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共有持分を放棄する際の流れや注意点。タダであげたくない人の対処法も大公開!

ホントに放棄でOK?(買取もあるよ)

「共有持分って放棄できないの…?」
「共有持分の放棄ってどういう流れ?」
「共有持分を放棄する際の注意点って何かあるの?」

今回は共有持分の放棄について、以下をメインに解説していきます。

  • 共有持分の放棄について
  • 共有持分を放棄する流れ
  • 共有持分を放棄する前に確認すべきポイント

共有持分とは、複数人が共有する不動産の所有権の割合のこと。

仲介ではまず共有持分は売れないため、放棄を考えている人もいるかもしれません。

「共有持分を早く処分したい!」という人は特に、本記事を参考にしてみてください。

放棄前に要検討!共有持分は買取業者への売却もアリ!

共有持分は放棄できますが、高額売却のチャンスを秘めています。

数百万円に化けるかもしれないので、よく考えてから放棄するようにしてください。

買取業者への売却ならば、仲介業者への売却よりも手軽に売却可能です。

仲介手数料の支払いも不要なので、売却費用も5~10万円の諸経費だけでOK。

買取業者に売却したお金を家計の足しにして、余裕ある生活への道も検討しましょう。

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◇この記事の監修者◇
山崎 誠氏

司法書士

山崎 誠

*所属*
兵庫県司法書士会所属(簡裁訴訟代理関係業務認定)
公益社団法人成年後見センター・リーガルサポート会員

山崎法務事務所 代表(URL: http://www.yhj.jp/)

詳しくみる

共有持分の放棄とは?

トラブルに巻き込まれたくないなら放棄も一手

相続などで取得した共有持分は、放棄することができます。

共有持分の放棄とはその名の通り、共有不動産における自分の共有持分を手放すこと。

共有関係を解消すれば、単独名義の不動産として高額売却を見込めます。

しかし共有者間の仲が険悪であれば、いつまでも解消の見通しが立たないかもしれません。

訴訟で共有関係は解消できますが、法的手段はハードルが高いという人も多いでしょう。

トラブルを避けるために共有関係から早く抜けたいという人は、放棄がおすすめです。

関連記事以下の記事では共有持分の解消方法をメインに詳しく解説しています。

共有持分は売れない?仲介で売却するための4つの解消方法を伝授

放棄した持分は他の共有者に帰属する

帰属は持分の割合に応じて

「放棄した共有持分はどうなるの?」

共有持分を放棄すると他の共有者に帰属することが、民法第255条で定められています。

(持分の放棄及び共有者の死亡)

第二百五十五条
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

引用:電子政府の総合窓口e-Gov「民法」

たとえばA・B・Cで共有持分を所有しているケースを考えてみましょう。

この中のAが共有持分を放棄した場合は、B・Cに共有持分が帰属します。

◎A・B・CのAが持分放棄(持分が均等のケース)

※3,000万円の不動産と仮定する

【Aが放棄する前】

  • Aの共有持分:1/3(1,000万円)
  • Bの共有持分:1/3(1,000万円)
  • Cの共有持分:1/3(1,000万円)

【Aが放棄した後】

  • Aの共有持分:0(共有関係ナシ)
  • Bの共有持分:1/2(1,500万円)
  • Cの共有持分:1/2(1,500万円)

◎A・B・CのAが持分放棄(持分が不均等のケース)

持分は単純に残りの共有者で割らず持分の割合によって配分される

【Aが放棄する前】

  • Aの共有持分:1/4(750万円)
  • Bの共有持分:1/4(750万円)
  • Cの共有持分:1/2(1,500万円)

【Aが放棄した後】

  • Aの共有持分:0(共有関係ナシ)
  • Bの共有持分:1/3(1,000万円)
  • Cの共有持分:2/3(2,000万円)

放棄=譲渡ではないので、共有者は放棄された持分を原始取得したことになります。
(原始取得…放棄した人との契約などに基づかずにモノの所有権を取得すること)

