【不動産売却の全費用・相場の一覧】家や土地を売る前に目安をつけよう

「不動産を売るときにかなりの費用がかかるって聞いたことあるけどほんと？」
「具体的にどんな費用がかかるの？」
「不動産売却の費用を抑える方法ってあるの？」

不動産売買では売主にもさまざまな費用が発生します。

事前に大体どれくらいかかるかわからないと不安になってしまいますよね。

そこで今回は不動産売却の費用について、以下をメインに解説していきます。

かかる費用や税金を事前に知っておけば、売却価格にカンタンに妥協しなくなるはずです。

また事前に把握することで、売却後の資金計画も立てやすくなるので、売却をするうえで事前に把握することは大切になります。

不動産売却を成功に導くためにも、ぜひとも本記事を参考にしてみてください。

不動産売却にかかる費用・相場

一戸建て・マンション・土地を売却する際にかかる費用を集めました。

不動産売却に かかる費用	相場・計算方法	支出が必要かどうか
①仲介手数料	(売却価格×3%＋6万円)×1.08	仲介による売却 の場合は必要 (買取なら不要)
②抵当権抹消の費用	8,000円～1万5,000円 (司法書士への報酬)	抵当権がついていた ときは必要
③ローン完済の費用	1万円～6万円 (＋未払利息)	住宅ローンを 繰り上げて完済 したときは必要
④リフォーム リノベーション の費用	30万円～1,250万円	※いずれかなら必要 ・売却前に修繕 しないと売れない ・価値を高めたい
⑤ハウスクリーニング の費用	6万円～22万円 (全面クリーニング)	内覧で買主の 購買意欲を 高めたいなら必要
⑥測量費用	・15万円～50万円 (一般的な測量) ・60万円～70万円 (官民立会測量)	買主から測量を 求められたら必要
⑦解体費用	※1坪あたりの家屋解体 ・木造 3.2万円～3.7万円 ・鉄骨造 3.8万円～4.5万円 ・RC造 4.7万円～5.5万円	更地にしないと 売れないなら必要
⑧引越し費用	8万円～35万円 (ファミリータイプ)	売却後に転居 するなら必要

まだ売却の準備段階という人は、予習のつもりで一読してみてください。

①仲介手数料

仲介手数料とは、売買が成立した後に不動産会社に支払う成功報酬のこと。

不動産会社は家や建物を売ろうとして、営業や広告をかけます。
その対価や利益として、仲介手数料を受け取るというわけです。

費用の中でも高額な仲介手数料は、売却価格が高くなるほど上限額も高くなります。

売却価格	仲介手数料の上限 (税込)
500万円	226,800円
1,000万円	388,000円
1,500万円	550,800円
2,500万円	712,800円
3,000万円	1,036,800円
3,500万円	1,198,800円
4,000万円	1,360,800円
4,500万円	1,522,800円
5,000万円	1,684,800円
6,000万円	2,008,800円
7,000万円	2,332,800円
8,000万円	2,656,800円
9,000万円	2,980,800円
1億円	3,304,800円
5億円	16,264,800円

上限額が法律でしっかり決まっているため、費用の想定はしやすいでしょう。
また不動産価値を無視した、不当に高い仲介手数料を請求される心配がありません。

「仲介手数料は半額！」などと公言していない限りは、上限額になると思ってください。

②抵当権抹消の費用

抵当権とは「借金のカタにする目的」で設定される権利のこと。
たとえば住宅ローンを組んだときに、金融機関によって家や土地に設定されます。

もしも返済不能になったときは、抵当権の実行で家や土地は取り上げられるという流れです。

この抵当権は通常、抹消しなければ家や土地を売却できないんですね。

なぜなら抹消していないと、買主が購入後に突然家や土地を失うリスクが残るからです。

抵当権の抹消は自分でもできますが、時間に余裕がある人でないと難しいでしょう。
法務局の受付時間は平日8:30～17:15で、平日メインで勤務する人は来局できません。

