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【高利回り】駐車場経営はどのくらい儲かる?収入や初期費用、経費をまとめて解説

駐車場経営のお金にまつわる全知識

「駐車場ってあんまり稼げないって聞いたんだけど、実際どうなの?」

駐車場経営には"ローリスク・ローリターン"のイメージがありますが、実はとても夢のある土地活用方法です。

  • 賃料収入:1年で1,000万円超え
  • 利回り:100%以上=1年で初期費用を回収

といった数字を叩き出すオーナーさんも多数。

しっかり稼ぎたい人にもオススメです。

 

ただ実際に経営をスタートさせると、収入だけではなく色々なお金が関係してきます。

この記事では収入を含めた駐車場経営にまつわるお金について、次の項目ごとに徹底解説。

  1. 利回り
  2. 賃料収入
  3. 初期費用
  4. ランニングコスト

何に・どれくらいお金がかかるのか」をしっかり把握して、計画づくりに活かしてください。

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ここで解説している内容は、あくまで一般的な話です。
駐車場経営には、立地条件によって十人十色の収益化プランがあります。

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関連記事当サイト(トチカム)における駐車場経営に対する評価を知りたい人は、下記のページも合わせて参考にしてください。

【駐車場経営による土地活用】7つのメリットに対してデメリットは2つだけ!


また下記ページでは、先人たち失敗から駐車場経営で成功するためのポイントを解説しています。

【駐車場経営で失敗する5つの決定的な理由】落とし穴を塞いで土地活用の成功確率UP!

◇この記事の監修者◇
森田龍二氏

エコノミスト

森田 龍二

*所属*
LEC東京リーガルマインド(LEC総合研究所)専任講師、麗澤大学兼任講師など

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【駐車場経営の利回り】コインパーキングなら100%超え!

駐車場経営の利回りは駐車場の種類・経営方式によって変わってきます。

【駐車場経営の利回り比較】土地面積:200㎡ ・ 駐車可能台数:10

 一括借上げ方式
(コミッション方式)
管理委託方式
コインパーキング143%59%
月極駐車場32%40%

駐車場経営の種類別で利回りが高いのは以下の組み合わせです。

  1. コインパーキング×一括借り上げ方式
    ⇒143%
  2. 月極駐車場×管理委託方式
    ⇒40%

一般的に利回りが高いのは時間貸しのコインパーキング
あくまで稼働率(※)次第なところはありますが、稼働率30%と低めに見積もっても100%を超える利回りを達成できる可能性があります。

※稼働率:駐車場がどのくらい埋まってるかの割合を表す数値のこと。例えばキャパ一台の駐車場で1日のうち6時間駐車場が埋まっていれば、6÷24×100で25%になる。一般的にコインパーキングの稼働率は月極駐車場よりも低い。

一方で利回りが低めの月極駐車場経営ですが、一度契約者が決まれば長い間継続して賃料を支払ってもらえるのがメリット。

他の土地活用方法と比べても利回りは高めなので、検討の余地は多いにあります。

(関連記事:土地活用における"利回り"との正しい向き合い方【利回りの相場・平均も紹介】

【駐車場の種類・経営方式は合わせて4種類】
  • 駐車場の種類
    ⇒コインパーキング or 月極駐車場
  • 経営方式
    ⇒一括借り上げ方式(コミッション方式)or 管理委託方式

この2つを決めれば、利回り・収入・初期費用・ランニングコストなど、駐車場経営の金の流れ・全体像が決まってきます。

(関連記事:【駐車場経営の種類】月極駐車場とコインパーキング、土地活用するならどっち?)

