。
- 空室率は想定した利回りを提示してくれるかどうか
- 修繕の費用はどのくらいかかるのか
- 賃料の見直しについて説明されているかどうか
- 中途解約におけるペナルティ条項は盛り込まれているかどうか
この4つをしっかり確認しておくだけで、後になって思いもよらないトラブルに巻き込まれてしまうリスクは小さくなります。
また万が一のときの証拠として、メモを残したり録音を残したりするのも得策です。
怪しいと思ったらスグに第3者機関に相談する
話を聞いてみて少しでも違和感を感じたら、スグに信頼できる機関に相談しましょう。
自分1人で抱え込まずに第3者の中立な考えを聞くことで、詐欺やトラブルを避けられます。
- 国土交通省の地方整備局
- 地方自治体の建設業課
- 法律事務所
この3つの機関は詐欺やトラブルの事例をストックしているので、似たようなトラブルなら適切なアドバイスをもらえる可能性があります。
ご家族のなかで情報を共有する
意外かもしれませんが、周りからしっかりとしていると思われている高齢者の方でも被害にあってしまうことがあります。
しっかりしているがゆえ、周りに相談をせずに一人で物事を決めてしまいがちなんですね。
土地活用含む土地取引は大きなお金が動くので、息子さんや親戚の方と情報を共有して慎重に手続きを進めるようにしてください。
「自分は大丈夫だろう」と油断しないことが大切
このページをここまで読み進めていただけたなら、情報量や知識の差が原因で詐欺にあってしまうリスクは小さくなったことでしょう。
ですが油断は禁物。
「まさか自分は被害にあわないだろう」と思いながら詐欺にあう方は多くいらっしゃいます。
不幸にもここで紹介した事例と同じようなケースに遭遇したら、やり取りの証拠を残しつつ業社の情報を入念に調べましょう。
万が一被害にあいそうになった場合には、スグに信頼できる機関やご家族の方に相談することが大切です。
詐欺やトラブルに巻き込まれるオーナーさんが少しでも減ることを祈って、締めくくりたいと思います。
また詐欺やトラブルに巻きこまれないためのポイントもまとめましたので、参考にしていただけると幸いです。
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たくさんの意見やプランを比較検討することが土地活用でトラブルを避けるための第一歩です。
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