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月極駐車場とコインパーキング、土地活用するならどっち?【駐車場経営の種類】

自分にあった駐車場の種類・方式を決める

初期費用が安くついて、土地の転用性が高いことから「とりあえず」選ばれることが多い駐車場経営。

ここでは「どんな種類の駐車場を」「どのような方式で」経営するべきなのかについて、詳しくまとめました。

大きく分けて駐車場の種類は、

  • 月極駐車場
  • コインパーキング

の2つだけですが、そこに3種類の経営方式が絡んでくるので少し複雑になっています。

このページを読んで「あなたの目的」「あなたが持っている土地」にピッタリの駐車場経営を見つけてください。

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【スマイスター(土地活用)の評判まとめ】土地活用のプロが8つの特徴から紐解く

駐車場経営の種類は「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つ

駐車場経営は、月極駐車場とコインパーキングの2種類がある

月極駐車場は「月単位」で契約する駐車場

月極(つきぎめ)駐車場は、1ヶ月単位で契約して駐車スペースを貸し出す駐車場のこと。

契約している人がいる限り毎月安定した収益が発生するのがメリットです。

ただ1度空きが出てしまうと、次の利用者が見つかるまでに時間がかかる場合が多いので、土地の利用効率が悪くなってしまう恐れもあります。

コインパーキングは「時間単位」で契約する駐車場

コインパーキングは「1時間400円」のように、時間単位で駐車スペースを提供している駐車場のこと。

駐車場からの収益は空車率(※)に左右され、空車率が少なければ少ないほど月極駐車場よりも高い収益が発生します。

※空車率:営業時間に対して、車が駐車されてない時間の割合のこと。24時間営業で空車時間が12時間の場合、空車率は50%になる。

 

ただ不特定多数の車が出入りすることで、当て逃げなどのトラブルが起きやすいのがデメリット。

トラブル費用は原則管理している業者負担ですが、業者によっては別途費用を請求してくる場合もあるので、契約時にしっかり確認しておきましょう。

また経営方式を「管理受託方式」にしない限り(※)、次に説明する駐車機器を自費で設置することになります。

※経営方式について詳しくは後述しています。

コインパーキングには【ゲート式】と【ロック式】がある

コインパーキングは、ゲート式とロック式の2種類がある

コインパーキングは「料金精算の仕組み」に注目すると【ゲート式】【ロック式】の2つに大別できます。

ゲート式コインパーキング駐車場の出入り口にあるゲートバーで車の入場・退場をコントロールするタイプ。

入場する時に発券して、退場する際に駐車券を入れて精算する。

料金相場は精算機と遮断気で合わせて400万円程度

ロック式コインパーキング各駐車スペースにあるフラップ板で車の入場・退場をコントロールするタイプ。

精算機に駐車料金を支払えばロックが解除されて退場できるようになる。

料金相場は精算機が100万円前後、各フラット板が1台スペースあたり15万円程度

月極駐車場かコインパーキング、決め手になるのは「立地条件」

経営する駐車場を月極駐車場にするか、コインパーキングにするか、を決める上で1番重要なのは、現在所有している土地の立地条件です。

同じ広さ、駐車スペースの土地を活用するにしても「月貸し」にするか「時間貸し」にするかで、収益に大きな差が出ることになります。

立地条件で駐車場の種類を選ぶ

  • 月極駐車場
    →住宅地・オフィス街
  • コインパーキング
    →街中、商業施設・公共施設の近く

月極駐車場は住宅街・オフィス街向き

月極駐車場は住宅街やオフィス街にニーズがある

月極駐車場は「いつでも同じ駐車スペースを確保しておきたい人」が多い土地でこそ、本領発揮。

具体的な土地柄としては、

  • 郊外など通勤や遠出に車が必要になることが多い地域の住宅街
  • 車通勤が多い地域のオフィス街

があてはまります。

利用者目線で考えると、ほぼ毎日同じ場所に車を停めるのに「時間貸し」の割高な料金を払ってコインパーキングを利用したくありませんからね。

月額契約で割安の月極駐車場の方が需要が高いです。

また地方や田舎などの辺境地でも、周りに駐車スペースがない住宅が多ければ月極駐車場がビシっとはまります。

コインパーキングは街周辺・商業・飲食施設の近く向き

コインパーキングは繁華街や駐車スペースの少ない商業施設・公共施設の近くにニーズがある

一方でコインパーキングは、利用者が「毎日利用することはないけど、駐車したい時にスペースがあったら嬉しいな」と思うような地域に需要が高いです。

具体的な土地柄としては、

  • 繁華街など、栄えている街の近く、もしくは街中
  • 駐車スペースが乏しい商業施設・飲食施設・公共施設

が当てはまります。

要するにコインパーキングは車でふらーっと訪れやすい場所と相性がいいんですね。

またコインパーキングは「違法駐車の取締りが多い地域かどうか」というのも検討すべき立地条件になります。

コインパーキングは狭い土地・変形地でも大きな収益が見込める

コインパーキングは、昼8時間・夜4時間利用された場合、2台で1日4000円の収益が得られる

特に街中では大きな土地を所有している人は少ないかもしれませんが、コインパーキングを経営すればある程度の収益を見込むことができます。

例えば次のような平均的なコインパーキングを経営した場合を考えてみましょう。

【条件】

  • 駐車スペース:2台
  • 日中の料金(16時間):200円/時間
  • 夜間(8時間):100円/時間
  • 1日の駐車時間:8時間(日中)、4時間(夜間)

【1日あたりのコインパーキングの売上】

  • 1台あたり:200円×8時間+100円×4時間=2,000円
  • 2台合計:2,000円×2=4,000円

⇨1ヶ月(30日計算)で、約12万円の収益が見込める!

