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【家や土地を売却する大阪府民に捧ぐ】一戸建てやマンション、空き地を売るための全知識!

大阪の不動産売却を完全ガイド

本記事では大阪の不動産価格相場から高く売却するためのコツまで徹底解説します。

  • 大阪の不動産を売却したい!
  • 大阪の不動産の価格ってどのくらい?
  • 大阪の不動産を高く売るにはどうしたらいいの?

上記のような悩みをお持ちの方は最後まで読んで最も良い条件で売却してください。

 

また後述にて詳しく解説していますが、不動産の売却には所有する不動産の価格を知っておくことが必要不可欠。

そこでオススメなのが不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定は1分かからない申し込みで最大6社から不動産の価格を査定してもらうことが可能。
サービスの利用は無料なので、気軽に利用することができます。

不動産の価格は業者によって何百万円の差がでることも珍しくありません。

売却価格で損しないためにもまずは不動産一括査定サイトで複数の業者に価格査定をしてもらいましょう。

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大阪で不動産を売却する際の正しい流れ・手順

まず解説するのは、大阪で不動産を売却する際の正しい手順。

しっかりとした手順で不動産売却をすることでスムーズ且つ高額で売却できます。

不動産売却までの手順は以下の通り。

  1. 大阪の価格相場を知る
  2. 大阪の不動産市場をチェック
  3. 所有不動産の価格を知る
  4. 大阪の不動産市場や価格相場をふまえて適切な不動産会社を選ぶ
  5. 売却手続きに進む

本記事では不動産売却の流れに沿ってそれぞれ解説していきます。

最後まで読んでスムーズに不動産売却を進めてください。

大阪の不動産価格相場【土地・一戸建て・マンションに分けて紹介】

大阪の不動産価格相場について以下の3つの相場価格をみていきます。

  • 土地の価格相場
  • 中古一戸建ての価格相場
  • 中古マンションの価格相場

大阪の土地の価格相場

大阪の土地は市外の成約件数が圧倒的に多い

 大阪府全体大阪市大阪市以外
成約件数2,403件418件1,985件
価格2,235万円2,742万円2,128万円
面積177.17㎡113.51㎡190.58㎡
㎡単価12.61万円24.16万円11.17万円

大阪では大阪市内よりも市街の方が成約件数が多いのが特徴です。
※比較の例として東京では23区の成約件数が圧倒的に多いです

その理由として大阪市内はオフィス街になっているので土地の売買は少なくなっていることが挙げられます。

市内に土地を持っている場合は価格としては高い傾向にあるので、大阪全体の相場よりも高く売れる可能性が高いです。

大阪の中古一戸建ての価格相場

中古一戸建ての価格は市外と市内でそれほど差はない

 大阪府大阪市大阪市以外
成約件数4,819件1,014件3,805件
価格1,817万円1,857万円1,806万円
土地面積107.81㎡66.39㎡118.85㎡
建物面積99.20㎡94.40㎡100.48㎡
築年数26.55年26.57年26.54年

大阪の中古一戸建ての価格は大阪市と市外であまり差がありません

中心部だからといって大阪全体の相場よりも高く売れるといったことはなさそうです。

ただ市外の中古一戸建ての土地面積ではが明らかに広いので、1㎡あたりの価格としては低価格になります。

大阪の中古マンションの価格相場

大阪市内のマンションの価格が高くなっている

 大阪府大阪市大阪市以外
件数8,451件4,009件4,442件
価格2,208万円2,506万円1,940万円
専有面積67.75㎡62.24㎡72.73㎡
㎡単価32.59万円40.26万円26.67万円
築年数22.46年21.20年23.60年