なお共有者の死亡によって、共有持分が他の共有者に帰属するのは放棄とは呼びません。

原始取得の詳細

特定の一人に帰属させたい場合は贈与になる

「仲が悪いわけではない特定の共有者に持分を贈与したいんだけど…」

ある共有者だけに持分を帰属させたいという人がいるかもしれません。

特定の共有者に持分をすべてあげる行為は贈与とみなされるので、把握しておきましょう。
(ただし共有持分の放棄は「みなし贈与」と判断される)

共有持分の放棄と贈与の違いは以下の通り。

  • 放棄…単独行為で他の共有者に移転する
  • 贈与…契約行為で移転先に制限はない

贈与は移転先を選ばないため、相手が共有者でなくても持分の贈与は可能です。

ただし第三者への贈与は、事情が複雑になるので事前によく検討してください。

共有持分を放棄する流れ2ステップ

共有持分を放棄する大まかな流れを確認してみましょう。

共有持分を放棄する流れ

  1. 他の共有者に放棄する旨を伝える
  2. 共有持分を移転登記する

それぞれに把握しておくべき重要なことがあるので、必ずチェックしてください。

①他の共有者に放棄する旨を伝える

後で協力してもらうために不可欠

放棄は単独行為(相手方のない意思表示)なので、他の共有者への連絡は法律上は不要。

しかし後述する移転登記は、他の共有者の協力が必要であるため連絡は避けられません

「共有持分を放棄しようと思うんだけど…登記に協力してくれないかな?」

実務としては、このような会話がやり取りされることになると思ってください。

証拠が残るように、なるべく内容証明郵便を利用して放棄を通知するのがのぞましいです。
(内容証明郵便…内容は別として書類送付の事実を郵便局が証明するサービス)

ただし共有者との関係によっては、突然の書類送付で関係悪化を招くこともあります。

口頭での連絡→書面通知という流れで、他の共有者に放棄を宣言するといいでしょう。

共有持分=単独行為についての最高裁判例

②共有持分を移転登記する

登記を済ませるまでが放棄

放棄の連絡だけでは、登記簿の内容が自動的に変更されるわけではありません。

他の共有者全員の放棄に対する承諾があっても、課税義務などは残るんですね。

そのため放棄した持分をきちんと他の共有者に帰属させるためには登記が必要です。

つまり共有持分の放棄は、法務局での手続きがマストだと思ってください。

登記人と他の共有者との共同申請が基本ですが、委任状があれば一人でも手続きOK

なお持分放棄の登記は、抹消登記ではなく移転登記になります。

共有持分の抹消登記はできない
持分の移転登記に必要な書類

【放棄する共有者】

  • 登記識別情報 or 登記済証(権利証)
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行したもの)
  • 固定資産税評価証明書(最新年度のもの)
  • 本人確認書類(運転免許証・パスポートなど)
  • 実印

【他の共有者】

  • 住民票(現住所記載)
  • 認印(シャチハタNG)
  • 本人確認書類(運転免許証・パスポートなど)

司法書士に登記を依頼する場合の流れ

法務局の業務取扱時間

どこの法務局も原則として、平日8:30~17:15しか開いていません。

平日の朝~夕のみだと、仕事がある人は特に時間を作れないですよね。
そのため多くの場合では、司法書士に依頼して登記を済ませてもらいます。

司法書士に登記を依頼する流れを確認してみてください。

登記手続きの流れ

  1. 問い合わせ
  2. 面談
  3. 登記申請書の作成
  4. 委任状の準備
  5. 手続き費用の支払い
  6. 登記の申請
  7. 登記手続き完了

気になる費用ですが、一律ではなくケースによって異なります。

大体の司法書士報酬として、少なくとも4万円はかかると思っておきましょう。
(住所変更などが必要な場合は費用が1万円程度は加算される)

他に登記簿閲覧や登記事項証明書取得などの実費がかかるので、把握しておいてください。

共有持分を放棄する前に知っておくべき5つのこと

実際に放棄の手続きをすすめる前に、以下のことは把握しておきましょう。

  1. タダで不動産をあげることになる
  2. 登記をしないと固定資産税の納税義務が残る
  3. 他の共有者が拒否する可能性がある
  4. 他の共有者はみなし贈与税がかかる
  5. 登記の際は登録免許税がかかる

事前に一読しておかないと、後悔してしまうかもしれないので注意してください。

①タダで不動産をあげることになる

本当に放棄すべきか再度確認!

