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駐車場経営で想定される【リスク】を全て洗い出して【対策5つ】をまとめました!

リスクを知って、潰せるものは潰すべし

このページでは、土地活用における駐車場経営で想定される5つの「リスク」と成功のための「対策」をご紹介します。

一度軌道に乗れば、少ない手間で安定収入が期待できる駐車場経営ですが、

  • 賃料を滞納される可能性がある
  • 事故・トラブルが起こって、オーナーが責任を問われる恐れがある

など、リスクはつきもの。

「駐車場なんて、スペースを貸すだけなんだから…」と油断するのは禁物です。

準備の段階から、考えれるリスクを洗い出して対策しておきましょう。

【関連記事】

駐車場経営でよくある失敗とその対策についてまとめています。
【駐車場経営で失敗する5つの決定的な理由】落とし穴を塞いで土地活用の成功確率UP!

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【駐車場経営による土地活用】7つのメリットに対してデメリットは2つだけ!

【土地活用における駐車場経営】想定される5つのリスク

利用者がお金を払ってくれない:月極駐車場の【滞納】/コインパーキングの【不正利用】

駐車場経営最大のリスクは、利用者がお金を払ってくれない「滞納」「不正利用」のリスク

  • 月3万円の賃料を、3か月滞納されている…
  • お金を払わず、入り口横のデッドスペースに停める利用者が増えている…

他の土地活用と同様、駐車場経営でも「利用者がお金を払ってくれない…」というリスクはつきもの。

月極駐車場の場合、賃料の滞納に悩むオーナーさんは後を絶ちません。

アパートの家賃を滞納すれば「住む場所」を失いますが、駐車場の場合は「少しくらい大丈夫だろう…」と支払いの意思が欠けてしまいがち。

このような"不良利用者"は契約時にブロックしましょう。

 

またコインパーキングの場合、料金を精算せずに駐車(不正利用)されることがあります。

特に多いのが「駐車スペースでない場所(出入り口・通路部分・空き地部分)に無断で駐車された…」というケース。

ムダな空きスペースなくすことで、"不正利用できない駐車場"をつくりましょう。

駐車場内で【事故】が起こって利用者が逃げていく

駐車場内で事故が起こると、稼働率低下につながる上、オーナーが責任を問われる場合がある

  • 最近、塀への接触事故が続いていて、修理費がかさんでいる…
  • 場内で人身事故が起こってしまった。自分にまで責任がおよぶかもしれない…

2台以上の車が同じスペースに集まる駐車場では、常に事故のリスクがつきまといます。

事故の種類は、大きくわけて次の3つ。

  1. 駐車機器・塀への接触など、自動車1台で起こる事故
  2. 自動車どうしの接触事故
  3. 自動車・歩行者の接触事故

万が一のことがあればオーナーさんの責任になる恐れもあり、稼働率低下の原因にもなります。

 

「結局、利用者に気をつけてもらうしかないでしょう?」というのも一理ありますが、

  • 駐車スペース・通路がせますぎる
  • 出入口の見通しが悪い

など「使いにくい駐車場」でよく事故が起こるのも事実。

レイアウトを工夫して、そもそも事故が起こりにくい駐車場をつくりましょう。

【広い駐車場】は意外と事故が起こりやすい

無断駐車・盗難・車上荒らしなどの【トラブル】が起こって稼働率が低下

駐車場内で「無断駐車」「盗難・車上荒らし」などのトラブルが起こると、稼働率低下・新規契約の減少につながる

  • 久しぶりに自分の駐車場に行ったら、知らない人が車を停めていた…
  • 盗難・車上荒らしと、場内のトラブルが続いて、利用者が逃げてしまった…

月極駐車場でよく起こるのが無断駐車・盗難・車上荒らしなどのトラブル。

同じ人が同じ駐車スペースを長期間借りるので、「あの人は、昼間は車を使わないな…」と標的になりやすいです。

このようなトラブルが起こると、

  • せっかく獲得した利用者が逃げていき稼働率が下がる
  • 「あの駐車場は危ないらしい…」という噂が流れ、新規顧客が見つからなくなる

など、経営がダメージを受けます。

 