(参考:公益社団法人近畿圏不動産流通機構「近畿圏の売買土地・住宅データ(基本指標)」

中古マンションにおいては大阪市内のマンションの価格が市外に比べて高くなっています

ここ最近では大阪の中心部(大阪市内)に大型商業施設などが建設され住みやすさが向上
市内のマンションにおける人気が高まり、価格も上昇したと考えられます。

関連記事不動産の価格の推移を更に詳しく調べたい方はコチラを参考にしてみてください

⇒【2019年最新】不動産の価格推移をグラフで確認する方法!購入・売却のタイミングも考察してみた

大阪の不動産市場の特徴

現在、大阪の不動産市場に大きな影響を与えているのは以下の3つです。

  • 中心部(大阪市内)にマンションが次々建設されている
  • 南海トラフ地震の懸念
  • 2025年の大阪万博開催による地価上昇

中心部(大阪市内)にマンションが次々建設されている

大阪中心部に人口が移り価格も上昇していく

大阪ではタワーマンションが次々に建設されています。

建設されているのは大阪の中心部で、これまでオフィス街とされていた場所です。
タワーマンションの増設で大阪の不動産市場に以下のような影響が出ると考えられます。

  • 中心部の不動産価格は上昇していく
  • 郊外から中心部へ住み移っていく

【都道府県別タワーマンションのストック数および竣工年代別の内訳】

大阪タワーマンション竣工数

大阪の中心部の不動産価格は上昇していく

ここ最近の大阪では中心部ではタワーマンションや大型商業施設が建設され再開発が進んでいます。

その影響もあって大阪市内に住む人が増え、更に住みやすさも向上されているので需要と共に不動産価格が上昇。
以下の画像からも分かるように2017年から2019年の2年間で400万円程価格が上昇しています。

【大阪府の成約件数と成約価格】

大阪市の不動産価格推移

大阪市内に物件を持っている方は大阪全体の相場よりも高く売却できる可能性が高いです。

ただこれからタワーマンションが増えていくと競合が多くなってしまい、売れ残ってしまう可能性があることには注意しておきましょう。

(参考:KINKI REINS 近畿圏不動産流通市場の動向について)

郊外から中心部へ住み移っていく

上述したように中心部はこれから人気が高まっていき、郊外から中心部へと人が住み移っていくことが予想されます。

それに伴い郊外の物件の人気は下がっていくので不動産の価格も下がっていきます。

郊外の物件の売却を考えている方はなるべく早く売却するのが得策といえるでしょう。

~監修者からコメント~

監修者プロフィール

20年前のステータスは郊外に一戸建てを持つことでしたが、現在ではマンションが主流に。

また中心部のマンションの人気上昇の背景には、都心部で働いている方が勤務地までのアクセス改善するには住居ごと移動するしかなかったことがありました。

現在のマンションブームは10年から15年続くと予想されていますが、交通整備等で地方の利便性がよくなれば中心部の価格がいつまでも高いままとは限りません。

不動産市場をしっかりと把握して最適なタイミングで不動産を売却しましょう。

南海トラフ地震の懸念

大阪南部はトラフ地震の恐れがあり不動産売却は難しい

気象庁は高い可能性で南海トラフ地震が起こると正式に発表しています。

その際に被害が大きいとされる大阪の南部エリアの物件は購入者が見つかりにくいです。

さらにそのエリアの物件を所有している方が次々と売却を始めているため、需要よりも大幅に供給がある状態になっています。

大阪南部の物件は他のエリアの物件よりも売却が難しく、売却価格にもあまり期待はできません。

【大阪府の成約件数と成約価格】

大阪南部の不動産価格の推移

実際に大阪の他の地域の価格が大幅に上昇しているのに対して大阪南部の価格はほぼ変動がないことがわかります。

(参考:KINKI REINS 近畿圏不動産流通市場の動向について
(参考:気象庁「南海トラフ地震に関連する情報」

2025年の大阪万博開催による地価上昇

2025年に大阪万博が開催されることが2018年11月に正式決定されました。

開催に伴い下記のような要因をもとに大阪の地価・建物の価格は上昇していくことが予想されています。

  • インフラの整備
  • 商業施設の建設
  • 不動産投資家による投資

これから不動産を売却しようと考えている方にとって大阪の不動産市場は悪くない状況です。

ただし東京オリンピックと比較すると経済効果は10分の1と予想されているので急激に価格が上昇するわけではないことは理解しておきましょう。

大阪の不動産の価格相場を理解したら自分の不動産の価格を知ろう!