司法書士による抹消手続きといっても多くの場合、報酬は2万円以内。

不動産売買という高額取引の中では、金銭的負担は軽いと思っておいてください。

③ローン完済の費用

銀行によって異なりますが、一般的に住宅ローンを完済するために以下の費用が発生します。

参考としてりそな銀行の住宅ローン完済の諸費用を見てみましょう。

【全額繰上返済手数料】
※金利タイプによって金額は異なる

変動金利型（全期間 固定金利型含む）10,800円

固定金利選択型 特約期間中…32,400円

【保証会社事務手数料】
繰上返済に伴う保証料返戻手続きの保証会社手数料…10,800円

参照：りそな銀行ホームページ＜全額繰上返済手数料＞（消費税等込み）

保証会社事務手数料は、前払いして返戻される保証料から差し引かれる形で支払います。

具体的な金額が気になる人は、借りている銀行のホームページから確認してみてください。

④リフォーム・リノベーションの費用

売却前にリフォームやリノベーションをしてから、売却するつもりの人もいますよね。

リフォームとリノベーションは同じ意味としている業者もいますが、厳密には異なります。

費用はこれぐらいとは一概にはいえず、規模によって金額が大きく変わってきます。

参考として3社のリフォーム・リノベーション料金を見てみましょう。

内容によっては、仲介手数料を上回る金額になるので注意が必要です。

⑤ハウスクリーニングの費用

ハウスクリーニングとは、専門業者による住宅向けの清掃サービスのこと。

売却前に依頼して部屋をキレイおくことで、内覧で購買意欲を上げられるでしょう。

料金は全面的なクリーニングでも20万円程度と、それほど費用はかかりません。

空室か居住中かでいうと、居住中の部屋の清掃のほうが価格は高めになります。

水回りをキレイにするだけでも売却金額UPが見込めるので、利用を検討してみてください。

⑥測量費用

測量は土地の広さが不明だったり、登記簿上の広さと大きく異なったりする場合に行います。

面積と隣地との境界を確定して、売却後にトラブルに発展しないようにしておくためです。

ほとんどの購入検討者が測量を求めるので、実施は必要になると思っておきましょう。

参考として5社の境界確定測量の料金を見てみてください。

境界確定測量が済んだら、土地に境界標が設置されて確定測量図が作成されます。

測量は境界確定まで最低でも2ヶ月はかかるので、早めの依頼を強くおすすめします。

境界標が設置されてから売却活動が始められるように、前もって動いておきましょう。

4. 境界標設置の5つの効用

（1）境界問題の予防になります。
境界標によって境界が明確であれば、境界問題は生じません。

（2）財産の侵害防止になります。
境界標によって、自分の土地の範囲が第三者からもわかるようになっていれば、
侵害の予防になります。

（3）売買や相続が迅速に行えます。
境界標によって土地の形状や面積が明確であれば、売買や相続を迅速に行うことができます。

（4）正確な地図の基礎となります。
境界標を設置することは、登記所の地図に自分の土地を正しく表示する基礎になります。

（5）不動産登記制度の充実につながります。
境界標の設置は、正しい登記、正しい地図の基礎となり、
不動産登記制度を充実させ、安全な不動産取引につながります。

引用：日本土地家屋調査士会連合会　知って得する、境界標の｢知識｣

⑦解体費用

更地にしたほうが売れるとわかっている場合は、解体も視野に入るかもしれません。

解体費用は、建物の構造が頑丈なほど単価がアップします。

基本的に解体費用は、文字通り「家屋を壊すための費用」だけ。
足場や廃棄物処理の費用は含まれていないので注意が必要です。

また以下のような原因によって、相場より費用がふくらむリスクも…。

依頼する前に想定し得なかったことが、解体で起こることもあるので注意しましょう。