どの経営方式でも、管理は業者任せになるのが駐車場経営。

いかに管理の質が高い業者を選ぶかがトラブル防止のカギです。

【災害】により収入がゼロになる=地震・津波・洪水・土砂崩れ

駐車場内が津波・地震・土砂崩れなどの自然災害に見舞われると、収入がゼロになり、設備を再投資する必要が出てくる

  • 津波の影響で、経営を続けるのが難しくなった…
  • 地震によって駐車機器が使えなくなった。再投資のお金がかかりそう…
  • 大地震による液状化現象・地割れ
  • 津波・高潮・集中豪雨・洪水による水没
  • 土砂崩れによる埋没

このような自然災害が起こると、駐車場を運営できなくなり収入ゼロとなる恐れがあります。

建物がない分ダメージは少ないですが、経営に必要な資産が使えなくなると、再投資の必要も出てきます。

【駐車場経営で必要な資産】

舗装費用10台の駐車スペース(200㎡)
にかかる費用
アスファルト舗装 4,000~5,000円/㎡80~100万円
コンクリート舗装7,000~8,000円/㎡140~160万円
駐車機器費用10台の駐車スペース(200㎡)
にかかる費用
車止め6,000円/台60,000円
ロック式コインパーキング精算機:100万円/台
フラップ板:15万円/台
250万円
ゲート式コインパーキング精算機+遮断器=400万円400万円

(関連記事:【高利回り】駐車場経営はどのくらい儲かる?収入や初期費用、経費をまとめて解説

 

自然災害を防ぐことはできませんが、利用者との契約時にいざという時の対策をしておきましょう。

【競合の増加】で収入・稼働率が低下する

近隣に競合の駐車場ができると、収入・稼働率の低下につながる

  • 駅前の好立地エリアで駐車場を始めたが、競合が出てきて利用者が流れてしまった…
  • 駐車場が少ないエリアだったので利用者を独占していたが、大手が参入してきて収入が半減した…
  • 初期費用が安い
    10台の駐車場なら、最低30万円でスタートできる
  • 立地に左右されにくい
    ⇒駅から徒歩20分でもニーズあり

など、低リスク・低ハードルで始めやすいのが駐車場経営。

裏を返せば、参入障壁が低く競合が出やすいというデメリットがあります。

「最初は利用者を独占していたのに、資金力のある大手が参入してきて潰された…」というのはよくあるケースです。

 

競合が出てくるのは避けられませんが、料金設定を工夫して対抗することは可能です。

特にコインパーキングは利用者の入れ替わりが激しいので、100円の差で稼働率が変わってきます。

【土地活用における駐車場経営】リスクを最小限におさえるための対策5つ

ここまで解説してきた「駐車場経営のリスク」への対策は次の5つです。

  1. 【契約・計画】の段階で、滞納・不正利用を防ぐ
  2. 無理のないレイアウトで【事故が起こりにくい駐車場】をつくる
  3. 管理の質が高い【管理業者】を選ぶ
  4. 災害リスクを【周知】して【責任の所在】を明確にしておく
  5. 【料金設定】を工夫して競合に対抗する

滞納=【契約の段階】でブロック / 不正利用=ムダな【空きスペース】を作らない

滞納・不正利用の対策は、駐車場の種類によって変わってきます。

  1. 月極駐車場
    ⇒利用者と結ぶ【契約の段階】で"滞納者"をブロックする
  2. コインパーキング
    ⇒駐車場内にムダな【空きスペース】を作らない