不動産一括査定とは簡単な情報入力で複数の査定結果がもらえる

地域の特徴や価格相場が理解できたら自分の所有している不動産の価格を調べましょう。

自分の所有の不動産の価格を知らなかったばかりに売却価格で大きく損をしてしまうケースもあります。

■価格を知らないまま売却して失敗した例

Aさんは所有の物件の価格を知らないまま不動産に売却。

後々売却した物件について調べてみると、Aさんの売却価格よりはるかに高い価格で売り出されていることに気付きます。

売却した不動産業者は悪徳業者で、Aさんが価格相場を知らないことを良いことに相場価格よりも遥かに低い金額で買い取っていました。

上記のような失敗をしないためにも不動産の価格はしっかり把握しておきましょう。

 

不動産価格を知るには不動産一括査定が最適です。

冒頭でも記述していますが不動産一括査定は無料で複数の不動産業者から査定結果がもらえるサービス。

また複数の不動産業者からの査定価格や対応を比較しながら最適な不動産業者を選べることもメリットです。

ここでは不動産一括査定を利用するメリットと注意点について解説します。

不動産一括査定を利用するメリット

不動産一括査定のメリットを活かして最適な売却条件を見つける

不動産の価格を知るには不動産一括査定サイトが最適です。

前述した大阪の不動産状況や価格を理解している状況ならさらに利用するメリットは大きくなります。

不動産一括査定サイトを利用するメリットは以下の3点。

  • 複数の業者の査定結果がわかる
  • 普段忙しい方でも利用が可能
  • 査定してもらった不動産会社に何でも相談できる

複数の業者の査定結果がわかる

不動産一括査定サイトなら最大6社から査定結果をもらうことができます。

不動産の価格は業者によって数百万円の差がでることもめずらしくありません…

複数の業者からの価格を比較することで売却後に「本当はもっと高く売れたのか…」といった事態を回避できます。

また周辺の価格相場を知っておけば、「査定結果は全部相場より高かったから不動産業者の対応で決めよう!」と臨機応変に不動産業者を決めることができるのもメリットです。

普段忙しい方でも利用が可能

不動産一括査定サイトはスマホやパソコンから申し込みます。

そのため24時間いつでも査定依頼を出すことが可能。

  • 普段は会社員・OLなので忙しくてなかなか不動産業者に行けない…
  • 複数の不動産業者に行くのは手間がかかるな…

上記のような方でも仕事に影響を出すことなくスグに利用することができます。

査定してもらった不動産会社に何でも相談できる

不動産一括査定で査定してもらった業者には何でも相談してもらうことが可能です。

  • 売却した後の税金ってどうなるの?
  • 初めての不動産売却で不安だらけ…

上記のような悩みがある方にも不動産一括査定はオススメ。

税金のことから不動産売却について何でも相談してみましょう。

これからお客様になるかもしれないと思っている不動産業者は親身になって説明してくれます。

もちろん相談したからといって必ずしも売却しなければならないといったことはありません。

不動産一括査定サービスを利用する際の注意点

不動産一括査定の注意点を事前に理解して有効活用する

不動産一括査定にはメリットだけではなく注意点もあります。

不動産一括査定を最大限に有効活用するために以下の2点に気を付けましょう。

  • 査定家結果が必ずしも売却価格になるとは限らない
  • 不動産会社は売却の価格だけでは決めない

査定結果が必ずしも売却価格になるとは限らない

不動産一括査定はあくまで机上査定です。

物件の状態等は確認できないので、そのまま売却価格になるわけではないことを理解しておく必要があります。

ただ査定結果の価格で売却できることも十分にありえますので、「売却価格を決めるための目安となる価格」として捉えておきましょう。

不動産会社は売却の価格だけでは決めない

不動産会社を決める要素として「売却価格」のみで判断するのは非常に危険です。

  • 成約実績
  • 担当者と人柄
  • 売却希望の不動産との相性

上記のような判断基準も非常に大切です。

特に担当者の人柄や不動産会社のスタッフの対応は注意してみておきましょう。

不動産売却は高額な取引となるため、安心して任せられる不動産会社を選ぶことが大切です。

【こんな不動産会社・スタッフは要注意!】

  • とにかく売却を急がせてくる
  • 都合の良い営業トークしかせず、デメリットや注意点について説明がない
  • 連絡の対応が遅い
  • 売却金額や仲介手数料についての説明が曖昧