⑧引越し費用

特に家を買い替える人が見落としがちなのが、引越しにかかる費用です。

引越し料金の変動要因は主に、時期・引越し先までの距離・荷物の量。

引越し時期がが繁忙期であったり、遠方への移動だったりすると費用は高騰します。
もちろん単身よりもファミリーのほうが、荷物の量で高くつくはずです。

料金には個人差があるため、引越し業者のホームページを見ても料金一覧はわかりません。

多くの人は複数社から見積もりをとって比較することになります。

参考としてSUUMO調べの引越し料金の相場を確認してみてください。

マイホームの買い換えを売り先行で行うと、引越し料金の他に仮住まい費用もかかります。
（仮住まい…工事期間中など一時的に住む家のこと）

また仮住まいから新居への移動と、引越しが計2回になるので把握しておきましょう。

転居先が宅地造成の必要アリだと費用がかさむ

宅地造成とは、更地を宅地にしたり土地の性質を変えたりすること。

たとえば土地の購入後に地盤が弱いとわかったら、宅地造成をすることになります。

費用は平らな土地か傾いた土地かによって、大きく異なるので注意しましょう。

もちろん土地の傾斜度があればあるほど、高度な技術を要するため費用は高騰します。

特に不動産売却の後に新たな土地を取得する予定の人は、把握しておいてください。

不動産売却にかかる税金・相場

不動産の売却で発生する税金は以下の通り。

不動産売却に かかる税金	相場・計算方法	支出が必要かどうか
①譲渡所得税 (所得税＋住民税)	・所有期間5年超 不動産売却益×20.315% ・所有期間5年以下 不動産売却益×39.63%	売却で儲けが出れば必要
②印紙税	1,000円〜6万円	基本的に必要 (買主と折半)
③登録免許税	・土地 固定資産税評価額×1.5%※ (※2021年4月1日以降は2%) ・建物 固定資産税評価額×0.3%	売主負担の 特約があれば必要 (一般的には買主負担)

③は基本的に買主負担ですが、特約次第では売主が負担することもあります。

①譲渡所得税（所得税＋住民税）

不動産売却によって儲けが出れば、給与天引きとは別の所得税と住民税が発生します。
（この所得税と住民税は合わせて譲渡所得税と呼ばれる）

計算のもとは不動産売却益で、所有期間ごとの税率をかければ譲渡所得税の税額です。

不動産売却益の計算式は「売却価格－取得費－諸経費－特別控除」。

購入や売却にかかった費用を詳しく出せば、不動産売却益は少なくなり税金も安くなります。

所有期間と不動産売却益ごとに、譲渡所得税の税額例を見てみましょう。

いずれにせよ、儲けた金額の2割か4割は税金で消えるようになっています。

②印紙税

印紙税とは売買契約書に貼る収入印紙のことで、収入印紙の貼付＝印紙税の納税になります。

契約金額によって異なる印紙税の税額は以下の通り。

売却価格	印紙税額
100万円超 500万円以下	1,000円
500万円超 1,000万円以下	5,000円
1,000万円超 5,000万円以下	10,000円
5,000万円超 1億円以下	30,000円
1億円超 5億円以下	60,000円
5億円超 10億円以下	160,000円
10億円超 50億円以下	320,000円
50億円超	480,000円

※表は2020年3月31日までの軽減税率適用後の数字

たとえば不動産を2,000万円で売却する場合は、かかる印紙税は2万円（1万円×2）です。

売却金額がよほど高額でない限りは、10万円を超えることはないので安心してください。

なお特約をつけないならば基本的に、印紙税の支払いは買主との折半となります。

（納税義務者）

第三条
別表第一の課税物件の欄に掲げる文書のうち、第五条の規定により印紙税を課さないものとされる文書以外の文書（以下「課税文書」という。）の作成者は、その作成した課税文書につき、印紙税を納める義務がある。