基本的に不動産は高額な資産なので、ケースによっては放棄は大変もったいないです。

他の共有者との関係にもよりますが、本当に交渉の余地がないのか再確認しましょう。

結果的に交渉がまとまらなくても、最終手段として「買取業者への売却」があります。

共有持分のような訳ありの不動産でも、難なく買い取ってくれる専門業者があるんですね。

買取価格は仲介での売却よりは安くなりますが、売却スピードは早いです。
(仲介での売却が4~7ヶ月かかるのに対して買取は遅くても1ヶ月以内には現金化OK

また不動産ではなく自分の共有持分の売却なので、他の共有者の承諾は必要ありません。

こんな土地は放棄したほうがいいかも?

トチカムが一押しする共有持分の買取業者は「訳アリ買取PRO」

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訳アリ買取PROは買取率100%・買取まで最短7日と、共有持分に強い買取業者。

トラブル中の共有持分でも問題ないので、優先的な申し込み先として覚えておきましょう。

実際の手続きは3ステップと、仲介による売却の流れと比べてとてもシンプルです。

  1. 問い合わせ・相談
  2. 査定価格の提示
  3. 契約・入金

共有持分は事情が複雑な場合が多いので、まずは現状を相談してみてください。

フリーダイヤルはもちろん、電話が苦手な人はフォームからでもOKです。

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営業時間:10:00~20:00(水曜定休)

関連記事以下の記事では訳アリ買取PROの他におすすめ買取業者9社も紹介しています。

【共有持分の買取業者おすすめ10選】確実な売却先のメリットや注意点もわかりやすく解説!

②登記をしないと固定資産税の納税義務が残る

移転登記しない限りは納税義務が残る

先述した通り、共有持分は放棄の宣言だけでなく登記も済ませないと共有者のまま

地方税法第343条2項には、課税対象は登記されている人である旨が定められています。

民法と税法でズレが生じていますが、放棄の宣言だけでは税負担を逃れられません。

また実際に登記を済ませても、税負担がなくなるのは翌年以降の固定資産税

固定資産税の課税対象は1月1日時点の所有者なので、放棄した年の納税は必要です。

固定資産税が課税される対象についての条文(地方税法)

固定資産税は共有者全員が連帯して納税する

固定資産税は「特定の共有者は支払わなくていい」と独自のルールを作るのはNG

共有者全員が連帯して税額を支払うことが、法律上の義務とされています。

第十条の二
共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。

2 共有物、共同使用物、共同事業又は共同行為に係る地方団体の徴収金は、特別徴収義務者である共有者、共同使用者、共同事業者又は共同行為者が連帯して納入する義務を負う。

引用:電子政府の総合窓口e-Gov「地方税法」

なお課税する自治体としては、それぞれの持分に応じた課税はできません。

代表者一人に対して納税通知書が送付されてから、共有者間で納税方法が決められます。
(代表者…持分が一番多い共有者または登記簿の記載順位が早い共有者で自治体が指定する)

もしも代表者を変えたい場合は、他の共有者全員の同意を得て自治体に連絡しましょう。

③他の共有者が拒否する可能性がある

登記拒否→訴訟が解決の道

非協力的な他の共有者が、持分の移転登記の協力を拒否するということもあるはずです。

拒否されたら他の共有者に登記を協力させる、登記引取請求訴訟を提起します。

登記引取請求訴訟とは?通常、登記権利者が登記義務者に登記を請求する権利を登記請求権という。

  • 登記権利者…登記をしてもらう権利がある人
    (例:住宅を購入した人)
  • 登記義務者…登記に残っているが権利がない人
    (例:住宅を売却した人)