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大坂で不動産を良い条件でスムーズに売却するコツ6つ

適切な価格設定をする

高く売りたいからといって相場価格よりも大幅に高い価格にすると、買主が見つからなくなってしまいます。

反対に相場よりも安く売却してしまっては損をするだけです。

周辺の環境や物件の状態等をしっかりと把握して適切な売却価格を設定しましょう。

例えば大阪では以下のような場合だと相場よりも高く設定しても売却できる可能性が高いです。

大阪市の中でも開発が進んでいる中心部の場合

近年開発が進み大型商業施設やタワーマンションが建設されている中心部は、相場よりも高く売れる可能性が高いです。

これから更に商業施設が建設されることで土地の収益性が上がり地価も上がることが予想されます。

そのような場所に物件を所有している方は不動産会社と相談して相場よりも高めの売却価格にしてみましょう。

2025年の大阪万博開催地付近の場合

大阪万博の開催地は此花区で、USJやウォーターフロントなど人気の観光地がある場所です。

2025年の大阪万博に向けて不動産投資目的で物件を買う方が増えていくと予想されています。

需要が増えることは価格の上昇につながるので、此花区周辺の物件を所有している方は不動産会社と相談して相場よりも高めの売却価格にしてみましょう。

周辺の物件よりも外装、内装に魅力がある場合

大坂の物件に限ったことではないですが、周辺の物件にはない特徴がある場合も相場よりも高く売れる可能性があります。

  • 一戸建て住宅で内装がバリアフリー化している
  • デザイナーズマンションで周辺のマンションよりも豪華

上記のように建物自体に特徴がある物件を所有している方は不動産会社と相談して相場よりも高めの売却価格にしてみましょう。

媒介契約をきちんと結ぶ

媒介契約の種類を理解して最適な契約方法を選ぶ

不動産売却における媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する契約のこと。

媒介契約には以下の3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

【媒介契約における違い】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約できる業者複数OK1社のみ1社のみ
売主が買主と直接取引直接取引OK直接取引OK直接取引NG
業者からの活動報告活動義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズの登録義務登録義務なし媒介契約から
7営業日以内
媒介契約から
5営業日以内
向いている人・人気物件を
所有している人
・複数の担当者から
売却方針を聞きたい人
・少しでも高額で
売りたい人
・複数社と連絡
するのは面倒な人
・少しでも早く
売りたい人
・複数社と連絡
するのは面倒な人
・少しでも早く
売りたい人
仕組みの図一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約

大阪の不動産をなるべく高く売りたい方にオススメなのは一般媒介契約

理由は複数の不動産会社に依頼ができるからです。

複数の不動産業者に依頼すれば、オークションのように不動産会社が価格を上げていくことが期待できます。

ただレインズへの登録が義務になっていないので、買主が売却する物件を知る機会が少ないです。

レインズとは

とは言っても大阪の不動産は需要が高いので一般媒介でも買主が見つかる可能性が非常に高いです。

もし3ヶ月経過しても買主が決まらない場合は媒介契約を変更して売却することもできます。

関連記事媒介契約について更に詳しく知りたい方はコチラ!

不動産の”媒介契約”とは?一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを完全解説!