２　一の課税文書を二以上の者が共同して作成した場合には、当該二以上の者は、その作成した課税文書につき、連帯して印紙税を納める義務がある。

引用：電子政府の総合窓口e-Gov「印紙税法」

③登録免許税

買主へ所有権を移転登記する際には、登録免許税が発生します。

登録免許税は売却金額ではなく、固定資産税評価額によって税額が変わるのが特徴です。

固定資産税評価額ごとに、土地と建物にかかる登録免許税を見てみましょう。

上記からわかるように、建物よりも土地のほうが登録免許税は高額になります。

ただし登録免許税は、売主・買主どちらが支払っても構いません。
（どちらか一方・折半・任意の割合など自由に選べる）

一般的には、所有権移転によって恩恵を受ける買主が全額支払うことが多いです。

不動産売却の費用・税金の目安を坪数別に解説【具体例アリ】

不動産売却にかかる費用のモデルケースを挙げてみました。

トータルの費用がどのくらいになるのか気になる人は、チェックしてみてください。

ただしあくまで目安の数字になるので、参考程度にとどめておきましょう。

ケース①：30坪（約100㎡）の不動産の売却費用

ケース②：45坪（約149㎡）の不動産の売却費用

ケース③：60坪（約198㎡）の不動産の売却費用

ケース④：75坪（約248㎡）の不動産の売却費用

不動産売却の費用・税金を抑えるための方法6つ

不動産売却の費用や税金を少しでも抑えたい人は、以下を実践してみましょう。

①②③④は特に有効なので、実践するかどうかで費用総額は大きく変わると思ってください。

①不動産一括査定サービスを利用する

費用を気にするのも大事ですが、より高く売却できれば相対的に費用負担を抑えられます。

より高く売却するためには「不動産一括査定」の利用が欠かせません。

不動産一括査定とは、一度の申し込みで複数社から査定結果を提示してもらえるサービスのこと。

最低価格や相場感を知れるので、利用するかどうかで何百万円も差がつくこともあります。

②不要な費用は支出しない

先に紹介した費用は必ず支払うものではなく、状況によっては支出する必要はありません。

• リフォーム・リノベーションの費用
• 測量費用
• 解体費用

これらは売却費用の中でも高額なので、何百万円もしくは一千万円以上になることも…。

また不必要なリフォームや解体は、売却が決まらない原因になることもありえます。

状況によって必要な費用の種類は異なるため、実行する前によく検討しましょう。

不動産一括査定サービスは、不動産のプロに売却費用について細やかな相談も可能です。

本当に支出すべき売却費用なのか、わからない人は事前に相談するようにしてください。

③実額法を使って取得費を計算する

先に少し触れた通り、不動産売却益が少なければ税金も安く済みます。

不動産売却益の計算式は「売却価格－取得費－諸経費－特別控除」。
この中の取得費は実額法を使って計算すれば、売却益は少なくなるはずです。

わかりやすいように土地を売却する場合で、実額法と概算法の計算例を見てみましょう。

上記のように実額法・概算法のどちらを採用するかで、税負担は大きく変わります。

ただし実額法の利用には、契約書や領収証などが必要になるので把握しておいてください。

④3,000万円の特別控除の特例を受ける

売却する家に住んでいた場合は、特別控除の特例を受けられる可能性が高いです。

特例が適用されれば不動産売却益を計算する際に、3,000万円を控除できます。

売却価格から3,000万円を差し引ければ、不動産売却益が出ない人も多いでしょう。

計算によって不動産売却益がマイナスになれば、譲渡所得税は課税されません。

買い替え目的の売却なら別の特例も受けられる

マイホームの買い替えのために売却する場合は、買い替えの特例※を受けられます。
（※正式名称は「特定のマイホームを買い替えたときの特例」）

カンタンにいうと、不動産売却益が出ても課税を先送りにできる特例です。

買い替えた新しい家を将来的に売却しなければ、譲渡所得税はずっと課税されません。

逆にいえば、新しい家を売却すると高額な税負担のリスクがあるので注意してください。

⑤仮住まいの費用を抑える

先述した通り、不動産売却後に転居する人は仮住まいが必要な場合があります。

ウィークリーマンションやホテルに数ヶ月住むとなると、必然的に費用はふくらみます。

工期が延びれば費用がさらにかさむので、最初から何かしら対策を立ててください。