月極駐車場:【契約の段階】で"滞納者"をブロックする

月極駐車場における滞納者は、契約前にブロックすべき

月極駐車場における滞納者は契約の段階でブロックしましょう。

具体的には3つの方法があります。

  1. 賃料を一括して【前払い】してもらう
  2. 【契約のハードル】を上げる
  3. 賃料の回収までしてくれる【管理会社】を選ぶ

①賃料を一括して【前払い】してもらう

1年分一括支払い」など、賃料前払いを条件に契約してもらえば、滞納の心配はなくなります。

「数年間は、この駐車スペースを確保しておきたい…」など、長期間利用する人なら応じてくれる可能性が高いです。

 

②【契約のハードル】を上げる

  • 契約時に保証人を立ててもらう
  • 契約時に保証会社をつけてもらう

など契約のハードルを上げれば、「保証人に迷惑はかけられないな…」と滞納されにくくなります。

万が一滞納された場合でも、保証人・保証会社に賃料を請求できるので安心です。

 

③管理会社に賃料の回収まで任せる(滞納保証)

管理会社に賃料の回収まで任せる(滞納保証)のも1つの方法。

万が一滞納されたとしても、オーナーの収入には響きません。

一括借り上げ方式(サブリース)で運営するのも手です。

(関連記事:【駐車場経営の種類】月極駐車場とコインパーキング、土地活用するならどっち?

コインパーキング:駐車場内にムダな【空きスペース】を作らない

ムダな空きスペースをつくらないことが、コインパーキングにおける「不正利用」防止のポイント

「駐車区画以外のスペースに車を停められて、料金を払わずに出て行った…」

コインパーキングの不正利用を防ぐためには、ムダな【空きスペース】を作らない工夫が必要です。

  • 通路・出入り口
  • 空き地部分

などが広すぎると「今日は空いているし、ここに停めても大丈夫だろう…」と目をつけられます。

利用者の邪魔にならない程度にポールや看板、自動販売機をおいてデッドスペースを埋めるのも対策の1つです。

不正利用できない駐車場づくり=業者の協力が不可欠

 

不正利用できない駐車場づくりには、業者の協力が必要です。

優秀な管理会社なら、次の2つを両立させた駐車場を提案してくれます。

  • 不正利用できない、ムダな空きスペースのない駐車場
  • 「狭くて駐車しにくい…」というクレームの来ない駐車場

 

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【スマイスター(土地活用)の評判まとめ】土地活用のプロが8つの特徴から紐解く

無理のないレイアウトで【事故が起こりにくい駐車場】をつくる

事故のリスクを下げる一番の方法は、そもそも事故が起こりにくい駐車場をつくること。

  • 通路がせまい
    ⇒かなり慎重に徐行しないと、ぶつかりそうになる
  • 出入口の見通しが悪い
    ⇒通行人とぶつからないか、不安になる

このような駐車場であれば、どれだけ完璧に管理しても事故は防げません。

利用者の注意不足が原因だとしても「事故が起こってもおかしくない駐車場」と判断されればオーナーが責任を問われます。

 