売り急がない

売り急いでいることは仲介業者に伝える必要はない

不動産の売却において売り急ぐことは売却価格を大幅に下げる原因になりかねません。

買主や不動産業者に大幅に値下げを要求されてしまう可能性があるからです。

「売却を急いでいるな。値下げしたら買うと言えば価格が下がるかもしれない!」と考える買主や不動産業者がいないとは言えません…

様々な事情で「とにかく早く売却したい!」と考える方もいると思います。

ただその旨は買主や不動産業者に伝える必要はありません

不動産業者にはなるべく高く売却したいと伝え、買主が見つからない場合は値下げを検討しましょう。

~監修者からコメント~

監修者プロフィール

20年前は戸建てを持つことが理想とされていましたが、今ではマンションが人気になっているように不動産市場は常に変化していきます。

売り急がないことは大切ですが、慎重になりすぎて最適な売却時期を逃さないように計画性をもった不動産売却を検討しましょう。

内覧の準備はしっかりしておく【5つのチェックポイントを確認】

買主になる方の多くは内覧してから購入の最終判断をします。

つまり買主に「買おう!」と決めてもらうためにも内覧は非常に大切です。

全体の整理整頓は絶対ですが特に以下の5つのポイントを意識しましょう。

  1. 玄関の掃除・整理は徹底的にしておく
  2. 部屋は明るくしておく
  3. 水回りの掃除は徹底的にしておく
  4. 無駄に解説をしない
  5. 周辺の環境について答えれるようにしておく

①玄関の掃除・整理は徹底的にしておく

第一印象を良くするために玄関の掃除は徹底的にしておく

内覧者が最初に見る玄関は非常に大切です。

第一印象が良ければその後も気分良く内覧することができます。

しかし第一印象が悪いとその後の内覧は粗探しになってしまう可能性が高いです。

玄関の掃除・整理のポイント

  • においは徹底的に消臭しておく
  • 背の高いものは置かない(狭く感じてしまう)
  • 新品のスリッパを用意しておく

上記のようなポイントに注意して内覧者が物件に入った際に「お!いい感じ!」と思ってもらえる玄関にしましょう。

②部屋は明るくしておく

内覧の際には部屋を明るくしておく

部屋はできる限り明るくしておきましょう。

部屋が明るいと内覧者の気分も良くなり前向きに検討してくれる可能性が高まります。

部屋を明るく見せるコツ

  • 電球は明るいものに交換しておく
  • カーテンは開けておく
  • 窓際に物は置かないようにする
  • 昼間に内覧にきてもらう

上記のようなコツを活かして明るい部屋にしておきましょう。

③水回りの掃除は徹底的にしておく

水回りの掃除は内覧者が最も気にするポイントの一つ

以下の4か所は徹底的に掃除しておきましょう。

  • キッチン
  • 浴室
  • 洗面所
  • トイレ

カビや水垢などが無い状態が理想的です。

また内覧者が来るまでには浴室が乾いている状態にしておきましょう。

もしも自分で掃除してもきれいにならなかった場合はクリーニング業者に頼むのもアリです。

④無駄に解説をしない

無駄に解説することは内覧者のイメージを悪くしてしまう

物件を買ってもらいたいがために必要以上に解説してしまうことにも注意が必要です。

  • 売主の方の勢いがすごくて買う気がなくなってしまった…
  • 内覧に集中できずよくわからなかった…

上記のような事態にならないように質問された内容にできる限り簡潔に答えることを意識しましょう。

⑤周辺の環境について答えられるようにしておく

売却物件の周辺環境は事前に調べておく

内覧では周辺の環境について聞かれることが多いのでしっかり答えられるよう準備しておきましょう。

内覧でよく聞かれる質問

  • 駅までの距離・時間
  • 周辺施設(スーパー、コンビニ、公園等)
  • 周辺の騒音や治安について

もしもデメリットがある場合にも隠さずに伝えた方がむしろ好印象になります。

また内覧で聞かれることにきちんと答えられるか不安な方はその旨を不動作業者に伝えておくと良いでしょう。

売却費用を把握しておく

不動産の売却には手数料等のの費用が必要です。

実際に不動産売却する際に必要な主な費用は以下の5つ。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • その他必要に応じて支払う費用
  • 引っ越し費用
それぞれの費用詳細

費用もしっかりと把握して、所有の不動産売却において利益がどのくらい出るのか計算しておきましょう。

費用はメモや領収書で残しておく

上記のような費用が生じた場合には領収書やメモ等でしっかりと残しておきましょう。

理由は不動産売却益を計算する際に「諸経費」として計上できるからです。

■不動産売却益の計算式

  • 売却金額−取得費−諸経費−特別控除=不動産売却益

不動産売却益の金額によっては不動産譲渡税を支払う必要がでてきます。

諸経費の証拠をしっかりと残しておくことで余分に税金を支払うことがないようにしましょう。

■諸経費として計上できる費用

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取り壊し費用とその建物の損失額
  • 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
    これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