【コインパーキング×一括借り上げ方式(コミッション方式)】の実質利回り=143%

  • コインパーキング
  • 一括借上げ方式(コミッション方式)

で運営したときの実質利回りは143%

「駐車場経営でがっつり稼ぎたい!」という方は、この組み合わせを検討してください。

利回りが高い要因はコインパーキング経営の中で最も初期費用を安く抑えられること。
一括借り上げ方式以外(管理委託方式)でコインパーキングを経営するとなると、オーナーが駐車機器を負担しなくてはいけません。

種類(ゲート式orロック式)によりますが、駐車スペースを10台つくるとして、

  • 駐車機器:250万~400万円
  • 土地整備費:80万~160万円

となり、合計300~400万円以上かかります。

かなり高額になるので、一括借り上げ方式を利用して駐車機器の費用を業者に負担してもらうべきです。

※初年度の利回りは高いですが、数年先に見た場合「管理委託方式」のほうが利回りが高くなるケースもあります。

+ 【コインパーキング×一括借上げ方式】実質利回り=143% +
土地面積:200㎡ ・ 駐車可能台数:10台

 

初期費用=130万

■舗装費用:200(㎡)×4,000(円)=80万(円)

【舗装費用】の詳細をチェック

■歩道の切り下げ:50万(円)

【歩道の切り下げ】の詳細をチェック

⇒80万+50万=130万(円)

収入=259万2,000円

■賃料収入:200(円)×12(時間)×10(台)×30(日)×12(か月)×0.3(稼働率)=259万2,000(円)

【賃料収入】の詳細をチェック

ランニングコスト=73万円

■業者への管理費(賃料の20%):259万×0.2=51万8,000(円)

■固定資産税:200(㎡)×5万(円)×0.014(税率)=14万(円)

【固定資産税】の詳細をチェック

■都市計画税:200(㎡)×5万(円)×0.003=3万(円)

【都市計画税】の詳細をチェック

■償却資産税:4万2,000円

【償却資産税】の詳細をチェック

⇒51万8,000+14万+3万+4万2,000円=73 万(円)

実質利回り=143%

=(収入ーランニングコスト)÷初期費用×100%

=(259万2,000-73 万)÷130万

143(%)

※小数点以下切り捨て

【コインパーキング×管理委託方式】の実質利回り=59%

 

【月極駐車場×管理委託方式】の実質利回り=40%

  • 月極駐車場
  • 管理委託方式

で運営したときの実質利回りは40

月極駐車場の場合、どの経営方式でも初期費用が同じ(80万~160万円)なので、収益性が高い管理委託方式がおすすめです。

土地を貸して経営を業者に丸投げする一括借り上げ方式は、旨味が少ないと言えます。

+ 【月極駐車場×管理委託方式】実質利回り=40% +
土地面積:200㎡ ・ 駐車可能台数:10台

 

初期費用=135万

■設備費用:80万(円)+50万(円)+5万(円)=135万(円)

【設備費用】の詳細をチェック

収入=75万6,000円

■賃料収入:7,000×10(台)×12(か月)×0.9(稼働率)=75万6,000(円)

【賃料収入】の詳細をチェック

ランニングコスト=20万7,000円

■業者に支払う管理費(賃料の5%):75万6,000×0.05=37,000(円)

■固定資産税:200(㎡)×5万(円)×0.014=14万(円)

【固定資産税】の詳細をチェック

■都市計画税:200(㎡)×5万(円)×0.003=3万(円)

【都市計画税】の詳細をチェック

⇒3万7,000+14万+3万=20万7,000(円)

実質利回り=40%

=(収入ーランニングコスト)÷初期費用×100%

=(75万6,000-20万7,000)÷135万

40(%)