登記請求権は登記義務者が登記権利者に登記をするように求める場合も含まれる。
これを法的手段として主張することを登記引取請求(訴訟)と呼ぶ。

訴訟というと「負けたらどうしよう」と不安になる人もいるかもしれません。

しかし登記義務者、つまり先に共有持分を放棄したほうがほぼ100%勝ちます。

手続きはシンプルで費用は安めですが、内容はケースによって異なるでしょう。

まずは弁護士への無料相談で、大まかなスケジュールや費用を確認してみてください。

登記引取請求についての判例

登記引取請求訴訟の判決後は単独申請ができる

登記申請は原則として、当事者全員で申請しなければいけません。
(ただし実務は司法書士に委任して手続きを済ませるケースがほとんど)

しかし判決が出れば、共有者の一人が単独で登記申請できるようになるんですね。

共有者が登記に非協力的であっても、判決によって登記意思があるものと擬制します。

なお擬制とは、実際には異なるものを法律上は同じものとして効果を与えることです。

判決による単独申請についての条文(不動産登記法)

④他の共有者はみなし贈与税がかかる

国が「持分放棄≒贈与」と判断している

先述した通り、贈与ではない共有持分の放棄でも「みなし贈与」と判断されます。

少しややこしいですが、持分放棄は譲渡ではないのに税務上は譲渡とみなされるからです。

そのため贈与と同じ扱いになり、みなし贈与税が課税されてしまうんですね。

(共有持分の放棄)

9-12 共有に属する財産の共有者の1人が、その持分を放棄(相続の放棄を除く。)したとき、又は死亡した場合においてその者の相続人がないときは、その者に係る持分は、他の共有者がその持分に応じ贈与又は遺贈により取得したものとして取り扱うものとする。

引用:国税庁ホームページ「通達目次 / 相続税法基本通達」

これは実質的な贈与(共有持分の放棄)による、贈与税逃れを防ぐためといわれています。

実際にかかる贈与税を確認してみてください。

基礎控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%
300万円以下15%10万円
400万円以下20%25万円
600万円以下30%65万円
1,000万円以下40%125万円
1,500万円以下45%175万円
3,000万円以下50%250万円
3,000万円超55%400万円

持分が高額の場合は税額も高くなり、相手に迷惑がかかることもあるので注意しましょう。

~監修者の一言~

監修者の一言

厳密には取得税も課税されます。

土地か住宅であれば2021年の3月までは軽減税率が適応されます。

【税率(軽減税率適応)】

・宅地…評価額×50%×3%
・住宅…評価額×3%

関連記事贈与税の税率や計算例を詳しく知りたい人はチェックしてみてください。

"土地の贈与税"はいくらかかる?税率や計算例を解説【申告次第で非課税に】

⑤登記の際は登録免許税がかかる

贈与税とは異なり放棄した人が支払う

実際に法務局で登記する際は、登録免許税の支払いが必要です。

共有者の誰が払うという決まりはありませんが、基本的に放棄する共有者が支払います。

共有持分の移転登記における登録免許税の計算式は以下の通り。

登録免許税 = 不動産の固定資産税評価額 × 持分の割合 × 20/1000

たとえば6,000万円の不動産で、1/3の共有持分を所有している場合を考えてみましょう。

計算式は「6,000万円×1/3×20/1000」で、登録免許税は40万円になります。

なお具体的な固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書で確認可能です。

共有不動産の代表者が持っているはずなので、手元にない人は確認してみてください。

関連記事不動産の登録免許税についてもっと詳しく知りたい人はチェックしてみましょう。

【不動産の登録免許税とは】税額や税率はいくら?計算方法から軽減措置まで総まとめ

共有持分の放棄について5つのQ&A

Q1. 共有持分の相続放棄ってどういうこと?