(参考:国税庁「譲渡費用となるもの」)

売却に必要な税金を把握しておく

不動産売却の際に必要な主な税金は以下の5つです。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 消費税(建物の価格や仲介手数料にかかる)
  • 印紙税(1千万円超5千万円以下…1万円・5千万円超1億円以下…3万円)
  • 登録免許税(固定資産税評価額×2%・固定資産税評価額5,000万円の場合は100万円)

また印紙税や登録免許税は必ず必要ですが譲渡所得税と住民税は不動産売却によって利益がでた場合のみ必要です。

特に譲渡所得税については売却益の金額によってはかなり高額になるので注意しておきましょう。

譲渡所得税の算出方法■譲渡所得税の計算式

譲渡所得税=不動産売却益×(所得税率※+住民税率)
※2037年までは復興特別所得税として2.1%が加算されます

 

■所得税率や住民税率は所有期間で変わる

所有期間5年以下⇒所得税30%・住民税9%
所有期間5年超10年以下み⇒所得税15%・住民税5%

 

■所有期間が10年超であれば軽減税率を適応できる

売却益の6,000万円以下の部分⇒所得税10%・住民税4%

売却益の6,000万円超の部分⇒所得税15%・住民税5%

譲渡所得税には3,000万円の特別控除がある

以下の条件をを満たせば譲渡所得税には3,000万円の控除が適応できます。

  • 自分が住んでいた家を売却すること
  • 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること
  • 解体した場合は以下の2つの要件に当てはまること
    ・解体から1年以内に譲渡契約を結んでいる
    ・解体から譲渡契約を結んだ日までその土地を貸し付けたりしていない
  • 売った年やその前年、前々年にこの特例や他の特例・控除を受けていないこと
  • 売主・買主が親子・夫婦・内縁などの特別な関係ではないこと

多くの場合は上記の条件を満たすので3,000万円の特別控除を適応すれば課税額は0円になります。

例えば売却金額が1億円の場合でも…

1億円(売却金額)−8,000万円(取得費)−800万円(諸経費)−3,000万円(特別控除)
不動産売却益=0円(譲渡所得税の課税なし)

ただ特別控除を適応するためには確定申告が必要なので把握しておきましょう。

確定申告に必要な書類

大阪で不動産を売却するなら一括査定サイトの利用が必須!

これまで大阪の不動産価格の相場から売却のコツまで解説してきました。

相場や売却のコツを知っておくことで損することなく安心して売却することができます。

本記事で紹介した売却のコツ6つ

  • 適切な価格を設定する
  • 媒介契約をきちんと結ぶ
  • 売り急がない
  • 内覧の準備はしっかりしておく
  • 売却費用を把握しておく
  • 売却に必要な税金を把握しておく

また可能な限り高額且つスムーズに売却するためには、所有の不動産の価格を理解して最適な不動産業者を選ぶことが最も重要です。

そこで利用するべきなのが冒頭でも紹介した「不動産一括査定」です。

  • 複数の不動産業者から不動産の査定結果がもらえる
  • 査定してもらった複数の不動産業者から最適な不動産業者を選択できる

不動産一括査定のメリットを活かして最高の不動産売却にしてください。

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イエウールの口コミ・評判は最悪…?不動産のプロが11つの事実を伝えます

~監修者のコメント~

【東京の不動産市場から大阪の不動産市場を推測する】

監修者プロフィール

近年価格が上昇していた東京のマンションも現在では下降傾向にあります。

タワーマンション等を購入する層(富裕層)は既に不動産を購入・所有してしまったことが大きな要因です。

そのため最近では不動産を購入していない層(ミドル層)をターゲットにしたマンションが建設されています。

今後同じ主要都市の大阪でも同じ現象がおきるかもしれません。

大阪の中心部にマンションを持っている方で売却を考えている場合は頭にいれておきましょう。

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-【地域別】不動産売却のポイント