※小数点、百円台以下切り捨て

【月極駐車場×一括借上げ方式(コミッション方式)】の実質利回り=32%

土地に合った【駐車場の種類・経営方式】を決めましょう

安直に利回りが高いからコインパーキング!と決めるのはNG。
立地次第では「月極なら儲かるけど、コインパーキングは失敗する」ということも起こりえます。

立地条件は千差万別でオーナーさんだけでは判断できないので、不動産業者に一度相談してみるのがオススメです。

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駐車場経営から得られる賃料収入

駐車場には次の2種類があり、それぞれ得られる賃料収入が違ってきます。

1年間で得られる収入(東京都)は次のとおりです。

  1. 月極駐車場
    ⇒297万円
  2. コインパーキング
    ⇒1,296万円

ただし、ここでご紹介するのは賃料収入=売上です。

ここから管理費・税金・運営業者の取り分などを差し引いた金額が、オーナーの手元に入ることになります。

【月極駐車場】の収入相場=エリアごとに変わってくる

月極駐車場の賃料収入は、エリアごとに変わってくる

月極駐車場では「駐車台数×1ヶ月あたりの駐車料金」が収入です。

月極駐車場の利用料金の相場は、エリアによって変わってきます。

3大都市の利用料金は次のとおり。

【月極駐車場の料金相場(3大都市)】

 1台あたりの月額料金1年間で得られる収入
(収容台数:10台・稼働率80%)
東京都31,000(円)31,000(円)×10(台)×12(か月)×0.8
297万6,000円
大阪府26,000(円)26,000(円)×10(台)×12(か月)×0.8
249万6,000円
愛知県13,000(円)13,000(円)×10(台)×12(か月)×0.8
124万8,000円

【参考】駐マップ(2018/3/5現在)

 

ただし上記はあくまでも目安。都心の一等地であれば、月50,000円以上の料金設定でも埋まることがあります。

同じエリアの中でも差があるので、近隣の料金相場を調べるようにしてください。

リサーチにはパーキングポイントなどのポータルサイトが便利です。

【パーキングポイント】で料金相場を調べる方法をチェック

【コインパーキング】の収入相場=土地の特性によって変わってくる

コインパーキングの賃料収入は、土地の特性によって変わってくる

コインパーキングの収入は駐車スペース1つあたり「駐車時間×駐車料金(時間単価)」で決まります。

料金相場は、繁華街・住宅街など土地の特性によって料金差が出てくるのが特徴。

月極駐車場よりもエリア間の差は小さめです。

【コインパーキングの料金相場】

 1時間あたり料金
(営業時間:昼間12時間)
1年間で得られる収入
(収容台数10台・稼働率:50%)
繁華街600(円)600(円)×12(時間)×10(台)×30(日)×12(か月)×0.5(稼働率)=1,296万円
住宅街
幹線道路
400(円)400(円)×12(時間)×10(台)×30(日)×12(か月)×0.5(稼働率)=864万(円)

【参考】NAVITIME 駐車場検索/予約2018/3/5現在)

 

ただし上記はあくまでも目安。都心の中心部で1時間1,000円以上のコインパーキングもあります。

同じ特性の土地でも差が出てくるので近隣の料金相場を調べるようにしてください。

リサーチにはNAVITIME 駐車場検索/予約などのポータルサイトが便利です。

【NAVITIME 駐車場検索/予約】で料金相場を調べる方法をチェック

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駐車場経営を始めるのに必要な初期費用・資金

駐車場経営にかかる初期費用は、次のように・駐車場の種類・経営方式によって変わってきます。

【10台停められる駐車場にかかる初期費用一覧】

 月極駐車場コインパーキング
一括借り上げ方式
コミッション方式
整備費(土地)
80~160万(円)
整備費(土地)
80~160万(円)
業務委託方式整備費(土地)
80~160万(円)
整備費(土地)+駐車機器
約300~400万(円)以上

まず種類・経営方式を決めましょう。

その上でどのような費用がかかってくるのか、次の2つをチェックしてください。

  1. 全ての駐車場で必要
    ⇒土地整備
    の費用
  2. 管理委託方式×コインパーキングで必要
    ⇒駐車機器
    の費用

【土地整備】:駐車場の種類・運営方式を問わず必要

土地の整備費用は、全ての駐車場経営で必要

駐車場の種類・運営方式を問わず、必ずかかってくるのが土地整備の費用。

大きく次の2つに分けられます。

  1. 【道路の舗装(+整地)】の費用
  2. 【区画ライン引き・車止め・歩道の切り下げ】の費用

 

【舗装なし=初期費用ゼロ】で経営できる?