共有持分の相続放棄とは、共有持分を「そもそも相続しない」こと

最初から相続人ではなかったことになるため、トラブルに発展する可能性はゼロです。

ただし相続放棄するということは、共有持分以外の財産も放棄することを意味します。

たとえば被相続人に不動産以外に多額の預金があっても、放棄後はタッチできません

共有持分の放棄は、遺産の全体像を把握した後によく検討してから実行しましょう。

共有持分を相続放棄した場合は贈与税は発生しない

共有持分を放棄するときは通常、帰属した共有者に贈与税が発生してしまいます。

しかし相続放棄した場合は、共有持分を持っていないのでそもそも贈与ができません

そのため他の相続人としては、相続財産に課せられた相続税を納税するだけでOK。

贈与税はかからないと確定しているので、お互いに気持ちよく相続を済ませられます。

ただしもったいないと思うなら、共有持分は相続して買取業者に売却するのもアリです。

Q2. 共有持分の放棄で譲渡所得税が発生したりしないの?

譲渡所得税とは、不動産売却によって利益が出た場合に収める税金です。

共有持分の放棄では金銭的利益が出ないので、譲渡所得税が発生することはありません。
(収入はないが固定資産税を支払わなくてよくなるというメリットはある)

つまり仲介による売却や買取業者への売却ならば発生するということなんですね。

なお売却であっても特例を利用すれば、譲渡所得税はかからないこともあります。

放棄で持分を取得した共有者には多少の影響がある

共有持分の放棄後は、持分を得た共有者が不動産を売却した場合に影響が出ます。

不動産売却益の計算式は「売却価格-取得費-諸経費-特別控除」。
計算して残った金額(利益)が高ければ高いほど、税額も高くなるんですね。

計算式に入っている取得費は、放棄・贈与どちらで持分を得たかで変わってきます

◎取得費が変わることで税金に影響が出る例

※AとBで持分を1/2ずつ持っている場合

【前提】

  • 不動産の評価額:2,000万円(各持分:1,000万円)
  • 取得費:500万円(各持分:250万円)
  • Bが持分を放棄またはAに贈与するケースを想定
  • Aは共有関係の解消後に不動産を4,000万円で売却

【放棄で取得していた場合…取得時期と取得費は引き継がれない】

不動産売却益=売却価格4,000万円-取得費1,250万円=2,750万円
(取得費…Aの持分250万円+Bの持分1,000万円=1,250万円)

Aの税負担=1,000万円に対する贈与税・2,750万円に対する譲渡所得税
Bの税負担=0円

【贈与で取得していた場合…取得時期と取得費が引き継がれる】

不動産売却益=売却価格4,000万円-取得費500万円=3,500万円

Aの税負担=1,000万円に対する贈与税・3,500万円に対する譲渡所得税
Bの税負担=0円

※わかりやすくするため不動産売却益の計算において諸経費・特別控除を省略

上記では贈与で取得したほうがAの税負担が大きいです。

ただし譲渡所得税は所有期間で税率が変わるため、引き継がれたほうが得になることも…。

共有持分を先に放棄されたという人は、念のために上記の事情を把握しておきましょう。

取得費に関する条文(所得税法)

Q3. 農地の共有持分を放棄するときは何か特別な手続きが必要なの?

農地とは「耕作の目的に供される土地」のことで、田や畑などを指します。

原則的に農地の共有持分を贈与するときは、農業委員会の許可が必要です。

しかし共有持分の放棄は農業委員会の許可は不要なので、逆に特別な手続きはありません。

◎当事者の意思表示による移転だと許可が必要になる

【共有持分の「贈与」】
A「持分あげる」B「じゃあもらう」
→当時者の意思表示がある=許可が必要

【共有持分の「放棄」】
A「持分いらない」
→移転についての意思表示ではない=許可は不要

当事者の合意を持って所有権を移転する場合には、許可を得る必要があるとされています。

共有持分の放棄は合意ではなく、自動的な移転になるので許可の対象外というわけです。

農業委員会の許可についての条文(農地法)と判例

Q4. 持分を放棄すると工作物責任も負わなくていいの?