よくあるのが「収容台数を増やして経営の効率を上げるために、駐車スペースと通路を狭くした」というケース。

次の2ステップで、事故の起こりにくい無理のないレイアウトを計画してください。

  1. レイアウトに【余裕】を持たせる
  2. 似たようなレイアウトの駐車場を【見学】させてもらう

①レイアウトに【余裕】を持たせる:駐車スペース=20~30㎡/台 通路幅=約5m

「通路幅5m」「駐車スペース20~30㎡/台以上」の余裕のあるレイアウトを設計すれば、駐車場内の事故が起こりにくい

駐車場全体が余裕のあるレイアウトになっていると、事故のリスクはグッと下がります。

土地の面積・形にもよりますが、少なくとも次の広さを確保してください。

  • 駐車スペース
    1台あたり20~30㎡以上
  • 通路の幅
    約5m

業者からレイアウトの提案をもらったら「駐車しやすそうか」をチェックしましょう。

  • 大型車が多いから、もう少し駐車スペースを広くしよう
  • 買い物客がよく利用しそうなので、小さめでOK

など、ターゲットに合わせて広さを調整する必要もあります。

②似たようなレイアウトの駐車場を【見学】させてもらう

運営中の駐車場を見学させてもらうと、レイアウトのイメージを掴むことができる

次に管理業者に相談して、似たようなレイアウトの駐車場を見学させてもらってください。

業者からの提案は"机上の空論"かもしれないので、現場を直接見る必要があります。

  • 通路がもう少し広ければ、もっと使いやすそう
  • このあたりはトラックがよく通っているから、もう少し駐車スペースがほしいな

など、新たな発見があるかもしれません。

万が一にそなえて【保険】に入っておくのもアリ

管理の質が高い【管理業者】を選ぶ

駐車場内のトラブルを防止するためには、「ハード面」「ソフト面」「環境面」の品質が高い管理業者を選ぶべき

  • 一括借り上げ方式(コミッション方式)
    ⇒オーナーは土地を貸すだけで、経営をすべて業者に丸投げする
  • 管理委託方式
    ⇒経営はオーナーが担当するが、管理業務を業者に委託する

と、どのような経営方式を選んでも、管理は業者任せになるのが駐車場経営。
(関連記事:【駐車場経営の種類】月極駐車場とコインパーキング、土地活用するならどっち?

無断駐車・盗難・車上荒らしなどのトラブルを防ぐには、管理の質が高い業者を選ぶ必要があります。

 

まずは候補を2~3社にしぼって、そのあと業者が管理している駐車場を見学してみてください。

チェックポイントは次のとおり。

パートナーとすべき【優良業者】の特徴■ハード面

  • 駐車機器(照明、ミラー、フェンスなど)がきちんと設置されており、手入れも行き届いている
  • 防犯設備(防犯カメラ、防犯ベル、カラーボールなど)が充実している
「防犯カメラで監視しています」と【注意喚起】しているかも要チェック

■ソフト面

  • 利用者に対して、安全利用を促している(看板の設置など)
  • 警備員が配置されている(広い駐車場の場合)
  • 定期的に防犯・防災訓練を行っている

■駐車場内の環境

  • 不法投棄される隙がないほど清掃が行き届いている
  • きちんと雑草が手入れされている

「"駐車場内でのトラブルには責任を負いません"という看板を立てておけば大丈夫だろう…」

と考える人も多いですが、管理がずさんな場合はオーナーが責任を問われます。

基本的に"管理は丸投げ"の駐車場経営だからこそ、パートナー選びは重要です。

 

業者選び=トラブル対策
~信頼できるパートナーを見つけてください~

 

上述したように、優良な管理業者を選べば、トラブルが起こる可能性はグッと低くなります。

  1. まずは一括資料請求サービスを利用して、2~3社にしぼりこむ
  2. その業者が管理している駐車場を見学する

この2ステップで、トラブルに強い駐車場をつくりましょう。

 

業者の絞り込みには一括資料請求サービスが便利。

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 災害リスクを【周知】して【責任の所在】を明確にしておく