駐車場は「スペース」を貸し出すだけの土地活用。

舗装なし=初期費用なしで、スタートできないことはありません。

ただし当サイト(トチカム)としては、きちんと舗装して経営するのがオススメです。

駐車場を舗装しないと、

  • 砂利で車が傷ついた
  • 土ほこりで車が汚れた

などのクレームにつながり、結果として利用客が少なくなってしまう恐れがあります。

【道路の舗装(+整地)】の費用

舗装費用の相場は、1㎡あたり4,000~8,000円

駐車場経営で必要な土地の舗装費用(整地費用を含む)の相場は、次のとおり。

舗装する土地の面積が広いほど、1㎡あたりの単価は安くなります。

 1㎡あたりの費用10台の駐車スペース(200㎡)
にかかる費用
アスファルト舗装4,000~5,000(円)80~100万(円)
コンクリート舗装7,000~8,000(円)140~160万(円)
舗装費用の内訳

なお次のように耐用年数を比較すると、コンクリート舗装の方が耐久性が高め。

  • アスファルト舗装
    ⇒10年
  • コンクリート舗装
    ⇒15年

同じ土地で10年以上駐車場経営を行うときは、コンクリート舗装を検討しましょう。

 【区画ライン引き・車止め・歩道の切り下げ】の費用

駐車場経営にかかる設備・工事費用は、区画ライン=50,000円(10台)、車止め=6,000円/台、歩道切り下げ=30~50万円

道路の舗装以外で必要になる設備・工事の費用は次のとおり。

設備費用
区画ライン
=駐車スペースを区切る
50,000(円/10台)
車止め
=車の停止位置を決める
6,000円(円/1台)
歩道の切り下げ
=道路との出入口をつくる工事
30万円~50万円

10台停められる駐車場の場合、

  • 区画ライン
    ⇒50,000(円)
  • 車止め
    ⇒6,000(円)×10(台)=60,000(円)
  • 歩道の切り下げ:50万(円)

で、合計61万円(50,000+60,000+50万)かかる計算になります。

 

なお歩道の切り下げは、法律で義務付けられています。

代わりにブロック・スロープなどを置いていると摘発の対象になるので、必ず工事を行いましょう。

【駐車機器】:管理委託方式でコインパーキングを始めるときに必要

管理委託方式でコインパーキングを経営する場合、用意しなくてはいけないのが駐車機器

種類によって、必要になる機器・費用が変わってきます。

  1. 駐車台数30台以下
    ⇒【ロック式】
    コインパーキング:精算機100万円・フラップ板1台15万円
  2. 駐車台数30台以上
    ⇒【ゲート式】
    コインパーキング:精算機+遮断器=400万円