 

ちなみにコインパーキングはどんなに狭くて”いびつ”な土地でも、2台以上の駐車スペースが確保できれば業者に依頼して運営を始められます。

※周辺地域の調査も欠かせない

前述した立地条件による有利・不利は、あくまで”傾向”にしかすぎません。

  • 月極駐車場
    周辺に駐車場なしの一軒家、マンションが多いかどうか
  • コインパ-キング
    周辺の施設に駐車場はあるかどうか、あるとしてもそれは十分かどうか

月極駐車場にしろ、コインパーキングにしろ、経営する前には業者に入念な周辺調査をお願いしましょう。

「経営する駐車場のメドがたった!」という方は下記のページも参考にしてみてください。
駐車場経営による土地活用にについて、メリット・デメリットから徹底解説しています。

【駐車場経営による土地活用】9つのメリット・デメリットから完全解説!

駐車場の経営方式は3つ

月極駐車場にするかコインパーキングにするかに関わらず、土地活用としての駐車場経営には3種類の経営方式があります。

駐車場の管理・経営方式3つ

  1. 一括借り上げ方式
  2. コミッション方式
  3. 管理委託方式

※自分で準備から管理まで全て1人で請け負う「自営方式」もありますが、未経験の方はまず業者を通して経営するのが現実的です。

この運営方式は「どこまで初期費用を負担するか」「報酬体系はどうなっているか」が異なります。

駐車場利用者の募集や集金や管理などの運営管理は、どの経営方法も同じで原則「委託業者担当」です。

経営・管理方式 初期費用 報酬体系
一括借上げ方式 土地舗装のみ 土地の賃料として
コミッション方式 土地舗装のみ 売上に応じたコミッション
管理委託方式 土地舗装+駐車機器 売上ー管理料(売上の5%~10%)

※前述しましたが、駐車機器の設備費がかかるのはコインパーキングだけ。月極駐車場では駐車機器は不要です。

パッとみると「初期費用を多く負担する分だけ、報酬(収益)が大きくなる」という傾向があるのがわかりますね。

以下、1つずつ掘り下げて解説していきます。

関連記事:【高利回り】駐車場経営はどのくらい儲かる?収入や初期費用、経費をまとめて解説

一括借上げ方式

一括借り上げ方式は、稼働率に関係なく、固定の賃料を得られる

業者に土地を貸して、土地の賃料を毎月受け取るという形態です。

土地を貸した相手が「駐車場を経営している」というだけなので、広い意味ではシンプルな土地貸しと同じです。

費用として準備する必要があるのは土地の整備代だけで、経営途中のランニングコストも特に必要ありません。

駐車場自体での売上が賃料に影響しないので、比較的毎月安定した収益を得ることができます。

コミッション方式

コミッション方式は、売上の大きさによって受け取る賃料が変わる

駐車場用の土地を貸して、賃料として報酬を得るという点では上述の一括借上げ方式と同じです。

初期費用も駐車場の整備費用しか必要ありません。

一点だけ異なるのは「毎月の報酬が駐車場の売上に左右される」ということ。

一括借上げ方式と比べて駐車場が繁盛すればするほど高い収益が見込めますが、逆もまた然りです。

管理委託方式

管理委託方式は、設備費用を負担する必要があるが、高い収益を得られる

1番収益性が高いのがこの経営方式。

コインパーキングの場合は、駐車機器の費用を自腹で負担しないといけませんが、その分売上の90%以上の収入を毎月受け取ることができます。

月極駐車場を経営する場合は、他の経営方式と初期費用がほとんど変わらないので管理委託方式で経営するのがおすすめです。

「自分が求めるもの」「持っている土地」にあった駐車場の種類・経営方式を選びましょう

まず1番重要なのは立地条件で経営する駐車場の種類を決めること。

  • 月極駐車場
    →住宅地・オフィス街
  • コインパーキング
    →街中、商業施設・公共施設の近く

上記を目安に見当をつけてみてください。

※上記、両方に当てはまらない土地を所有している人は、他の土地活用方法も検討してみてください。

駐車場の種類が決まれば、次に決めるべきは駐車場の経営方式。

月極駐車場の場合はどの経営方式を選んでも初期費用はほとんど変わらないので、1番高い収益が見込める管理委託方式がおすすめです。

コインパーキングは経営方式で初期費用、収益性が変わってきます。

  • 初期費用をできるだけ安くおさえたい
    一括借上げ方式orコミッション方式
  • お金に余裕があるから、儲かる方がいい
    管理委託方式

ご自身の都合に合わせて選択してください。

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様々な業者の専門家と連絡を取りながら意見を参考にできるので、費用や収益性、立地条件など比較検討しながら計画を進められます。

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