災害リスクを最小限に抑えるためには、利用者との事前の情報共有が必要

自然災害それ自体を防ぐことはできませんが、万が一の時にそなえて次の対策を打っておきましょう。

  1. 利用者に災害リスクを【周知】した上で契約してもらう
  2. 利用者に被害がおよんだときの【責任の所在】を明確にしておく

①利用者に災害リスクを【周知】した上で契約してもらう

利用者と契約を結ぶときは、災害リスクをあらかじめ伝えてください。

具体的には次の2点です。

  • 駐車場で起こりうる災害
  • 災害が起こったときに予想される被害

これらの情報を知るためには、国が公開しているハザードマップが参考になります。

【ハザードマップ】の使い方をチェック

利用者に被害がおよんだときの【責任の所在】を明確にしておく

万が一のときにそなえて、「災害による被害の責任をオーナーは負わない」ことを契約書に明記しましょう。

その旨を、契約時に利用者に説明してください。

管理委託方式で運営するときは、災害保険に加入しておけば安心です。

運営を再開するときの資金に充てることができます。

【料金設定】を工夫して競合に対抗する

競合に対抗できる駐車場づくりは、料金設定がカギ

競合に対抗できるコインパーキング作りのポイントは料金設です。

「近所に新しい駐車場ができてから、稼働率が下がってきた…」と感じたら、料金見直しのサイン。

まずはNAVITIME 駐車場検索/予約を使って、近隣の料金相場を調べましょう。

【NAVITIME 駐車場検索/予約】を利用して料金相場をチェック

 

その上で、柔軟に料金設定を変えてみてください。

立地によって「競合が○○円なら、△△円にすべき」という正解は違ってきますが、集客しやすい料金設定のセオリーはあります。

具体的には次の2つです。

  1. 最大料金:近隣より【安め】
  2. 時間料金:近隣より【時間長め・料金高め】

たとえば競合が「最大料金1,500円・20分100円」であれば「最大料金1,200円・30分200円」としてください。

このように設定すべき理由を、以下で解説していきます。

時間料金=【時間長め・料金高め】

時間料金は、次のように【時間長め・最大料金高め】に設定してください。

  • 競合の駐車場
    ⇒15分100円
  • 自分の駐車場
    ⇒30分300円

コインパーキングで一番多いのが、営業に行くビジネスマンの短時間利用(1~2時間)

彼らは100~200円程度の細かい差は気にしません

会社の経費で払うし、少しくらい高くても、営業先の近くに停めたい」と考えるからです。

 

しかも仕事が済めば次の予定があるので、残り時間が何分あってもすぐに出庫してくれます。

結果として、高売上・高回転率が実現するというわけです。

最大料金を設定する場合=近隣の駐車場よりも【やや安め】

コインパーキングの最大料金は近隣より安めに設定するのがオススメ。

最大料金を気にするのは、次のような長時間停める人最大料金を払うつもりでいる人です。

  • 近くで現場作業をする建設会社
  • 車に乗って出張へ来たビジネスマン
  • 近くの観光地で1日中遊ぶ予定のファミリー層

彼らは最大料金を払うと決めているので「できるだけ安いところを探したい…」と考えます。

駐車場経営のリスク対策="事前にできること"をきちんと実行すること

このページで解説したように、駐車場経営におけるリスク対策のポイントは次のとおりです。

  1. 利用者との契約
    ⇒【不良利用者】対策
  2. 業者の選定・レイアウト計画
    トラブル・事故】対策
  3. 料金設定
    【競合】対策

「スペースを貸すだけで人が住むわけではない」ので、そこまで対応は難しくありません。

"事前にできること"をきちんとやれば失敗は防げる上、一度軌道に乗れば大きなトラブルが起きにくいのが駐車場経営です。

 

そこでぜひ挑戦してほしいのが、リスク対策の質を上げること。

  • この記事をもう一度読む
  • 駐車場経営の先輩の失敗談を聞いてみる
  • 不動産会社に相談する

など、いろいろな所から情報を集めて自分なりの成功法則をつくってください。

特に料金設定・レイアウト計画は独自のノウハウを必要とするので、プロのアドバイスを聞くことをオススメします。

~失敗しない駐車場経営は【業者選び】がポイント~

 

このページでは「駐車場経営で失敗しないために、どのような準備をすべきか」を解説しましたが、駐車場経営は1人でやるものではありません

パートナーとなる業者があなたの成功を応援してくれれば、成功確率はグッと高まります。

 

信頼できる業者を探して、確実に事業を成功させたい」という方は、一括資料請求サービスを活用してみてください。

簡単な情報を登録するだけで、複数の不動産業者から駐車場経営のプランを提示してもらえます。

提示してもらったプランを比較・検討して、自分の目的に合った業者を選んでください。

 

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