管理委託方式を選ぶなら最低でも300~400万円以上の初期費用は覚悟しておきましょう。

【ロック式】:精算機 100万円・フラップ板 1台15万円

ロック式コインパーキングには、駐車機器費用として、精算機 100万円・フラップ板 1台15万円がかかる

ロック式コインパーキングを始めるときにかかる費用は次のとおり。

  • 精算機
    100万円
  • フラップ板
    15万円/台

10台停められる駐車場の場合、100万+(15万×10台)=合計250万円かかる計算になります。

ロック式コインパーキングとは?各駐車スペースにあるフラップ板で車の入場・退場をコントロールするタイプのコインパーキング。

駐車台数が30台以下の場合、よく使われる。

精算機に駐車料金を支払うと、ロックが解除されて退場できる。

必要になるフラップ板の数は駐車台数に比例して増えます。

精算機は10台程度なら1台で十分ですが、駐車台数・稼働率が大きくなれば増やす必要があります。

【ゲート式】:精算機+遮断器=400万円

ゲート式コインパーキングは、駐車機器費用として、精算機+遮断器=400万円がかかる

ゲート式コインパーキングの場合、精算機+遮断気で400万円程度かかります。

必要な機器の数は収容台数・稼働率によって変わってきますが、よほど大きい駐車場でない限り1セット(400万円)で十分です。

ゲート式コインパーキングとは?出入り口に設置したバーで車の入場・退場をコントロールするタイプのコインパーキング。

駐車台数が30台以上の場合、よく使われる。

  • 入場するとき
    ⇒駐車券を受け取る
  • 退場するとき
    ⇒駐車券を入れて精算する

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駐車場経営にかかる経費・ランニングコスト

駐車場経営で毎年かかるランニングコストは次の2つ。

  1. 管理費
    ⇒売上の5~20%
  2. 税金
    ⇒固定資産税・都市計画税:更地と同じ額
    がかかる
    ⇒償却資産税:17万9,200円~62万7200円
    (駐車台数10台)

また駐車場や設備を修理した年には「修繕費」がかかる場合もあるので注意しましょう。

※「減価償却費」は会計処理上経費扱いになりますが、非現金支出のため加味してません。

【管理費】売上の5~20%

駐車場経営にかかる管理費(業者の取り分)は、売上の5~20%

駐車場経営で必要になる管理費(業者の取り分)は運営方式によって変わってきます。

  1. 管理委託方式
    売上の5~10%
  2. 一括借り上げ方式・コミッション方式
    売上の15~20%

【管理委託方式】:売上の5~10%

管理委託方式の場合、業者に支払う管理費は売上の5~10%です。

たとえば、10台停められる駐車場の管理費は次のとおり。

  1. 月極駐車場(売上:370万円)
    ⇒18万5,000~37万(円)
  2. コインパーキング(売上:1,300万円)
    65万~130万(円)

【一括借り上げ方式・コミッション方式】:売上の15~20%

一括借り上げ方式では売上の15%~20%が管理費※になります。

先ほど同様に10台キャパの駐車場で管理費を試算してみました。

  1. 月極駐車場(売上:370万円)
    ⇒55万5,000~74万(円)
  2. コインパーキング(売上:1,300万円)
    195万~260万(円)

※厳密に言えば、一括借り上げ方式(コミッション方式)の場合は「管理費」という概念はありません。管理費含めて諸々差し引かれた後に、売上の80~85%がオーナーに支払われる仕組みになります。

なのでオーナー自身が管理費を支払う必要はありませんし、経費として計上することもありません。ここでは便宜上"管理費"として説明しています。

 

「管理費が一番安いところに任せよう」と安易に考えてはいけません。

委託料だけで決めてしまうと、

  • 月1回しか清掃に来てくれない
    ⇒他の業者に委託するハメになった
  • トラブルの対応をしてくれない
    ⇒解約が続出して、収入が激減した

など、あとあと高くつくこともあります。

見積りをとったときは、契約条件(=その業者がどこまで引き受けてくれるのか)を比較検討しましょう。

 

下記ページでは駐車場の業者選びを間違えて失敗した例を紹介しています。
駐車場経営で失敗する5つの決定的な理由】落とし穴を塞いで土地活用の成功確率UP!

【税金】=固定資産税・都市計画税+償却資産税

駐車場経営でかかってくる税金は次の2つです。

  1. 固定資産税+都市計画税
    ⇒更地と同じ
    金額がかかる
  2. 償却資産税
    ⇒1万8,000~6万2,000円(駐車台数10台)

【固定資産税+都市計画税】=「更地と同じ金額」がかかる

駐車場経営では、更地と同じ額の固定資産税(都市計画税)がかかります。

課税標準額が土地30万円・家屋20万円未満であれば非課税です。

計算式は次の通り。

【計算式】固定資産税・都市計画税■固定資産税=課税標準額(※1)×税率(1.4%)(※2)

■都市計画税=課税標準額×税率(0.3%)

(※1)土地・建物の固定資産税を決めるときに、元となる金額。市区町村が決定する。

(※2)地域によっては財政難などが原因で税率が引き上げられる可能性もある。

【計算例】

・土地面積:200㎡

・課税標準額:5万円/㎡

■固定資産税:200(㎡)×5万(円)×0.014=14万(円)

■都市計画税:200(㎡)×5万(円)×0.003=3万(円)

(参考:そもそも固定資産税とは?今の土地にかかる税金をチェック!