施工業者は仮住まいを無料で提供している場合があるので、まずは聞いてみましょう。
（部屋数の問題や時期によって提供を受けられないこともある）

提供していないときに検討すべきは「売却中の空き家を仮住まいとすること」。

空き家物件の家主は売却するまで収入が入らないので、仮住まいの打診は助かるんですね。
（ただし不動産会社が前向きではない可能性があるので交渉次第といえる）

なお売り先行での買い替えは、購入に時間をかけると費用がかさむので注意が必要です。

画像：ハヤシホーム株式会社「仮住まいを無料でご提供いたします！」

⑥売買契約書の控えはコピーで済ませる

売主分の不動産売買契約書をコピーで済ませても、効力は原本と変わりません。
（※買主は原本を持つ必要がある）

つまり契約書1通をコピーにすれば、2枚分の印紙税が1枚で済みます。

たとえば売却価格が5,000万円超1億円以下なら、印紙税額は6万円（30,000円×2）。

これが半額で済み30,000円が浮くので、高額売却した人ほど実践すべきといえるでしょう。

また上記は折半する場合なので、原本を持つ恩恵を受ける買主に全額負担させてもOKです。

コピーでも印紙税が必要になるケース

コピーの売買契約書が以下のような形態であれば、印紙税の課税対象になります。

1. (1) 契約当事者の双方又は文書の所持者以外の一方の署名又は押印があるもの
2. (2) 正本などと相違ないこと、又は写し、副本、謄本等であることなどの契約当事者の証明のあるもの

引用：国税庁ホームページ「契約書の写し、副本、謄本等」

一方で以下のような売買契約書は、印紙税の課税対象にはなりません。

• 売買契約書をコピーしただけのもの
• 自分だけの印鑑だけが押してあるもの
• 売買契約書をデータ化してFAXやメールで送信されたもの

売買契約書のコピーでも、相手方の署名や原本と相違ない旨の文言があると課税されます。

不動産売却の費用・税金について7つのQ&A

Q1. 不動産売却の流れと費用を支払うタイミングってどんな感じなの？

不動産売却の流れと費用を支払うタイミングは以下の通り。

リフォーム・測量・解体は時間がかかるため、なるべく早く着手したほうがベターです。

しかし実行前にはプロから必ず、本当に必要かも含めてアドバイスをもらっておきましょう。

場合によっては⑤で媒介契約を結んで相談したときに、必要だとわかることもあります。

Q2. 不動産売却は「仲介手数料無料」の業者に依頼したほうがいいの？

利益の核となる仲介手数料をタダにする業者は、あまりおすすめはできないです。
（そもそも「最大無料」を言い訳に半額をとることもありえる）

まず最大のリスクとして考えられるのが「別の名目で回収をはかられること」。

たとえば事務手数料などと言い換えて、仲介手数料と同等のお金をとるパターンです。

業者の立場になれば、無料をカバーするために契約件数を増やさないといけません。
先にも少し触れましたが、その中でサービスがおろそかになる可能性は高くなります。

仲介手数料は「先方がすすんで値引きしたらラッキー」くらいの感覚でいてください。

基本的には固定費のように、売却価格に対応した上限金額がかかると思っておきましょう。

仲介手数料無料のヒミツは「両手仲介」にあり？

両手仲介とは、1つの不動産会社が売主と買主の仲介を同時に行うこと。

利益相反のリスクがあるため、海外では禁止している国が多いです。
（利益相反…例：買主が安く買えたというときに売主は高く売れず損をする）

両手仲介では、売主と買主の双方から仲介手数料をもらえます。

「仲介手数料無料」は、一方から仲介手数料をもらわないことで実現しているわけです。

ただし仲介手数料無料の業者すべてが、この手法をとっているわけではありません。

Q3. 個人間で不動産売却をすれば費用は抑えられるの？

個人間取引として、不動産売買を行うことは可能です。
仲介業者はタッチしないので、仲介手数料は発生しません。

しかし個人間取引は、手続きが煩雑になる上に結局売れないリスクもあります。

具体的にはまず、買い手を自分自身で見つけなければいけないんですね。

知り合いが購入予定だとしても、必要書類の作成など専門的な手続きが必要です。

またトラブルから訴訟に発展すれば、別の費用が発生して時間がムダになることも…。
（トラブル…売買価格がまとまらない・瑕疵担保責任の期間で折り合いがつかない  など）