工作物責任とは、所有不動産の欠陥によって他人に損害を与えた場合にとる責任のこと。

工作物の要件とは?土地の上に人工的に設置された建物などをいう。
家の屋根や窓、内部の設備も工作物と認められる場合がある。
過去の判例では石垣やコンクリートの擁壁も工作物と認められた。

所有者は被害者に対して、損害を賠償する必要があります(占有者が注意していた場合)。

ただし共有持分を放棄していれば、工作物責任から解放される可能性が高いです。

しかし移転登記を済ませていない限りは、放棄後でも工作物責任が問われることも…。

いずれにせよ判例がなく、細かな点で学説がわかれている現状です。

工作物責任についての条文(民法)

Q5. 最後の一人になったら持分の放棄はできないの?

共有者がいないという状態であれば、持分というより単独名義となっているはずです。

結論を先にいうと、最後の一人になっても単独の所有権は放棄できません

民法には、放棄された不動産が国に帰属されることを示唆する条文があります。

(無主物の帰属)

第二百三十九条
所有者のない動産は、所有の意思をもって占有することによって、その所有権を取得する。
2 所有者のない不動産は、国庫に帰属する。

引用:電子政府の総合窓口e-Gov「民法」

国に対する登記引取請求訴訟は理論上可能ですが、前例がなく結果は不明とのこと。
参照:不動産売却プランナー「共有持分の放棄のやり方は?登記を拒否されたら訴訟をすればOK?」

ただし過去の法務省民事局の回答では、所有権の放棄はできないと断言していました。

【昭和41年6月1日付1124号照会・同年8月27日付1952号回答】

(照会)
  一,不動産(土地)所有権の放棄は,所有権者から一方的に出来るか。
  二,もし所有権放棄が可能であれば,その登記上の手続方法はどの様にするか。
(回答)
  一,所問の場合は,所有権の放棄はできない
  二,前項より了知されたい。

参照:植田法律事務所HP「早い者勝ちの土地共有持分放棄」

いずれにしても単独名義の不動産であれば、仲介による高額売却が見込めます。

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  • B社:6,400万円
  • C社:6,000万円(最低価格)
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  • E社:6,500万円
  • F社:6,200万円

価格相場(6社の平均価格)は6,300万円

上記のような結果が出た場合は、大体6,300万円前後で売れると予想がつくでしょう。

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関連記事

以下の記事でイエウールの強みや申し込みの流れを確認してみましょう。

イエウールの口コミ・評判は最悪?不動産のプロが11つの事実を伝えます

共有持分は放棄OK!共有者と協力して移転登記を済ませよう

共有持分の放棄について、紹介してきたことをザッとおさらいします。

  • 共有持分の放棄の可否
    放棄できる
  • 放棄した持分はどうなるか
    持分の割合に応じて他の共有者に帰属する
  • 特定の共有者に持分を帰属させたい
    贈与とみなされる
  • 共有持分を放棄する流れ
    他の共有者に放棄する旨を伝えてから共同で登記申請する
    (実務では司法書士に委任して手続きしてもらうケースが多い)
  • 共有持分を放棄する際の注意点
    買取業者に売却すればお金になる
    いつまでも登記せずにいると固定資産税が課せられる
    他の共有者が登記を拒否したら訴訟に発展する
    放棄した持分を受け取った共有者は贈与税が課せられる
    登記は「固定資産税評価額 × 持分の割合 × 20/1000」の登録免許税がかかる

不動産は持分でも数百万円もしくは一千万円以上になることも珍しくありません。

放棄も一つの選択肢ですが、本当に買取業者に売却しなくていいのかよく検討しましょう。

消費税増税で景気の冷え込みが不安な現在、100万円でも助かるという人は多いはずです。

それでも放棄を選ぶ場合は流れや必要書類など、本記事をまた参考にしてみてください。

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