【償却資産税】=駐車設備に対してかかる税金

  • 舗装
  • 駐車機器

など駐車場経営で使う「土地以外の10万円以上のモノ=償却資産」には、償却資産税がかかってきます。

実際に課税されるのは、課税標準額の合計が150万円以上になる場合です。

【計算式】償却資産税償却資産税課税標準額(※3)×税率(1.4%)

(※)課税標準額=取得費用の7~8割(概算)

(参考:【償却資産税】税率・計算方法・仕組みをどこよりもわかりやすく解説!

土地面積200㎡・駐車台数10台の場合、償却資産税は次のようになります。

 

【償却資産税】土地面積:200㎡・駐車台数:10台

 舗装(整地含む)駐車機器合計
月極駐車場
×
管理委託方式
2万2,000円2万2,000円
コインパーキング
×
一括借り上げ方式
2万2,000円ロック式=2万8,000円
ゲート式=4万4,000円
5万円
6万6,000円

以下は詳しい計算例です。

【計算例】駐車場経営でかかる償却資産税
+ 土地面積:200㎡ ・ 駐車台数:10台 +

 

【舗装】にかかる償却資産税
2万2,000円

①<購入(取得)費用を計算>=201万円

■コンクリート舗装費用(整地含む):200(㎡)×7,000(円)=140万(円)

【コンクリート舗装費用(整地含む)】の詳細をチェック

■その他設備・工事:50,000+60,000+50万=61万(円)

【その他設備・工事】の詳細をチェック

⇒140万+61万=201万(円)

②<税額を計算>=2万2,000円

■課税標準額:201万×0.8=160万8,000(円)

■税額:160万8,000×0.014=2万2,000(円)

【税額】の詳細をチェック

 

【駐車機器(コインパーキング)】にかかる償却資産税
ロック式=2万8,000(
円)
ゲート式=4万4,000(円)

①【ロック式】コインパーキング=2万8,000円

■駐車機器費用:100万+(15万×10台)=250万(円)

【駐車機費用】の詳細をチェック

■税額:250万×0.8×0.014=2万8,000(円)

【税額】の詳細をチェック

②【ゲート式】コインパーキング=4万4,000円

■駐車機器費用:精算機+遮断気=400万(円)

■税額:400万×0.8×0.014=4万4,000(円)

※百円台以下切り捨て

一括借り上げ方式の場合でも、業者が設置した駐車機器は「償却資産税」の課税対象になります。

駐車場経営で土地活用して「稼ぐべくして」稼ぎましょう

収入や初期費用、経費の詳細を紹介しながら「駐車場経営はどれだけ儲かるのか」という問いに対して全力でお答えしてきました。

  • 利回りを追求してコインパーキングでガッツリ稼ぎたい
  • 月極駐車場を経営して手堅く収入を上げていきたい

など、それぞれ駐車場経営で土地活用して稼いでる自分を想像しているのではないでしょうか?

 

しかし駐車場経営は、土地活用初めての方が机の上で電卓を叩いているだけでは絶対に成功しません

  • 自分の土地に合っているのはコインパーキングか月極駐車場か
  • 自分の土地で駐車場経営をすればどんな収益プランになるのか

マーケティングに長けた熟練の専門家・不動産業者の意見を聞きつつ計画立案することで、初めて成功への道が切り開かれます。

まずは複数の不動産業者から自分の土地に合った駐車場経営のプランを構築してもらって、比較検討するところから始めましょう。

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