仲介手数料ナシではプラスにならないほど、デメリットが大きいといえるでしょう。

Q4. ずっと不動産売却せずにいるとかかる費用ってあるの？

不動産を売却せずに保有していく限りは、固定資産税が発生し続けます。
（「土地」「建物」それぞれ別個に課税される）

特に利用しないのであれば、維持管理費なども含めてムダ金となるでしょう。

逆にいえば売却すれば、翌年以降は固定資産税の心配をする必要がありません。

不動産の固定資産税評価額が高額であるほど、ストレスからの解放感は大きいはずです。

いつまでも売れない場合は買取も検討すべし

「売りたくないわけじゃないのに、いつまでも売れない場合はどうしたらいいの？」

どうしても売却が決まらない場合は、最終手段として買取業者に売りましょう。

買取は確実ですが、買取価格は仲介による売却価格よりも安めになってしまいます。

ただし買取業者は仲介業者ではないため、仲介手数料が発生することはありません。

また手続きは数日で完了することもあるので、焦っている人でも一安心。
瑕疵担保責任は負わなくていいので、万が一の賠償責任（金銭的負担）を避けられます。

Q5. 不動産売却で戻ってくるお金（支払い済みの費用）って何かあるの？

不動産売却によって戻ってくる可能性がある主な費用は以下の通り。

火災保険料は解約手続きをしないと、精算・返金されないので注意してください。

Q6. 訳あり物件の場合は不動産売却の費用が高くつくの？

訳あり物件の代表といえば、接道義務を満たしていない「再建築不可物件」です。

再建築不可物件は購入のメリットが少ないため、必然的に売却価格は低めになります。
（そもそも仲介による売却では買い手が見つからないこともありえる）

そのため高額になりがちな仲介手数料は、少なくて済むはずです。

未接道を解消して、仲介での相場価格で売却するつもりという人もいるかもしれません。

ただし解消方法として、隣地を買い取った場合は費用が高くつくと思っておきましょう。

他の方法は基本的に費用はかかりませんが、解消するまでの時間と手間が膨大です。

解消まで時間がかかりすぎれば、機会費用の損失にもつながるので注意してください。
（機会費用…たとえば最初から買取で売却しておけば得られた時間や金銭的利益）

Q7. 不動産売却の費用と土地活用の費用はどっちが高いの？

土地活用とは、土地を有効活用して収益化したり税金対策にしたりすること。

不動産売却の費用と土地活用の費用が、どちらが高いかは一概にはいえません。

ただし大まかな特徴としては、以下のようにわけられます。

• 不動産売却にかかる費用…ある程度一定
• 土地活用にかかる費用…土地活用の種類によって差が大きい

土地活用は事業プランによっては、初期費用が何千万円となることもありえるんですね。

逆になるべくお金をかけない土地活用の種類もあるので、選択次第といえます。

売却よりも土地活用に惹かれている人は、まず資料の一括請求から始めてみましょう。

不動産売却の費用より高く売れるかを考えるのが先決！

本記事では不動産売却にかかる、主な費用や税金について解説してきました。

おさらいとして、具体的な費用・税金の内容を振り返ってみましょう。

これら売却にかかる費用は、すべて発生するわけではありません。
中には支出不要の費用があるので、売却前にムダ金をつかわないことが重要です。

費用の抑制も大切ですが、そもそも高額で売却すれば費用の割合をグッと減らせます。

不動産の高額売却に欠かせないのが「不動産一括査定サービス」。
利用すれば相場感をつかめる上に、より高い価格をつける不動産会社と出会えます。

利用しなければ高額な不動産だと、1,000万円以上損することもあるので注意が必要です。

売却の準備や手続き中にわからないことが出てきたら、本記事を読み直してみてください。